Het wettelijk kader van het investeringsstatuut is verankerd in het BBSH artikel 11 lid 1 en 2.

Transcriptie

1 Inleiding Met ingang van 1 juli 2011 is de nieuwe Governancecode voor woningcorporaties van kracht. In de nieuwe code is opgenomen dat iedere corporatie een toetsingskader dient op te stellen voor de investeringen en verbindingen. Dit besluit dient door de Raad van Commissarissen goedgekeurd te worden. Het belang van financiële sturing is de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels zoals DAEB en NIET-DAEB liggen hier mede aan ten grondslag. Een investeringsstatuut maakt de randvoorwaarden helder en stelt de organisatie in staat investeringsmogelijkheden langs een interne meetlat te leggen. Voldoen geplande (des)investeringen aan vooraf opgestelde toetsingskaders. Enerzijds gaat het om een financiële beoordeling van de investering zelf, anderzijds de beantwoording van de vraag wat de impact van de investering is op bedrijfsniveau. De investeringsvoorstellen op projectniveau hebben veelal betrekking op verwerving (aankoop en bouw) van vastgoed. De impact van investeringen op bedrijfsniveau wordt gepresenteerd in de vorm van een jaarplan en/of jaarbegroting. Het wettelijk kader van het investeringsstatuut is verankerd in het BBSH artikel 11 lid 1 en 2. De soorten vastgoed waar binnen het werkgebied van de corporatie geïnvesteerd mag worden zijn: aankoop grond met verwachte bouwbestemming binnen 10 jaar bouw van wooneenheden voor de doelgroepen woon-zorgcomplexen maatschappelijk vastgoed Doel en reikwijdte van het investeringsstatuut Dit investeringsstatuut heeft tot doel de directeurbestuurder een handelingskader en de Raad van Commissarissen een toetsingskader aan te reiken voor de beoordeling van de investeringsvoorstellen die de directeur/bestuurder haar voorlegt. Dit wordt in globale zin op twee manieren gedaan: 1. Gebundeld in de vorm van een jaarplan en jaarbegroting 2. In de vorm van investeringsvoorstellen voor (afzonderlijke) projecten. Deze voorstellen hebben in de regel betrekking op verwerving (aankoop en bouw) en/of verandering (sloop, herstructurering, renovatie) van (eigen) vastgoed en worden ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Vaak gaat het hierbij om investeringen met een risicoprofiel en financiële impact voor de woningcorporatie. Dit investeringsstatuut is primair bedoeld voor een transparante en verantwoorde toetsing van deze voorstellen. Overige interne besluitvormingsprocedures in relatie tot investeringsstatuut die van belang zijn: treasurybeleid aanbestedingsbeleid begroting en financiële meerjarenprognoses investeringsplannen strategisch voorraadbeleid ondernemingsplan Toetsingskader Het investeringsstatuut heeft de volgende toetsingskaders: 1. procedures 2. organisatorische toets 3. strategische toets 4. financiële toets op projectniveau 5. financiële toets op bedrijfsniveau 6. risicotoets 7. partnerselectie Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 1

2 1. Procedures De besluitvorming van het investeringsvoorstel vindt plaats op basis van de rolverdeling zoals vastgelegd in de volgende documenten: statuten governancecode reglement van de raad van commissarissen directiestatuut Daarnaast zal bij de besluitvorming ook alle wettelijke kaders in acht moeten worden genomen (BBSH, woningwet). Heeft de directeur/bestuurder gehandeld conform de afspraken en voorschriften zoals vastgelegd in de genoemde documenten. 2. Organisatorische toets Het zal duidelijk zijn dat het van groot belang is voor een "kleine" corporatie dat spreiding van projecten in de tijd noodzakelijk is. Dit niet alleen door het feit dat dit vaak organisatorisch niet te verwerken is, maar ook het feit dat de uitvoering van enkele projecten op hetzelfde ogenblik de financiering en herfinanciering van de leningenportefeuille onder druk kunnen zetten. Past het project binnen de organisatorische capaciteit van de woningcorporatie. Welke waarborgen zijn binnen de organisatie genomen om het project te kunnen uitvoeren. 3. Strategische toets Een investeringsproject wordt ten alle tijden eerst opgenomen in het strategisch plan en voorraadbeleid. Wanneer het betreffend project in het ondernemingsplan wordt opgenomen zal dit, met onderbouwing van portfoliodoelstellingen of wijk-/gebiedsvisies, aan de raad van commissarissen voorgelegd worden. Kortom het in kaart brengen van verschillende risico's (risicomanagement) zoals verhuur/verkoop risico, financiering (DAEB of NIET-DAEB) en fiscale risico's. Na besluitvorming zal het project als zodanig opgenomen worden in het jaarplan en de jaarbegroting. toetsing van het project aan het Strategisch plan en Voorraadbeleid van de woningcorporatie toetsing van het project aan het wettelijk kader (BBSH, woningwet) en het geldende beleid (woonvisie, duurzaamheid, leefbaarheid etc.) toetsing van het project aan de doelstellingen, missie en visie van de woningcorporatie zoals opgenomen in het ondernemingsplan en/of onderliggende plannen. uitleg van de volkshuisvestelijke meerwaarde van het project, mede in relatie tot de vorige toetsingsaspecten 4. Financiële toets op projectniveau Binnen de financiële kaders zijn normen bepaald voor investeringen waarmee rekening moet worden gehouden voor het bepalen van het rendement bij de betreffende investering. Met de normen is controleerbaar of de (onrendabele) investering past binnen de gestelde beleidskaders. Voor investeringsbeslissingen wordt gebruikgemaakt van de IRR (Internal Rate of Return - ofwel de interne rentevoet van beleggingen). De IRR is dan de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de oorspronkelijke investering. Het netto aanvangsrendement (NAR) moet minimaal gelijk zijn aan de rentevoet van het vreemd vermogen. Als rentevoet voor het vreemd vermogen wordt de rente voor een 25-jarige lineaire lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten of de Watershcapsbank op het toetsmonnent gehanteerd. Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 2

