Interim-management en advies Financiële specialisten voor de overheid en not for profit

Transcriptie

1 Aan de slag met de Normatieve Huisvestingscomponent Interim-management en advies Op 1 januari 2012 is de normatieve huisvestingscomponent AWBZ (hierna: NHC) ingevoerd. Uw instelling moet mogelijk in de jaarrekening 2011 rekening houden met de financiële gevolgen van deze invoering. Om te voorkomen dat hierover misverstanden ontstaan tussen bestuurders, raden van toezicht en accountants heeft de accountantsberoepsorganisatie NBA in oktober 2011 een zogeheten NBA-Wijzer (leidraad) gepubliceerd over de waardering van vastgoed. Wij hebben deze als bijlage bijgesloten. De invoering van de NHC heeft mogelijk grote invloed op de waardering van uw vastgoed in eigendom en de huurpanden die u gebruikt. Omdat veel instellingen op zoek zijn naar een methode om met deze wijziging concreet en effectief om te gaan, lichten wij het één en ander in deze notitie toe. Mocht u vragen hebben over deze notitie of wilt u met ons van gedachten wisselen over een concrete en effectieve aanpak, dan kunt u contact met ons opnemen (Fred Ruiten, tel , Peter Buitenhuis tel of Ben Spoor tel ). De notitie hebben wij als volgt ingedeeld: 1. De consequenties voor u 2. De aanpak om hier mee om te gaan 3. Model berekening effecten NHC 4. Nog wat tips en trucs 1. De consequenties voor u De consequenties van de invoering van de NHC kunnen ingrijpend zijn. Dit kan doorwerken op de waardering van zorgvastgoed en lopende huurcontracten in de jaarrekening 2011 en latere jaren. Tot dusver gehanteerde uitgangspunten op basis van bekostigingsregels van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) zijn niet langer maatgevend. Zorginstellingen moeten hun vastgoedportefeuille opnieuw beoordelen. Hierbij moeten zij reële afschrijvingstermijnen bepalen op basis van de (resterende) economische gebruiksduur. Op de boekwaarde per 31 december 2011 zullen impairment-toetsen uitgevoerd moeten worden, om te bepalen of sprake is van een bijzondere waardevermindering De wijzigingen als gevolg van de invoering van de NHC hebben niet alleen betrekking op panden in eigendom, maar ook op huurpanden. Door afwaardering over 2011 en andere afschrijvingstermijnen in de toekomst, heeft dit ook effect op de solvabiliteit en een aantal andere parameters die van belang zijn voor de financiering van de eigendomspanden. 1

2 De NBA-wijzer geeft ook aan dat het bestuur en zelfs de Raad van Toezicht zich moet bezig houden met de effecten ervan, bijvoorbeeld door het vastgoedbeleid en afschrijvingsbeleid te actualiseren en vast te stellen. Al met al voldoende reden om hier zorgvuldig mee om te gaan. 2. De aanpak om hier mee om te gaan Met ingang van boekjaar 2011 moet voor de waardering van de vaste activa worden aangesloten bij bedrijfseconomische waarderingsgrondslagen. Zonder inschatting van de resterende gebruiksduur, de realisatie van zorgeenheden (bezetting), de verwachte opbrengstwaarde aan het eind van de gebruiksduur, de rentevoet e.d. kan geen inzicht bestaan in de juiste waardering van de vaste activa. De zorginstelling moet daarom berekenen, in hoeverre de resterende boekwaarde wordt gedekt uit de begrote toekomstige exploitatie en kasstromen op basis van de verwachte gebruiksduur (bedrijfswaarde). Met andere woorden: met ingang van boekjaar 2011 moeten de afschrijvingen voor zorgvastgoed worden herberekend op basis van de resterende economische gebruiksduur en moeten impairment-toetsen worden uitgevoerd. In de NBA-wijzer is een stappenplan opgenomen, dat een redelijk compleet beeld geeft. Wij hebben het stappenplan (het betreft onderdeel 3.1. van de NBA-wijzer) integraal opgenomen in de hierna volgende paragraaf Stappenplan Voor de bedrijfswaardeberekeningen vormen het strategisch beleid van de instelling, het daarvan afgeleide vastgoedbeleid en het huisvestingsplan het startpunt. Op grond hiervan moeten gefundeerde variabelen in de berekeningen worden verwerkt, zoals verwachte gebruiksduur, restwaarde, opbrengstwaarde en de rentevoet. Deze variabelen moeten onderling consistent zijn en zoveel mogelijk zijn onderbouwd met (externe) documenten. Voor 2011 moeten de volgende stappen worden uitgevoerd: 1. Berekenen van het financieel effect van de introductie van de NHC. Dit betekent dat de instelling moet inschatten, in welke mate het wettelijk budget voor aanvaardbare kosten door de introductie van de NHC zal wijzigen. Dit is nodig voor het kunnen inschatten van de toekomstige kasstromen. 2. Bepalen van de resterende economische gebruiksduur van de activa. Deze zal vaak korter zijn dan de resterende afschrijvingstermijnen op basis van de beleidsregels. Indien de 2

