Financiering van zorgvastgoed

Transcriptie

1 Financiering van zorgvastgoed Hoe en wanneer kunt u aannemers en banken het best in uw bouwplannen betrekken om uw financieringsaanvraag te laten slagen? Hevo Kennisevent 19 april 2012

2 Financiering in de zorg Ontwikkelingen bij financiers - Door kredietcrisis hogere opslagen in tarieven voor kredietrisico en liquiditeit (met name voor lange looptijden). Strengere eisen aan liquiditeit, solvabiliteit (Basel III). Dit beïnvloedt de beschikbaarheid en prijsvorming van bancair krediet. Europese schuldencrisis verhevigt dit. Omvangrijke kredietvraag vanuit zorginstellingen wordt bediend door relatief beperkt aantal Nederlandse banken. Dreiging van wegvallen concurrentie. Toename risico van financiering zorginstellingen doordat faillissementsrisico niet langer uitgesloten is. 2 financieringsperspectief 19 april 2012

3 Financiering in de zorg Zorginstellingen in problemen Orbis Medisch Centrum (2007, Sittard-Geleen) IJsselmeer ziekenhuizen (2008, Lelystand en Emmeloord) Thuiszorgorganisatie Meavita (2009, landelijk) Philadelphia (2009) Langeland ziekenhuis (2009, Zoetermeer) Atrium Medisch Centrum Parkstad (2010, Heerlen) GGZ West Noord Brabant (2011, Halsteren) Ziekenhuis Sionsberg (2011, Dokkum) Zorggroep Zonnehuizen (2011, landelijk) 3 financieringsperspectief 19 april 2012

4 Financiering in de zorg Wat betekent dit voor de kredietverstrekking? Banken/WfZ stellen door de overheidsmaatregelen extra voorwaarden aan kredietverstrekking omdat risico s zijn toegenomen. Beschikbaarheid van bancaire financieringsmiddelen is niet langer vanzelfsprekend. Op termijn zullen de tarieven voor bancaire kredietverstrekking hoger worden als gevolg van de maatregelen t.a.v. bankwezen en de gewijzigde risicoverdeling. Voor goed onderbouwde business cases blijft in beginsel bancaire financiering beschikbaar. Faillissementen zullen leiden tot scherpe stijging van de prijs van kredieten. 4 financieringsperspectief 19 april 2012

5 Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (1) Verandering businessmodel en risicoprofiel zorginstellingen: Kapitaallasten en bekostiging lopen niet langer synchroon Noodzaak vastgoedbeleid als integraal onderdeel bedrijfsvoering Herijking integraal businessmodel zorginstelling Analyse ten aanzien van: Project Debiteur Risico-analyse: markt-, juridisch-, operationeel -, rente-, planologisch risico 5 financieringsperspectief 19 april 2012

6 Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (2) Zakelijke voorwaarden: Capabel management met bewezen track record Bestemmingstoets gebouw Alternatieve aanwendingsmogelijkheden Flexibiliteit gebouw Gedurende bouwfase Bestedingscontrole (administratieve organisatie) Afdekking bouwrisico s Aansluiting bij strategie organisatie Marktcondities Juridische structuur 6 financieringsperspectief 19 april 2012

7 Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (3) Financiële voorwaarden: Beschikbare P&C documentatie (gedetailleerde meerjarenbegroting, liquiditeitsprognose) Cash flow is bepalend Beschikbare projecties scenario s gedurende looptijd lening Solvabiliteit: Minimum 10% V&V en na oplevering bouw 1% jaarlijkse stijging tot minimaal 15% Liquiditeit: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,2 DSCR = mate waarin cash flow voldoende is om aan toekomstige verplichtingen aan rente én aflossing te kunnen voldoen Strakke monitoring (compliance certificaten accountant) Ter indicatie: De bank zal toetsen of de omzetstijging binnen de huisvesting ook daadwerkelijk realiseerbaar is en verklaarbaar is uit demografische en concurrentiegerichte analyses 7 financieringsperspectief 19 april 2012

8 Beoordelingskader zorgvastgoed financiers (4) Structurele voorwaarden: Zekerheden bij ongeborgde financiering 1e hypotheek Overige zekerheden nadere verdeling zekerheden met WfZ noodzakelijk bij geborgde financiering Lineaire aflossing Hedging: voorwaarden rondom rentevaste periode Looptijden ongeborgd korter dan geborgd 8 financieringsperspectief 19 april 2012