3 Parameters zijn: Investeringsvorm Meeteenheid Norm Toelichting NAR Huurwoningen tot 2e aftoppingsgrens IRR > 2,25 k Inflatie Rente VV* Huurwoningen vanaf 2e aftoppingsgrens tot huurtoeslaggrens IRR > 3 % Inflatie plus 0,75% Rente VV* Huurwoningen vanaf huurtoeslaggrens IRR > 4 % Inflatie plus 1,75% Rente VV* Volledig gefinancierd Maatschappelijk vastgoed IRR > 4 % Inflatie plus 1,75% Rente VV* * Rente VV = actuele financieringsrentevoet 25 jarige lineaire financiering BNG of WSB Naast de rendementsnormen is uiteraard ook belangrijk de parameters die gehanteerd worden ter bepaling van de bedrijfswaarde bij investeringen. Belangrijk voor het bepalen van reële scenario's is dat de gebruikte parameters een reële stand van zaken geven. Er dient derhalve te worden uitgegaan van gefundeerde verwachtingen omtrent relevante ontwikkelingen. De parameters en normbedragen ten behoeve van het investeringsbeleid zijn voor iedere nieuwe investering nagenoeg gelijk. Afwijking kan er alleen zijn bij het onderdelen huren en onderhoud. Het is namelijk vanzelfsprekend dat een woning/appartement in het duurdere segment een andere huurverhoging kent dan investeringen voor de doelgroep. Ook het normbedrag voor onderhoud kan afwijkend zijn. Een appartement met lift heeft een andere onderhoudscyclus dan bijvoorbeeld een eengezinswoning. Ook dient in de overweging van normbedragen meegenomen te worden voor welk bedrag de beheerskosten ingebracht worden. Is het reëel om rekening te houden met de volledige norm beheerskosten of is een gedeelte van de beheerskosten niet relevant voor wel of niet bouwen. 5. Financiële toets op bedrijfsniveau Na de financiële toets op projectniveau moet er een toets plaatsvinden op instellingsniveau of de investering gedragen kan worden. De toetsingskaders zoals solvabiliteit en jaarresultaten verliezen aan belang. Hiervoor komt in de plaats het kasstroomoverzicht waarbij de focus tegenwoordig ook meer gericht is op kengetallen zoals ICR, WACC en direct rendement. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd: Meeteenheid Definitie Gewenste meetwaarde Toelichting WSW oordeel Beoordeling Positief Wordt jaarlijks ontvangen kredietwaardig CFV oordeel Continuïteitsoordeel Al of A2 A2 oordeel mag slechts tijdelijk zijn Operationele kasstroom na Jaarlijkse kasstroom Gemiddeld positief in Aansluiting hierbij is de aflossingsfictie van 2% minus 2% aflossing eerste vijf begrotingsjaren WSW norm ICR (interest coverage De exploitatie is voldoende Minimaal 1,4% * ratio) om de rentelasten te betalen * Percentage zal ieder jaar opnieuw vastgesteld moeten worden. Wordt door accountant bepaald Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 3

