HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

Transcriptie

1 HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen September 2011

2 WAAROM HOTELVASTGOED? Één van de grootste industrieën ter wereld Wat maakt een hotel nou succesvol? Relatief weinig wetenschappelijk onderzoek

3 CONTENT Inleiding Waarde hotel Discounted Cash Flow (DCF) Multiregressie-analysemethode Producteigenschappen Statistische analyse Conclusie

4 INLEIDING PROBLEEMANALYSE Specifiek vastgoed Exploitatiegebonden Bedrijfswaardebenadering 1 30

5 INLEIDING PROBLEEMANALYSE Specifiek vastgoed Weinig transacties Exploitatiegebonden Bedrijfswaardebenadering Weinig partijen Functie vastgoed 1 30

6 INLEIDING PROBLEEMANALYSE Specifiek vastgoed Exploitatiegebonden Bedrijfswaardebenadering Ontleent hieraan waarde Inzicht exploitatie noodzakelijk Toekomstige kasstromen 1 30

7 INLEIDING PROBLEEMANALYSE Specifiek vastgoed Exploitatiegebonden Bedrijfswaardebenadering Waarde totale onderneming Minus inventaris en exploitatie Waarde vastgoed is residu 1 30

8 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Kasstromen EXPLOITATIE 2 30

9 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Kasstromen Totale onderneming EXPLOITATIE BEDRIJFSWAARDE 2 30

10 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Kasstromen Totale onderneming Vastgoed Exploitatie Inventaris EXPLOITATIE BEDRIJFSWAARDE WAARDE VASTGOED 2 30

11 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Vastgoed Gebied Kasstromen Totale onderneming Exploitatie Gebouw Inventaris Gebruiker EXPLOITATIE BEDRIJFSWAARDE WAARDE VASTGOED PRODUCTEIGENSCHAP 2 30

12 INLEIDING PROBLEEMSTELLING? Vastgoed Gebied Kasstromen Totale onderneming Exploitatie Gebouw Inventaris Gebruiker EXPLOITATIE BEDRIJFSWAARDE WAARDE VASTGOED PRODUCTEIGENSCHAP 2 30

13 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Aannames experts Vastgoed Gebied Kasstromen Totale onderneming Exploitatie Gebouw Inventaris Gebruiker EXPLOITATIE BEDRIJFSWAARDE WAARDE VASTGOED PRODUCTEIGENSCHAP 2 30

14 INLEIDING PROBLEEMSTELLING Bron DTZ 2 30

15 INLEIDING ONDERZOEKSVRAAG In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? 3 30

16 INLEIDING ONDERZOEKSVRAAG In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? Doel Objectiviteit Onderbouwing aannames Inzicht waarde vastgoedeigenschappen 3 30

17 INLEIDING ONDERZOEKSOPZET DTZ Interviews experts Literatuurstudie Statische analyse 4 30

18 INLEIDING ONDERZOEKSOPZET Theorie DTZ Praktijk Interviews experts Data Literatuurstudie Statische analyse 4 30

19 INLEIDING ONDERZOEKSOPZET DTZ Interviews experts Literatuurstudie Afbakenen Waarde hotelvastgoed? Statische analyse 4 30

20 INLEIDING ONDERZOEKSOPZET DTZ Interviews experts Literatuurstudie Statische analyse Waarderingsmethodieken Producteigenschappen hotel 4 30

21 INLEIDING ONDERZOEKSOPZET DTZ Interviews experts Literatuurstudie Statische analyse Theoretisch onderbouwen Relatie waarde en producteigenschappen 4 30

22 WAARDE HOTEL MARKTWAARDE De meest waarschijnlijke prijs die voor het gehele hotel tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de kwaliteit van dat hotel. 5 30

23 WAARDE HOTEL WAARDERINGSBENADERING Comparatieve Kosten Inkomsten 6 30

24 WAARDE HOTEL WAARDERINGSBENADERING Comparatieve Transacties soortgelijke objecten Kosten Inkomsten Courant vastgoed 6 30

25 WAARDE HOTEL WAARDERINGSBENADERING Comparatieve Kosten Inkomsten Kosten Niet op basis van exploitatie 6 30

26 WAARDE HOTEL WAARDERINGSBENADERING Comparatieve Kosten Inkomsten Gericht op toekomstige waarde Inzicht in kasstromen 6 30

