Afwegingskader investeringen

Transcriptie

1 Ortec Finance Afwegingskader investeringen Johan Conijn, Annique Verkoeijen en Joost Eijsvogels

2 Inhoud Vooraf 3 1. Samenvatting 4 2. Doel en aanleiding van het project Maatschappelijke beoordeling investeringen Externe en interne kaders Bijdrage portefeuilleplan Kwaliteitscriteria Samenvatting Financiële beoordeling investeringen Relevante begrippen Bepaling inbrengwaarde De berekening van de IRR De relatie met de waterval Inleiding Aanvulling op de huidige waterval Uitbreiding waterval vanwege investeringen Het financiële beoordelingskader De relevante kengetallen Normering van de kengetallen Voorbeeld Besluitvormingsproces Fasedocumenten Totstandkoming projectinitiatieven Fasedocumenten Rollen en verantwoordelijkheden Slot 33 2

3 Vooraf Dit rapport is tot stand gekomen in samenspraak met de onderstaande 16 corporaties. Tijdens het traject zijn waardevolle discussies gevoerd, waarmee een belangrijke bijdrage is geleverd aan het voorliggende rapport. Wij willen alle deelnemers dan ook bedanken voor hun inbreng. 3

4 1. Samenvatting Veel corporaties heroverwegen hun afwegingskader voor investeringen. Aanleiding hiervoor is de introductie van de beleidswaarde in het bepalen van de borgingsruimte, maar ook het feit dat bestaande rendementseisen niet lijken te passen bij nieuwbouw en bij verbeteringen van bestaand bezit. Vraagstukken die spelen, hebben betrekking op de wijze waarop (des)investeringen financieel en maatschappelijk beoordeeld worden, hoe het besluitvormingsproces eruit ziet en welke rollen en verantwoordelijkheden hierbij horen. Samen met 16 corporaties hebben wij een best practice ontwikkeld, waarin we antwoord geven op deze vragen. Een investering dient zowel maatschappelijk als financieel een bijdrage te leveren aan de te behalen doelstellingen van de corporatie. Maatschappelijk moet elke investering een deel van de transformatieopgave invullen. Financieel moet elke investering een dusdanig resultaat behalen dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd is. Maatschappelijke beoordeling De maatschappelijke beoordeling bestaat uit een drietal toetsen. Op de eerste plaats moet getoetst worden of de voorgenomen investering past binnen de interne en externe kaders. Deze kaders worden gevormd door de Statuten, de Woningwet, de BTIV en de RTIV. Een tweede toets is de beoordeling van de bijdrage van de (des)investering aan de maatschappelijke doelstellingen, die vertaald zijn in een portefeuilleplan. Elke (des)investering dient te passen binnen het portefeuilleplan en een bijdrage te leveren aan de transformatieopgave. In het kader van het afwegen van investeringen bestaat de beoordeling uit de toets in welke mate het project bijdraagt aan het realiseren van het portefeuilleplan. Voor een volledige beoordeling van de bijdrage van een project aan het portefeuilleplan is het noodzakelijk een overzicht te maken van de doelstellingen in het portefeuilleplan. Verdiepend op bovenstaande toetsen kan beoordeeld worden of de investering voldoet aan bepaalde kwaliteitsstandaarden, als de corporatie deze aanvullend op het Bouwbesluit hanteert. Onderstaand is een voorbeeld opgenomen van een format voor het uitvoeren van bovenstaande toetsen. 4

5 Aspect Beoordeling op kaders Statuten Woningwet BTIV RTIV Prestatieafspraken Bijdrage portefeuilleplan Betaalbaarheid: groei aantal woningen t/m 2e aftoppingsgrens Woningtype: afname MGW zonder lift Toegankelijkheid: groei aantal nultreden woningen Duurzaamheid: afname gemiddelde energie index Kwaliteitscriteria Standaard PvE corporatie Politie keurmerk NOM keurmerk Beoordeling Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Beoordeling Woningen in project vallen in de juiste huurklasse ja/nee Woningen in project zijn het juiste woningtype ja/nee Woningen in het project zijn nultreden woningen ja/nee Woningen hebben een energie index van maximaal 0,80 ja/nee Beoordeling Project voldoet aan PvE ja/nee Project voldoet voor politie keurmerk ja/nee Project voldoet aan voorwaarden NOM ja/nee Financiële beoordeling Bij het opstellen van het financiële afwegingskader zijn de volgende vragen van belang: Op basis van welke financiële kengetallen kan een corporatie een investering beoordelen? Hoe dienen deze kengetallen te worden berekend? Wat is het gewenste niveau van de kengetallen waarmee de investering wordt beoordeeld (oftewel: welke normen of eisen gelden per kengetal)? Om deze vragen te beantwoorden is het van belang om het financiële beoordelingskader nader uit te werken. Op basis hiervan kan vervolgens bezien worden welke kengetallen relevant zijn voor het investeringsstatuut en de investeringskaders, op grond van het feit dat ze aansluiten bij het financiële beoordelingskader. Een financieel beoordelingskader dient te borgen dat de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. 5

6 Vanuit dit principe zijn de volgende invalshoeken dan ook belangrijk om mee te nemen in het financiële boordelingskader van een corporatie: u De mutatie van het eigen vermogen als gevolg van de investering. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen het eigen vermogen op basis van de marktwaarde en het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde. u Het effect van de investering op de hoogte van de financiële beoordelingscriteria van de toezichthouders. Het gaat hierbij in het bijzonder om de twee financiële ratio s die in de praktijk restrictief zijn dan wel kunnen worden voor het aantrekken van de geborgde leningen: Het effect op de LTV (Loan-to-Value) Het effect op de ICR (Interest coverage ratio) u De marktconformiteit van de investering. Hiermee wordt een markttoets uitgevoerd op de hoogte van de investering. Bij marktconformiteit onderscheiden we twee invalshoeken: Kostenefficiëntie Marktpotentie Bij de eerste invalhoek gaat het om de vraag of de hoogte van de investeringskosten marktconform is. Bij de tweede invalshoek gaat het om de vraag hoe de hoogte van de investering zich verhoudt tot de (mutatie van de) leegwaarde die de investering oplevert. Als we deze invalshoeken combineren met de mogelijke kengetallen, kunnen we bepalen welke kengetallen relevant zijn voor het investeringsstatuut. De koppeling is weergegeven in onderstaande tabel. EV Marktwaarde EV Beleidswaarde LTV Beleidswaarde ICR Kostenefficiëntie Marktpotentie Leegwaarderatio Onrendabel o.b.v. marktwaarde x Beleidswaarderatio x x IRR (markt) IRR (beleid) NAR x x x x Voor de kostenefficiëntie is geen kengetal beschikbaar. Hiervoor kan een beoordeling door een extern kostendeskundige worden gebruikt. Verder doet zich bij het berekenen van de IRR (beleid) een complicatie voor. Bij de IRR op basis van het eigen beleid ligt het voor de hand om te rekenen met de eindwaarde zoals die in de beleidswaarde is opgenomen. Deze eindwaarde is gebaseerd op de fictie van een oneindige exploitatie, waarbij de kasstromen contant zijn gemaakt met de marktconforme disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet ligt over het algemeen (fors) hoger dan de rendementseis van de corporatie. 6