3 resterende gebruiksduur van de activa korter is dan de resterende afschrijvingstermijn, dient een verkorting van de afschrijvingstermijn te worden doorgevoerd. Als belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn én verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, moeten deze bestanddelen afzonderlijk worden afgeschreven ('componentenbenadering'). De kostprijs van een materieel vast actief die bij de eerste verwerking is bepaald, wordt toegerekend aan de afzonderlijke bestanddelen overeenkomstig de gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, waarna afzonderlijk wordt afgeschreven over het deel van de kostprijs dat is toegerekend aan de bestanddelen. Hierbij kan met een eventuele restwaarde rekening worden gehouden. 3. Bepalen van de realiseerbare waarde. Dit kan zijn de opbrengstwaarde (bij een voorgenomen verkoop) of de bedrijfswaarde van de activa. Als de opbrengstwaarde hoger is dan de boekwaarde, is geen verdere actie nodig. In alle andere gevallen moet de bedrijfswaarde worden vastgesteld, om na te gaan of de boekwaarde nog kan worden gedekt uit de verwachte kasstromen. Deze impairment-toets bestaat uit de volgende stappen: a) het bepalen van de resterende gebruiksduur van het zorgvastgoed (conform hetgeen is vermeld bij punt 2); b) het begroten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik van het actief en bij het uiteindelijke afstoten ervan (dus ook berekend budget uit hoofde van overgangsbeleid en taxaties van verkoopopbrengsten, restwaarde en sloopkosten); c) het toepassen van de passende rentevoet op deze toekomstige kasstromen. 4. Verwerken van een eventueel negatief verschil tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde in de jaarrekening 2011 als een bijzondere waardevermindering. Als sprake is van (voorgenomen) verkoop moet de boekwaarde worden getoetst aan de verwachte verkoopopbrengst, onder aftrek van de kosten gerelateerd aan de verkoop. Bij de bepaling van de kasstromen moet van de integrale kosten en opbrengsten worden uitgegaan; de NHC is een onderdeel hiervan. In de jaren na 2011 dient elk jaar bepaald te worden of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Deze zogeheten triggering events kunnen het noodzakelijk maken om opnieuw de bedrijfswaarde te bepalen en opnieuw een impairment-toets uit te voeren. GGZ-instellingen moeten bij de inschatting van de kasstromen uitgaan van de opbrengsten uit de verschillende bekostigingsbronnen. Als verwacht wordt dat bepaalde activa niet langer gebruikt worden in de zorgverlening, dient hierbij de verwachte opbrengstwaarde als basis te worden gehanteerd. 3

