Kwaliteit en financiële prestaties van intramuraal vastgoed van VVT-organisaties. Onderzoek AAG en TU Delft

Transcriptie

1 Kwaliteit en financiële prestaties van intramuraal vastgoed van VVT-organisaties Onderzoek AAG en TU Delft September 2017

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Respondenten 4 3. Kwaliteitsaspecten 6 4. Investeringsintentie 8 5. Daling NHC 9 6. Impairment Strategische keuzes Aandachtspunten Conclusies Vervolgonderzoek De auteurs 14

3 Inleiding Door diverse externe ontwikkelingen staan intramurale zorgorganisaties in de sector Verpleging, Verzorging en Thuiszorg (VVT) onder druk. Enerzijds door financiële ontwikkelingen zoals wijzigingen in de bekostiging, kritische financiers, lagere instroom van cliënten en verkorting van verblijfsduur. Anderzijds zien we ook ontwikkelingen die de beleving van kwaliteit beïnvloeden; zoals veranderende wensen van cliënten en nieuwe zorgconcepten. Hierdoor dreigt er een mismatch te ontstaan tussen de gewenste en beschikbare kwaliteit van het vastgoed en neemt de financiële onzekerheid toe. Om het vastgoed een kwaliteitsimpuls te geven zijn financiële middelen nodig. Uit eerder onderzoek onder bijna 900 vastgoedobjecten in de VVT-sector blijkt dat de investeringsbehoefte in functionaliteit circa 0,9 miljard bedraagt. Oftewel: gemiddeld ,- per object. Maar de financiële middelen van zorgorganisaties worden schaarser. Zorgorganisaties behalen steeds vaker een negatief resultaat. Bovendien verwachten ze dat hun opbrengsten op korte termijn afnemen en pas na 2020 weer zullen toenemen door ontwikkelingen in volume en tarief. In welke mate zijn zorgorganisaties, gezien deze ontwikkelingen, dan toch in staat de noodzakelijke kwaliteit van het zorgvastgoed te verbeteren én financieel gezond te blijven? Hier hebben wij onderzoek naar gedaan, om zo: vanuit een wetenschappelijke benadering een bijdrage te leveren aan het maatschappelijk debat; inzichtelijk te maken wat de positie van de onderzoeksgroep is op het snijvlak van gebouwkwaliteit en vastgoedfinanciën; de deelnemers individueel te laten zien hoe hun vastgoed er kwalitatief en financieel voorstaat.

4 Respondenten We hebben diverse zorgorganisaties benaderd om deel te nemen aan het onderzoek, dat door middel van een online enquête is uitgevoerd. Van de respondenten slaagde slechts een deel erin volledig bruikbare data te leveren. De beperkte bruikbaarheid van data is een uitkomst op zich en wijst erop dat een groot aantal zorgorganisaties niet snel vastgoedgegevens ter beschikking heeft, laat staan wendbaar is op basis van objectieve veranderende vastgoedinzichten. De uitkomsten van dit onderzoek geven daarom een goede richting aan voor de sector, maar vragen om toetsing met grotere hoeveelheden data. Dit is voldoende reden voor AAG en TU Delft om een groter vervolgonderzoek uit te voeren.

5 De resultaten

6 Kwaliteitsaspecten De respondenten is gevraagd de gebouwkwaliteit te beoordelen op: functionaliteit gebouwkwaliteit locatie beleving Uit de scores, weergegeven in onderstaande grafiek, kunnen we concluderen dat: de gebouwkwaliteit overall 73% scoort, dit kwalificeren we als voldoende; het kwaliteitsaspect locatie het laagst scoort (66%); het kwaliteitsaspect beleving het hoogst scoort (82%); huurpanden gemiddeld hoger worden gewaardeerd dan eigendomspanden. Gebouwkwaliteit 90% 80% 70% 66% 73% 69% 78% 75% 74% 65% 66% 65% 83% 81% 82% 75% 73% 71% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Functionaliteit Bouwtechniek Locatie Beleving Totaal Eigendom Huur Totaal

