Woningcorporaties. Financieren zonder borging

Transcriptie

1 Woningcorporaties Financieren zonder borging 25 oktober 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties Erik Steinmaier, Hoofd Research Real Estate Finance

2 Update Criteria: Brussel proof (DAEB, van naar 652 en ) Regeerakkoord Administratieve lasten (controle op staatssteun / administratieve of juridische scheiding) Toezicht Stand van zaken: Herfinanciering geregeld Schuiven woningen van DAEB naar niet-daeb Nog te regelen: Positie kleine corporaties Hoe om te gaan met vermogen corporatie

3 Hoe komen corporatie en bank tot elkaar? Wat verandert er voor een corporatie? Financiering op basis van een project of deel van een portefeuille Loan to value wordt belangrijker Coverage ratio s worden belangrijker Inbreng van eigen vermogen Activiteit moet zelf redzaam zijn Kasstroom van de activiteit moet voldoende zijn om rente en aflossing te voldoen Looptijden zijn korter Doorlooptijd is langer Goede inhoudelijke financieringsaanvraag opstellen, bank heeft grote informatiebehoefte Wat verandert er voor een bank? Verstrekken van informatie aan corporaties Wet- en regelgeving volgen en in gesprek gaan met diverse stakeholders In gesprek gaan met afdelingen binnen de bank Beleid opstellen en proces inrichten

4 De interne organisatie Veranderingen in de interne organisatie Inrichten van het proces van ongeborgd financieren Kennis en ervaring opbouwen in de eigen organisatie Systemen aanpassen Relatie opbouwen met meerdere banken Rentemanagement

5 Naar een nieuwe financieringsstructuur Nu Woningcorporatie WSW A EV VV Geborgde financiering DAEB-voorraad Niet-DAEB-voorraad Projectontwikkeling Straks Woningcorporatie WSW A EV VV Geborgde financiering Sociale sector ontwikkeling DAEB-voorraad A SPV EV VV Vrije sector ontwikkeling Niet-DAEB portfolo Ontwikkelfinanciering Beleggingsfinanciering Non-recourse / Zonder regres

6 Financiering: Waar bestaat de prijs uit? Componenten in de prijsvorming Funding + Liquiditeitsopslag + Risico-opslag EL = X ( X PD EAD LGD Het verwachte verlies De kans, dat het misgaat Verlies bij faillissement ) Risicobeoordeling bij vastgoedfinancieringen Object Huurder Eigenaar

7 Non recourse financiering Risicobeoordeling in de praktijk Funding + Liquiditeitsopslag + Risico-opslag Projectfinanciering Beleggingsfinanciering Marktrisico Kwaliteit huurcontracten (vb retail in de plint) Mate van voorverkoop/voorverhuur Huurverval Actuele én verwachte marktsituatie Mate van over-/onderhuur Tegenpartij-risico (contract met / kwaliteit van) Diversificatie in huurdersbestand Sponsor/ontwikkelaar Kwaliteit belangrijkste huurders Aannemer Kwaliteit van de vastgoedportefeuille Beoogd koper/huurder Structureel (verouderings-) en milieu-risico Bouwrisico (budget/planning) Diversificatie naar geografie en type Financieel risico Courantheid / Locatie onderliggende objecten LTV-level Financieel risico DSCR-level (EBITDA/(rente+aflossing) LTV-level Andere risico s (operational, etc.) DSCR-level (EBITDA/(rente+aflossing) Rente-risico in minder mate (korte looptijd Renterisico (rentestructuur) Andere risico s

8 Funding en liquiditeitsopslag Funding + Liquiditeitsopslag + Risico-opslag Afhankelijk van de credit rating van de bank Gangbare looptijd beleggingsfinancieringen Gangbare looptijd geborgde financieringen

9 Een tweetal praktijkvoorbeelden uit de kapitaalmarkt Funding + Liquiditeitsopslag + Risico-opslag Credit rating Looptijd LTV DSCR Rente 250 mln obligatielening BBB %, max 60% 3,7 5,5% 1,55 mrd CMBS-leningen AAA divers 36%, max 45% 2,24 4,1-4,2%

10 Financieringsvoorwaarden ABN AMRO in de praktijk Non recourse financiering Projectfinanciering Bevoorschotting: Maximaal 75% LTV, Maximaal 90% LTC > eigen geld Geen bestemmingsrisico / financieringen koude grond Substantiële voorverkoop c.q. voorverhuur Lagere LTV en/of garantie achterligger bij onverhuurde woningen Zekerheden: 1e hypothecaire inschrijving Verpanding huurpenningen Borgstellingen, garanties Taxatierapport (RICS), bouwvergunning, aannemingsovereenkomst, huur- /koopcontracten, jaarrekening, geldstromen over rekening. Beleggingsfinanciering Bevoorschotting: Maximaal 75% LTV Aflossingen/jaar: +/-2,5% (woningen) LTV, ICR en DSCR convenanten Looptijden 5-7 jaar (<duur huurovereenkomst) Zekerheden: 1e hypothecaire inschrijving Verpanding huurpenningen Periodiek hertaxatie (RICS) en huurlijsten c.q. getekende huurovereenkomsten, huurstromen over rekening, jaarrekening.

11 Het kredietproces in de praktijk Stappen in het kredietproces Client acceptatie Ind. term sheet Kredietbeoordeling Closing Beheer Toetsing bestuurders Voorwaarden Kredietvoorstel Kredietovereenkomst Hertaxatie Toetsing aandeelhouders Rentestructuur Advies analist Vestigen hypotheek Huurlijsten Pricing Besluit comité( s) Vestigen pandrecht Toets convenanten Uitbetaling 1 week 1 week 4 weken Noot: Uitbetaling onder de bouwfinanciering volgens liquiditeitenschema, in te leveren facturen, uitbetaling direct aan de aannemer in combinatie met bouwstandsopname. Ideale kredietaanvraag 1 week Looptijd Beleggingsfinanciering Organisatiestructuur (schema, gegevens bestuurders/aandeelhouders) Taxatierapport op basis marktwaarde (evt als opschortende voorwaarde) Uitpondscenario Complexgewijze verkoop In (deels) verhuurde staat (going concern) Kadastraal splisting Jaarcijfers van de kredietnemer Huurcontracten enkel vermeld in de pandakte Exploitatieopzet / CF begroting incl. onderhoudsbegroting (MJOB) Projectfinanciering Taxatierapport Aannemingsovereenkomst Eventuele koop- en huurcontracten/huurlijsten Inzage bestemmingsplan Bouwvergunning Verzekeringen (met name CAR) Milieurapportages (indien nodig) Stichtingskostenopzet Additioneel: Wensen ten aanzien van hoofdsom, rentestructuur en looptijd van de financiering

12 Contactgegevens Erik Steinmaier Head of Research Real Estate Finance Telefoon: Astrid van Arum Sectorspecialist Telefoon: ABN AMRO en de Nederandse woningmarkt enkele van onze klanten

13 Vragen