Strategisch vastgoedplan l Preview

Transcriptie

1 Strategisch vastgoedplan l Preview

2

3 Strategisch vastgoedplan l Preview najaar 2012 BONUM b.v. Bosscheweg 139 B 5282 WV Boxtel T F I E info@bonum.nl 2012, BONUM b.v. Alle rechten voorbehouden. Deze preview is uitsluitend bestemd ter informatie voor klanten van Bonum B.V. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, scan of anderszins, zonder schriftelijke toestemming van Bonum B.V.

4

5 Inleiding Organisatie Marktanalyse Visie op vastgoed Financiële analyse Conclusie 9 Inleiding - Missie en visie 16 Werkgebied 20 Visie op vastgoed 26 Methode en uitgangspunten 30 Conclusie 12 Overzicht locaties 16 Demografische ontwikkeling - Organisatiestructuur 17 Ontwikkeling van de zorgvraag - Geplande vastgoedontwikkelingen 22 Beoordeling per locatie 27 Concernoverzicht 13 Stakeholders - Vraag en aanbod 23 Totaaloverzicht

6 Inlei

7 ding

8 8

9 Inleiding 9 Met deze preview willen wij u een indruk geven hoe een strategisch vastgoedplan eruit kan zien en op welke vragen het antwoord geeft Recente ontwikkelingen maken dat zorgorganisaties steeds meer zelf verantwoordelijk worden voor hun vastgoed. Daarom is het belangrijk goed inzicht te hebben in de marktvraag en in de functionele, technische en financiële prestaties van zorglocaties. Een goed strategisch vastgoedplan maakt heldere keuzes en nodigt uit tot het nemen van concrete maatregelen. Deze preview geeft een selectie weer van de onderwerpen die in een strategisch vastgoedplan aan de orde komen, zodat een beeld wordt verkregen van onze aanpak en presentatiestijl. Het format heeft zich inmiddels in de praktijk bewezen. Het format dwingt tot het benoemen van de essentie. De stijl is kort en bondig en waar mogelijk worden informatieve afbeeldingen gebruikt in plaats van tekst. Bonum Zorg en Vastgoed BONUM is een consultancy- en managementbureau dat op professionele basis samenwerkt met opdrachtgevers en diens vertegenwoordigers. De werkwijze van onze adviseurs is open en transparant. Met het realiseren van nieuwe projecten willen wij een maatschappelijke bijdrage leveren aan de oplossing van uiteenlopende vraagstukken waaraan in de zorg- en woningbouwsector met veel energie wordt gewerkt. BONUM is creatief en innovatief, waar nodig snel en altijd flexibel. De samenwerking van verschillende disciplines binnen BONUM garandeert een multidisciplinaire aanpak. Uw resultaat staat bij ons voorop. Voor de volledigheid wijzen wij erop dat de voorbeelden in deze preview niet berusten op de werkelijkheid en geen onderlinge relatie hebben, maar slechts dienen ter illustratie.

10 Organ

11 isatie

12 12 Overzicht locaties De locaties waarop het strategisch vastgoedplan betrekking heeft, worden overzichteiljk gepresenteerd Locatie 1 64 verzorgingshuisplaatsen 20 verpleeghuisplaatsen Locatie 2 24 plaatsen voor verstandelijk gehandicapten Locatie 3 24 verzorgingshuisplaatsen 48 verpleeghuisplaatsen 4 plaatsen kortdurende opname Locatie 4 80 plaatsen voor dagbesteding Locatie 5 42 huurappartementen senioren