7 Daarmee ontstaat bezien vanuit het eigen beleid een lage eindwaarde en dus lage IRR (beleid). Om dit probleem op te lossen, zijn er verschillende opties. In de uitwerking blijkt echter dat er geen ideale oplossing is voor een aanpassing van de eindwaarde bij het bepalen van de IRR (beleid). Ter verdieping van het inzicht kan bovendien de uitgebreide waterval worden gebruikt waarin naast marktwaarde en beleidswaarde ook de investering, leegwaarde en (fictieve) beleggingswaarde zijn weergegeven. Een specifiek aandachtspunt bij investeringen is de inbrengwaarde. Het is de meest logische aanpak om de financiële beoordeling van de investeringen te relateren aan de verandering die het gevolg is van de investering in de kasstromen en in de eindwaarde. Om de zes hierboven geselecteerde kengetallen te kunnen gebruiken bij de beoordeling van een investering, moeten ze genormeerd worden. Bovendien is het nodig om een differentiatie aan te brengen in het normenkader voor de verschillende typen investeringen. Om tot een normering te komen, moet de relatie gelegd worden met het portefeuilleplan. In het portefeuilleplan is berekend welke vastgoedingrepen (nieuwbouw, sloop/nieuwbouw, verbeteringen, verkopen, aankopen) nodig zijn om de transformatieopgave in te vullen. Vervolgens is getoetst of met het aantal ingrepen per jaar meerjarig de financiële continuïteit gewaarborgd is, door de financiële resultaten van het portefeuilleplan af te zetten tegen de ratio s van de Aw en WSW (of eventueel de eigen, striktere ratio s van de corporatie zelf). Om deze doorrekening van het portefeuilleplan te kunnen maken, is het nodig voor elke vastgoedingreep de kosten en opbrengsten in te geven. Omdat het portefeuilleplan op totaalniveau en op (middel)lange wordt beoordeeld, volstaan generieke kosten en opbrengsten per type vastgoedingreep. In feite wordt het portefeuilleplan dan ook opgebouwd met behulp van prototypen vastgoedingrepen, uitgezet voor de jaren in de beleidshorizon. Doordat berekend wordt of het portefeuilleplan financieel haalbaar is, kan gesteld worden dat zolang de kosten en opbrengsten van een project aansluiten bij de generieke kosten en opbrengsten van het betreffende prototype, de financiële continuïteit geborgd is (in combinatie met de aantallen ingrepen). Dit betekent dat de prototypes gebruikt kunnen worden om een normenkader op te stellen voor projecten. Doordat verschillende prototypes nodig zijn om een portefeuilleplan op te stellen, ontstaat ook voldoende differentiatie in het normenkader. Om het normenkader op te stellen, is het nodig om elk prototype door te rekenen op de bovenstaande zes kengetallen. Op deze manier wordt duidelijk wat de norm is per kengetal per prototype. Als een project binnen de normen blijft van het bijbehorende prototype, dan is de financiële continuïteit geborgd. Als dit niet het geval is, zal teruggegaan moeten worden naar het portefeuilleniveau om te bepalen of het project toch past binnen de financiële kaders. Mogelijk betekent dit dat (des)investeringen anders gespreid moeten worden in de tijd. 7

8 Besluitvormingsproces Om weloverwogen projecten te kunnen beoordelen en verantwoorden gedurende het gehele proces van de (des)investering, wordt voor zowel investeringen als desinvesteringen een besluitvormingsproces doorlopen. Om dit efficiënt te kunnen doen, is het van belang om de verschillende aspecten van het besluitvormingsproces helder te hebben. Hierbij gaat het in ieder geval om de fasedocumenten, de verschillende rollen en verantwoordelijkheden en de afbakening. Gedurende een ontwikkel-, aan- of verkoopproces dienen de voortgang en risico s van het project beheerst te worden. Een instrument om dit te structureren zijn fasedocumenten. Fasedocumenten kennen per fase een vast format, waarmee alle benodigde informatie over het project met betrekking tot de fase waarin het verkeert, wordt verstrekt ten behoeve van de besluitvorming. Uitgangspunt is dat elke fase wordt afgesloten met een besluit. Pas nadat een positief besluit is genomen, kan het project vervolgd worden met het opstarten van de volgende fase, met inzet van het bij het besluit toegekende budget. In onderstaande tabel is een voorbeeld opgenomen van de inhoud per fasedocument, zoals dit doorlopen kan worden voor investeringen. Omdat het niet alleen voor nieuwbouwinvesteringen belangrijk is om een weloverwogen besluitvormingsproces te doorlopen, maar ook voor investeringen in bestaand bezit, is het uitgangspunt dat ook voor deze laatste categorie de bovenstaande fasebesluiten worden doorlopen. De reden hiervoor is dat op deze manier ook voor investeringen in bestaand bezit per fase verantwoording kan worden afgelegd. Wel kan het zo zijn dat (doordat de vrijheidsgraden bij investeringen in bestaand bezit soms kleiner zijn dan bij nieuwbouw) sommige fasen sneller worden doorlopen of dat het efficiënt kan zijn om fases samen te voegen. Het Investeringsstatuut richt zich ook op desinvesteringen en aankopen. Hierbij gaat het niet om verkoop aan natuurlijke personen (uitponden), maar wel om complexgewijze verkopen en aankopen boven een drempelbedrag. Om een gestructureerde afweging te kunnen maken zijn fasebesluiten ook voor deze projecten waardevol. Wel zijn minder fases nodig dan bij een nieuwbouw of verbeterproject. 8

9 Initiatief Haalbaarheid Ontwerp & voorbereiding Uitvoering/realisatie Oplevering & evaluatie Doel Globale toets Gedetailleerde toets t.b.v. go/ no go Inhoud Aanleiding Projectbeschrijving Doel Scenario s (indien relevant) Globale beoordeling: - Financieel - Maatschappelijk Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Fiscaal Regelgeving Wijzigingen t.o.v. initiatief Gedetailleerde beoordeling: - Financieel - Maatschappelijk Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Uitwerking VO/DO Wijzigingen t.o.v. haalbaarheid Voorlopig en definitief ontwerp Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Startbesluit Projectbesluit (go/no go) Investeringsbesluit (aanbesteding) Aanbesteden & realiseren Wijzigingen t.o.v. Ontwerp & realisatie Budgetaanvraag Risicoparagraaf Communicatie Besluitvormingsdocument Afwikkelingsdocument Eindafrekening & evaluatie Financiële afwikkeling Evaluatie Overdracht naar beheer (garanties) Communicatie Decharge en evaluatie De verschillende rollen en verantwoordelijkheden die te onderscheiden zijn, zijn de volgende: Bestuur: verantwoordelijk voor besluiten over de voorgelegde fasedocumenten en indien nodig voorleggen aan de Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen (RvC): verantwoordelijk voor goedkeuring voorgelegde fasebesluiten al dan niet goed te keuren. Portefeuillemanagement: verantwoordelijke voor opstellen portefeuilleplan toetsen of een (des)investering past binnen het portefeuilleplan en bijdraagt aan de transformatieopgave. Assetmanagement: verantwoordelijk voor het bepalen van de complex strategieën en het complexbeleid. Deze kunnen leiden tot een voorstel voor (des)investeringen. Projectmanagement: verantwoordelijk voor het opstellen van de fasebesluiten. 9