7 Als we stellen dat de gebouwkwaliteit pas voldoende is wanneer álle kwaliteitsaspecten minimaal 70% scoren, dan ontstaat het volgende beeld: Aantal aandachtspunten % van het totaal 0 17% 1 33% 2 24% 3 19% 4 7% Slechts 17% van de gebouwen heeft geen aandachtspunt en scoort op alle kwaliteitsaspecten minimaal 70%. De helft van de gebouwen heeft 2 of meer aandachtspunten, waarbij iets moet gebeuren om de kwaliteitsaspecten op minimaal 70% te brengen. Vergelijken we de kwaliteitsaspecten onderling, dan zien we dat het aspect beleving het vaakst minimaal 70% scoort: Vergelijking kwaliteitsaspecten % dat voldoet aan 70%-norm Functioneel 46% Bouwtechnisch 66% Locatie 43% Beleving 79%

8 Investeringsintentie Aan de respondenten is gevraagd in welk kwaliteitsaspect ze het liefst zouden investeren als geld geen rol zou spelen. 36% van de respondenten investeert het liefst in de functionaliteit van het vastgoed. De locatie scoort hier het laagst (10%). Een verklaring hiervoor is dat de locatie van een gebouw moeilijk te veranderen is en hierdoor geen voor de hand liggende keuze is om in te investeren. De keuze om in functionaliteit te investeren is logisch omdat dit na locatie het kwaliteitsaspect is met de laagste score. Liefst investeren in 30% 36% 10% 24% Functioneel Bouwtechnisch Locatie Beleving

9 Daling NHC De financiële slagkracht van zorgorganisaties wordt mede beïnvloed door de hoogte van de bedrijfswaarde van de gebouwen. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige kasstromen die uit het vastgoed voortvloeien. Wanneer de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) met 15% daalt, is de invloed op de bedrijfswaarde meteen merkbaar. Daalt de NHC met 15%, dan daalt de totale bedrijfswaarde met 22%: van gemiddeld 3,6 miljoen per gebouw naar gemiddeld 2,8 miljoen per gebouw. Het relatieve effect is het grootst bij huurgebouwen. Dit is logisch omdat de kasstromen mede uit huurverplichtingen bestaan en de netto-kasstroom van huurgebouwen hierdoor lager is dan van eigendomsgebouwen Gemiddelde bedrijfswaarde per gebouw Gem. bedrijfswaarde 2016 Eigendom Huur NHC blijft gelijk NHC daalt 15%

10 Impairment Naast de bedrijfswaarde is de boekwaarde bepalend voor eventuele afwaarderingen. Is het verschil tussen de bedrijfswaarde en boekwaarde negatief, dan moet mogelijk een impairment of voorziening op genomen worden. Onderstaand is uitgewerkt wat de invloed van een NHC-daling op een mogelijke impairment is Bedrijfswaarde minus boekwaarde % % 45% % % % 30% % % % % % - NHC blijft gelijk NHC daalt 15% 0% Gemiddeld % Negatief Daalt de NHC met 15%, dan: neemt het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde, gemiddeld per gebouw, fors af: van ,- naar ,- (per vierkante meter bvo is dit van 141,- naar 16,-); neemt het percentage gebouwen waarvan de kasstromen onvoldoende zijn om de boekwaarde terug te verdienen toe van 33% naar 44%. De kans op impairment neemt dus aanzienlijk toe en leidt tot een verslechtering van de balans, resultatenrekening en financiële ratio s. Dit maakt het moeilijker voor zorgorganisaties om te investeren.

