STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

Transcriptie

1 STRATEGISCH VASTGOEDBELEID

2 Felix van Baal o Sectordirecteur Gezondheidszorg & Wonen HEVO Achtergrond Felix kent de zorgsector van binnen uit, mede vanuit zijn positie als algemeen directeur huisvesting bij UMC St. Radboud in Nijmegen. Hij was tevens regiodirecteur Zuid-Nederland bij BAM Utiliteitsbouw.

3 Ron van Bloois o Projectmanager/adviseur o Marktsegmentleider Financiers & Beleggers Dagelijkse praktijk Zorginstellingen helpen met propositie t/m businesscase; Introduceren van beleggers in de zorgsector; Matchmaker tussen zorginstellingen en financiële partijen.

4

5 Onze scope

6

7 Onze scope

8

9

10 Zorgondernemer Bank Corporatie Belegger

11 Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III

12 1. Kapitaal Ratio 2. Hefboom Ratio Hogere kwaliteit en kwantiteit van kapitaal: Van 8 naar 15% Banken dienen een gezonde verhouding van geleend en eigen vermogen aan te houden Max. hefboom 33 x Basel III 3. Liquiditeit Ratio 4. Stabiele Funding Ratio Banken dienen voldoende liquide middelen ter beschikking te hebben om te voldoen aan de potentiële betalingsverplichtingen in een stresssituatie van 30 dagen Banken dienen voldoende langjarige (> 1 jaar) spaargelden en (obligatie) leningen aan te trekken voor de financiering van de langlopende financieringsverplichtingen (> 1 jaar) Matched funding

13 Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten

14 Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten Zorgondernemer o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraad-doelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd)

15 Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten Zorginstellingen o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraaddoelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd) Beleggers o Onbekende, nieuwe partner voor zorginstellingen o Kloof in taal, kennis, verwachtingen en beleggingsbeleid

16 Context Banken o Draaien geldkraan dicht en afbouw o Basel III Corporaties o Minister Blok-effect o Focus op kernactiviteiten Zorginstellingen o Wijzigende marktomstandigheden, problemen huidige voorraaddoelgroep o Funding voor vastgoed moeilijk: bondgenoten verleden (tijd) Beleggers o Onbekende, nieuwe partner voor zorginstellingen o Kloof in taal, kennis, verwachtingen en beleggingsbeleid

17

18 Van maximalisatie naar minimalisatie naar optimalisatie

19 Van hagelschieten Initiatieven Business cases Onder handelingen F Financiering

20 naar scherpschieten Effectief onderzoeksinstrument: lage drempel - minimale inspanning per fase - maximaal resultaat

21 huur balans Aanbieders Aanbieders Banken Corporaties Particuliere beleggers Institutionele beleggers

22 care cure Gaten in vraag-aanbod Objectgrootte 1-4 mio > 5 mio Ziekenhuizen ZBC s Eerstelijn V&V GGZ GHZ

23 Financieringsbeleid Segment Markt-locatie Financiële voorwaarden Omvang Primair proces Strategie Lengte contract Eigendom structuur

24 Beleggingsbeleid Segment Geografie Rendement Omvang Huurder Huur Lengte huurcontract Alternatieve aanwendbaarheid

25 Waarom? Wel Groeimarkt (Nieuw) segment? Sociaal betrokkenheid (imago?) Stabiele en lange termijn cashflow Niet Onzekerheid politiek Onbalans tussen sociaal en economisch perspectief Onbekend maakt onbemind Hoge kosten versus lage alternatieve haalbaarheid

26 Basisingrediënten businesscase

27 Basisscan (1)

28 Basisscan (2)

29 Sleutelfactoren o Markt (vraag-aanbod) o Haalbaarheid (rente en rendement) o Sociaal aspecten (uniek?) o Looptijd o Solvabiliteit (financiën organisatie) o Management (track record) o Alternatieve aanwendbaarheid

30 Twee cruciale vragen: 1. Eigendom of huur 2. Risicobeheersing

31 Via belegger of mijn balans? 10% 10% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% Huur (6,5%) 2% Rente (3,9%) 0% 0% Belegger Bank 31

32 Appels vs. Peren 10% 10% 8% 8% Zakelijke lasten (0,3%) Onderhoud (1,0%) 6% Jaarlijks onderhoud (0,2%) 6% Afschrijving (3,3%) 4% 4% 2% Huur (6,5%) 2% Rente (3,9%) 0% 0% Belegger Bank 6,7% 8,5% 32

33 Volledige afweging Huur Start geen eigen investering Geen eigendom Vaste kosten, zeker vooruitzicht Geen risico s op het vastgoed Strategische vastgoedpartner Redelijke flexibiliteit huurder (verhuizen) Jaarlijks onderhoud Beperkte vrijheid voor verandering gebouw Verlies van zeggenschap (eigenaar) Eigendom Eigen financiële inbreng (lagere solvabiliteit) Opbouwend eigendom Renteherziening, onzeker vooruitzicht Vastgoed is eigen risico Bekende financiële partner Lage flexibiliteit eigenaar (verkoop) Volledig onderhoud Gebouw aanpasbaar naar eigen wensen Beperkt verlies van zeggenschap (financieel)

34 Risicomanagement Alloceer de juiste risico s, bij de juiste stakeholder Denk vanuit het strategisch vastgoedbeleid Optie: hybride organisatie onderdelen Van inspanning- naar prestatiegericht Laagste prijs, EMVI,.

35 Prestatiegericht Kwaliteit Bestek Onderhoudsrisico Uitvoeringsrisico Bouwkostenrisico Ontwerp risico Kwaliteitsrisico Planningsrisico Exploitatierisico Aanbestedingsrisico Coördinatie risico Budget Marktspanning Planning Just-in-time

36 VISIE

37 Stelling no. 1 Planvorming begint niet met een schets van de architect, maar met het doorrekenen van de zorg- en vastgoedexploitatie.

38 Stelling no. 2 Om mijn vastgoed te financieren, is een bank altijd interessanter dan een belegger.

39 Stelling no. 3 Pensioenfondsen moeten een (grotere) rol spelen in de financiering van zorgvastgoed.

40

41

42 M