10 2. Doel en aanleiding van het project Het afwegingskader voor investeringen maakt een essentieel onderdeel uit van het investeringsstatuut van een corporatie. Verschillende ontwikkelingen in de sector hebben ertoe geleid dat corporaties hun afwegingskader heroverwegen dan wel verder willen specificeren. Een belangrijke aanleiding voor de heroverweging is de introductie van de beleidswaarde in de beoordeling van de toezichthouder. De beleidswaarde wordt via de Loan to Value gebruikt bij het bepalen van de borgingsruimte. Het is daarmee van belang dat investeringen in een bepaalde mate bijdragen aan de beleidswaarde. Wat een bepaalde mate is, werken we in dit rapport verder uit. De beleidswaarde, en meer specifiek de waterval waarmee de beleidswaarde wordt berekend, kan bovendien inzicht bieden in de vermogensallocatie naar de onderscheiden maatschappelijke bestemmingen. Dit inzicht kan gebruikt worden bij het beoordelen van investeringen. Het is dan ook aan te bevelen om de beleidswaarde een plek te geven in het afwegingskader voor investeringen. Een andere aanleiding (naast de introductie van de beleidswaarde) voor corporaties om hun afwegingskader te heroverwegen, is het uitwerken van het investeringsprogramma in het algemeen en het thema duurzaamheid in het bijzonder. Investeren in bestaand bezit heeft de afgelopen jaren steeds meer aandacht gekregen. In de praktijk blijkt echter dat investeringen in bestaand bezit vaak niet voldoen aan de tot nu toe gehanteerde rendementseisen, met name als deze eisen niet specifiek zijn gemaakt en voor elk type project hetzelfde zijn. De vraag of een project al dan niet moet doorgaan, wordt dan een kwalitatieve vraag waarvoor het bestaande afwegingskader niet voldoende houvast biedt. Dit probleem maakt duidelijk dat er niet alleen behoefte is aan de juiste normen voor de verschillende kengetallen en rendementen in het algemeen, maar ook aan differentiatie hiervan naar verschillende typen projecten. Hoewel veel vraagstukken rondom het afwegingskader voor investeringen zich richten op de beoordeling van de financiële resultaten van een investering, hebben corporaties ook behoefte aan een structuur of raamwerk voor het beoordelen van het maatschappelijk of kwalitatief resultaat van een project. Een derde relevant onderwerp tenslotte is verduidelijken van het proces en de verschillende rollen en verantwoordelijkheden rondom het beoordelen van (des)investeringen. Met een groep van 16 corporaties hebben wij een project uitgevoerd met als titel Afwegingskader investeringen. Het doel van het project is om antwoord te geven op bovenstaande vraagstukken. Het resultaat van het project hebben we uitgewerkt in het voorliggende rapport. De opbouw van het rapport is als volgt. Allereerst werken we in hoofdstuk 3 uit hoe het maatschappelijke of kwalitatieve resultaat van een investering kan worden beoordeeld. Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens hoe de financiële beoordeling uitgevoerd kan worden. We sluiten in hoofdstuk 5 af met een beschrijving van het besluitvormingsproces en de bijbehorende rollen en verantwoordelijkheden. 10

11 3. Maatschappelijke beoordeling investeringen Een investering dient zowel maatschappelijk als financieel een bijdrage te leveren aan de te behalen doelstellingen van de corporatie. Maatschappelijk moet elke investering een deel van de transformatieopgave invullen. Financieel moet elke investering een dusdanig resultaat behalen dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd is. De financiële beoordeling van een investering wordt in het volgende hoofdstuk uitgewerkt. In dit hoofdstuk gaan we in op de aspecten die onderdeel uit kunnen maken van de maatschappelijke beoordeling. Op de eerste plaats moet getoetst worden of de voorgenomen investering past binnen de interne en externe kaders. Een tweede toets is de beoordeling van de bijdrage van de investering aan de maatschappelijke doelstellingen, die vertaald zijn in een portefeuilleplan. Verdiepend hierop kan getoetst worden of de investering voldoet aan bepaalde kwaliteitsstandaarden. In de hierna volgende paragrafen worden de verschillende aspecten verder uitgewerkt. In paragraaf 3.4 is een voorbeeld opgenomen van een format waarmee de maatschappelijke beoordeling kan worden uitgevoerd Externe en interne kaders De externe en interne kaders die gelden bij investeringen worden vastgelegd in het investeringsstatuut van de corporatie. Elke (des)investering dient getoetst te worden aan deze kaders. De externe kaders komen voort uit wettelijke kaders, zoals de Woningwet en de uitwerking hiervan in onderliggende besluiten en regelingen zoals het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst (RTIV). Eventueel zijn ook extra kaders in het werkgebied van de corporatie van toepassing, zoals een gemeentelijke huisvestingsverordening en prestatieafspraken. Elke (des)investering moet passen binnen de externe kaders. De Woningwet en de BTIV en RTIV verplichten elke corporatie een Reglement Financieel beheer en beleid op te stellen. Hoe omgegaan wordt met (des)investeringen wordt vastgelegd in het investeringsstatuut. Het investeringsstatuut geeft invulling aan de Governance Code van Woningcorporaties 1 en maakt onderdeel uit van de Governance structuur van de corporatie. Het investeringsstatuut is hiermee onlosmakelijk verbonden aan interne kaders van de corporatie zoals de statuten van de corporatie, het reglement van de RvC en bestuur en eventuele andere statuten die de corporatie kent (zoals bijvoorbeeld het treasury statuut en/of fiscale statuut). Voor elke (des)investering moet beoordeeld worden of deze past binnen de externe en interne kaders. Deze beoordeling kent in feite twee mogelijke uitkomsten: conform of niet-conform. Niet-conforme (des)investeringen zullen geen doorgang vinden, en er zal geen initiatieffase voor worden opgestart. Toch is het goed om deze toets op te nemen in de maatschappelijke beoordeling, om aan te tonen dat de toets is uitgevoerd. 1 Governancecode 2015 versie 1 juli

12 Aspect Externe en interne kaders Statuten Woningwet BTIV RTIV Prestatieafspraken Beoordeling Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform 3.2. Bijdrage portefeuilleplan Elke corporatie heeft zijn maatschappelijke doelen beschreven in het ondernemingsplan. Deze doelstellingen worden vervolgens concreet gemaakt in het portefeuilleplan. Het portefeuilleplan geeft antwoord op de vraag hoe de portefeuille zich moet ontwikkelen om de gewenste samenstelling (de wensportefeuille) op (middel)lange termijn te bereiken, om in de woonbehoefte van de doelgroepen van beleid te blijven voorzien. Het verschil tussen de huidige portefeuille en de toekomstige portefeuille is de transformatieopgave. Aan de transformatieopgave wordt invulling gegeven door onder andere (des)investeringen. Elke (des)investering dient dan ook te passen binnen het portefeuilleplan en een bijdrage te leveren aan de transformatieopgave. In het kader van het afwegen van investeringen bestaat de beoordeling uit de toets in welke mate het project bijdraagt aan het realiseren van het portefeuilleplan. Voor een volledige beoordeling van de bijdrage van een project aan het portefeuilleplan is het noodzakelijk een overzicht te maken van de doelstellingen in het portefeuilleplan. Hieronder is daarvan een niet-limitatief voorbeeld opgenomen. Aspect Bijdrage portefeuilleplan Betaalbaarheid: groei aantal woningen t/m 2e aftoppingsgrens Woningtype: afname MGW zonder lift Toegankelijkheid: groei aantal nultreden woningen Duurzaamheid: afname gemiddelde energie index Beoordeling Woningen in project vallen in de juiste huurklasse ja/nee Woningen in project zijn het juiste woningtype ja/nee Woningen in het project zijn nultreden woningen ja/nee Woningen hebben een energie index van maximaal 0,80 ja/nee Voor het afwegen van investeringen in bestaand bezit kan ook de complex prestatie analyse (CPA) of performance analyse worden gebruikt. Deze maakt immers inzichtelijk welke bijdrage een complex nu levert aan de portefeuilledoelstellingen, en kan gesimuleerd worden wat de bijdrage wordt na oplevering. 12

13 3.3. Kwaliteitscriteria De Woningwet bevat algemene bepalingen voor bouwwerken en installaties en is de basis voor het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit worden deze bepalingen verder uitgewerkt tot voorschriften over (ver) bouw van bouwwerken², de staat en het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen en de sloop en veiligheid tijdens bouwen en slopen. De beoordeling of een investering voldoet aan de Woningwet, Bouwbesluit en andere nadere voorschriften vindt plaats in de toets in paragraaf 3.1. Aanvullend kan de corporatie extra kwaliteitscriteria, keurmerken of andere kwaliteitskenmerken hanteren. Als dit het geval is, dan is het van belang om het project hierop te beoordelen. In onderstaande tabel is een niet-limitatieve opsomming opgenomen. Aspect Kwaliteitscriteria Standaard PvE corporatie Politie keurmerk NOM keurmerk Beoordeling Project voldoet aan PvE ja/nee Project voldoet voor politie keurmerk ja/nee Project voldoet aan voorwaarden NOM ja/nee ² Bouwbesluit 2012 publicatiedatum 03 november

