Vrije keuze van wonen

Transcriptie

1 Vrije keuze van wonen Hypotheekmarkt van de toekomst SEH Congres 2016 Paul de Vries en Victor Reebergen 15 juni 2016

2 Trends die de hypotheekmarkt beïnvloeden Energie neutrale woningen Opgave: we moeten verduurzamen Demografie Veel meer ouderen, straks nog meer Arbeidsmarkt Meer mensen zonder vast contract 2

3 Opgave: verbouwen voor het milieu Markthal Rotterdam

4 We moeten verduurzamen - Bindende klimaatakkoord van Parijs (december 2015) Verdeling energielabels - Binnen de levensduur van de meeste woningen moet de uitstoot flink verminderd worden - Duurzame investeringen zijn financieel lonend. De meest effectieve stappen zijn die van label B naar label A en van D naar C. - De universiteit van Tilburg schat een extra opbrengst van euro als de woning het hoogste energielabel (A) heeft. - Ook blijken energiezuinige woningen veel sneller verkocht te worden dan gemiddeld. 4

5 Opgave: steeds meer ouderen Markthal Rotterdam

6 Ouderen zijn steeds meer klant bij de hypotheekadviseur - Ouderen verhuizen weinig, en zeker niet massaal naar een koopwoning Aantal verhuisde huishoudens naar een koopwoning Bron: Rabobank 6

7 Ouderen zijn steeds meer klant bij de hypotheekadviseur - Ouderen verhuizen weinig, en zeker niet massaal naar een koopwoning - Maar er zien steeds meer ouderen Aantal huishoudens naar leeftijd Bron: Rabobank 7

8 Ouderen zijn steeds meer klant bij de hypotheekadviseur - Ouderen verhuizen weinig, en zeker niet massaal naar een koopwoning - Maar er zien steeds meer ouderen - Door deze combinatie neemt het aantal kopende 55+ -ers sterk toe Hypotheekproductie naar leeftijd Hypotheekvolume (x 1 miljard euro) Hypotheekvolume (x1 miljard euro) Bron: Rabobank tot

9 Opgave: Flexwerkers Markthal Rotterdam

10 Dertigers zijn de koopstarters Flexibele arbeidscontract en stellen grote beslissingen uit (kinderen, huis kopen) Aantal zzp-ers neemt toe % werkzame beroepsbevolking % werkzame beroepsbevolking De komende jaren meer dertigers x duizend x duizend Aantal huishoudens jaar jaar Bron: CBS, bewerking Rabobank 10

11 Woonsituatie en ZZP-ers huren vooral! ZZP-er in de huursector, vaste contracten in de koopsector Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) * Eigenaar of huurder Crosstabulation % within Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) Eigenaar of huurder koopwoning huurwoning Total Belangrijkste inkomensbron van het huishouden (bron: (voorlopig) inkomensstatistiek 2014) 1.1 Loon werknemer 65,1% 34,9% 100,0% 1.2 Loon ambtenaar 75,5% 24,5% 100,0% 1.3 Loon dir.- grootaand.houder 93,3% 6,7% 100,0% 1.4 Overig inkomen uit arbeid 2 INKOMEN UIT EIG. ONDERN. 3 INKOMEN UIT VERMOGEN 36,3% 63,7% 100,0% 75,4% 24,6% 100,0% 92,1% 7,9% 100,0% 11

12 Rol maatschappelijke hypotheekbank, uitdagingen en dilemma s Markthal Rotterdam

13 Trends 1. Meer tijdelijke contracten en flex werkers 2. Duurzaamheid 3. Vergrijzing 4. huurmarkt Wonen 2020

14 Maatschappelijke uitdagingen en dilemma s 1. Financieren van flexwerkers 2. Integreren van duurzaamheid in het hypotheek gesprek 3. Verzilveringsproducten overwaarde 4. Financieren Buy-to let markt

15 Integreren duurzaamheid in het gesprek Markthal Rotterdam

16 Integreren van duurzaamheid in het hypotheekgesprek Klanten vinden het belangrijk, maar niet urgent en zien qua mogelijkheden door de bomen het bos niet. Klanten staan steeds meer open voor Verduurzaming, hebben behoefte aan ontzorgen. Adviseur moet snel leveren waardoor deze zaken er bij in kunnen schieten en/of onvoldoende focus hebben.

