Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief

Transcriptie

1 Zorgwonen als beleggingsproduct Het ontwikkelaarsperspectief drs. ing. Bert Krikke Conferentie Scheiden van Wonen en Zorg in een vergrijzende samenleving Delft, 12 juni 2012

2 Introductie Strategie, advies, management en ontwikkeling op het gebied van maatschappelijk vastgoed: cultuur, zorg, onderwijs Focus op gebouw en gebiedsontwikkeling Grote ervaring met duurzame projecten Werkzaam voor breed maatschappelijk veld op basis van innovatie en co-creatie

3 Wat was de rol van de ontwikkelaar Uitgangsituatie: Zorginstellingen kregen betaald op basis van nacalculatie Zorgwonen was veelal het domein van woningcorporaties Of zorginstellingen hadden het vastgoed zelf op de balans Langzame opkomst van privaat zorgwonen De ontwikkelaar had een beperkte rol voor zorginstellingen, evenals de belegger Aanbesteding was vaak traditioneel: architect, adviseurs en bouwers in opdracht van zorginstelling of corporatie

4 Wat is er gebeurd Zorgvergoeding op basis van Wmo en Awbz Scheiden van wonen en zorg voor ZZP categorieën 1 en 2 Ook ZZP categorie 3 en 4 zijn niet veilig Van systeem van nacalculatie naar NHC Maar ook: verslechterde positie voor veel corporaties Afwaardering vastgoed door veel instellingen Gevolgen Behoefte aan nieuw kapitaal om te investeren in woonzorg complexen, dus kansen voor de ontwikkelaars

5 Hoe kijken de ontwikkelaars Veel vragen: Wat betekent het scheiden van wonen en zorg in de praktijk? Wat wordt de rol van de zorgverzekeraar / cliënt? Wat zijn de spelregels voor zorginstellingen wanneer zij zorgvastgoed voor ZZP 1 en 2 in huur/eigendom krijgen of hebben? Wat betekent de NHC invoering voor de wijze waarop ik naar zorginstellingen moet kijken (solvabiliteit en continuïteit)? Voor wie ontwikkel ik nu eigenlijk?

6 Hoe kijken ontwikkelaars nu Ontwikkelaars zoeken zekerheden in gebruikers (zorginstelling en/of client) en beleggers Problemen die zich nu voordoen: Intern: Woningmarkt zit op slot Financiering is lastig te krijgen Beleggers willen te hoge rendementen Bij de klant: Zorginstellingen zijn huiverig om risico s aan te gaan inzake ZZP 1 en 2 (zowel huur als koop) Ontwikkelaars lopen tegen een andere cultuur aan Onduidelijk is wie nu voor welk product de klant moet zijn

7 Modellen voor samenwerking De ontwikkelaar: Ontwikkelaars moeten samen met beleggers gaan optrekken om concepten te ontwikkelen en producten aan te bieden -> de belegger wordt meer leidend Ontwikkelaars moeten leren in de huid te kruipen van zorginstellingen. Ze moeten de markt gaan snappen Er moeten ten aanzien van ZZP 1 en 2 (extramuraal) keuzes worden gemaakt wie hiervoor de afnemer is Er dienen samenwerkingen te komen waarin matig renderende onderdelen voor de ontwikkelaar gecombineerd worden met beter renderende onderdelen

8 Modellen voor samenwerking De zorginstelling: Zorginstellingen dienen helder te krijgen op welke wijze zij met hun vastgoed om willen gaan (eigendom, huur, sale & lease back) Zorginstellingen moeten keuzes maken hoe zij om willen gaan met ZZP 1 & 2: integraal onderdeel van een grotere ontwikkeling of toch maar naar de corporatie? Zorginstellingen moeten voor de ontwikkelaar snel helderheid kunnen geven in hun lange termijn strategie, financiele positie en huisvestingsplannen Naast genoemde partijen dient de nieuwe rol van corporaties te worden meegenomen

9 Conclusies De ontwikkelaar is nu nog afwachtend, maar kan in het gat springen dat corporaties op het gebied van scheiden van wonen en zorg dreigen te laten Woonzorg-projecten aan de onderkant van de markt (tot 650 per maand) wel in combinatie met onderdelen waarop beter rendement te behalen valt Samenwerking in de keten is nodig vanaf de tekentafel tussen ontwikkelaar zorginstelling en belegger De rol van de ontwikkelaar is hierbij minder prominent dan bijvoorbeeld bij reguliere woningbouw of kantoorontwikkeling