14 3.4. Samenvatting De maatschappelijke beoordeling van een investering bestaat uit een aantal aspecten: De toets aan externe en interne kaders; De beoordeling van de bijdrage aan het portefeuilleplan; De toets aan eventuele extra kwaliteitscriteria. Deze aspecten tezamen vormen een format waarmee de beoordeling uitgewerkt kan worden. Aspect Beoordeling op kaders Statuten Woningwet BTIV RTIV Prestatieafspraken Bijdrage portefeuilleplan Betaalbaarheid: groei aantal woningen t/m 2e aftoppingsgrens Woningtype: afname MGW zonder lift Toegankelijkheid: groei aantal nultreden woningen Duurzaamheid: afname gemiddelde energie index Kwaliteitscriteria Standaard PvE corporatie Politie keurmerk NOM keurmerk Beoordeling Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Conform of niet-conform Beoordeling Woningen in project vallen in de juiste huurklasse ja/nee Woningen in project zijn het juiste woningtype ja/nee Woningen in het project zijn nultreden woningen ja/nee Woningen hebben een energie index van maximaal 0,80 ja/nee Beoordeling Project voldoet aan PvE ja/nee Project voldoet voor politie keurmerk ja/nee Project voldoet aan voorwaarden NOM ja/nee 14

15 4. Financiële beoordeling investeringen De financiële beoordeling van een investering vormt een belangrijk onderdeel van de totale beoordeling van een investering. Een investering voegt waarde toe aan de vastgoedportefeuille en genereert rendement. Belangrijke vragen over het financiële afwegingskader zijn: Op basis van welke financiële kengetallen kan een corporatie een investering beoordelen? Hoe dienen deze kengetallen te worden berekend? Wat is het gewenste niveau van de kengetallen waarmee de investering wordt beoordeeld (oftewel: welke normen of eisen gelden per kengetal)? Deze vragen zijn van alle tijden. De invoering van de beleidswaarde en eerder al de invoering van de marktwaarde, hebben ertoe geleid dat deze vragen opnieuw bezien dienen te worden en van actuele antwoorden voorzien moeten worden. Dit hoofdstuk beschrijft eerst de voor de financiële beoordeling relevante begrippen. Daarna worden de bepaling van de inbrengwaarde (4.2) en het berekenen van de IRR (4.3) uitgewerkt. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de waterval. Het financiële beoordelingskader zelf volgt in 4.5, waarna in 4.6 de relevante kengetallen aan bod komen. Tenslotte wordt in 4.7 de normering uitgewerkt Relevante begrippen Het is van belang de voor de financiële beoordeling relevante begrippen eenduidig te omschrijven. We onderscheiden twee categorieën begrippen: begrippen op basis van investeringen en de verschillende waarderingen van de investering, en begrippen die betrekking hebben op de verschillende kengetallen waarmee de investering kan worden beoordeeld. Ten aanzien van de investeringen en de waardering daarvan gaat het om de volgende begrippen: u Investeringen. Bij investeringen gaat het om activiteiten die in principe geactiveerd worden, zoals nieuwbouw, al dan niet in combinatie met sloop, en woningverbetering. Deze moeten worden afgebakend van activiteiten waarvan de kosten in principe volledig via de winst- en verliesrekening lopen, zoals onderhoud³. u Investeringskosten. Alle kosten die bij de betreffende activiteit worden gemaakt. Investeringskosten zijn dus inclusief toegerekende rente en BTW. u Leegwaarde. De waarde van het vastgoed vrij van huur. 3 Momenteel vindt er bij SBR-wonen een nadere afbakening plaats van investeringen en onderhoud, waaronder groot-onderhoud, achterstallig onderhoud e.d.. Deze afbakening blijft hier verder buiten beschouwing. 15

16 u Marktwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat. Deze waarde vormt in principe ook de waarde die op balans van de corporatie komt te staan (balanswaarde). u Beleggingswaarde. Een fictieve variant op de marktwaarde, waarbij verondersteld wordt dat de markthuur wordt gevraagd na oplevering van de investering (i.p.v. de contracthuur). u Beleidswaarde. Dit is de waarde op basis van het beleid van de corporatie. Deze waarde wordt berekend, uitgaande van de marktwaarde, via de waterval zoals die door WSW en Aw is uitgewerkt. Het is van belang dat, al dan niet met tussenkomst van een taxateur, bij de bepaling van de marktwaarde van een investering het DCF-model van het Handboek wordt gebruikt, zodat deze waardering de mogelijkheid biedt om de beleidswaarde af te leiden. Ten aanzien van de kengetallen gaat het om de volgende begrippen: u Leegwaarderatio. Dit is de verhouding tussen de leegwaarde en de investeringskosten. Bij woningverbetering gaat het om de mutatie van de leegwaarde ten opzichte van de investeringskosten. Dit geldt ook voor sloop/nieuwbouw. u Beleidswaarderatio. Dit is de verhouding tussen de beleidswaarde en de investeringskosten. Bij woningverbetering gaat het om de mutatie van de beleidswaarde ten opzichte van de investerinskosten. Dit geldt ook voor sloop/nieuwbouw. u Onrendabel. Dit is het (boekhoudkundige) verlies (of winst) dat het gevolg is van de investering. u Maatschappelijke bestemming. Dit is het verschil tussen de (mutatie van de) marktwaarde en de (mutatie van de) beleidswaarde. Op basis van de waterval kan dit verschil in verschillende componenten worden opgesplitst (zoals in paragraaf zal worden getoond). u Bruto aanvangsrendement (BAR). Dit is de theoretische huur op jaarbasis in het 1e jaar gedeeld door de investeringskosten. Bij renovatie gaat het om de mutatie van de huur ten opzichte van de investeringskosten, resp. de mutatie van de waarde. Hierbij kunnen vier varianten worden onderscheiden: Het bruto aanvangsrendement op basis van de investeringsuitgaven. Het bruto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) beleggingswaarde (de BAR van de belegger). Het bruto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) marktwaarde. Het bruto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) beleidswaarde. 16

17 u Netto aanvangsrendement (NAR). Dit is de theoretische huur minus de exploitatiekosten (dezelfde kostencomponenten als die welke bij de marktwaardering worden onderscheiden) op jaarbasis in het 1e jaar gedeeld door de waarde⁴. Bij woningverbetering gaat het weer om de mutaties. De varianten die hierbij zinvol zijn, zijn: Netto aanvangsrendement op basis van de investeringsuitgaven. Netto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) beleggingswaarde minus de (mutatie van de) marktconforme exploitatiekosten (de NAR van de belegger). Netto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) marktwaarde minus de (mutatie van de) marktconforme exploitatiekosten. Netto aanvangsrendement op basis van de (mutatie van de) beleidswaarde met de (mutatie van de) contracthuur minus de (mutatie van de) beleidsconforme exploitatiekosten. u IRR (Internal Rate of Return). Het looptijdrendement van de investering. Hierbij kunnen de volgende varianten worden onderscheiden, waarbij in alle gevallen de investeringsuitgaven als startpunt worden genomen: IRR (markt): De IRR op basis van de (mutatie van de) contracthuur, de (mutatie van de) marktconforme exploitatiekosten en de (mutatie van de) marktconforme eindwaarde (exit yield) na 15 jaar⁵. IRR (beleid): De IRR op basis van de (mutatie van de) contracthuur, de (mutatie van de) beleidsconforme exploitatiekosten en de (mutatie van de) beleidsconforme eindwaarde na 15 jaar, zoals bij de beleidswaarde Bepaling inbrengwaarde Een aspect dat in het voorafgaande niet expliciet aan de orde is gekomen, is de zogenaamde inbrengwaarde. De inbrengwaarde speelt bij de berekening van de financiële resultaten een belangrijke rol. Dit doet zich onder meer voor bij nieuwbouw in combinatie met sloop. Het doet zich ook voor bij woningverbetering (renovatie of duurzaamheidsmaatregelen). In deze situaties (sloop/nieuwbouw en investeringen in bestaand bezit) is er al sprake van een bepaalde waarde, zoals de marktwaarde op de balans en een daarvan afgeleide beleidswaarde. Er is ook sprake van verwachte kasstromen die aan de basis liggen van die waardering en die ook in de meerjarenprognoses zijn opgenomen. De investering brengt in principe verandering in die waarderingen en kasstromen. Het is dan ook de meest logische aanpak om de financiële beoordeling van de investeringen te relateren aan de verandering van de waarde, resp. de verandering van de kasstromen en in de eindwaarde. ⁴ Een optie is om de NAR te berekenen op basis van een gemiddelde van de betreffende kasstromen over een meerjarige periode, bijvoorbeeld tien of vijftien jaar 5 Deze IRR wordt in het vervolg van dit rapport en de berekeningen niet gebruikt 17