4 Hoe om te gaan met dit stappenplan? Bij lezing van dit stappenplan kan zeker bij instellingen met veel vastgoed zowel in eigendom als via huur de omvang van de werkzaamheden groot en onoverzichtelijk zijn. Hoe kan je als instelling zoeken naar een concrete en effectieve aanpak? Wij geven een aantal aspecten weer om daartoe te komen: - Per locatie moeten de effecten in beeld worden gebracht. Onder locatie wordt verstaan een activacomplex dat zelfstandig als opbrengsteenheid optreedt en ook als zodanig wordt geadministreerd. - Per locatie moet in beeld worden gebracht wat de opbrengsten NHC zijn ( , daarna is het structureel); - Per locatie moeten de kosten van het vastgoed (inclusief van instandhouding, onderhoud etc. maar exclusief inventaris) in beeld worden gebracht rekening houdend met de verwachte gebruiksduur. Ook van de huurpanden moeten de kosten in kaart worden gebracht. - Door dit in te vullen ontstaat al redelijk snel het beeld bij welke locaties problemen in de waardering te verwachten zijn. - Bij die locaties kan meer gedetailleerd worden gezocht naar de afwijking van de boekwaarde en de bedrijfswaarde. - Let op de uitgangspunten als: verwachte toekomstige bezetting, vastgesteld vastgoed (kwaliteitsbeleid) en het rentepercentage dat je hanteert. Die hebben een groot effect op de waardering. En je kunt niet zomaar op de meest gunstige uitgangspunten gaan zitten. De uitgangspunten moeten goed worden gemotiveerd. 3. Model berekening effecten NHC EFK Interim-management en advies heeft een model ontwikkeld waarmee de opbrengsten in het kader van de NHC en de kosten met elkaar vergeleken kunnen worden. Ook u kunt gebruikmaken van ons model zonder dat u daar kosten voor hoeft te betalen. Wanneer u daar interesse in heeft, moet u even contact opnemen met ons, zodat wij u het model kunnen toesturen. Het model kan zonder aanvullende hulp van ons worden ingevuld. Uiteraard zijn wij bereid om met u het model door te nemen en toe te lichten. 4. Nog wat tips en trucs Wij geven u graag enkele tips en trucs. a. Bij huurpanden met een lange looptijd heeft u nu de gelegenheid om met de verhuurder te spreken over de hoogte van de huur, zeker wanneer de kapitaallasten (rente en aflossing) te 4

5 hoog zijn. De meeste huurcontracten geven de mogelijkheid om belangrijke veranderingen in wet- en regelgeving aan te passen in de contracten. b. Bij veel instellingen komt het voor dat sommige delen van het eigenaarsonderhoud van huurpanden de facto door de instellingen voor hun rekening wordt genomen. Dit terwijl de verhuurder uit het vergoedingsdeel voor onderhoud dat in de huur is opgenomen een voorziening opbouwt. Ook dat kan een gespreksonderwerp zijn. c. Het is van belang tijdig bestuurlijk en in de Raad van Toezicht over deze problematiek te spreken en beleid vast te stellen. Voor de accountant is vastgesteld beleid noodzakelijk om een norm te kunnen beoordelen die intern is gehanteerd voor de berekeningen. En gezien de krappe termijnen voor indiening van een jaarrekening met accountantsverklaring kan dit een onverwachte valkuil worden in het jaarrekeningproces. d. Bij de jaarrekening 2011 moet ook nog worden afgerekend in het kader van de compensatieregeling. Die kan voordelen opleveren aan instellingen; in sommige gevallen met materiële bedragen. Voor zover hiervoor bij u nog geen aandacht is, moet dit ook zo spoedig mogelijk worden opgepakt. e. Vier concrete tips uit de publieke managementletter voor een toekomstbestendig vastgoedbeleid, die eerder is uitgebracht, zijn goed om nog eens onder de aandacht te brengen: 1.Impairmenttest Inventariseer op korte termijn de omvang van een potentiële afboeking. Bepaal het effect hiervan op vermogen/toekomstige financieringsaanvragen; 2.Licht bestaande huurcontracten door Besteed aandacht aan de volledigheid van de gemaakte afspraken, de onderbouwing van de tarieven en het effect van on-balance verwerking; 3.Besluitvorming rondom nieuwbouw- en renovatieprojecten Maak geen definitieve afspraken zonder scenario-analyse en voordat de financiering is geregeld. Zorg hierbij voor voldoende deskundigheid en professionele ondersteuning; 4.Periodiek strategisch huisvestingsonderzoek Besteed aandacht aan de toekomstige bevolkingssamenstelling, ontwikkeling van de zorgvraag, bestaande capaciteit, tariefsontwikkelingen en de alternatieve inzetbaarheid van gebouwen. 5

6 f. Het ministerie heeft zelf een aanpassing van de Richtlijn Jaarverslaggeving NTZi gemaakt, die geen aanpassing van de waardering noodzakelijk maakt. Het NBA heeft de minister daarover een brief geschreven dat deze nieuwe richtlijn in strijd is met de algemene richtlijnen, met name met art. 362 BWII dat voorschrijft dat de jaarrekening een getrouw beeld moet geven. Het is niet waarschijnlijk dat hierdoor de aanpassingen zoals hiervoor beschreven geen doorgang zullen vinden. 6