Bijeenkomst Marktwaardering

Transcriptie

1 Bijeenkomst Marktwaardering

2 1. Actualistie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

3 Wat is jouw achtergrond? Consultancy 3

4 1. Actualisatie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Integraal portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

5 Kernpunten plan van aanpak Uitgangspunt HB2018: Continuïteit Aanpassingen uit 2017 stollen, zorgvuldig omgaan met voorstellen voor methodische aanpassingen 2018, rekenvoorschriften aanscherpen. Consistentie Misinterpretaties verder verkleinen, compactere weergave van HB Acceptatie Draagvlak, rust, zekerheid, the way forward, toekomst van het handboek 2019: toepasbaarheid vergroten (asset-niveau) BZK HB

6 Inhoudelijke aanpassingen Slechts twee methodische wijzigingen: Omgaan met een streefhuur/markthuur die lager is dan de opgevoerde contracthuur Indexatie leegwaarden parkeren + toevoeging beleidswaarde aan het handboek BZK HB

7 Inhoudelijke aanpassingen Veel kleine aanscherpingen, met name voor softwareontwikkelaars van belang: Opslag 15% huur bij beschermd stads- en dorpsgezicht alleen bij aantoonbare kosten. Aanscherpen regels hoe om te gaan bij geen contract bij BOG/MOG Verduidelijk omgaan met BOG/MOG/ZOG contracten met ingangsdatum ná 1 jan Aanscherpen regels hoe om te gaan het herzieningshuur/markthuur bij mutatie Beter aangeven of een gegeven een complex- of een objectgegeven betreft Methode voor het bepalen van een kasstroom medio jaar niet voorgeschreven Aanscherpen, eenduidig maken en verder verduidelijking van rekenregels voor bepaling eindwaarde Enzovoort, enzovoort BZK HB

8 1. Actualisatie handboek 2. Gebruik marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

9 Consultancy

10 Consultancy 10

11

12 Marktwaarde helpt mij: 1. Financieel te sturen 2. In mijn vastgoedsturing 3. In het behalen van mijn maatschappelijke doelstellingen Consultancy 12

13 Ik stuur het liefst met: 1. Marktwaarde 2. Beleidswaarde 3. Bedrijfswaarde Consultancy 13

14 1. Actualisatie handboek 2. Gebruik Marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

15 Sturen OP marktwaarde en beleidswaarde? Je stuurt op dat waar je invloed op hebt!! -> je hebt geen invloed op: Leegwaarde (ontwikkeling), markthuur, discontovoet BZK HB

16 Waar kun je wel OP sturen? Sturen OP betaalbaarheid Sturen OP beschikbaarheid Sturen OP inzet en optimalisatie van je kasstromen Sturen OP goed gebruik van je investeringsruimte Sturen OP het instand houden van je vermogenspositie.. BZK HB

17 1. Actualisatie handboek 2. Gebruik Marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

18 Consultancy 18

19 Consultancy 19

20 Sturen op betaalbaarheid (1) + Besteedbaar inkomen (incl. toeslagen) - Netto woonuitgaven - Basisuitgaven + sociale participatie (NVMT criterium) = Maandelijks residu -> groter, gelijk of lager dan woonlasten? 20

21 Sturen op betaalbaarheid (2) 21

22 Sturen op betaalbaarheid (3) Betaalbaarheidsrisico vs. energie-index per complex 22

23 Sturen op beschikbaarheid (1) Count of Compleet VHE Column Labels Row Labels EGW MGW MGW lift Grand Total tussen 18 en tussen 26 en tussen 35 en tussen 45 en tussen 55 en tussen 65 en > 75 jaar (blank) Grand Total Wenselijk? Verdeling gezinssamenstellingen Alleenstaande: Paar zonder kinderen: oudergezin met 1 kind: persoons gezin: pesooons gezin: persoons gezin of meer: 68 11,82% 33,00% 20,36% 16,52% 43,46% 58,82% 23

24 Analyses MVS zegt (veel) meer dan een Bedrijfswaarde 1. Kwaliteit van de woning (m2 prijs) 2. Buurtkwaliteit (m2 prijs) 3. Werken met de onderdelen van de MVS zoals Contracthuur / Leegwaarde, contracthuur / markthuur Juist in de combinatie met Beleidswaarde: 1. Inzet maatschappelijk vermogen per buurt 2. Inzet maatschappelijk vermogen koppelen aan investeringsopgave 3. Inzet maatschappelijk vermogen koppelen aan woontevredenheid 24

25 BZK HB 2018 Consultancy 25

26 Investeren (1) 26

27 Investeren (2) 27

28 BZK HB 2018 Consultancy 28

29 Financiering & vermogen Door het gebruik van MVS en zelfs Beleidswaarde zijn investeringen in verduurzaming en sloop- nieuwbouw ineens onrendabel! 29

30 Bedrijfswaarde versus Marktwaarde (1) Voorbeeld: Een investering van 50k in verduurzaming bestaande bouw 30

31 Bedrijfswaarde Voor investering Na investering 31

32 Marktwaarde Voor investering Na investering 32

33 Kasstromen zijn gelijk Voor investering Na investering 33

34 BZK HB 2018 Consultancy 34

35 1. Actualisatie handboek 2. Gebruik Marktwaarde & vastgoedsturing 3. Sturen op of sturen met 4. Portefeuille en asset management 5. Integrale kijk op marktwaarde en kasstromen Consultancy

36 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Investeringsbeoordeling in 3 stappen 1. Bepaal de delta van Marktwaarde en Beleidswaarde > Rendabel of onrendabel? 2. Kan de eventuele ORT betaald worden uit het dividend 3. Wat is het effect op ICR en LtV Prioriteit irt andere investeringen? 36

37 Integrale kijk op vermogen en kasstromen 37

38 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Voorbeeld 2: Sloop- nieuwbouw Sloop 20 woningen Nieuwbouw 20 woningen 38

39 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 1: Bepaal de delta van Marktwaarde en Beleidswaarde > Rendabel of onrendabel? 39

40 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 2: Kan de eventuele ORT betaald worden uit het dividend? 40

41 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Na investering 41

42 Integrale kijk op vermogen en kasstromen Stap 3: Wat is het effect op ICR en LtV? 42

43 Iteratief proces Consultancy 43

44 1. Het gaat om een integrale afweging, marktwaarde en bovenal kasstromen zijn leidend 2. Marktwaarde en beleidswaarde helpen om mijn vermogenspositie te managen 3. Allemaal leuk en aardig, bedrijfswaarde past beter Consultancy 44

45 BZK HB