18 4.3. De berekening van de IRR De berekeningswijze van de meeste kengetallen is vanzelfsprekend. Dit geldt niet voor de IRR. Hiervoor bestaan immers verschillende mogelijkheden. De IRR is de disconteringsvoet waarvoor geldt dat de contante waarde van de inkomende kasstromen gelijk is aan die van de uitgaande kasstromen. Bij de investeringen gaat het dan om de investeringsuitgaven als uitgaande kasstroom, de netto exploitatieopbrengsten gedurende 15 jaar als inkomende kasstroom en de eindwaarde aan het einde van het 15e jaar als een (fictieve) inkomende kasstroom. Zoals aangegeven aan het einde van paragraaf 4.1 bestaan er verschillende IRR s. De IRR die berekend wordt op basis van de contracthuur, beleidsconforme exploitatiekosten en de beleidsconforme eindwaarde na 15 jaar lijkt het meest aan te sluiten bij corporaties die hun vastgoed zien als een bedrijfsmiddel en niet als een beleggingsmiddel. Bij het berekenen van de IRR op basis van het beleid van de corporatie doet zich echter een complicatie voor. Bij de IRR zou gerekend moeten worden met de eindwaarde zoals die in de beleidswaarde is opgenomen. Deze eindwaarde is gebaseerd op de fictie van een oneindige exploitatie, waarbij de kasstromen contant zijn gemaakt met de marktconforme disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet ligt over het algemeen (fors) hoger dan de rendementseis van de corporatie. Daarmee ontstaat een lage eindwaarde en daarmee lage IRR (beleid). Om dit probleem op te lossen, komen vier opties in aanmerking: De eindwaarde vervangen door de oneindige kasstromen, die ten grondslag liggen aan de eindwaarde. De eindwaarde vervangen door een eindige reeks kasstromen op basis van een geschatte (verlenging van de) levensduur. De eindwaarde berekenen op basis van een corporatie specifieke exit yield. De eindwaarde berekenen met een corporatie specifieke disconteringsvoet. De eerste optie heeft als consequentie dat een eeuwigdurende kasstroom contant moet worden gemaakt. In dat geval tendeert de hoogte naar de veronderstelde groeivoet van de eeuwigdurende kasstroom en hebben de kasstromen van de eerste 15 jaar nagenoeg geen invloed meer. De aldus berekende IRR heeft dan niet zo veel betekenis meer bij het beoordelen van investeringen. In de tweede optie komt de subjectieve inschatting van de verlenging van de levensduur van de woning terug. In feite komen we dan weer uit op de bedrijfswaarde, terwijl deze net was afgeschaft. De derde optie heeft als nadeel dat er geen duidelijke referentie is op basis waarvan de corporatie specifieke exit yield bepaald zou kunnen worden. 18

19 De vierde optie lijkt aantrekkelijk. Deze optie kan relatief gemakkelijk uitgewerkt worden als voor de corporatie specifieke disconteringsvoet de eigen rendementseis kan worden gebruikt. Het nadeel is echter dat de hoogte van de IRR sterk wordt bepaald door de eigen rendementseis en de IRR daarmee als toetsingscriterium voor de hoogte van het rendement minder geschikt is. De conclusie is dat er vooralsnog geen ideale oplossing is voor een aanpassing van de eindwaarde bij het bepalen van de IRR (beleid). In het voorbeeld zoals dat is opgenomen in paragraaf 4.8 rekenen we in de IRR (beleid) berekening dan ook nog gewoon met de eindwaardesystematiek van de beleidswaarde De relatie met de waterval Inleiding De waterval van WSW en Aw geeft inzicht in het vermogenseffect van een aantal maatschappelijke bestemmingen. Nadat op de marktwaarde het vermogenseffect van deze maatschappelijke bestemmingen in mindering is gebracht, resulteert de beleidswaarde. Deze beleidswaarde speelt vervolgens een belangrijke rol bij het bepalen van de borgingsruimte door het WSW. De waterval van WSW en AW Bovenstaande figuur laat zien dat WSW en Aw via de waterval enkele maatschappelijke bestemmingen onderscheiden: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. Met elke maatschappelijke bestemming gaat een vermogensallocatie gepaard. Deze vermogensallocatie geeft het waardeverlies weer dat voortvloeit uit de betreffende bestemming. Voor de financiële beoordeling van een investering is ook de vermogensallocatie naar de verschillende maatschappelijke bestemmingen van belang. Die allocatie geeft informatie over de totstandkoming van de beleidswaarde en ook inzicht in de eventuele mogelijkheden om de beleidswaarde desgewenst te verhogen. In deze paragraaf onderscheiden we twee extra elementen van de waterval: Een aanvulling binnen de huidige waterval van WSW en Aw. Een uitbreiding van de waterval vanwege investeringen. Hierna werken we de extra elementen van de waterval uit. 19

20 Aanvulling op de huidige waterval Het is wenselijk dat de huidige waterval zoals die door WSW en Aw is gepubliceerd, wordt aangevuld met een extra component. Het vermogenseffect van betaalbaarheid bestaat in feite uit twee componenten. Bij bewonerswisseling wordt bij de beleidswaarde de streefhuur genomen in plaats van de markthuur. In veel gevallen zou de markthuur hoger zijn dan de liberalisatiegrens van nu 720,42 per maand en de streefhuur, mede door de passendheidstoets, lager dan 720,42 per maand. In deze situatie is er ook een vermogenseffect vanwege de verhuurderheffing die na mutatie bij de marktwaarde vrijvalt maar bij de beleidswaarde blijft bestaan. In de aangevulde waterval zullen we dus een extra stap bij betaalbaarheid onderscheiden, namelijk een vermogenseffect voor de verhuurderheffing. Dit effect wordt in mindering gebracht op het oorspronkelijke effect voor betaalbaarheid. De hoogte van de beleidswaarde wordt hierdoor niet beïnvloed. Deze blijft volledig aansluiten bij de beleidswaarde zoals die door WSW en Aw wordt bepaald Uitbreiding waterval vanwege investeringen De waterval van WSW en Aw veronderstelt dat de woningen al in exploitatie zijn en vindt zijn startpunt bij de marktwaarde ultimo het verslagjaar. Wanneer de beleidswaarde en daarmee ook de waterval voor investeringen gebruikt worden, is het nodig de waterval uit te breiden. De investeringskosten vormen het startpunt van de uitgebreide waterval. Het is daarbij zinvol om twee tussenstappen te onderscheiden, te weten de leegwaarde en de beleggingswaarde (de fictieve marktwaarde op basis van markthuur). De waterval wordt daarmee uitgebreid met drie extra componenten: Het vermogenseffect bezien vanuit de leegwaarde. Dit is gelijk aan het verschil tussen de investeringskosten en de leegwaarde Het vermogenseffect bezien vanuit de beleggingswaarde. Dit is gelijk aan het verschil tussen de leegwaarde en de beleggingswaarde. Het vermogenseffect bezien vanuit de marktwaarde. Dit is gelijk aan het verschil tussen de beleggingswaarde en de marktwaarde. Vervolgens loopt de waterval door naar de beleidswaarde zoals in de vorige paragraaf is geschetst. In de volgende grafiek is een voorbeeld opgenomen van de waterval voor een fictief nieuwbouw project. De bedragen zijn weergegeven per eenheid. 20