13 Stakeholders 13 Rijksoverheid Gemeente(n) Zorgorganisatie Woningcorporaties Zorgverzekeraar /Zorgkantoor Overige aanbieders Bewoners/ cliënten In bovenstaand schema worden de belangrijkste stakeholders voor de zorgorganisatie weergegeven. Daarbij geldt dat partijen die dichtbij zijn afgebeeld, relatief veel invloed hebben. Bij bepaalde stakeholders wordt uitgebreider stilgestaan, bijvoorbeeld wanneer er een belangrijke samenwerkingspartner is of ten aanzien van de veranderende regelgeving vanuit de Rijksoverheid. Woningcorporaties Voor veel woningcorporaties was zorgvastgoed de afgelopen jaren een speerpunt. Vanwege de huidige marktsituatie in de woningbouw, nieuwe inzichten van de overheid en aanpassingen van de huurregelgeving bezinnen corporaties zich op investeringen in zorgvastgoed en de samenwerking met zorgpartners. Nieuwe innovatieve samenwerkingsvormen moeten worden ontwikkeld. Rijksoverheid Op 28 september 2012 is in een brief van de staatssecretaris van VWS aan de Tweede Kamer bericht dat per 2013 geen intramurale maar extramurale indicaties zullen worden afgegeven voor cliënten met een lichtere zorgvraag (de huidige ZZP s 1 en 2). In 2014 wordt dit beleid voor de ouderenzorg doorgezet naar ZZP 3 en later gebeurt dit ook voor andere sectoren. De extramuralisering betekent dat deze personen zelf verantwoordelijk worden voor hun huisvesting. Zij kunnen in de eigen woning blijven wonen of verhuizen naar een andere zelfstandige woning waar deze zorg geleverd kan worden. Sinds begin 2012 worden kapitaallasten afgerekend op basis van de geleverde prestaties. Een genormeerd deel (NHC), dat gekoppeld is aan het ZZP-tarief, dient dan ter dekking van de kapitaallasten. De invoering van de NHC-tarieven kan in een aantal gevallen een probleem met de boekwaarde van gebouwen veroorzaken, met name daar waar enkele jaren geleden nieuwbouw is gerealiseerd.

14 Markt

15 analyse

16 16 Werkgebied en demografische ontwikkeling Werkgebied De ligging van locaties wordt aangegeven op een kaart, evenals de omvang van het werkgebied. Er wordt gekeken welke concurrenten binnen dit werkgebied actief zijn. Uit een concurrentieanalyse wordt duidelijk hoe het aanbod van de eigen organisatie zich (zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht) verhoudt tot het concurrerende aanbod. Kantoor Bonum Werkgebied 60% 50% 40% Procentuele Stijging 75+ t.o.v Nederland Limburg Demografische ontwikkeling De demografische ontwikkeling binnen het werkgebied is van belang om te kunnen voorspellen of er in de toekomst meer of minder behoefte zal ontstaan aan zorg. Wanneer er moeite wordt ondervonden met het vinden van geschikt personeel, kan ook de ontwikkeling van de lokale beroepsbevolking zeer van belang zijn. 30% 20% 10% 0% Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg In de grafiek hiernaast wordt als voorbeeld de te verwachten groei van het aantal ouderen in Zuid-Limburg ten opzichte van de rest van Limburg en Nederland weergegeven. Hoewel de groei van het aantal senioren in Zuid-Limburg achterblijft bij de rest van Nederland, is deze met circa 30% tot 2025 toch aanzienlijk. Uitgebreidere informatie over de demografische ontwikkeling wordt opgenomen in de bijlagen.

17 Ontwikkeling van de zorgvraag 17 Algemeen Afhankelijk van de doelgroepen van de zorgorganisatie, brengen we de ontwikkeling van de zorgvraag zo gericht mogelijk in beeld. Voor de ouderenzorg maken wij gebruik van het prognosemodel Horizon. Dit model is ontwikkeld door het College Bouw Zorginstellingen (CBZ), in samenwerking met TNO, om zo goed mogelijk te anticiperen op een veranderende vraag naar zorg en zorgplaatsen. In dit model worden vijf profielen onderscheiden om de zorgvraag van ouderen te definiëren. Profiel 1: Weinig of geen beperkingen Profiel 2: Mobiliteitsbeperkingen Geen zorg Planbare zorg Zelfstandig wonen (nultredenwoning) In het schema hiernaast is te zien wat deze profielen inhouden en welk type zorg en huisvesting hierbij aansluiten. Van de ouderen met veel fysieke beperkingen blijkt in de praktijk dat slechts een deel daadwerkelijk behoefte heeft aan (somatische) verpleeghuiszorg. Op basis van oude normen van het Bouwcollege wordt daarom aangenomen dat dit 2% van de ouderen is, wat overeenkomt met circa 25% van de ouderen in profiel 4. Profiel 3: Beperkingen in mobiliteit en persoonlijke verzorging Profiel 4: Veel fysieke beperkingen 75% Planbare en/of oproepbare zorg en diensten Zelfstandige zorgwoning/ Verzorgingshuis Veel van de ouderen met profiel 4 en soms ook profiel 3 wonen momenteel nog in verzorgingshuizen. Gezien het Rijksbeleid is de verwachting dat deze vorm van huisvesting in de toekomst nagenoeg zal verdwijnen en dat hiervoor zelfstandige woonvormen met zorg in de nabijheid in de plaats zullen komen. Profiel dementie: Veel psychogeriatrische beperkingen 25% Onplanbare zorg en 24-uurstoezicht Verpleeghuis Lokaal Hiernaast is een voorbeeld te zien van de ontwikkeling van de zorgvraag in een bepaald gebied. Dit gebied kan bestaan uit één of meerdere gemeentes. De zorgvraag vertalen wij op basis van bovenstaand schema direct in de vraag naar het type huisvesting (verpleeghuis, zelfstandig wonen met zorg of reguliere nultredenwoningen). Prognose lokale zorgvraag Werkgebied Profiel Profiel Dementie Zelfstandig met zorg Verpleeghuis

