Een gemengd woningfonds

Transcriptie

1 Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43

2 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43

3 Introductie Housing Woningcorporaties Gemengd woningfonds Vastgoedinvesteerders Probleemstelling 3/43

4 Introductie Probleem uit de praktijk Wetenschappelijk kader Oplossingsrichting 4/43

5 Introductie Woningcorporaties Sociale woningbouw Duurdere huur- en koopwoningen Vastgoedinvesteerders Wijken opknappen Gemengde wijken Beperken tot kerntaak Valse concurrentie Lijnrecht tegenover elkaar 20:00 journaal, 5 maart /43

6 Dus Woningcorporaties Kerntaak; sociale woningbouw Doel; maatschappelijk rendement Daarnaast actief met duurdere huur- en koopwoningen Vastgoedinvesteerders (een belegger) Commercieel; duurdere huurwoningen Doel; financieel rendement Beweren dat er valse concurrentie is Overheid Woningcorporaties terug naar hun kerntaak 6/43

7 Valse concurrentie? (CBS, 2013; DTZ Zadelhoff 2014) 7/43

8 Valse concurrentie? Woningcorporaties kunnen goedkoper lenen Borging WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) EC heeft staatssteun afgebakend (2011) Geen goedkope leningen meer voor niet-daeb Van valse concurrentie is hiermee nu geen sprake meer, maar 8/43

9 Probleemstelling Verdienmodel woningcorporaties was voorheen; Nieuwbouw voor verkoop Waardestijging vastgoed Corporaties moeten herfinancieren Niet-DAEB leningen herfinancieren Of niet-daeb verkopen WSW stelt strengere eisen Solvabiliteit Mogelijkheid voor verkoop teruggelopen De verhuurdersheffing Overheid; concentreer je op je kerntaak 9/43

10 Probleemstelling Woningcorporaties zijn op zoek naar het genereren van kasstromen Er is een niet-daeb vraagstuk Welke oplossingsrichtingen zijn er? Veranderende context 10/43

11 Oplossingsrichting Er zijn natuurlijk verschillende oplossingsrichtingen, maar Er is gekozen voor; Financiering via institutionele beleggers middels fondsvorming; Corporaties kunnen niet-daeb vastgoed in het fonds plaatsen; Gedeeld aandeelhouderschap Deze oplossingsrichting heet; een gemengd woningfonds 11/43

12 Hypothese Door verkoop aan een gemengd woningfonds kan een corporatie kasstromen genereren en invloed behouden op dat deel van de portefeuille. 12/43

13 Onderzoeksvraag Kan een gemengd woningfonds met woningcorporaties en institutionele beleggers voor het niet-daeb deel van de vastgoedportefeuille van corporaties worden toegepast en wat zijn de bottlenecks? 13/43

14 Onderzoeksopzet Methode Eerst een literatuurstudie gedaan Aan de hand van literatuur zijn kenmerken van vastgoedfondsen gevonden 14/43

15 Onderzoeksopzet Methode De kenmerken zijn variabel per type vastgoedfonds 15/43

16 Onderzoeksopzet Methode De variabelen zijn ingevuld met de criteria van beide partijen Via interviews 16/43

17 Onderzoeksopzet Methode Controle van de uitkomsten heeft plaatsgevonden via een ronde tafel gesprek 17/43

18 Onderzoeksopzet Methode Een conceptueel model is ontwikkeld voor de besluitvorming 18/43

19 Literatuurstudie De volgende onderwerpen zullen worden toegelicht; Institutionele beleggers Een gemengd woningfonds De kenmerken van een gemengd woningfonds De variabelen die vastgesteld zijn 19/43

20 Literatuurstudie institutionele beleggers Wat is een institutionele belegger en wat is de taakverdeling? (KPMG, 2013) 20/43

21 Literatuurstudie institutionele beleggers Hoe kan je beleggen in vastgoed? (Van Gool et al., 2013) 21/43

22 Literatuurstudie institutionele beleggers Waarom willen pensioenfondsen beleggen in vastgoed, en specifiek huurwoningen? Een constante cashflow Het risico is laag, rendement stabiel Bescherming tegen inflatie Diversificatie van de beleggingsportefeuille Juist nu willen beleggers instappen in de huurwoningenmarkt!! 22/43

23 Literatuurstudie een gemengd woningfonds % % 23/43

24 Literatuurstudie een gemengd woningfonds Dit levert een hele hoop vragen op Wie wordt de manager? Wie gaat de woningen beheren? Welk vastgoed gaat er in het fonds? Hoeveel geld gaat er betaald worden voor deze woningen? Wat zegt wet- en regelgeving? Is er een match? En wat zijn de bottlenecks? 24/43

25 Literatuurstudie variabelen Variabelen; Criteria Omvang Waarderingsgrondslag Looptijd Rendement-/risicoprofiel Flexibiliteit en liquiditeit Zeggenschapsverdeling Managementbeslag Fonds management Property management Governance Financiering Vastgoedkarakteristieken 25/43

26 Literatuurstudie variabelen 26/43

27 Literatuurstudie variabelen 27/43

28 Onderzoeksresultaat criteria 28/43

29 Onderzoeksresultaat criteria 31/43

30 Onderzoeksresultaat criteria 30/43

31 Onderzoeksresultaat criteria 31/43

32 Onderzoeksresultaat criteria 32/43

33 Onderzoeksresultaat criteria 33/43

34 Onderzoeksresultaat bottlenecks Overige bottlenecks; Onderpand bij het WSW, bij de bank Wet- en regelgeving Openbare aanbiedingsplicht Proportionering per complex Per gemeente; Erfpacht Verkoopquota 34/43

35 Onderzoeksresultaat bottlenecks De krenten uit de pap Directe vastgoedbeleggers kopen liever per complex Besluitvormingsproces dient plaats te vinden met indirecte vastgoedbelegger 35/43

36 Het besluitvormingsproces Operations research 36/43

37 Besluitvormingsproces Besluitvormingsproces Corporaties moeten samen de vastgoedportefeuille samenstellen Institutionele belegger (de indirecte belegger) moet benadert worden Hiervoor is een tool ontwikkeld (concept) 37/43

38 Introductie Onderzoeksopzet Literatuurstudie Resultaten Conclusie 38/43

39 Introductie Onderzoeksopzet Literatuurstudie Resultaten Conclusie 39/43

40 Introductie Onderzoeksopzet Literatuurstudie Resultaten Conclusie 40/43

41 Introductie Onderzoeksopzet Literatuurstudie Resultaten Conclusie 41/43

42 Conclusie Er is potentie Er is een match Criteria van beide partijen liggen dicht bij elkaar Er zijn bottlenecks Vastgoedcriteria Transparantie, belangenverstrengeling Wet- en regelgeving Bottleneck vastgoedcriteria; kan overkomen worden door de pensioenuitvoerder direct te benaderen en corporaties zelf de portefeuille samen te laten stellen. Levensvatbaarheid aantonen (rendementseis) 42/43

43 Aanbevelingen Het besluitvormingsmodel Selecteren op direct rendement is een ééndimensionale insteek. Strategie van de corporatie Gebruiken in een Group Decision Room Internationaal perspectief Duitse woningfondsen 43/43