KMVG 31 Oktober A satisfied customer is the best business strategy of all. Strategisch Vastgoedplan en Businesscase

Transcriptie

1 A satisfied customer is the best business strategy of all. KMVG 31 Oktober Strategisch Vastgoedplan en Businesscase Zorgvastgoed via balans of belegger Pagina 1

2 PEILERS VOOR HET STRATEGISCH VASTGOEDPLAN Visie Missie Waarden STRATEGISCH VASTGOEDBELEID ZORG ANALYSE VASTGOED Zorgvraag STRATEGISCH zorgbehoefte VASTGOEDBELEID Strategische doelen Operationeel plan Tactische instrumenten Marketingstrategie Nulmeting Vastgoedportefeuille Ontwikkelingen Trends Vastgoeddoelstellingen Vastgoedstrategie Globale jaarplannen BUSINESSCASES STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Bouwplan en investering Vastgoed - exploitatie Balansanalyse Zorgexploitatie Impact- en risicomanagement

3 ANALYSE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS Halverwege de marktwerking Verblijf is in de toekomst geen AWBZ aangelegenheid meer Tegelijkertijd moet er bezuinigd worden Crisis raakt ook de gezondheidszorg Prestatiebekostiging met integrale tarieven Vrije prijsvorming Toetredingsdrempels verlaagd Geen intramurale indicaties Scheiden van Wonen en Zorg PGB en VPT Decentralisatiewetten Jeugdzorg, participatiewet en wet langdurige zorg Functies naar WMO Efficiencyverbetering Pakketmaatregelen Eigen betalingen Kapitaal is schaars Liquiditeitspremie in de tarieven Meer samenwerking tussen banken Maar de relatieve positie van de gezondheidszorg is verbeterd Relatief laag risicoprofiel Niet conjunctuurgevoelig 3

4 ANALYSE - ZORGBEHOEFTE Analyseer het marktpotentieel van uw diensten Bevolkingsprognoses CBS statline, Primos Nationaal Kompas Volksgezondheid Woonmonitor (woonwensenonderzoek) Sociaal economische kenmerken etniciteit, huishouden samenstelling, besteedbaar inkomen, religie, opleidingsniveau, veiligheid, ziektebeelden Zorgbehoefte zorg- en dienstenwens (vraag) Concurrentieanalyse en aanbod Match met zorg- en woonaanbod 4

5 ZORG STRATEGIE 5

6 PEILERS VOOR HET STRATEGISCH VASTGOEDPLAN Visie Missie Waarden STRATEGISCH VASTGOEDBELEID ZORG ANALYSE VASTGOED Zorgvraag STRATEGISCH zorgbehoefte VASTGOEDBELEID Strategische doelen Operationeel plan Tactische instrumenten Marketingstrategie Nulmeting Vastgoedportefeuille Ontwikkelingen Trends Vastgoeddoelstellingen Vastgoedstrategie Globale jaarplannen BUSINESSCASES STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Bouwplan en investering Vastgoed - exploitatie Balansanalyse Zorgexploitatie Impact- en risicomanagement

7 NULMETING - VASTGOEDPORTEFEUILLE Discounted Cashflow Methode Disconteringsvoet Exploitatieperiode Markthuurstijging technisch functionaliteit financieel Leegstand Zakelijke lasten Beheerkosten Onderhoud en renovatie Bouwkostenstijging en inflatie NHC Restwaarde Exit Yield Huur en subsidies 7 Initiële investering

8 SCHEIDEN WONEN EN ZORG Basis NCW 4 mln.. Gevolgen scheiden wonen en zorg NCW nihil Verhuur Dempen gevolgen scheiden Huurinkomsten wonen NCW 2,5 en mln. zorg Extra Huurbescherming huurinkomsten (pas en op wanbetaling voor serviceflat toeslag) Afschrijven op boekwaarde, impairment (aantasting eigen Verhuurdersheffing e.a. vermogen) Concentratie College Sanering intramurale zorg Uitbreiding Discrepantie zware met zorg bestemmingsplan (strengere indicatiestelling) Herstelzorg Parkeren en bergingen en buitenruimten Andere doelgroepen Verhuurorganisatie, administratieve lastendruk Ambulante zorg psychiatrie, eerste lijnszorg, dagbesteding Strategische Huisvestingsvergunning alliantie met corporaties, investeerders Bedrijfsvoering Lokale heffingen aanpassen (o.a. flexibele contracten personeel) Koppeling wonen en zorg 8

9 VASTGOED - VASTGOEDDOELSTELLINGEN Maatschappelijk witte vlekken welzijnsfuncties dienstencentra samenwerken, Ketenzorg en 1 e lijnszorg Imago en uitstraling vastgoedconcepten kleinschaligheid centraal en decentraal expertisecentra, woonzorgcentra, wooncentra Financieel rendement huurbeleid en leegstandsbeleid eigendomssituatie betaalbaarheid Flexibiliteit locatie courant, specifiek of aspecifiek verkoopwaarde, exit strategie Aanpasbaarheid ICT 9

10 VASTGOED - STRATEGIE Afstoten HOOG Renoveren Slopen Risico Upgraden LAAG Nieuwbouw Herbestemmen Continueren GROOT KLEIN Bijdrage aan strategische doelstellingen 10