18 18 Visie op

19 vastgoed 19

20 20 Visie op vastgoed Dit hoofdstuk beschrijft de vastgoedvisie en de daaruit volgende keuzes en vormt daarmee de kern van het strategisch vastgoedplan De visie op vastgoed komt voort uit de visie op zorg. Een heldere vastgoedvisie kan vertaald worden in een aantal strategische vastgoedkeuzes, die het kader vormen voor het vastgoedbeheer èn voor nieuwe ontwikkelingen. Op deze manier kan binnen de geldende kaders - de kwaliteit van de huisvesting worden geoptimaliseerd. Wij begeleiden het formuleren van deze strategische vastgoedkeuzes graag. Daartoe organiseren wij één of meerdere workshops waar met verschillende vertegenwoordigers uit de (zorg)organisatie gebrainstormd wordt over de eerste resultaten van onze vastgoedanalyse in de context van veranderende cliënten en hun zorgvraag, nieuwe mogelijkheden en samenwerkingsvormen, regelgeving en financiering. Scheiden wonen en zorg Bijzondere aandacht gaat uit naar het scheiden van wonen en zorg, waarmee in 2013 een begin wordt gemaakt en dat in de daarop volgende jaren verder zal worden uitgebreid. De doelgroep die het betreft (in 2013 de ZZP s 1 en 2 voor de meeste sectoren) zal dan geen intramurale maar een extramule ZZP-indicatie ontvangen. Hierdoor worden deze personen zelf verantwoordelijk voor het regelen en bekostigen van het wonen. Wanneer er op (een deel van de) bestaande locaties sprake is van een aanzienlijk aantal cliënten met deze ZZP s, zal dit in veel gevallen grote invloed hebben op de vastgoedexploitatie. Grofweg zijn er voor bestaande locaties drie oplossingsrichtingen: 1. De zorgplaatsen in het vervolg toekennen aan hogere/andere ZZP s 2. De zorgplaatsen gaan verhuren aan cliënten 3. De exploitatie van (een deel van) het vastgoed beëindigen Het kan per situatie verschillen welke oplossingsrichting het meest geschikt is. Daarbij moet worden gekeken naar de ontwikkeling van de lokale zorgvraag, de mate waarin alle doelgroepen worden bediend, de gebouwtechnische mogelijkheden voor een bepaald type zorg, de kwaliteit van de huisvesting in relatie tot de woonwensen van cliënten, het bepalen van een reële huurprijs en de financiële effecten op de vastgoedexploitatie. Met behulp van een stappenplan bekijken we per situatie een passende aanpak.

21 21 Het scheiden van wonen en zorg biedt ook nieuwe kansen. De groep mensen die door deze ontwikkeling buiten de boot dreigt te vallen, is groot. Veelal zijn het mensen die weliswaar veel dingen zelf kunnen, maar wel behoefte hebben aan een aangepaste woonvorm die geborgenheid biedt en waar zorg en begeleiding beschikbaar is wanneer dat nodig is. Het is belangrijk ook deze groep niet uit het oog te verliezen en op zoek te gaan naar passende alternatieven. Deze kunnen worden geboden door zorgorganisaties, maar ook door innovatieve samenwerkingsvormen. Strategische vastgoedkeuzes Bij het formuleren van strategische vastgoedkeuzes zijn de volgende vragen relevant: - Wat is het doel van het vastgoed? (ondersteunend aan het bedrijfsproces, het bieden van woonkwaliteit, het uitdragen van identiteit, ) - Op welke doelgroepen richt de organisatie zich? Hoe kan de kwaliteit van het vastgoed hierop aansluiten? - Op welke wijze wordt gewaarborgd dat (lokale) vraag en aanbod van zorg en wonen in evenwicht zijn? - Op welke wijze kan worden gezorgd dat de vastgoedexploitatie binnen de bestaande financiële kaders plaatsvindt? - Welke omvang wordt gezien als minimaal voor het faciliteren van een goed zorgexploitatie? - Hoe kan worden gezorgd voor voldoende continuïteit en flexibiliteit? -