27 WAARDE HOTEL WAARDERINGSBENADERING Comparatieve Kosten Inkomsten 6 30

28 WAARDE HOTEL BEDRIJFSWAARDEBENADERING Alleen vastgoed Totale onderneming 7 30

29 WAARDE HOTEL BEDRIJFSWAARDEBENADERING Alleen vastgoed Totale onderneming Huurder - verhuurder Waarde belegger Inzicht huurstromen en kosten vastgoed Huur? Huur 20% / 28% van de bruto omzet Bruto omzet? 7 30

30 WAARDE HOTEL BEDRIJFSWAARDEBENADERING Alleen vastgoed Totale onderneming Benadering geeft inzicht in de exploitatie Isoleren waarde vastgoed 7 30

31 WAARDE HOTEL BEDRIJFSWAARDEBENADERING Alleen vastgoed Totale onderneming 7 30

32 DISCOUNTED CASH FLOW KENMERKEN Inzicht in kasstromen Gericht op toekomst ipv verleden Niet gekeken naar winst Cash flow lastig te manipuleren 8 30

33 DISCOUNTED CASH FLOW IN HET KORT Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed 9 30

34 DISCOUNTED CASH FLOW IN HET KORT Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed Vervangingsreserve Huidige rendement inventaris 9 30

35 DISCOUNTED CASH FLOW IN HET KORT Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed Management franchiseovereenkomst 9 30

36 DISCOUNTED CASH FLOW IN HET KORT Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed Eigenschappen vastgoed Gebied Gebouw 9 30

37 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie 10 30

38 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie Jaarrekening basis! Locatie Amsterdam & Schiphol Opbrengsten Kamer F&B overig 6 9 Totale opbrengsten Kosten Verkoopkosten 8 8 Personeelkosten Overige kosten Totale kosten GOP Bron HOSTA 10 30

39 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie Internal Rate of Return (IRR) Markt gerelateerd Staatsleningen + opslag risico 10 30

40 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie 10 tot 15 jaar Constant vanaf 4 jaar 10 30

41 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie DCF + 1 jaar Cash Flow contant maken 10 30

42 DISCOUNTED CASH FLOW DETERMINANTEN Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie Bron HOSTA 10 30

43 DISCOUNTED CASH FLOW CONCLUSIE Waarde = exploitatie Bedrijfswaardebenadering bepaald waarde Waarde vastgoed is een residu Verklaring waarde vastgoedeigenschappen? Op welke methode wel objectief? Comparatieve benadering? 11 30

44 COMPARATIEVE BENADERING BEPERKINGEN Courantheid Transactiegegevens 12 30

45 COMPARATIEVE BENADERING BEPERKINGEN Courantheid Transactiegegevens Multipleregressieanalysemethode 12 30

46 COMPARATIEVE BENADERING BEPERKINGEN Courantheid Transactiegegevens Alternatief 12 30

47 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel 13 30

48 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel Objectief Onderbouwen aannames 13 30

49 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel Waarde vastgoed Product eigenschappen 13 30

50 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel Bewezen theorie Woningen 13 30

51 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel Separate eigenschappen Waarde opbouwen 13 30

52 MULTIPLEREGRESSIE KENMERKEN Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel Buitenlandse studies Ondersteunende verklarende methode 13 30

53 MULTIPLEREGRESSIE ALTERNATIEF Waarde vastgoed ontleend aan exploitatie Inkomsten en kosten O Neill & Matila = RevPAR (Revenue Per Available Room) Analyse producteigenschappen op basis RevPAR 14 30

54 PRODUCTEIGENSCHAPPEN FACTOREN Macro-economisch Meso-economisch Micro-economisch 15 30

55 PRODUCTEIGENSCHAPPEN FACTOREN Macro-economisch Meso-economisch Micro-economisch Economie Demografie Politiek Klimaat Technologie Sociaal cultureel Geen invloed 15 30

56 PRODUCTEIGENSCHAPPEN FACTOREN Macro-economisch Meso-economisch Micro-economisch Bedrijfstak Hotels Vastgoed Waardeontwikkeling Spelen mee op de achtergrond 15 30

57 PRODUCTEIGENSCHAPPEN FACTOREN Macro-economisch Meso-economisch Micro-economisch Gebied Gebouw Gebruiker Wel invloed 15 30

58 WAARDEBEPALENDE FACTOREN LITERATUUR GEBIED Voorzieningen Centrum Business center Congres center Winkels/attracties Bereikbaarheid Luchthaven Auto OV GEBOUW Type/NHC Aantal kamers Parkeren FF&E Staat onderhoud Faciliteiten F&B Meeting & Business Health & Wellness GEBRUIKER Hotelmerk Belevingswaarde Online recensies Schoon Personeel 16 30

