Performance analyse proces & inhoud. Corporatiedag maart 2017

Transcriptie

1 Performance analyse proces & inhoud Corporatiedag maart 2017

2 Onderwerpen Wat verstaan we onder performance analyse? Het proces van vastgoedsturing Positie en rol assetmanagement Handreiking performance analyse De inrichting van het proces

3 Wat is performance analyse? Hulpmiddel voor de assetmanager bij de vormgeving van het complexbeleid Performance analyse: middel om inzicht te krijgen in de prestaties van een complex ten behoeve van onderlinge vergelijking en voor het vaststellen van complexbeleid met als doel, gegeven de kaders en de beschikbare middelen, een optimaal complexbeleid te realiseren Welke prestaties? Gebruikelijk onderscheid: - maatschappelijke prestaties - financiële prestaties

4 Verschil met beleggers Bij beleggers is actief aan- en verkoopbeleid (hold/sell) een belangrijk middel om het rendement op de portefeuille te verbeteren. Bij corporaties is dit in veel mindere mate het geval. Onder andere kwaliteits- en duurzaamheidsbeleid belangrijker Performance analyse omvat derhalve veel meer dan hold/sell analyse

5 Proces van vastgoedsturing Niveau Activiteit Strategisch Portfolio Management Tactisch Asset Management Operationeel Property Management

6 Belang van strategie Goed assetmanagement vereist een duidelijk strategisch plan. Voor het assetmanagement onder meer van belang: portefeuilleplan met doelstellingen budgetten in overeenstemming met de taakstelling investeringsbudget maatschappelijk budget hoogte van de rendementseisen

7 Positie en rol asset management Asset management verantwoordelijk voor de tactische vertaling van de strategische portefeuilledoelstellingen Kaders en kritieke prestatie-indicatoren afgeleid uit het strategisch plan. Bijvoorbeeld: in 2030 woningvoorraad gemiddeld label A alle huurwoningen uiterlijk in 2020 op basiskwaliteit jaarlijks 50 renovaties Binnen financiële kaders

8 Doelen, kaders, kpi s Vastgoedkamer (assetmanagement)

9 Handreiking performance analyse verkenning

10 Bevindingen Grote diversiteit in de uitwerking van de performance analyse Verschil tussen corporaties en beleggers komt duidelijk naar voren: - bij corporaties veel aandacht voor de meting van de maatschappelijke prestaties - bij beleggers staan rendement (internal rate of return) en risico centraal. Leerpunt voor de meeste corporaties: bepaling van het financiële risico

11 Aanzet voor de handreiking Doel: ondersteuning bieden bij het toekennen van beleidslabels aan de complexen in overeenstemming strategisch plan Verschillende niveaus van analyse: van grof naar fijn Inbedding in een besluitvormings- en uitvoeringsproces

12 Niveaus van analyse Quick scan: snel op hoofdlijnen een beeld krijgen van de prestaties van alle complexen, tegen elkaar afgezet Deep dives: nadere analyse gericht op het toekennen van beleidslabels aan de complexen Detailed scan: gedetailleerde analyse per complex afzonderlijk

13 Quick scan Veelal een scatterdiagram (bollendiagram) met twee assen: maatschappelijke prestaties financiële prestaties Grote diversiteit in uitwerking van de twee prestatie-maatstaven Scatterdiagram is niet meer dan een eerste aanzet

14 Maatschappelijke prestaties Maatschappelijke prestatie van een complex is op gebouwd uit verschillende maatstaven, zoals: - Bijdrage aan portefeuillestrategie - Bewonerswaardering - Kwaliteit en duurzaamheid -. Score op deze maatstaven relateren aan de maatschappelijke bijdrage: geleverde prestatie per gederfde/uitgegeven euro

15 Financiële prestaties Verschillende maatstaven voor financiële prestatie van een complex Perspectief van de belegger heeft de voorkeur: - rendement (internal rate of return) ten opzichte van risico Hoogte van het risico bepalen op basis van verschillende indicatoren (zoals locatie, type woning, energie-index, huurpotentie) (Discontovoet marktwaardering niet bruikbaar als risicomaatstaf!)

16 Voorbeeld scatterdiagram

17 Detailed scan Nader inzoomen op de aspecten die van belang zijn voor het bepalen van het optimale beleid. Belangrijke thema s: - bijdrage aan portefeuillestrategie - klantwaardering - financiële prestaties - kwaliteit - duurzaamheid Per thema een set aan indicatoren die per thema de score bepalen bepalen.

18 Spindiagram

19 Deep dives Toekenning van beleidslabels vergt per label een specifieke analyse op basis van specifieke gegevens Deels staan beleidslabels al vast ( eerdere toekenning, categorische strategie) Hiërarchisch proces bij toekenning beleidslabels

20 Hiërarchisch

21 Inrichting van het proces Goede inrichting van het proces minstens zo belangrijk als de performance analyse: 1) Analyse alle complexen 2) Per type label selectie van in aanmerking komende complexen 3) Daadwerkelijke selectie en labeling in complexsessies 4) Startnotitie voor ingreep met financiële toets 5) Uiteindelijk investeringsbesluit via investeringscommissie

22 Tot slot Performance analyse belangrijk hulpmiddel voor professioneel asset management Levert een bijdrage aan de optimalisering van het beleidsproces en de beleidskeuzes Handreiking is een handreiking ter inspiratie. Veel mogelijk, afgestemd op de concrete situatie die op de corporatie van toepassing is.

23 Boompjes 40 Postbus AB ROTTERDAM Performance analyse 1 Platform 2 Experts 3 Dimensies Kleveringweg 6 8 Postbus AA DELFT