22 22 Beoordeling per locatie Elke locatie wordt op 3 aspecten beoordeeld: de capaciteit, de functionaliteit en de financiële prestaties. Per locatie worden de belangrijkste resultaten overzichtelijk gepresenteerd. Bij het beoordelen van de capaciteit spelen twee zaken een rol: in welke mate de capaciteit aansluit bij de (lokale) zorgvraag en rekening houdt met concurrenten en of er voldoende capaciteit is om een goede zorgexploitatie mogelijk te maken. NCW: De financiële prestaties worden gemaakt door de kasstromen over de gehele exploitatieperiode in beeld te brengen. Een toelichting op deze berekening wordt gegeven op pagina 26. De financiële analyse geeft inzicht in de netto contante waarde van het object en het bestaan van een eventuele badkuip. Ook wordt inzichtelijk gemaakt hoe inkomsten en uitgaven zich tot elkaar verhouden. In onderstaande tabel is een voorbeeld van een functionele beoordeling te zien. Daarin worden niet alleen technische prestaties meegenomen, maar ook zaken als uitstraling en beleving. Functionele beoordeling Aspect Score Gebruik 6,3 Toegankelijkheid 9,0 Ruimte(lijkheid) 6,1 Stedelijke en maatschappelijke inpassing 8,3 Karakter en vernieuwing 6,9 Externe uitstraling (i.r.t. functie en schaal) 7,5 Beleving van de intern gebouwde omgeving 7,5 Bouwkundige uitwerking 6,3 Kwaliteit binnenmilieu 6,9 Technische installaties 7,9 Gemiddeld 7,3

23 Totaaloverzicht 23 Wanneer er sprake is van een groot aantal locaties, is het handig om één overzicht te hebben waarmee snel een indruk kan worden verkregen van de prestaties van het vastgoed. In dit overzicht zijn de prestaties op de aspecten functionaliteit, capaciteit en financiën aangeduid met de kleuren groen (voldoende), oranje (matig) en rood (onvoldoende). Deze uitkomsten resulteren uiteindelijk in een algehele beoordeling per locatie. Een onvoldoende beoordeling van de locatie betekent dat deze locatie een hoge prioriteit verdient; een positieve beoordeling betekent dat deze locatie voorlopig op dezelfde wijze kan worden doorgeëxploiteerd. Locatie 1 Locatie Functionele analyse (o.b.v. rapportcijfer) Groen: 6 Oranje: 5,5-5,9 Rood: < 5,5 Beoordeling capaciteit (o.b.v. minimaal gestelde eis omvang en marktanalyse) Financiële analyse (o.b.v. netto kasstromen) Groen: overwegend positief Oranje: deel negatief (minimaal 5 jaar) Rood: > altijd negatief Algehele beoordeling - gemiddelde van de 3 analyses - 1x rood = eindoordeel rood Locatie 2 Locatie 3 Locatie 4 Locatie 5 Locatie 6 Locatie 7 Locatie 8 Locatie 9

