Kopers komen te kort. Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen. Peter Boelhouwer; TU Delft Karel Schiffer; zelfstandig adviseur

Transcriptie

1 Kopers komen te kort Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen Auteurs: Peter Boelhouwer; TU Delft Karel Schiffer; zelfstandig adviseur 1

2 Inhoud Aanleiding Maximale lening Gevolgen aanscherping normering Kopers verdienen meer Kopers komen te kort Historisch perspectief Actuele discussie Internationaal NHG Conclusies 2

3 Aanleiding Tijdelijke regeling hypothecair krediet (1 januari 2013) NIBUD-normen (LTI) vastgesteld door Minister van Financiën gelden voor alle leningen ook zonder NHG sindsdien elk jaar minder lenen Stapsgewijze verlaging maximale LTV van 106% naar 100% in 2018 sindsdien dus elk jaar minder lenen Financieel stabiliteitscomité stelt verlaging naar 90% voor Volledig aflossen i.p.v. spaarhypotheek of aflossingsvrij Afbouw hypotheekrenteaftrek Minder lenen voor verbouwing maximaal de waardevermeerdering dus inbreng eigen geld bij verbouwing 3

4 Maximale lening Wordt bepaald door NIBUD-normen en maximale LTV van belang voor de financieringsrisico s van belang voor toegankelijkheid eigen woning Van belang voor koopprijsontwikkeling Vastgesteld onder invloed van politieke sentimenten rond de kredietcrisis Verdere aanscherping dreigt Twijfels over nut en noodzaak van genomen maatregelen 4

5 Nominale en reële koopprijsontwikkeling Bron: NVM 5

6 Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa ,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 Nederland VK Ierland Duitsland Belgie Zweden Spanje 20,0 0, Q1 Bron: Diverse landen statistieken 2012 Q2 6

7 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB 7

8 Effect op de koopprijsontwikkeling door aanscherping hypotheeknormen (6% stijging woonlasten) 8

9 Tweeluik KOPERS VERDIENEN MEER (februari 2015) Naar een evenwichtige toepassing van de NIBUD-normen KOPERS KOMEN TE KORT (december 2015) Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen 9

10 Kopers verdienen meer Analyse van de NIBUD-methodiek: niet meer geschikt voor huidige generieke (verplichte) toepassing houdt onvoldoende rekening met verschillen type huishouden (fiscaal) houdt onvoldoende rekening met verschillen in uitgavenpatroon (pensioen) arbitraire zeer betuttelende buffers (ooievaar) Onnodige overschatting van het financieringsrisico kopers verdienen meer Onnodige beperking: leencapaciteit toegankelijkheid eigen woning herstel woningmarkt Aanbevelingen: individualisering van de inkomenstoets; houd ook rekening met positieve inkomensontwikkeling (leeftijd; opleiding) afstemming met huursector 10

11 Kopers komen te kort Analyse van de LTV-normen: in historisch perspectief de actuele discussie in internationaal perspectief de betekenis voor de woningmarkt in relatie tot de risico s alternatieven om risico s te beperken, zonder beperking van de toegankelijkheid eigen woning conclusies en aanbevelingen 11

12 Historisch perspectief Van 70% (1957) naar 112% (tot 2013) beleid bevordering eigen woningbezit hypotheekgarantie toenemende welvaart bloeiende hypotheekmarkt Weinig tot geen risico s: prijsontwikkeling woningen goede betalingsmoraal goed sociaal vangnet bij werkloosheid Volledig financieren stond niet ter discussie continuering in crisis jaren 80 heeft marktstabiliserend gewerkt Rijk en gemeenten namen de schades markt herstelde zich vanaf 1984 KROONJUWEEL NEDERLANDS WOONBELEID 12

13 Actuele discussie Commissie Wijffels: verdere verlaging naar 80% Financieel Stabiliteitcomité: verlaging naar 90% Banken: 100% is voldoende LTV-afhankelijke risico-opslag Politieke partijen: verder verlagen maar geen concreet niveau Onderzoeken naar effecten: financiële stabiliteit versus woonbeleid Beleggers: Geen probleem met 100% LTV GEEN GEMEENSCHAPPELIJKE VISIE 13

14 Internationaal Volledige hypothecaire financiering is niet uniek Zeker niet gelet op aanvullende financieringen (wit en grijs) Wel vaak dure alternatieven voor de consument Verliezen zijn hoger dan in Nederland geen NHG geen sociaal vangnet andere betalingsmoraal Bouwspaarlanden lager niveau eigen woningbezit pas op latere leeftijd VERGELIJKINGEN MET BUITENLAND GAAN MANK 14

15 NHG Inderdaad sterke relatie tussen LTV en aantal/omvang verliezen 92% van de verliezen heeft betrekking op leningen met LTV>100% 97% van de verliezen heeft betrekking op leningen met LTV>90% schadequote bij LTV<90%: 0,1% schadequote bij LTV>100%: 0,9% schadequote bij LTV>110%: 1,9% Kleine kans op groot verlies Hoge LTV dus wel goed verzekerbaar 57% van NHG-kopers heeft LTV > 100% (potentiele uitval) HOGE LTV GOED VERZEKERBAAR 15

16 Conclusies Verlaging maximale LTV is onnodig en onwenselijk Handhaaf volledige financiering zonder eigen geld Verzeker additionele risico s bij NHG en/of particuliere verzekeraars Bijv.: starters via NHG; doorstromers privaat (vele varianten mogelijk) Hogere premie geen bezwaar; voorop staat toegankelijkheid eigen woning Nota eigen woningbezit herdefinieer beleid; pas daarna het instrumentarium 16

17 Samenvattend We overschatten de risico s van het eigen woningbezit We onderschatten de negatieve effecten van eendimensionale risico beperkende maatregelen Het gevoerde beleid is daarmee contraproductief We moeten de eigen woning herwaarderen: als uitgangspunt voor de te hanteren instrumenten (en dus niet andersom); vanuit oude waarden: de maatschappelijke en economische meerwaarde voor vermogensopbouw in relatie met zorg en pensioen (het appeltje voor de dorst) afgestemd op de huursector voor iedereen en met name mensen met een smalle beurs (vrije keuze tussen huren en kopen) 17

18 EINDE Delft University of Technology Challenge the future