Maatschappelijke trends en de betaalbaarheid van het wonen

Transcriptie

1 Maatschappelijke trends en de betaalbaarheid van het wonen Masterclass SEH Lentecongres 2017 Dr. Christian Lennartz 22 maart 2017

2 Bijna hersteld Trends en verwachtingen index (2004Q1=100) Bruto binnenlands product (bbp) Bbp per hoofd 2

3 Ook herstel op de arbeidsmarkt Trends en verwachtingen Werkloosheid (% van beroepsbevolking)

4 Dat is te zien aan de lonen Hoe gaat het met de Nederlandse economie? Jaar-op-jaar verandering consumentenprijzen en cao-lonen (%) Inflatie Cao-lonen

5 En de woningmarkt dan? 5

6 Wat voor een verkooprecord zorgt Trends en verwachtingen x Aantal huizenverkopen Prognose

7 Flinke krapte op de koopmarkt Trends en verwachtingen Aantal te koop staande huizen versus transacties

8 Prijzen gaan fors omhoog Trends en verwachtingen = Prijsindex Bestaande Koopwoningen Prognose

9 Verwachtingen voor 2017 Trends en verwachtingen Op weg naar historisch hoge krapte Verkopen zullen om die reden naar verwachting maar licht toenemen Maar de prijs stijgt dit jaar waarschijnlijk opnieuw met zo n 5 procent Voor starters en doorstromers wordt het steeds lastiger om een geschikt en betaalbaar huis te vinden

10 Betaalbaarheid a closer look 10

11 % Betaalbaarheid in de koopsector De WOX betaalbaarheidsindex van Calcasa Drie factoren Gemiddelde woningprijs Gemiddeld huishoudinkomen Gemiddelde hypotheekrente Netto woonlasten als deel van netto inkomen

12 Grote regionale verschillen in ontwikkeling betaalbaarheid van koopwoningen 12

13 Woonquotes voor huurders gestegen Feitelijke woonquotes Rond 30% bij eigenaren Bijna 40% bij huurders Huurders profiteren niet van lage rente, zij maken alleen maar prijsstijgingen mee Woonquotes eigenaren en huurders, Eigenaar Particuliere huur Sociale huur Bron: CBS 13

14 Woonquotes naar leeftijd Feitelijke woonquotes 50 Woonquotes van eigenaren en huurders naar leeftijd, 2015 Jong en oud hebben hogere woonquotes 40 Huurders naderen 40% criterium jongere huurders zijn er al <35jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar Eigenaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 jaar of ouder <35jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar Huurder 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar Bron: CBS 75 jaar of ouder 14

15 Betaalrisico s vooral in de huurmarkt Betaalrisico s Nibud norm niet meer vervuld maandelijkse woonlasten kunnen niet meer gedragen worden Sterk gestegen voor huurders = 18% in % Huishoudens met een betaalrisico Huurders Eigenaren-bewoners Totaal Bron: PBL 2016, bewerking Rabobank 15

16 Wat zijn de risicogroepen op de woningmarkt Huishoudens met een laag inkomen, bijvoorbeeld: o Alleenstaanden net boven bijstandsniveau o Paren zonder kinderen rond minimumloon o Eenoudergezinnen rond minimumloon o Paren met kinderen tot modaal Middeninkomens in de huursector Flexwerkers en ZZP ers Oudere huishoudens (55+) 16

17 Middeninkomens in de huursector 17

18 Nederlanders vooral in sociale huur Uitdagingen voor Nederland 70 % Nederland Duitsland België Frankrijk VK Vrije huur Gereguleerde huur Koop Onbekend Er zijn veel te weinig huizen met een maandelijkse huur tussen de 711 en euro per maand, vooral in economische kernregio s. Ook daarboven weinig aanbod

19 Huurprijzen hard omhoog Uitdagingen voor Nederland index, 2011K1 = Gemiddelde huurprijs per m2 Consumentenprijsindex duidelijke verschuiving van goedkoop naar duur scheefwonen goedkoop scheefwonen is een soort conjunctuurprogramma voor de koopmarkt

20 Simpele oplossing: nieuwbouw Bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen Koopwoningen Huurwoningen Nieuwbouw in koopmarkt en (vooral) huurmarkt blijft achter groei woningbehoefte neemt zelfs sneller toe dan groei woningvoorraad