24 24 Financiële

25 analyse 25

26 26 Methode en uitgangspunten Het vastgoed wordt financiëel geanalyseerd met behulp van een rekenmodel. Dit rekenmodel berekent de jaarlijkse kasstromen en de Netto Contante Waarde (NCW). Definities Per jaar geeft inkomsten minus afschrijving minus rente minus onderhoud en minus huurbetalingen de netto kasstroom. De Netto Contante Waarde (NCW) wordt berekend door deze jaarlijkse kasstromen over de gehele exploitatieduur contant te maken naar het heden. Inkomsten Voor zorglocaties wordt bij de berekening doorgaans de Normatieve Huisvestingscomponent als inkomsten genomen. De NHC-tarieven waarop de berekening van de inkomsten gebaseerd is, zijn afkomstig uit de meest recente NZa beleidsregel. De NHC wordt in de periode van 2012 tot 2018 stapsgewijs ingevoerd. Het overgangsregime wordt zowel op locatieniveau als op concernniveau in de kasstromen verwerkt. In veel gevallen zijn er naast de NHC andere inkomsten, bijvoorbeeld huurinkomsten. Wanneer (voor een deel van de appartementen) het scheiden van wonen en zorg aan de orde is, kunnen huurprijzen worden bepaald op basis van het WoningWaarderingsSysteem, de lokale woningmarkt en de liberalisatiegrens. Onderhoudskosten De onderhoudskosten kunnen worden bepaald aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan, op basis van kengetallen of op basis van de gemiddelde werkelijke kosten in de afgelopen jaren. Parameters De parameters die worden gebruikt hebben grote invloed op de uitkomsten van de berekening. Daarom worden deze per organisatie afhankelijk van de omstandigheden in overleg bepaald. Indexering inkomsten 1,75% Rente 5% Disconto eerste 10 jaar 5,2% Disconto na 10 jaar 5,7% Indexering onderhoudskosten 2,5%

27 Concernoverzicht 27 Kasstromenoverzicht Bovenstaande geeft inzicht in de totale netto en cumulatieve kasstromen over alle locaties. In het voorbeeld is te zien dat er (als gevolg van een aantal investeringen) een aantal jaren sprake is van negatieve kasstromen, waardoor een zogenaamde badkuip ontstaat. Inzicht in dit soort zaken kan aanleiding zijn om investeringen wel of juist niet te doen of meer spreiding aan te brengen. Dergelijke grafieken suggereren vaak dat de kasstromen op termijn steeds sterker positief worden. Dit wordt veroorzaakt doordat investeringen op de langere termijn vaak nog niet bekend zijn. Investeringen hebben met name in de eerste jaren na de investering een negatieve invloed op de kasstromen, waardoor de grafiek in de praktijk af zal vlakken. Door op tijd na te denken over de benodigde investeringen op langere termijn, kan een zo realistisch mogelijk beeld worden verkregen. Doorrekenen scenario s Het scheiden van wonen en zorg zal vanaf 2013 worden ingevoerd voor de ZZP s 1 en 2. Later zal dit worden uitgebreid. Waar van toepassing, wordt deze ontwikkeling verwerkt in het kasstromenoverzicht. Concreet houdt dit in, dat in plaats van NHC-inkomsten sprake is van huurinkomsten. Aangezien de extramuralisering alleen betrekking heeft op nieuwe instroom, wordt bij de berekening ook rekening gehouden met een geleidelijke uitsstroom van de huidige cliënten. In de toekomst zal het scheiden van wonen en zorg worden uitgebreid. Daarom worden desgewenst naast de reguliere berekening één of enkele scenario s doorgerekend om het risico hiervan in beeld te brengen. Uiteraard is het ook mogelijk om andere scenario s door te rekenen, bijvoorbeeld wanneer een bepaalde investering nog onzeker is of wanneer er een reëel leegstandsrisico bestaat voor bepaalde locaties. Overgangsregime Het overgangsregime verwerken we in het kasstroomoverzicht. Door de NHC-vergoedingen en oude vergoedingen (meestal nacalculatie) naast elkaar te zetten, wordt inzichtelijk welk effect de invoering van de NHC heeft voor de betreffende organisatie (zie grafiek hiernaast).

28 28 Conc

29 lusie 29

30 30 Conclusie In de conclusie is plaats voor een samenvatting van de algehele beoordeling van alle locaties en het benoemen van de grootste uitdagingen op locatieen op concernniveau. Wanneer uit de analyse blijkt dat er (voor specifieke locaties) maatregelen nodig zijn, worden hier vervolgacties voor genoemd. Ook de strategische vastgoedkeuzes, die het kader ten aanzien van bestaande locaties en nieuwe ontwikkelingen vormen, komen terug in de conclusie. Op deze manier ontstaat een strategisch vastgoedplan dat niet alleen inzicht geeft, maar dat ook praktische handvatten biedt om de beleidskeuzes te implementeren in de organistie. Meer informatie Voor meer informatie over de mogelijkheden voor uw strategisch vastgoedplan of onze andere producten en diensten, kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen: BONUM b.v. Bosscheweg 139 B 5282 WV Boxtel T F I E info@bonum.nl

31

32 BONUM b.v. Bosscheweg 139 B 5282 WV Boxtel T F I E info@bonum.nl