11 PEILERS VOOR HET STRATEGISCH VASTGOEDPLAN Visie Missie Waarden STRATEGISCH VASTGOEDBELEID ZORG ANALYSE VASTGOED Zorgvraag STRATEGISCH zorgbehoefte VASTGOEDBELEID Strategische doelen Operationeel plan Tactische instrumenten Marketingstrategie Nulmeting Vastgoedportefeuille Ontwikkelingen Trends Vastgoeddoelstellingen Vastgoedstrategie Globale jaarplannen BUSINESSCASES STRATEGISCH VASTGOEDBELEID Bouwplan en investering Vastgoed - exploitatie Balansanalyse Zorgexploitatie Impact- en risicomanagement

12 Businesscase - Zorgexploitatie 12

13 Businesscase - Vastgoedexploitatie deelproject 5 KOSTEN OPBRENGSTEN SALDO datum exploitatie stichtingskost jaren en incl BTW resterende lening of boekwaarde gebouwen resterende lening of boekwaarde grond huurkosten zakelijke lasten beheerkosten onderhoud onderhoud eigenaarsdeel gebruikersdeel incidentele investering werkelijke zorgkosten totaal kosten restwaarde Totaalopbrengste n verhur, NHC Zorg ZZP saldo Netto Contante waarde NCW naar prijspeil ##### #####

14 Businesscase - Balansstudie Balans na investeren na investeren optie optie 1 optie optie 1 optie 2 Solvabiliteit = Eigen vermogen / Balanstotaal 21% Vast Actief Eigen Vermogen Norm ca 25% Vlottend Actief Voorzieningen Liquide middelen Vr. Vermogen Lang Budgetratio = Eigen Vermogen / Opbrengsten 23% Vr.Vermogen Kort Norm zorgkantoor ca 15-20% (continuiteit van bedrijfsvo Balans Totaal Balans Totaal optie 2 Solvabiliteit = Eigen vermogen / Balanstotaal optie 1: 25% gehele investering langlopende lening Norm ca 25% maximale investering bij solvabiliteit 20% en DSCR 1,00: optie 2: Budgetratio = Eigen Vermogen / Opbrengsten deel langlopende lening deel eigen middelen 23% Norm zorgkantoor ca 15-20% (continuiteit van bedrijfsvo eigen middelen: langlopende lening: afschrijving in 20 jaar rentepercentage 4,80% Resultaten Rekening 2009 optie 1 volledig deels ICR = Resultaat Boekjaar / Financiele B/L jaarlijkse rentelast jaarlijkse rentelast, 4,8% Opbrengsten ICR = -1, Personeelskosten Afschrijvingen Norm ICR = 1, Overige Bedrijfskst Bedrijfsresultaat DSCR (debt service coverage ratio)=bedrijfsresultaat/financiele B/L Financiele B/L DSCR= 0, Resultaat Boekjaar norm DSCR=1,2 tot 1, tijdelijk lager (mits groter dan 1) acceptabel na investering Resultaten Rekening 2009 optie ICR = Resultaat Boekjaar / Financiele B/L Opbrengsten ICR = -0, Personeelskosten Afschrijvingen Norm ICR = 1, Overige Bedrijfskst Bedrijfsresultaat DSCR (debt service coverage ratio)=bedrijfsresultaat/financiele B/L Financiele B/L DSCR= 0,05 Resultaat Boekjaar norm DSCR=1,2 tot 1,4 tijdelijk lager (mits groter dan 1) acceptabel 14

15 Risico analyse 1. Bedreigingen 2. Kans van optreden 3. Schade 4. Maatregelen a) preventie b) repressie c) correctie d) acceptatie e) manipulatie 15

16 Strategisch Vastgoedplanen Businesscase als de brug tussen zorginstellingen en financiële partijen op het gebied van taal, inhoud, proces en verwachtingen. Financiële partijen Zorginstellingen 16

17 Zorgvastgoed via balans of belegger Pagina 17

18 ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER Locomotief of kopieermachine

19 ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER Eigendom Zorgorganisatie Huur Zorgorganisatie Geen cashflowpieken Gedeeld zeggenschap Huurcontract eindig Andere Identiteit Kapitaal vrij voor core business Risico s in huurprijs Bouwexpertise en extra vermogen kwaliteit corporatie Verlies bouwexpertise Min Plus Plus Min

20 ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER 10% 10% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% Huur (6,5%) 2% Rente (3,9%) 0% 0% Pensioen fonds Bank 20

21 ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER 10% 10% 8% 8% Zakelijke lasten (0,3%) Onderhoud (1,0%) 6% Jaarlijks onderhoud (0,2%) 6% Afschrijving (3,3%) 4% 4% 2% Huur (6,5%) 2% Rente (3,9%) 0% 0% Pensioenfonds Bank 6,7% 8,5% 21

22 ZORGVASTGOED VIA BALANS OF BELEGGER ,00 Kosten per jaar , , , , ,00 Kosten Belegger per jaar Kosten Bank per jaar , , Uiteindelijke verschil < 16% Omslagpunt circa 20 a 22 jaar 22

23

24 3 STAPPEN NAAR SAMENWERKING

25 1. Quick Scan Locatie en uitstraling behoefte Due diligence Financieringsaanvraag 25

26 2. Framework Beschikbaar voor huur P.v.e. en voorontwerp Demarcatie Financiële doorrekeningen 26

27 3. Samenwerkingsovereenkomst Huurtermijn en huurprijs Verdeling kosten levering zaken en diensten Flexibel contract en Koppelbeding Overleg en geschillenregeling Bijlagen 27

28 Begint u samen aan de tocht? Project: Businesscase 16 juni 2010