Een huis kan je kopen of huren. De voordelen en nadelen tussen kopen en huren staan in tabel 1.

Transcriptie

1 Kopen of huren. Een huis kan je kopen of huren. De voordelen en nadelen tussen kopen en huren staan in tabel 1. Tabel 1. Het verschil tussen kopen en huren. huis kopen huis huren rente en aflossing of huur je betaalt rente en aflossing je huur blijft altijd terug komen maar dit stopt nadat je huis is afgelost maandelijkse kosten onderhoudskosten in de huur zitten alle kosten waardevermindering van het huis alle risico's zijn voor de verhuurder risico's onverzekerbare risico's onverkoopbaarheid, etc. inflatie de schuld van hypotheek wordt reëel gezien steeds kleiner de nominale waarde van het huis groeit mee met de inflatie waardoor het huis gezien kan worden als een de huur wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Ook als je met pensioen bent blijven je woonlasten onverminderd hoog stukje vermogen dat als extra pensioen kan dienen kosten van verhuizen hoog geen Kopen op de lange termijn rendabel. Als je een huis koopt zijn aflossingen en rente samen met overige kosten (onderhoud, verzekeringen) vaak iets hoger dan de maandelijkse huur. Toch is op lange termijn kopen vaak rendabel. - Door de inflatie stijgt de te betalen huur jaarlijks, waardoor de huur op termijn hoger zal worden dan de maandelijkse kosten van rente, aflossing en onderhoud. - Door de inflatie stijgt de nominale waarde van het huis, waardoor je bij verkoop mogelijk een som geld over houdt (bij een crisis kan het tegenovergestelde gebeuren, je blijft dan met een restschuld zitten) - Door de inflatie, waarbij je loon normaal gesproken meegroeit met minimaal de inflatie, wordt je restschuld ten opzichte van je inkomen steeds lager. Door je hogere inkomen kan je ook makkelijker aflossen. - Door aflossingen daalt je rentelast waardoor je maandelijks minder lasten hebt. Waarom huren. Verhuizen is duur. De kosten van verhuizen naar een (andere) koopwoning ligt tussen de 5% en de 10% van de aankoopwaarde van de woning Pagina 1 van 5

2 (overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekkosten). Moet je vanwege je werk regelmatig verhuizen, dan kan huren rendabel zijn. Ben je risico-avers, dan is huren een optie. Zo wel de risico s van waardevermindering en slechte verkoopbaarheid, als onderhoudsrisico s en verzekerbare risico s zijn voor de eigenaar van de woning. Als huurder heb je daar geen last van. Huis als pensioenvoorziening. Je huis kun je zien als een extra pensioenvoorziening. Als je je huis netjes aflost kan dat op twee manieren: - Je woonlast daalt fors omdat je geen aflossingen en rente meer hoeft te betalen. - Je kunt je huis te gelde maken en de som geld gebruiken als aanvulling op je pensioen. Daar staat wel tegenover dat je dan of een goedkoper huis moet terug kopen, of maandelijks huur moet gaan betalen. Je moet ten slotte wonen. Er zit een risico aan je huis zien als pensioenvoorziening. Door een zware economische crisis, zoals de kredietcrisis, kan het zijn dat je huis veel minder opbrengt dan verwacht, of dat er überhaupt geen kopers zijn voor je huis. De huizenmarkt en de kredietcrisis. De kredietcrisis is mede ontstaan doordat de huizenprijzen veel sneller stegen dan de inflatie in de periode 1995 en Mensen dachten dat huizenprijzen altijd zouden blijven stijgen en namen daardoor grote risico s. De Case Shiller index laat de reële huizenprijzen van de VS zien vanaf 1900 (basisjaar). De huizenprijzen in Nederland volgen ongeveer dezelfde ontwikkeling. De extreme stijging van de huizenprijzen vanaf 1995 kunnen onder meer verklaard worden door de volgende punten: - Regelgeving van de overheid werd steeds soepeler, waardoor mensen aflossingsvrij konden gaan lenen, en salarissen van beide partners werden meegerekend om de maximale leencapaciteit te bepalen. - Verkopers van hypotheken werden beloond met bonussen voor het aantal verkochte hypotheken, waardoor men minder lette op de kredietwaardigheid van de klant en meer op de eigen bonus. Pagina 2 van 5

3 - Banken verkochten hypotheken die ze hadden uitstaan op de beurs waardoor ze minder geïnteresseerd waren in de risico s van wanbetaling door huizeneigenaren. - Door almaar stijgende huizenprijzen werden mensen overmoedig en betaalden ze steeds meer voor woningen omdat huizenprijzen alleen maar zouden blijven stijgen. - Door stijgende huizenprijzen begonnen steeds meer mensen in de huizenmarkt te beleggen waardoor de vraag toenam zonder dat het aanbod toenam. Figuur 1: de Case Shiller index Minder aflossen meer plezier. Door minder of niet meer af te lossen houdt je maandelijks meer geld over dat je kan besteden aan rentebetalingen. Het gevolg is dat je meer kan lenen. De vraag in de huizenmarkt neemt dan toe, met als uiteindelijk gevolg dat de prijzen stijgen omdat het aanbod niet toeneemt. Maar hogere prijzen zonder dat er afgelost wordt leveren grotere risico s op wanbetaling op als mensen bijvoorbeeld scheiden of hun baan verliezen. Pagina 3 van 5

4 Omdat bijna iedereen aflossingsvrij gaat lenen, ontstaat een macro-economisch probleem. De huizenprijzen worden zo hoog dat niemand meer in staat is af te lossen. Bij een crisis, zoals de kredietcrisis, gebeurt dan het volgende: De rode pijlen geven de cyclus weer van huizenprijzen die steeds verder dalen, als gevolg van de crisis. Het aanbod verandert niet snel. Vraag en aanbod bepalen mede de prijs van een huis. De vraag naar huizen is erg afhankelijk van de economische groei van het land, maar ook van de bevolkingsgroei. Gaat het goed met Nederland, dan willen huurders vaak overstappen naar een koopwoning. De aanbodkant ligt lastiger. Als de vraag naar huizen snel stijgt, verandert het aanbod van huizen vaak maar weinig. De huizenvoorraad in Nederland is beperkt. Nieuwe huizen bijbouwen kost vaak jaren. Stellen we vraag en aanbod van de Pagina 4 van 5

5 huizenmarkt voor als een markt, dan zouden we het volgende model kunnen hanteren: Door betere economische omstandigheden stijgt de vraag naar huizen. Omdat het aanbod onverandert is, is het effect dat de gemiddelde huizenprijs stijgt. Pagina 5 van 5