21 Voorbeeld van de uitgebreide waterval (waarden per eenheid) 21

22 4.5. Het financiële beoordelingskader Voordat de keuze uit de eerder weergegeven kengetallen wordt gemaakt ten behoeve van het investeringsstatuut, is het van belang om het financiële beoordelingskader nader uit te werken. Op basis hiervan kan vervolgens bezien worden welke kengetallen relevant zijn voor het investeringsstatuut en de investeringskaders, op grond van het feit dat ze aansluiten bij het financiële beoordelingskader. Een financieel beoordelingskader dient te borgen dat de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. Vanuit dit principe zijn de volgende invalshoeken dan ook belangrijk om mee te nemen in het financiële boordelingskader van een corporatie: u De mutatie van het eigen vermogen als gevolg van de investering. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen het eigen vermogen op basis van de marktwaarde en het eigen vermogen op basis van de beleidswaarde. u Het effect van de investering op de hoogte van de financiële beoordelingscriteria van de toezichthouders. Het gaat hierbij in het bijzonder om de twee financiële ratio s die in de praktijk restrictief zijn dan wel kunnen worden door het aantrekken van de geborgde leningen: Het effect op de LTV (Loan-to-Value) Het effect op de ICR (Interest coverage ratio) u De marktconformiteit van de investering. Hiermee wordt een markttoets uitgevoerd op de hoogte van de investering. Bij marktconformiteit onderscheiden we twee invalshoeken: Kostenefficiëntie Marktpotentie Bij de eerste invalshoek gaat het om de vraag of de hoogte van de investeringsuitgaven marktconform is. Bij de tweede invalshoek gaat het om de vraag hoe de hoogte van de investering zich verhoudt tot de (mutatie van de) leegwaarde die de investering oplevert. In de volgende paragraaf worden deze invalshoeken gecombineerd met de kengetallen, om te bepalen welke kengetallen relevant zijn voor het investeringsstatuut. 22

23 4.6. De relevante kengetallen In de vorige paragraaf zijn de elementen geschetst van het financiële beoordelingskader. De volgende stap bestaat uit het bepalen van de relevante kengetallen om het beoordelingskader mee in te vullen. Enerzijds dienen in principe alle invalshoeken van het beoordelingskader door een kengetal te worden beoordeeld. Anderzijds is het zinvol om te veel overlap tussen kengetallen te voorkomen. Dit betekent dat er een keuze moet worden gemaakt uit de mogelijke kengetallen in paragraaf 4.1 om te komen tot een set kengetallen die relevant zijn voor het financiële beoordelingskader, en daarmee de set kengetallen zullen vormen in het investeringsstatuut. In de onderstaande tabel zijn de relevante kengetallen opgenomen, gekoppeld aan de elementen van het financiële beoordelingskader. EV Marktwaarde EV Beleidswaarde LTV Beleidswaarde ICR Kostenefficiëntie Marktpotentie Leegwaarderatio Onrendabel o.b.v. marktwaarde x Beleidswaarderatio x x IRR (markt) IRR (beleid) NAR x x x x De leegwaarderatio geeft informatie over de marktpotentie van de investeringen. Als deze ratio lager is dan 100%, dan is de (mutatie van de) leegwaarde minder dan de investeringen. De onrendabel op basis van marktwaarde laat zien met welk bedrag het eigen vermogen op basis van marktwaarde afneemt als gevolg van de investering. Dit is onder meer van belang voor de jaarrekening. De beleidswaarderatio laat zien in welke mate de investering (een mutatie van de) beleidswaarde oplevert. Dit kengetal is bruikbaar om inzicht te krijgen in de mutatie van het eigen vermogen op basis van beleidswaarde⁶. Als de beleidswaarderatio gecombineerd wordt met het aandeel van de investering waarvoor een lening is aangetrokken, biedt het ook informatie over de mutatie van de LTV. 6 Hiervoor kan ook de onrendabel op basis van beleidswaarde genomen worden. Omdat de beleidswaarderatio ook goed bruikbaar is voor de mutatie van de LTV en de onrendabel op basis van beleidswaarde dezelfde informatie geeft als de beleidswaarderatio, is gekozen voor de beleidswaarderatio. 23

24 De IRR op basis van marktwaarde geeft informatie over het rendement op vermogen. In combinatie met informatie over de inzet van vreemd vermogen geeft deze IRR ook inzicht in het rendement op het eigen vermogen op basis van marktwaarde. De IRR op basis van beleidswaarde geeft vergelijkbaar met de IRR op basis van marktwaarde informatie over de mutatie van het eigen vermogen op basis van beleidswaarde. De NAR geeft (samen het de extra rentelasten als gevolg van de investering) informatie over de mutatie van de ICR. In de praktijk wordt ook de BAR gebruikt. De NAR geeft echter een beter zicht op het effect op de ICR. De kostenefficiëntie is het enige onderdeel van het financiële boordelingskader waarvoor in de tabel geen kengetal is opgenomen. De reden hiervoor is dat de beoordeling of een investering kostenefficiënt is dit wil zeggen dat de activiteit op basis van de gewenste kwaliteit tegen niet meer dan de noodzakelijke kosten wordt uitgevoerd niet via een kengetal kan worden bepaald. Hiervoor is inschakelen van een bouwkostendeskundige of een vergelijking met marktconforme investeringskostencijfers wenselijk⁷ Normering van de kengetallen De zes hierboven geselecteerde kengetallen dienen te worden genormeerd om te kunnen worden gebruikt bij een beoordeling van een investering. Bovendien is het nodig om een differentiatie aan te brengen in het normenkader voor de verschillende typen investeringen. Om tot een normering te komen, kan een relatie gelegd worden met het portefeuilleplan. In het portefeuilleplan is berekend welke vastgoedingrepen (nieuwbouw, sloop/nieuwbouw, verbeteringen, verkopen, aankopen) nodig zijn om de transformatieopgave in te vullen. Vervolgens is getoetst of met het aantal ingrepen per jaar en meerjarig de financiële continuïteit gewaarborgd is, door de financiële resultaten van het portefeuilleplan af te zetten tegen de ratio s van de Aw en WSW (of eventueel de eigen, striktere ratio s van de corporatie zelf). Om deze doorrekening van het portefeuilleplan te kunnen maken, is het nodig voor elke vastgoedingreep de kosten en opbrengsten in te geven. De opbrengsten zijn vaak bekend, maar de kosten dienen beoordeeld te worden (bijvoorbeeld door een externe kostendeskundige) om te beoordelen of de generieke vastgoedingreep kosten efficiënt is. De verhouding tussen de kosten en opbrengsten moet acceptabel zijn. Omdat het portefeuilleplan op totaalniveau en op (middel)lange wordt beoordeeld, volstaan generieke kosten en opbrengsten per type vastgoedingreep. In feite wordt het portefeuilleplan dan ook opgebouwd met behulp van prototypen vastgoedingrepen, uitgezet voor de jaren in de beleidshorizon. 7 Bij het beoordelen of de investeringskosten marktconform zijn, is het ook zinvol om te kijken naar de exploitatiekosten ( total cost of ownership ). 24

