Vastgoed en zorg. Syllabus. Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen.

Transcriptie

1 Syllabus Vastgoed en zorg Een inspirerende bundeling van theorie en praktijk, tips en ervaringen, kansen en bedreigingen. Inclusief artikelen over strategisch vastgoedbeleid in de zorg, investeren in zorgvastgoed en strategisch sturen op locatiepotenties.

2 Voorwoord Door de invoering op 1 januari 2006 van de Wet Toelating Zorginstellingen en daarmee het nieuwe financieringssysteem in de zorg (zorgzwaarte prestatiebekostiging), staat de financiering van zorgvastgoed in een ander perspectief bij de zorginstellingen én hun geldverstrekkers. Onderdeel daarvan is de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC), dat wil zeggen het door de overheid te vergoeden tarief aan een cliënt van een zorginstelling. Dat tarief bepaalt de inkomende cashflow en is daarmee een van de belangrijkste parameters voor het bepalen of de betreffende vastgoedinvestering rendabel is: zonder goede inschatting van de opbrengsten is een toekomstige exploitatie gedoemd om te mislukken. Voor het Waarborgfonds voor Zorginstellingen en de betrokken bank is een goede inschatting van dit deel van het businessplan eveneens van belang. Te optimistische scenario s kunnen immers leiden tot een verkeerde beslissing met een mogelijk faillissement tot gevolg. Een zorgcoöperatie, of een maatschappelijke fondsconstructie, of toch iets anders? Het is, naast eigendom, huren en sale-and-leaseback-constructies, één van de vele mogelijkheden om het vastgoed van zorginstellingen te positioneren. Die mogelijkheden maken deel uit van de strategische afwegingen, welke elke zorginstelling in de nabije toekomst zal moeten maken. Gevolgd door een keuze, waaraan geen enkele bestuurder voorbij kan gaan. Met de wetenschap dat het risicoprofiel van zorgvastgoed binnen afzienbare tijd risicovoller zal zijn, zoeken steeds meer zorginstellingen naar alternatieve methoden om het vastgoed en daarmee de bijbehorende risico s te positioneren. Vanuit verschillende invalshoeken voor de caresector kozen Ron van de Molengraft en Rene Middelkoop dit thema voor hun MRE-afstudeeronderzoek. De eerste ging in op de constructie als maatschappelijk zorgvastgoed-fonds en de tweede op dat van de zorgvastgoed-coöperatie, waarin het vastgoed van de zorginstelling(en) in ondergebracht zou kunnen worden. Onder meer hierover kunt u in deze syllabus lezen. Wim Kooyman Hoofdredacteur 2

3 Inhoud Voorwoord 2 Vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie in de zorg 4 'Vastgoed is geen winstgenerator om mismanagement mee te financieren' 12 Strategisch vastgoedbeleid in de zorg 20 Zicht op de omslag in zorgvastgoed 27 Risicovol investeren in zorgvastgoed? 34 Strategisch sturen op locatiepotenties 39 Zorg voor vastgoedstrategie in de zorg 46 Positionering vastgoed care-sector 52 Sturen op toegevoegde waarde van ziekenhuisvastgoed 60 3

4 Vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie in de zorg Ir. D. Peters-van Dommelen en mr. C. Schipper Het bouwregime voor zorginstellingen is sinds begin 2007 aan ingrijpende veranderingen onderhevig. De financiering van het zorgvastgoed op basis van aparte, gegarandeerde budgetten verdwijnt. Het vastgoed moet betaald worden vanuit de nieuwe zorgvergoedingen. Zorginstellingen worden zelf volledig verantwoordelijk voor de totale vastgoedfinanciering en dragen hier ook de risico s van. Zij moeten zelf afwegen hoe ze de totale vastgoedlasten terugverdienen met levering van zorg. Dit heeft direct consequenties voor te maken keuzes rondom vastgoed. Vraaggestuurd, innovatief bouwen & huisvesten en nadruk op financieel management & vastgoedontwikkeling worden een vereiste. Zowel voor de ziekenhuizen (cure) als voor alle zorginstellingen binnen de verzorging en verpleging (care) worden de huisvestingsvergoedingen op basis van nacalculatie afgeschaft. Zorginstellingen zullen voor cliënten die ze verzorgen/begeleiden per zorgdienst een vergoeding krijgen. In de cure zijn dat de Diagnose BehandelCombinaties (DBC s) en in de care zijn dat de zogenaamde Zorg Zwaarte Pakketten (ZZP s). Deze vergoedingen zijn dus ten dele bestemd voor de dekking van de huisvestingslasten. Een verandering in bekostiging met verstrekkende gevolgen: een vereiste omslag in denken ten aanzien van vastgoed van aanbod- naar vraagperspectief. Niet alleen sturen op bouw, maar op voorwaarden voor goed ondernemerschap, op toegevoegde waarde van vastgoed (figuur 1). 4

5 Figuur 1. Waarde toevoegen. Decennialang dicteerden een aantal zelfstandige bestuursorganen de zorgorganisaties hoe men moest bouwen, wanneer men mocht bouwen en hoe hoog de investeringen maximaal mochten zijn. Een strak regime waaronder de zorg gebukt ging, maar ook een regime dat slechts een beperkt beroep deed op het vastgoedverstand bij zorginstellingen. Nu zorginstellingen risico (gaan) lopen over al hun kapitaallasten, zullen investeringen veel meer rendementgedreven worden. Er ontstaat een extra prikkel voor efficiency en klantgericht werken. En er ontstaan tal van nieuwe vastgoedvraagstukken: het te voeren strategisch vastgoedmanagement (figuur 2), de financieringsmogelijkheden, mogelijke samenwerkingsverbanden, risicomanagement, vastgoedvisies over lange termijn (is de voorraad rendabel over de volledige exploitatietermijn (portefeuille- /portfoliomanagement)). Zorginstellingen moeten zelf afwegingen maken omtrent: eigendom en huren; kopen en verkopen; slopen en renoveren; financieel en maatschappelijk rendement. 5

6 Figuur 2. Strategisch vastgoedmanagement. Er ontstaan kansen om te zoeken naar de meest passende financieringsconstructies, om direct op exploitatiekosten en -opbrengsten te sturen. Hierbij verschuift de focus van investeringsgericht naar exploitatiegericht denken. Visie op financieringsconstructies Alhoewel de term boekwaarde voor de meesten van ons niet direct grote betekenis heeft, is de boekwaardeproblematiek veel zorgbestuurders een blok aan het been bij nieuwe ontwikkelingen. Veel zorgorganisaties kampen nog met hoge boekwaarden op basis van afschrijvingsregelingen binnen het oude regime en zien zich bij nieuwbouw veelal genoodzaakt deze waarde aan het rijk te compenseren. Aangezien deze kostenpost voor een gemiddelde zorgorganisatie lastig in één keer is op te hoesten, worden regelmatig corporaties aangehaakt om hierin soelaas te bieden. Het boekwaardeprobleem wordt daarmee veelal op het bordje van de corporatie gelegd; de samenwerking is daarmee gericht op het oplossen van een financieringsprobleem, maar niet zozeer op kansen in de toekomst. Er zijn echter tal van andere constructies denkbaar zoals: huren van een belegger of de tussenkomst van een (project)ontwikkelaar, bijvoorbeeld ten behoeve van innovatieve ontwikkelconcepten en sale and lease back. Dit zijn nog nieuwe constructies binnen 6