De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

Transcriptie

1 De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp

2 Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert Bol Vraagstelling en onderzoeksopzet Resultaten verkenning Tjeerd Tromp Conclusies Overwegingen voor de toekomst Norbert Bol N-28 Leeuwarden

3 Introductie van het onderzoek 3 De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars Onderwerpen Vastgoedallocatie Omvang Beleggingsvorm Landen Sectoren Type onderzoek: toekomstgericht onderzoek / verkenning N-28 Leeuwarden

4 4 Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infastructuur Platform Grontmij N.V. Internationaal Advies & Ingenieursbureau Vastgoed, Infrastructuur professionals Listed NYSE Euronext Kennisbank PES (Politiek, Economisch, Sociaal) Kennisbank Directe Markten Capital Consultants Buy side consultant Internationaal Vastgoed & Infrastructuur 20 consultants Klant In Control : Best in class principe Auditable proces Transparant Kennisbank Factsheets Administratie Kennisbank Objecten Grontmij Capital Consultants databases Kennisbank Fondsen / Managers N-28 Leeuwarden

5 Vraagstelling onderzoek 5 Hoofdvraag De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille van Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars? Vraagstelling Zal de vastgoedallocatie in de toekomst veranderen? Wat zijn de rendementsverwachtingen? Spreiding in de vastgoedportefeuille: - Privaat vastgoed vs. beursgenoteerd vastgoed - Nederland vs. Buitenland - Sectoren

6 Onderzoeksopzet 6 Schriftelijke enquête 38 grootste pensioenfondsen / verzekeraars conform onderzoek IVBN Periode Respons = 50% Respons = 63,5% belegd institutioneel vastgoedvermogen Volledige antwoorden vaak niet mogelijk

7 Huidige en toekomstige allocatie vastgoed Ongewogen 9,7% 10,4% Gewogen 10,2% 10,5%

8 Toekomstige allocatie vastgoed Spread, ongewogen gemiddelde 8 150% 140% 130% 120% 110% Spread Gemiddelde 100% 90% 80% Geïndexeerd 2012=100 Huidige vastgoed allocatie in % zijn uiteenlopend N-28 Leeuwarden

9 Huidig en verwacht rendement Totaalrendement 1,4% 7,6% N.b. betreft ongewogen rendement Positief rendement voor 2012 met name door indirect beursgenoteerd Toekomstige rendementsverwachting zonder uitzondering geëxtrapoleerd Bandbreedte verwacht totaalrendement 2018: tussen 4% en 15% Vastgoed als verschaffer van stabiel rendement en hedge tegen inflatie

10 Ontwikkeling vastgoed allocatie 10 Vastgoedallocatie 2012 Direct vastgoed 16,3% Niet beursgenoteerd indirect vastgoed 74,9% Beursgenoteerd indirect vastgoed 8,8% Totaal 100,0% N-28 Leeuwarden

11 Aandeel in de totale vastgoedportefeuille Ontwikkeling direct vastgoed 19% 11 18% 17% 16% Direct vastgoed 15% 14% Motivatie Focus op stabiel rendement Verzekeraars verhogen allocatie naar direct vastgoed wegens afbouw leverage i.v.m IFRS-richtlijnen N-28 Leeuwarden

12 Aandeel in de totale vastgoedportefeuille Ontwikkeling niet-beursgenoteerd indirect vastgoed 12 77,0% 76,0% 75,0% 74,0% Niet beursgenoteerd Indirect vastgoed 73,0% 72,0% 71,0% Motivatie Vraag naar transparantie (vlucht naar direct vastgoed) Meer controle N-28 Leeuwarden

13 Aandeel in de totale vastgoedportefeuille Ontwikkeling beursgenoteerd indirect vastgoed 13 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% Beurgenoteerd indirect vastgoed 8,5% 8,0% Motivatie Verbetering liquiditeit N-28 Leeuwarden

14 Geografische allocatie ( ) 14 Nederland Overig Europa Noord Amerika Azië ,0% 19,4% 8,9% 5,7% ,7% 20,7% 10,2% 6,4% Zwaartepunt investeringen in Nederland Allocatie in 2018 neemt licht af in Nederland ten opzichte van 2012

15 Sectorale allocatie ( ) 15 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimte Overige % 34% 17% 5% 4% % 36% 12% 6% 6% Woningen en winkels: onbetwist hoofdsectoren Kantoren: duidelijk afbouw exposure komende jaren Winkels / overig & gemengd: groeiende belangstelling

16 Bijzondere opmerkingen/waarnemingen 16 Tweedeling strategie: Direct vastgoed in Nederland vs. diversificatie (indirect internationaal) Verschillen nemen toe Beste combinatie risico rendement niet het uitgangspunt Bredere beleggingsrichtlijnen en mandaten spelen een rol

17 Conclusies onderzoek (take out points) 17 Toekomstverkenning met goede dekking belegd vermogen, maar beperkt aantal respondenten Toekomst vastgoedallocatie is bestendig en licht groeiend Vertrouwen in verbetering totaalrendement vastgoed Niet-beursgenoteerd indirect vastgoed behoud voorkeur, maar krimpt licht. Groei bij direct vastgoed en beursgenoteerd indirect vastgoed Nederland blijft belangrijk, maar allocatie iets lager Allocatie naar kantoren neemt af, winkels en overig vastgoed wordt verhoogd

18 Overwegingen voor de toekomst Bron: - Financieel Dagblad (bovenste twee) - Vastgoedmarkt

19 Overwegingen voor de toekomst (1) 19 Vastgoedallocatie conform ALM Studie Een 100% allocatie naar Nederlands privaat vastgoed ALM studie: input IPD NL - output IPD NL - implementatie IPD NL Direct en/of niet beursgenoteerd indirect vastgoed Landendiversificatie in vastgoed is geen 'free lunch' door verschillen in inflatie, fiscaliteit, transparantie, duurzaamheid Internationale diversificatie privaat vastgoed ALM studie: beperkt aantal landen met goede vastgoeddata Direct vastgoed alleen in het thuisland Niet beursgenoteerd indirect vastgoed voor internationaal vastgoed Beursgenoteerd indirect vastgoed kent geen allocatie als beleggingscategorie

20 Overwegingen voor de toekomst (2) Vastgoedallocatie op basis van risicobudget 20 Eigenschappen organisatie Omvang Expertise landen en risicoprofielen (up-to-date) Allocatie naar landen en risicoprofielen Mate van internationalisatie verschilt per belegger Internationaal vastgoed vooral niet beursgenoteerd indirect vastgoed en beperkt indirect beursgenoteerd vastgoed Risicoprofielen niet eenduidig 100% allocatie Nederlands vastgoed Lage leverage, Standing Investments, Expertise, NL Inflatie, Transparantie Direct en/of niet beursgenoteerd indirect vastgoed

21 Overwegingen voor de toekomst (3) 21 Vastgoedallocatie in de praktijk Liquiditeit van indirect niet beursgenoteerd vastgoed is aandachtspunt Impact van leverage Direct vastgoed en beursgenoteerd vastgoed kennen een betere perceptie Welk risico wordt waar genomen? Vastgoed is hybride belegging Afhankelijk van inrichting andere beleggingscategorieën kan cumulatie van risico optreden Risicoprofielen van vastgoed nog onvoldoende eenduidig voor allocatie naar beleggingscategorie vastgoed

22 Vragen?

23 Contactgegevens 23 Grontmij Capital Consultants B.V. Norbert Bol Tjeerd Tromp T T E Norbert.Bol@grontmij.nl E