11 Strategische keuzes We hebben de respondenten gevraagd om op gebouwniveau hun strategie met ons te delen. Hierbij konden ze kiezen uit vijf strategieën: handhaven, afstoten, verzwaren, extramuraal verhuren of anders. In combinatie met de kwaliteitsscore en de financiële score levert dit het volgende kwadrant op: Bovenstaand zijn handhaven en afstoten afzonderlijk weergegeven en de overige drie strategieën samengevat onder benchmark. Per strategie kon er ook gekozen worden voor investeren in functionaliteit. Dit is bij 17,5% van de gebouwen opgegeven. Het gemiddelde investeringsbedrag per vierkante meter bedraagt 900,-. Wat opvalt is, dat 40% van de gebouwen op afstoten staat en/of een investering heeft, ook in het kwadrant rechtsboven. Hieruit kunnen we concluderen dat 40% van de objecten in de toekomst niet meer voldoet (financieel en/of kwalitatief).

12 Aandachtspunten Een groot deel van de gebouwen heeft een kwalitatief of financieel aandachtspunt. In onderstaand kwadrant is het slechtst scorende kwaliteitsaspect vergeleken met de financiële uitkomst bij een NHC-daling van 15%. Kwaliteitsscore Vergelijking laagste kwaliteitsscore met financiën (NHC -15%) % 45% 50% 55% 60% 65% 70% % 80% 85% % NHC + laagste Q Financiële prestatie (bedrijfswaarde - boekwaarde) / aantal m² De x-as is de laagste score van alle kwaliteitsaspecten. De y-as geeft het verschil tussen bedrijfswaarde en boekwaarde weer per vierkante meter. De gebouwen rechtsboven in het kwadrant laten een positieve verhouding tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde zien én scoren minimaal 70% op elk kwaliteitsaspect. De gebouwen in het kwadrant linksboven hebben een functioneel aandachtspunt, de gebouwen rechtsonder een financieel aandachtspunt. Ten slotte hebben de gebouwen in het kwadrant linksonder zowel kwalitatief als financieel een of meer aandachtspunten.

13 Conclusies De financiële prestaties zijn sterk afhankelijk van een onzekere langetermijnontwikkeling van de NHC. Op stichtingsniveau hebben veel VVTorganisaties (ruim 30%) het financieel lastig en regelmatig vindt substitutie plaats van vastgoedopbrengsten naar zorg. Bij een toekomstige daling van de NHC blijft weinig ruimte over om te investeren. Meer zekerheid over de toekomstige ontwikkeling van de NHC beperkt de risico s waarmee zorgorganisaties rekening moeten houden. Minder risico s betekenen meer mogelijkheden om te investeren. Het belangrijkste aspect voor zorgorganisaties om in te investeren is functionaliteit. De beperkte bruikbaarheid van data is een uitkomst op zich en wijst erop dat een groot aantal zorgorganisaties niet snel vastgoedgegevens ter beschikking heeft, laat staan wendbaar is op basis van objectieve veranderende vastgoedinzichten. Vervolgonderzoek De dreiging van een neerwaartse bijstelling van de NHC hangt zorgorganisaties nog steeds boven het hoofd. Het is onduidelijk hoe zorgkantoren in de toekomst omgaan met de integrale tarieven. Verdergaande extramuralisering zorgt voor andere vastgoedopbrengsten. Hierdoor komen vastgoedexploitaties van steeds meer zorgorganisaties onder druk te staan en worden investeringen uitgesteld of zelfs afgeblazen. De kans dat zorgvastgoed op lange termijn niet meer aansluit bij de veranderende vraag is hierdoor reëel. De uitkomsten zijn voldoende reden voor AAG en TU Delft om een groter vervolgonderzoek uit te voeren. Zorgorganisaties kunnen deze inzichten gebruiken voor hun vastgoedportefeuille en het aanscherpen van hun strategie.

14 Alexander Brand De auteurs Meer informatie over dit onderzoek? Neem gerust contact met ons op. Jelmer Jens Johan van Houwelingen

15 Hoe zorgen we SAMEN met u voor vastgoed dat financieel presteert? Door SUCCESVOL te bouwen op de experts met actuele kennis en jarenlange ervaring.