Zorgorganisatie en corporatie of belegger werken samen 5 processtappen naar een haalbare businesscase

Transcriptie

1 Zorgorganisatie en corporatie of belegger werken samen 5 processtappen naar een haalbare businesscase Congres Zorgvisie 18 September 2012

2 Een Babylonische spraakverwarring

3 Sjans! Verblijf Tegelijkertijd Halverwege is in de moet toekomst marktwerking bezuinigd geen Crisis Maar de raakt relatieve ook de positie gezondheidszorg van de AWBZ worden Prestatiebekostiging aangelegenheid met meer integrale gezondheidszorg Kapitaal is schaars is verbeterd Scheiden Efficiencyverbetering tarieven van Wonen en Zorg Liquiditeitspremie Relatief laag risicoprofiel in de tarieven Persoonsgebonden Pakketmaatregelen Vrije prijsvorming Budget Meer Niet conjunctuurgevoelig samenwerking tussen banken Volledig Eigen Toetredingsdrempels betalingen Pakket Thuis verlaagd

4 Eigendom of huur, wat is verstandig Locomotief of kopieermachine

5 Eigendom of huur, wat is verstandig Eigendom Zorgorganisatie Huur Zorgorganisatie Geen cashflowpieken Gedeeld zeggenschap Huurcontract eindig Andere Identiteit Kapitaal vrij voor core business Risico s in huurprijs Bouwexpertise en extra vermogen kwaliteit corporatie Verlies bouwexpertise Min Plus Plus Min

6 Vijf processtappen naar een haalbare businesscase Intentieovereenkomst Tijdsverlies Oude plankosten Vertrouwen Programma van eisen Ontwerp Investering en LCC Traditioneel Huurprijs Huurcontract Het is van groot belang dat uw vastgoedplan aansluit bij het primaire proces en de algemene strategie van uw organisatie

7 Vijf processtappen naar een haalbare businesscase Tijdsverlies Oud e plankosten Vertrouwen Paspoort Demarcatie DCF-methode Haalbare businesscase Concept ontwerp Contractvorming

8 1: Paspoort "Terwijl HEVO uw huisvestingsambities waarmaakt, kunt u zich bezighouden met uw kerntaken, zonder inspraak in het proces te verliezen." Demografie Regiovisie Behoefte Omgevingsfactoren Globale investering

9 Stap 2: Demarcatie 2012 plaatsen zwaar licht ZZP ZZP ZZP ZZP ZZP subtotaal af leegstand 3% af huurdersonderhoud 4, bij zakelijke lasten/beheer 4, af overhead 1,50% subtotaal prijspeil

10 Stap 3: DCF-methode De variabelen voor de Discounted Cashflow-methode Disconteringsvoet Exploitatieperiode Markthuurstijging Leegstand Zakelijke lasten Beheerkosten Onderhoud en renovatie Bouwkostenstijging en inflatie BTW compensatie Restwaarde Exit Yield

11 Stap 3: DCF-methode Disconteringsvoet Risicovrije rentevoet - De rente ter dekking van de financieringslasten tussen 4,5% en 5,5% Toeslag voor categorierisico tussen 0% en 1% Toeslag voor objectrisico Courant tussen 0% en 0,5% Incourant tussen 1,0% en 2,0% Specifiek tussen 0,5% en 1,5%

12 Stap 3: DCF-methode Restwaarde of Exit yield Exit yield: 0,1% per exploitatiejaar boven op de BAR (afhankelijk van alternatieve aanwendbaarheid) Courant vastgoed door taxatie of huidige verkoopwaarde plus inflatie Specifiek vastgoed 0,- Restwaarde grond gelijk aan verwervingskosten plus inflatie minus sloopkosten gebouw

13 Stap 3: DCF-methode Zakelijke lasten OZB, assurantiepremies, waterschapslasten, rioollasten en erfpachtcanon Gemiddeld 4,20 per m2 BVO per jaar Beheerkosten Administratie en financieel beheer Huurincasso Gemiddeld 8,- per m2 BVO per jaar Jaarlijks onderhoud Afhankelijk van demarcatie onderhoud 75% verhuur 25% huur Gemiddeld 11,50 a 13,50 per m2 BVO per jaar

14 Stap 3: DCF-methode onderdeel scenario basis looptijd 50 jaar disconto lager courant bouwen budget uitgangspunt 1 VERHUUR 1 VERHUUR 1 VERHUUR 1 VERHUUR resultaat exploitatie totaal (ncw naar prijspeil) bvo totaal looptijd in jaren discontopercentage 5,50% 5,50% 5,25% 5,25% investeringskosten incl btw totaal (excl grond) grondkosten totaal incl btw Jaarlasten (excl huurkosten) belasting plus verzekering totaal onderhoud eigenaarsdeel totaal (corr/ prev/ vervanging) eerste functionele verbouwing in jaar eerste functionele verbouwing totaal budget restwaarde na looptijd gebouw en grond totaal VERHUUR ja ja ja ja 1 bruto huur per jaar per eenheid leegstand 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 1 huurstijging 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

15 Stap 4: Concept ontwerp en Kostenplan Uitstraling Doelgroepen Locatie Ruimteprogramma Leanmanagement Afwerking en beleving kostenplan Installaties Beheer Duurzaamheid

16 Stap 5: huurcontract Definitie en bestemming gehuurde Huurtermijn en huurprijs Voorwaarden opzegging huurcontract Kosten van levering van zaken en diensten door derden, belastingen en rechten Gebruik van het gehuurde Schade en aansprakelijkheid Onderverhuur / ingebruikgeving Veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde Het in gebreke zijn van huurder of verhuurder Onderhoud Overleg Einde van de huur, rente over achterstallige betalingen Geschillenregeling Pagina 16

17 Begint u samen aan de tocht?