4 legt het investeringsvoorstel een link met het financieel toetsingskader van de woningcorporatie en wordt getoond wat de impact is van het voorstel op deze doelstellingen en limieten, inclusief eventueel te nemen beheersmaatregelen. legt het investeringsvoorstel een relatie met de fase van ontwikkeling waarin zij verkeert en de beslismomenten en relevante informatie die voorhanden dient te zijn. Daarbij geldt als algemene lijn de volgende opzet van deze fasen: Fase Beslismoment Relevante informatie Initiatieffase Projectplan, beschikbaar stellen Relatie met ondernemingsplan voorbereidingsbudget Check SVB en vigerende beleidskaders Opnemen in (meerjaren) begroting en financiële ramingen Eisen overheid (wet- en regelgeving, bestemmingsplan, verordeningen en vergunningen) Programma van eisen Ruwe opzet stichtingskosten van plan (o.b.v. parameters, ervaringen en kennis) Risicoscan Relatie met financiële meerjarenbegroting Ontwerpfase Ontwerp, beschikbaar stellen SO, VO en DO en welstandstoets investeringen Directiebegroting en (technische) bestekken Nauwkeurige stichtingskosten van project Uitgebreide risicoscan en maatregelen Uitvoeringsfase Periodieke voortgangsrapportage naar RvC Aanbesteding en contractvorming m.b.v. bestekken Inzicht in wijzigingen en meerwerk Actueel overzicht risico's en maatregelen Verslagen relevante bouwvergaderingen Vooroplevering en eindoplevering Beheerfase Overgang van project naar Onderhouds- en beheerplan reguliere organisatie Evaluatieverslag 6. Risicotoets Risicobeheersing is een integraal onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden. De risico's moeten op het niveau van de afzonderlijke projecten bekeken worden, maar zeker zo belangrijk is dit op bedrijfsniveau. Bij elk investeringsvoorstel wordt op gestructureerde wijze het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. Bij lopende projecten dient een tussentijdse rapportage opgesteld te worden. : brengt het investeringsvoorstel mogelijke risico's in beeld, worden/zijn deze geanalyseerd, worden de relevante risico's gekwalificeerd en zijn daarvoor beheermaatregelen benoemd. de meest voorkomende risico's zijn: bestuurlijke/overheidsrisico's - afzet/marktrisico's financieringsrisico's bouwrisico's Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 4

5 7. Partnerselectie Soms kunnen de eigen ambities niet op eigen kracht door de woningcorporatie worden gerealiseerd en is (strategische) samenwerking nodig. De aard van de samenwerking varieert met de aard (risico, complexiteit, omvang etc.) van het investeringsvoorstel c.q. project. Zo kan bij een complexe investering in de vorm van een verbinding worden gegoten. Er wordt dan deelgenomen aan een (deel van) rechtspersoon ofwel juridische entiteit. Daarnaast is bij samenwerking van belang goed inzicht te hebben in de betrouwbaarheid en de financiële stabiliteit en continuïteit van de partners. Een goede beoordeling vooraf maakt daar onderdeel van uit. In een memorandum kunnen de volgende criteria benoemd worden, zoals: aard van de activiteiten strategische doelstelling met de activiteiten samenwerkingspartners en afspraken soort verbinding financiering van de activiteiten voorstel voor de inrichting van de verbinding breng het voorstel in kaart op welke wijze de investering wordt georganiseerd, waarom er een strategische samenwerking en mogelijke verbinding nodig is. wat is het risicoprofiel van de strategische samenwerking, rechtvaardigt die een verbinding en hoe draagt de verbinding bij aan c.q. waarborgt de verbinding de doelrealisatie. indien een strategische samenwerking en wellicht verbinding nodig is, legt het voorstel dan een relatie met de uitgangspunten en spelregels voor samenwerking zoals benoemd in de documenten van het toetsingskader van het investeringsstatuut. op welke wijze vindt het proces (afweging en besluitvorming) van de partnerselectie plaats en welke overwegingen spelen hierbij een rol (denk aan aanbestedingsbeleid, wettelijke kaders, referenties etc.). is inzichtelijk gemaakt welke risico's spelen bij de keuze van samenwerkingspartners en welk (aanvullende) zekerheden zijn genomen om deze risico's te beperken. zijn duidelijke afspraken gemaakt over de invulling en de uitvoering van samenwerking met partners (bij verbindingen; zeggenschap, besluitvorming en mandatering van de verbindingen). Goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 21 januari 2013 Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 5

6 Begrippenlijst IRR (Internal rate of return; interne rente) Het disconteringspercentage waarbij de contante waarde van alle inkomsten en uitgaven gelijk is aan de oorspronkelijke investering (inclusief restwaarde bij verkoop). BAR (bruto aanvangsrendement) Het quotiënt van de markthuur en de investering. Bruto huur x 100% = BAR Investering NAR (netto aanvangsrendement) Het quotiënt van de markthuur minus exploitatiekosten en de investering. ICR (Interest coverage ratio; interest dekkingsratio) Dit kengetal geeft aan dat vanuit de exploitatie voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelast te dragen. WACC (Weighted average cost of capital) Het gewogen gemiddelde van eigen (EV) en vreemd (VV) vermogen. In principe moet de WACC worden opgebracht door de woningen (MVA) op de balans. VV x Rvv + EV x Rev = WACC TV TV VV TV Rvv EV Rev = vreemd vermogen = totaal vermogen = rendement vreemd vermogen = eigen vermogen = rendement eigen vermogen Direct rendement Exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggend bezit. Versie 2013 (goedgekeurd RvC 21 januari 2013) 6