59 WAARDEBEPALENDE FACTOREN STUDIES GEBIED Voorzieningen Centrum Bereikbaarheid Luchthaven Auto Treinstation GEBOUW NHC Aantal kamers Parkeren Faciliteiten Health & Wellness GEBRUIKER Belevingswaarde Online recensies 17 30

60 WAARDEBEPALENDE FACTOREN INTERVIEWS GEBIED Voorzieningen Centrum Business center Congres center Levendigheid & leefbaarheid GEBOUW Aantal m2 kamer Aantal kamers Parkeren FF&E Faciliteiten F&B Meeting & Business Health & Wellness GEBRUIKER Hotelmerk Belevingswaarde Online recensies roomservice 18 30

61 STATISTISCHE ANALYSE ONDERZOEKSOPZET Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen 19 30

62 STATISTISCHE ANALYSE Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen ONDERZOEKSOPZET Outcome = (model) + error 19 30

63 STATISTISCHE ANALYSE Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen ONDERZOEKSOPZET 100 hotels Amsterdam 19 30

64 STATISTISCHE ANALYSE Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen Level playing field ONDERZOEKSOPZET 19 30

65 STATISTISCHE ANALYSE ONDERZOEKSOPZET Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen RevPAR 19 30

66 STATISTISCHE ANALYSE ONDERZOEKSOPZET Multipleregressie Sample Macro- en mesoeconomie Afhankelijke variabele Onafhankelijke variabelen Objectief X en Y coordinaten Kwaliteit Likert scale Immateriële aspecten Booking.com 19 30

67 STATISTISCHE ANALYSE EXPLOREREND MODEL 4 regressies Gebied/gebouw/gebruiker/totaal Significante variabelen p <

68 STATISTISCHE ANALYSE EXPLOREREND MODEL 4 regressies Gebied/gebouw/gebruiker/totaal Significante variabelen p <.25 GEBIED Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station GEBOUW Kwaliteit Vergaderfaciliteit Bar Kamers NHC GEBRUIKER Booking.com 20 30

69 STATISTISCHE ANALYSE DEFINITIEF MODEL Niet robuust (aanname homogeniteit) Definitief model verklaart 65% RevPAR = (.531 *Booking.com) (.659*Schiphol) + (.308*A10) + (.179*Station) *Zuid As) (.334*Stationcentraal) + (.183*Vergaderfaciliteit) (.924*RAI) + (.397*NHCmiddensegment) + (.277*NHChoogsegment) 21 30

70 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

71 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

72 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

73 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

74 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

75 STATISTISCHE ANALYSE GEBIEDVARIABELEN Schiphol A10 Station Zuid As RAI Centraal station 22 30

76 STATISTISCHE ANALYSE GEBOUWVARIABELEN Vergaderfaciliteit NHC 23 30

77 STATISTISCHE ANALYSE GEBOUWVARIABELEN Vergaderfaciliteit NHC BEZETTING KAMERPRIJS REVPAR Amsterdam 3 sterren 73.2 % Amsterdam 4 sterren 69.1 % Amsterdam 5 sterren 59.4 % Bron HOSTA 23 30

78 STATISTISCHE ANALYSE GEBRUIKERVARIABELEN Booking.com 24 30

79 STATISTISCHE ANALYSE CONCLUSIE GEBIED GEBOUW GEBRUIKER Positief Schiphol Vergaderfaciliteit Booking.com Centraal station NHC RAI Negatief Zuid AS A10 Station 25 30

80 CONCLUSIE ONDERZOEK Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde 26 30

81 CONCLUSIE ONDERZOEK Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde Multipleregressie-analyse verklaart de waarde 26 30

82 CONCLUSIE ONDERZOEK Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde Multipleregressie-analyse verklaart de waarde Producteigenschappen invloed exploitatie en daarmee de waarde 26 30

83 CONCLUSIE ONDERZOEK Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde Multipleregressie-analyse verklaart de waarde Producteigenschappen invloed exploitatie en daarmee de waarde Alternatief op basis van de RevPAR 26 30

84 CONCLUSIE ONDERZOEKSVRAAG In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? 27 30

85 CONCLUSIE ONDERZOEKSVRAAG In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? Antwoord verklaart relatie waarde en producteigenschappen Ondersteunt de bedrijfswaardebenadering 27 30

86 CONCLUSIE DISCUSSIE Minder courant hotelvastgoed Zakelijke doelgroep en toeristische doelgroep 28 30

87 CONCLUSIE AANBEVELINGEN Ander exploitatiegebonden vastgoed Heel Nederland West-Europese steden Verbeteringen model 29 30

88 VRAGEN? Wat maakt een hotel nou succesvol? 30 30