Middeninkomens & de staatssteunregeling. Simulatie woningmarkteffecten

Transcriptie

1 Middeninkomens & de staatssteunregeling Simulatie woningmarkteffecten 1

2 Inhoud Context Aanpak Uitkomsten 2

3 Staatssteunregeling Woningcorporaties Positionering: staat, markt, middenveld? Taakopvatting: breed, smal? Dominante positie, prijsbepalers in de huurmarkt Brussel: voor DAEB is staatssteun toegestaan Borging WSW, steun CFV, goedkoop lenen, goedkope grond Maar: wat is dan precies DAEB? Verhuur lage inkomens en M.V. wel, rest niet Voorwaarden (SSR): 90% sociale woningen toewijzen aan lage inkomens (<34.085) 3

4 Middeninkomens en de woningmarkt Diverse groep middeninkomens Jong oud hoog laag opgeleid huurders kopers stabiel mobiel Tussen wal en schip? Sociale huur niet altijd naar wens, koop nu te duur Middensegment duurdere huur klein in omvang Scherpere hypotheekregels beperken toegang koop Staatssteunregeling nu ook toegang tot huur Probleem: minder keuze voor verhuisgeneigde middeninkomen Komt dat door de SSR? In welke mate? Wat is er aan te doen? Liberaliseren? Verkopen? 4

5 Vertrekpunt simulatiemodel 5

6 Verfijningen simulatiemodel Vraagkant: gedrag huishoudens demografie, opleiding, inkomens Financiële en institutionele beperkingen in keuzeproces Verhuisgeneigdheid & verhuisgedrag Aanbodkant: gedrag corporaties, beleggers, ontwikkelaars Waardeontwikkeling, huren, rendementen, vermogenspositie Stuurt huurbeleid, verkoop, nieuwbouw Dynamiek markt: totale voorraad (4QM) of beschikbaar aanbod (housing vacancies) 6

7 Aanpak analyse uitkomsten Centrale indicator: Zoektijd woningzoekenden in huur- en koopmarkt Simulatie met en zonder SSR; aanvullende maatregelen Simulaties voor zes regio s voor inkleuring beeld Simulaties zoektijden in context hele woningmarkt Literatuurstudie, data analyse en interviews 7

8 Belang van de bredere context Uitstroom ouderen uit koop gaat beeld woningmarkt bepalen 8

9 Zoektijden inkomensgroepen Lage middeninkomens Lage inkomens 9

10 Effecten aanvullende maatregelen Liberalisatie en verkoop werken pas als middeninkomens de koopkracht ervoor hebben, maar benadelen lage inkomens Transfer naar niet-daeb heeft minder huurprijseffect, verdeelt de pijn, maar maakt geen aantrekkelijk investeringsklimaat 10

11 Regionale simulaties Ontspannen markten Friesland en Zeeuws Vlaanderen Staatssteunregeling levert nauwelijks complicaties op Oudere bevolking is niet erg verhuisgeneigd Door lage koopprijzen kunnen middeninkomens daar terecht Sommige stedelijke regio s ook geen probleem! Rijnmond en Eindhoven (ZO-Brabant) Kwalitatieve match middeninkomens / sociale voorraad Andere stedelijke regio s wel verslechtering door SSR Amsterdam: meeste druk maar minder effect SSR! Arnhem Nijmegen: gevoelig voor SSR maar grote verschillen binnen regio.. 11

12 Kortom De staatssteunregeling heeft een meetbaar effect Nadeel voor woningzoekende middeninkomens Voordeel voor lage inkomens Maar bezien in het licht van woningmarkteffect vergrijzing.. Regionaal maakt het heel veel uit Zelfs in sommige schaarstegebieden is er weinig probleem Kwalitatieve verschillen bepalen mate effect SSR 12