17 Huidige opties Nul op de Meter Financiering Extra ruimte van 27K Hogere LTI ( 9K) en/of LTV (106%) voor energiebesparende investeringen

18 Pilot Bleeve

19 Noodzaak voor verzilveringsproducten Markthal Rotterdam

20 Sale & lease back Verzilveringsproducten Omkeerhypotheek of opeetconstructies

21 Sale & lease back 2 klanten, beide 67 jaar Waarde woning: 250K Rest hypotheek 50K Aanbod 80% x 250K 200K Geld voor verzilvering 150K Huur 6% waarde woning 1.250,- p.m. Resultaat: Na 13 jaar volledige overwaarde opgegaan aan huur. Klanten zijn 80 jaar en hebben een huurlast die niet op te brengen is. Er is geen vermogen meer.

22 Uitdagingen productontwikkeling Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming: Betrouwbaarheid van verzilver -producten; Verzilverproducten dienen voor de gehele looptijd betaalbaar te zijn en niet tot overkreditering leiden; Langleven risico: bewoner leeft langer dan verwacht. 22

23 Omkeerhypotheek of opeethypotheek Aflossingsvrije hypotheek 50K met een rente van 4% Onderhoud woning Overige kosten/ belastingen Gemiddelde lasten per maand 2000,- per jaar 2000,- per jaar 1000,- per jaar 420,- per maand Er wordt een krediet afgesloten voor 80K met een variabele rente 3%. Hieruit worden al deze kosten ( 420,- per maand) onttrokken. Situatie bij 80 jarige leeftijd (na 13 jaar) bij gelijkblijvende waarde woning: Hypotheekschuld: 130K ( 80K + 50K) Restant overwaarde woning 120K 23

24 Uitdagingen productontwikkeling Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming: Betrouwbaarheid van verzilver -producten; Verzilverproducten dienen voor de gehele looptijd betaalbaar te zijn en niet tot overkreditering leiden; Langlevenrisico: bewoner leeft langer dan verwacht. 24

25 Particulieren beleggingspanden 25

26 Wet- en regelgeving beleggingspanden Kleine particuliere investeerders: consumenten? Wet financieel toezicht O.a. Huurinkomsten gaan mee in standaard inkomsten /lasten toets dus maar beperkt beleenbaar (tijdelijke regeling hypothecair krediet) Europese Mortgage Credit Directive (MCD) biedt de nationale wetgever de mogelijkheid om de MCD niet van toepassing te laten zijn op woningen die voor verhuur bestemd zijn. De Nederlandse wetgever dit niet gedaan, andere lidstaten (zoals het Verenigd Koninkrijk) wel. Capital requirements regulation Onduidelijk of een verhuurd pand een toelaatbare zekerheid wanneer klant voor betalen van de financieringslast afhankelijk is van kasstroom uit dat pand (huur) Reikwijdte Wft: consument Reikwijdte MCD: consument en woonhuizen Wanneer is een belegger in vastgoed een consument? 26

27 Vraag? Klant is in loondienst Klant heeft daarnaast een portefeuille van 20 woonhuizen voor verhuur Beheer van deze panden via een beheermaatschappij Is deze klant een consument? 27

28 Beleggingspanden en consument Wft, BW, BGfo van toepassing Tijdelijke regeling hypothecair krediet van toepassing inclusief NIBUD norm Eensporig rentebeleid Wft gecertificeerde adviseurs Regels rondom informatieverstrekking & klachtenafhandeling Zorgvuldig bijzonder beheer Zijn deze regels ook allemaal logisch bij een beleggingspand? Geest van MCD, Wft lijkt eigen bewoning Veel onduidelijkheid bij aanbieders ten aanzien van beleggingspanden Tot op heden geen verduidelijking vanuit wetgever of toezichthouder hierop 28

29 Ontwikkelingen Rabobank: buy to let Financieren van beleggingspanden is mogelijk voor particulieren Tot 5 woonhuizen Tot 90% marktwaarde in verhuurde staat Reguliere acceptatieregels van toepassing Specifieke buy to let propositie bij Rabobank? Mogelijkheden worden verkend Onduidelijkheid vanuit wetgever zorgt voor terughoudendheid ten aanzien van het juist bedieningsconcept 29

30 Vrije keuze van wonen Maatschappelijke hypotheekbank van de toekomst