Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille. Delft, 17 maart 2010

Transcriptie

1 Waar op de kaart? Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010

2 ING Real Estate Investment Management ING REIM verzorgt asset management voor derden

3 ING Dutch Residential Fund Institutionele investeerders Raad van Commissarissen ING Dutch Residential Fund Fondsmanagement ING Dutch Residential Master Funds ING Dutch Residential Development Fund Woningportefeuille Semi open-end fonds met core strategie 231 woningcomplexen, met een totaal van woningen Boekwaarde: EUR 1,6 miljard, pijplijn: EUR 133 miljoen, jaarhuur: EUR 84 miljoen 84% appartementen versus 16% eengezinswoningen 69 institutionele investeerders Fbi-status

4 Snapshot Clioplein, Den Haag Marco Polo, Amsterdam

5 Institutionele belegger Aandeelhouders (institutionele investeerders) zijn eigenaar portefeuille Doelstelling is het behalen van optimaal rendement en/of outperformance van de ROZ/IPD woningen benchmark Fbi-status schept randvoorwaarden Winst uitkeren aan aandeelhouders Beperkte mate van ontwikkelactiviteiten Beperkte mate van verkopen / uitponden Beperkte mate van vreemd vermogen Verslaglegging volgens IFRS

6 Strategie Demografie is leidend voor strategie op lange termijn Starters en ouderen gedefinieerd als belangrijkste doelgroep Samenstelling woningportefeuille is resultaat van deze keuze Regionale visie Appartementen op centrale, stedelijke locaties Springfield & Greenpark, Sittard Diversificatie is belangrijk, maar er is wel sprake van duidelijke keuzes

7 Demografische ontwikkelingen Bevolking- en huishoudensgroei zet komende jaren verder door Sterkste groei voor eenpersoonshuishoudens Onder andere als gevolg van vergrijzing Sterke regionale verschillen Periferie versus stedelijke gebieden Krimp- versus groeiregio s Number of households 9,000,000 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000, % 5% 5% 6% 5% 12% 11% 12% 12% 13% 11% 11% 11% 12% 12% 32% 30% 29% 33% 33% 41% 43% 44% 36% 38% person hh. 2-person hh. 3-person hh. 4-person hh. > 4-person hh. Sterke verschillen in vraag naar woningtypologie Appartementen versus eengezinswoningen

8 1. Regionale keuzes Regionale diversificatie als uitgangspunt Moment om invloed uit te oefenen op de samenstelling van portefeuille Aankoop, verkoop en renovatie Regionale allocatiedoelstellingen spelen hierin een grote rol Vraaggestuurde investeringbeslissingen Lange termijnvisie

9 1. Regionale keuzes Nieuw woningaanbod is slecht in beperkte mate vraaggestuurd Met als resultaat: Lada Decentrale aansturing en rolverdeling tussen overheid, ontwikkelaar, corporatie en belegger zijn hier debet aan Overgang van uniforme naar gediversifieerde vraag Kritische houding en oog voor lange termijn zijn essentieel om duurzaam te kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt

10 1. Regionale keuzes

11 2. Wijk- en locatiekeuze Criteria bij selectie van (gegeven) locatie Randvoorwaarden als grotendeels bepaald door keuze voor particuliere huur en de focus op een- en tweepersoons huishoudens Inschatten waar kansen liggen (investeren) en waar de risico s optreden (dispositie) Oordeel vormen op locatie, beslissen op afstand is niet mogelijk Nabijheid van winkelcentrum voor dagelijkse (< 500 meter) en/of niet-dagelijkse (< meter) voorzieningen, school/crèche en/of groenvoorzieningen Uitstraling, bewonerssamenstelling en veiligheid van directe omgeving Bereikbaarheid door middel van auto en openbaar vervoer, afstand tot bushalte, station of oprit snelweg Criteria verschillen naar gelang de doelgroep

12 2. Wijk- en locatiekeuze Naast selectie van locatie, speelt ING ook een actievere rol Participeren/meedenken over gebiedsontwikkeling Co-investeren als partner van projectontwikkelaar Mandaat wijkontwikkeling ligt bij gemeente en corporaties Dynamisch gegeven, van belang tijdens gehele levensduur Onderdeel van hold/sell analyse in exploitatiefase Zuidas, Amsterdam In welke mate zijn locaties maakbaar? Langjarige, kapitaalintensieve opgave Verschillen in succes van Vinex-locaties Randvoorwaarden moeten kloppen Ligging, bereikbaarheid Connectie met achterland Voorzieningenniveau

13 Aquadriga Den Haag Aquadriga, Den Haag

14 3. Programma van Eisen Oog houden voor de doelgroep blijft essentieel Logische plattegronden (woningindeling) Kwaliteitseisen (bijv. badkamer en keuken) Differentiatie per doelgroep, zoals 75+ er, starter, tweeverdiener etc. Afwerking Duurzaamheid (energielabels) Doelstelling is het ontwikkelen en exploiteren van een courant, duurzaam product Geen kostenpost, maar waardecreatie Echte duurzaamheid zit in de kwaliteit van gebouw en leefomgeving

15 Vragen / opmerkingen?