25 Doordat berekend wordt of het portefeuilleplan financieel haalbaar is, kan gesteld worden dat zolang de kosten en opbrengsten van een project aansluiten bij de generieke kosten en opbrengsten van het betreffende prototype, de financiële continuïteit geborgd is (in combinatie met de aantallen ingrepen). Dit betekent dat de prototypes gebruikt kunnen worden om een normenkader op te stellen voor projecten. Doordat verschillende prototypes nodig zijn om een portefeuilleplan op te stellen, ontstaat ook voldoende differentiatie in het normenkader. Om het normenkader op te stellen, is het nodig om elk prototype door te rekenen op de bovenstaande zes kengetallen. Op deze manier wordt duidelijk wat de norm is per kengetal per prototype. Als een project binnen de normen blijft van het bijbehorende prototype, dan is de financiële continuïteit geborgd. Als dit niet het geval is, zal teruggegaan moeten worden naar het portefeuilleniveau om te bepalen of het project toch past binnen de financiële kaders. Mogelijk betekent dit dat (des)investeringen anders gespreid moeten worden in de tijd. Enkele voorbeelden van prototypes zijn: Nieuwbouw EGW Nieuwbouw MGW met lift Renovatie + duurzaamheid EGW Renovatie + duurzaamheid MGW Duurzaamheid EGW Duurzaamheid MGW Deze voorbeelden dienen per corporatie specifiek gemaakt te worden, en eventueel verder te worden verfijnd. Dit omdat de portefeuilleopgave per corporatie kan verschillen. 25

26 4.8. Voorbeeld In de volgende figuren is een voorbeeld opgenomen voor een fictief nieuwbouwproject. Algemene informatie Naam Voorbeeld nieuwbouw Type Nieuwbouw Aantal eenheden na oplevering 100 eenheden Contracthuur na oplevering 597 Waardering Totaal Per eenheid Investeringskosten (excl. inbrengwaarde) Mutatie beleggingswaarde Mutatie leegwaarde Mutatie marktwaarde Mutatie beleidswaarde Kengetallen (ratio's) Uitkomst Norm Gehaald? Leegwaarderatio 108,82% 100,00% Ja Onrendabel obv marktwaarde 19,08% 20,00% Ja Beleidswaarderatio 39,43% 40,00% Nee IRR (markt) 4,45% 4,00% Ja IRR (beleid) -1,78% 1,00% Nee Bruto aanvangsrendement (beleid) 4,21% 4,50% Nee Netto aanvangsrendement (beleid) 2,16% 2,00% Ja Kengetallen (beleggingswaardeperspectief) Uitkomst Norm Gehaald? Beleggingswaarderatio 100,34% 100% Ja Bruto aanvangsrendement (markthuur) 5,65% 5,50% Ja Netto aanvangsrendement (markthuur) 4,61% 4,50% Ja 26

27 Waterval waarde 27

28 5. Besluitvormingsproces Om weloverwogen projecten te kunnen beoordelen en verantwoorden gedurende het gehele proces van de (des)investering, wordt voor zowel investeringen als desinvesteringen een besluitvormingsproces doorlopen. Om dit efficiënt te kunnen doen, is het van belang om de verschillende aspecten van het besluitvormingsproces helder te hebben. Hierbij gaat het in ieder geval om: 1. De fasedocumenten. 2. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden. 3. De afbakening. In de volgende paragrafen worden deze aspecten nader uitgewerkt Fasedocumenten In deze paragraaf wordt eerst uitgewerkt hoe projectinitiatieven tot stand komen. Vervolgens worden de fasedocumenten beschreven, zodat in de volgende paragraaf de bijbehorende rollen en verantwoordelijkheden kunnen worden toegelicht Totstandkoming projectinitiatieven Op strategisch niveau wordt jaarlijks een meerjarig strategisch plan opgesteld dan wel herijkt, inclusief een portefeuilleplan. Het portefeuilleplan bevat de manier waarop de transformatieopgave wordt ingevuld, oftewel hoe het verschil tussen de huidige portefeuille en de gewenste portefeuille wordt overbrugd. Als de transformatieopgave is ingevuld, dan zijn de doelstellingen uit het portefeuilleplan behaald. Voor (des) investeringen geldt dan logischerwijs dat elk project dient bij te dragen aan de transformatieopgave. De wijze waarop de bijdrage aan de transformatieopgave en daarmee aan het portefeuilleplan kan worden beoordeeld, is uitgewerkt in hoofdstuk 3. Het portefeuilleplan wordt vervolgens op tactisch niveau door het assetmanagement vertaald naar complex strategieën en complexbeleid. Bij het afwegen van de optimale complex strategie kunnen verschillende scenario s op complexniveau worden vergeleken. Soms leidt de vergelijking van scenario s tot een duidelijk voorkeursscenario; dit wordt dan de voorgestelde complex strategie. Maar soms is een afweging minder makkelijk te maken en zijn meerdere scenario s nodig om tot een voorstel te komen. Een voorbeeld hiervan is de vergelijking tussen sloop/nieuwbouw en hoog niveau renovatie. Als dit aan de orde is, dan is het waardevol om de beoordeling van de scenario s mee te nemen in het besluitvormingsproces. Concreet betekent dit dat de scenario s opgenomen en uitgewerkt worden in de eerste fase van het besluitvormingsproces (zie ook in de volgende paragraaf onder Initiatieffase). Op die manier worden het Bestuur en indien van toepassing de RvC meegenomen in het afwegen van scenario s en wordt voorkomen dat in een latere fase opnieuw scenario s onderzocht moeten worden terwijl het go / no go besluit al genomen is. Als de voorgestelde complex strategie een (des)investering betreft waarvoor fasebesluiten moeten worden doorlopen, dan is het waardevol om vanuit het assetmanagement een projectopdracht te formuleren op het moment dat de complex strategie is vastgesteld. 28

29 Hiermee wordt opdracht gegeven om de initiatieffase op te starten, binnen de kaders van de vastgestelde complex strategie. Op deze manier wordt geborgd dat de uitwerking van de initiatieffase past binnen zowel de complex strategie als binnen het portefeuilleplan. De projectopdracht gaat daarmee vooraf aan de initiatieffase Fasedocumenten Gedurende een ontwikkel-, aan- of verkoopproces dienen de voortgang en risico s van het project beheerst te worden. Een instrument om dit te structureren zijn fasedocumenten. Fasedocumenten kennen per fase een vast format, waarmee alle benodigde informatie over het project met betrekking tot de fase waarin het verkeert, wordt verstrekt ten behoeve van de besluitvorming. Uitgangspunt is dat elke fase wordt afgesloten met een besluit. Pas nadat een positief besluit is genomen, kan het project vervolgd worden met het opstarten van de volgende fase, met inzet van het bij het besluit toegekende budget. In de tabel op pagina 30 is een voorbeeld opgenomen van de inhoud per fasedocument, zoals dit doorlopen kan worden voor investeringen. 29

30 Initiatief Haalbaarheid Ontwerp & voorbereiding Uitvoering/realisatie Oplevering & evaluatie Doel Globale toets Gedetailleerde toets t.b.v. go/ no go Inhoud Aanleiding Projectbeschrijving Doel Scenario s (indien relevant) Globale beoordeling: - Financieel - Maatschappelijk Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Fiscaal Regelgeving Wijzigingen t.o.v. initiatief Gedetailleerde beoordeling: - Financieel - Maatschappelijk Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Uitwerking VO/DO Wijzigingen t.o.v. haalbaarheid Voorlopig en definitief ontwerp Budgetaanvraag Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Startbesluit Projectbesluit (go/no go) Investeringsbesluit (aanbesteding) Aanbesteden & realiseren Wijzigingen t.o.v. Ontwerp & realisatie Budgetaanvraag Risicoparagraaf Communicatie Besluitvormingsdocument Afwikkelingsdocument Eindafrekening & evaluatie Financiële afwikkeling Evaluatie Overdracht naar beheer (garanties) Communicatie Decharge en evaluatie Omdat het niet alleen voor nieuwbouwinvesteringen belangrijk is om een weloverwogen besluitvormingsproces te doorlopen, maar ook voor investeringen in bestaand bezit, is het uitgangspunt dat ook voor deze laatste categorie de bovenstaande fasebesluiten worden doorlopen. De reden hiervoor is dat op deze manier ook voor investeringen in bestaand bezit per fase verantwoording kan worden afgelegd. Wel kan het zo zijn dat (doordat de vrijheidsgraden bij investeringen in bestaand bezit soms kleiner zijn dan bij nieuwbouw) sommige fasen sneller worden doorlopen of dat het efficiënt kan zijn om fases samen te voegen. Daarnaast geldt dat niet alle projecten of initiatieven de fases hoeven te doorlopen zoals hierboven geschetst. Dit is niet nodig voor: Regulier planmatig onderhoud; Uitponden (verkoop aan natuurlijke personen). 30