21 Opgave financieel advies: Lastig om aan de knoppen te draaien Voortdurende flexibilisering arbeidsmarkt zal voor nog meer vraag zorgen Hypotheekrenteaftrek verlagen eveneens En ook strengere LTV-ratio en scherpere andere hypotheeknormen zullen de vraag naar (betaalbare) huurwoningen vergroten Groep heeft vooral behoefte aan onafhankelijk advies en ruimere financiering gegeven eigen inkomens- en vermogenssituatie

22 Particulieren beleggingspanden buy-to-let Rond 6% van totale woningvorraad Kunnen particuliere beleggers het gat dichten? 22

23 Opgave financieel advies: buy-to-let Financieren van beleggingspanden is mogelijk voor particulieren Tot 5 woonhuizen Tot 85% marktwaarde in verhuurde staat met verhuurhypotheek Reguliere acceptatieregels van toepassing Maar: Veel onduidelijkheid bij aanbieders ten aanzien van beleggingspanden - mogelijkheden worden verkend Geen verduidelijking vanuit wetgever of toezichthouder hierop - terughoudendheid ten aanzien van het juist bedieningsconcept Toegang tot hogere LTV financiering nog beperkt 23

24 Flexwerkers en ZZP ers 24

25 Flexibilisering arbeidsmarkt Nog maar 60% van alle werkenden heeft vast contract Een op de vijf banen is nu een zelfstandigenbaan Verschil gedwongen laag opgeleid versus bewuste keuze hoog opgeleid onder zzp ers % % werknemer vast werknemer flex zelfstandige Bron: CBS 25

26 Bruto arbeidsinkomen van flexwerkers aanzienlijk lager dan van vaste werknemers Oproep- of invalkracht Inkomen van flexwerkers veel lager, zelfs als voor werkuren, leeftijd en bedrijfstak gecorrigeerd woord Tijdelijk zonder vaste uren Tijdelijk < 1 jaar met vaste uren Vast zonder vaste uren Zelfstandigen hebben lagere en volatiele inkomens Uitzendkracht Tijdelijk >= 1 jaar met vaste uren Tijdelijk, uitzicht op vast, vaste uren Bron: CBS Ongecorrigeerd Gecorrigeerd voor baan en persoonskenmerken 26

27 Hoogopgeleide flexkrachten geen probleem? Kans op vaste baan anderhalf jaar na afstuderen Bron: SEO 27

28 Woonsituatie - ZZP-ers huren vooral! ZZP-er in de huursector, vaste contracten in de koopsector Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) * Eigenaar of huurder Crosstabulation % within Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) Eigenaar of huurder koopwoning huurwoning Total Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) 1.1 Loon werknemer 65,1% 34,9% 100,0% 1.2 Loon ambtenaar 75,5% 24,5% 100,0% 1.3 Loon dir.- grootaand.houder 93,3% 6,7% 100,0% 1.4 Overig inkomen uit arbeid 2 INKOMEN UIT EIG. ONDERN. 3 INKOMEN UIT VERMOGEN 36,3% 63,7% 100,0% 75,4% 24,6% 100,0% 92,1% 7,9% 100,0% 28

29 Opgave financieel advies De groep flexwerkers en zelfstandigen heeft een specifieke behoefte aan betere toegang tot de hypotheekmarkt - NHG na 1 jaar eerste stap Groep heeft behoefte aan een soepel aanvraag- en goedkeuringsproces Voor de categorie hoogopgeleide zelfstandigen geldt specifiek: Hoge adviesbehoefte door grotere complexiteit Perspectiefverklaring voor mensen dien minimaal één jaar werken voor een geselecteerd uitzendbureaus (pilot study) 29

30 Vergrijzing en duurzaam wonen 30

31 Ouderen zijn steeds meer klant bij de hypotheekadviseur Hypotheekproductie naar leeftijd - Ouderen verhuizen relatief weinig, en zeker niet massaal naar een koopwoning - Maar steeds meer ouderen het aantal kopende ers neemt sterk toe Hypotheekvolume (x 1 miljard euro) Hypotheekvolume (x1 miljard euro) Bron: Rabobank tot

32 Opgave financieel advies Steeds meer investeringen van oudere huishoudens vereist Verduurzaming Levensloopbestendige woningen Financieel steun aan (koop-) startende kinderen (schenkingen & leningen) Maar ook: groter behoefte aan verzilvering voor consumptieve bestedingen Financieel adviseur kan bij afwegingen helpen waar en op welk moment is welke investering het meest rentabel en zinvol? Rol mantelzorger in planning voor zelfstandig wonen meenemen Niet investeren is meest betaalbaar, maar op lange termijn geen optie 32

33 Dank voor uw aandacht Vragen? economie.rabobank.com 33