31 Een aantal onderdelen van het fasedocument komt in elke fase terug: Budgetaanvraag: hierdoor wordt inzichtelijk welk budget benodigd is voor het uitvoeren van de volgende fase; Risicoparagraaf: in elke fase is het van belang om risico s en risicobeheersmaatregelen te benoemen; Organisatie en communicatie: in elke fase is het van belang duidelijk te maken hoe de organisatie van het project en de communicatie zijn geregeld. Daarnaast is het waardevol om per volgende fase de wijzigingen ten opzichte van de voorgaande fase in beeld te brengen. Het Investeringsstatuut richt zich ook op desinvesteringen en aankopen. Hierbij gaat het niet om verkoop aan natuurlijke personen (uitponden), maar wel om complexgewijze verkopen en aankopen boven een drempelbedrag. Om een gestructureerde afweging te kunnen maken zijn fasebesluiten ook voor deze projecten waardevol. Wel zijn minder fases nodig dan bij een nieuwbouw of verbeterproject. Selectie (bij verkoop) Initiatief Voorbereiding Uitvoering Levering & evaluatie Doel Bepalen welke complexen in aanmerking komen voor verkoop Eerste beoordeling aan- of verkoop Uitwerking aan- of verkoop Biedingstraject Levering & evaluatie Inhoud Onderbouwing verkoopstrategie o.b.v. strategische doelstellingen en complex prestatiemeting Aanleiding Projectbeschrijving Globale beoordeling: - Financieel Maatschappelijk Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Fiscaal Regelgeving Integriteitstoets Wijzigingen t.o.v. initiatief Uitwerking aankoop- of verkoopvoorstel Risicoparagraaf Organisatie Communicatie Opstellen aan- of verkoopovereenkomst Financiële afwikkeling Evaluatie Overdracht Communicatie Besluitvormingsdocument Complex strategie Startbesluit Aankoop- of verkoopbesluit Overeenkomst (go/ no go) Decharge & evaluatie 31

32 5.2. Rollen en verantwoordelijkheden Bij het beoordelen en goedkeuren van projecten zijn verschillende rollen en verantwoordelijkheden te onderscheiden. 1. Bestuur Het Bestuur heeft de verantwoordelijkheid om te besluiten over de voorgelegde fasedocumenten en het fasebesluit al dan niet vast te stellen. Het Bestuur wordt in de regel geadviseerd door het MT of een Investeringscommissie. Deze laatste organen hebben daarmee een adviserende en geen besluitvormende rol. Als het Bestuur een positief besluit genomen heeft, heeft het vervolgens de verantwoordelijkheid om de fasebesluiten waarvoor dit van toepassing is, voor te leggen aan de Raad van Commissarissen. 2. Raad van Commissarissen (RvC): De RvC heeft de verantwoordelijkheid om voorgelegde fasebesluiten al dan niet goed te keuren. Volgens de Woningwet is het Bestuur verplicht om de volgende projecten ter goedkeuring voor te leggen aan de RvC: Vervreemding van 10 miljoen of meer Investeringen van 3 miljoen of meer Het staat het Bestuur vrij om af te spreken dat ook (des)investeringen onder dit drempelbedrag worden voorgelegd aan de RvC. Voor investeringen in bestaand bezit wordt vaker een lagere drempel gehanteerd of een drempelbedrag per eenheid. Voor de projecten waarvoor goedkeuring van de RvC is vereist, moet in het Investeringsstatuut bovendien bepaald worden welke fasedocumenten voorgelegd worden aan de RvC. Het is van belang om de RvC mee te nemen in de afweging (Initiatieffase) en het go/no go moment (Haalbaarheidsfase). Deze fasebesluiten dienen ter goedkeuring te worden ingediend. Daarnaast is het relevant om de RvC op de hoogte te houden van de afronding van het project (Decharge & evaluatie); dit laatste fasedocument wordt ter informatie ingediend. 3. Portefeuillemanagement Het portefeuillemanagement stelt het portefeuilleplan op. Ter ondersteuning aan het MT kan het portefeuillemanagement toetsen of een (des)investering past binnen het portefeuilleplan en bijdraagt aan de transformatieopgave. 4. Assetmanagement Het assetmanagement is verantwoordelijk voor het bepalen van de complex strategieën en het complexbeleid. Deze leiden tot een voorstel voor (des)investeringen. Met behulp van de projectopdracht kan het assetmanagement de opdracht geven tot het opstellen van de Initiatieffase, als de complex strategie is vastgesteld. 5. Projectmanagement Het opstellen van de fasebesluiten wordt veelal belegd bij het projectmanagement. Op deze manier kan de juiste rollenscheiding tussen opstellen en toetsen worden geborgd. 32

33 5.3. Slot In dit rapport zijn de verschillende onderdelen van het afwegingskader voor investeringen beschreven. Dit afwegingskader maakt onderdeel uit van het investeringsstatuut. Het is van belang om de afwegingskaders jaarlijks te herijken. Enerzijds om te bepalen of de doelstellingen uit het portefeuilleplan (en dus de onderdelen van de maatschappelijke score) geactualiseerd zijn. Anderzijds om te bepalen of de prototypes en de normen per prototype nog aansluiten bij de praktijk. Het investeringsstatuut zelf, waarin het besluitvormingsproces en de rollen en verantwoordelijkheden worden vastgelegd, kan een statischer karakter krijgen, waar het afwegingskader een dynamisch karakter moet hebben. De jaarlijkse actualisatie van het afwegingskader kent twee mogelijke natuurlijke momenten: bij het vaststellen van de meerjarenbegroting (veelal in het laatste kwartaal van het jaar) of bij het jaarlijks vaststellen van het portefeuilleplan (aan het begin van het jaar). Voordeel van de tweede optie is dat het prijspeil meteen actueel is voor het komende jaar. Tenslotte is het van belang om rekening te houden met de specifieke omstandigheden en opgave per corporatie. Dit bepaalt welke prototypes nodig zijn, en dus welk normenkader gehanteerd kan worden, en op welke wijze het besluitvormingsproces wordt doorlopen. 33

34 Over ons Real Estate Management In de vastgoedsector is Ortec Finance Real Estate Management al meer dan 25 jaar een leverancier van software, advies, opleidingen en onderzoek. Door de combinatie van marktkennis, wiskundige modellen en informatietechnologie biedt Ortec Finance hoogwaardige en consistente oplossingen waarmee vastgoedorganisaties in staat zijn betere beslissingen te nemen. Wij garanderen inhoudelijke expertise, kennis van de markt en een hoge kwaliteit van dienstverlening. In Nederland maken onder meer 280 woningcorporaties, 75 gemeenten en diverse organisaties in de taxatiemarkt gebruik van onze diensten. Annique Verkoeijen Senior Consultant Joost Eijsvogels Senior Consultant Ortec Finance Het doel van Ortec Finance is om mensen in staat te stellen de complexiteit van investeringsbeslissingen te managen. Dit doen wij door het leveren van toonaangevende technologie en oplossingen voor het nemen van investeringsbeslissingen aan financiële instellingen over de hele wereld. Onze kracht ligt in een doeltreffende combinatie van geavanceerde modellen, innovatieve technologie en diepgaande marktkennis. Deze combinatie van vaardigheden en expertises ondersteunt investeringsprofessionals in het halen van een betere risico- rendementsverhouding en daarmee betere resultaten. 34