Workshop hypothecaire financiering energiebesparende voorzieningen. Waarborgfonds Eigen Woningen oktober 2017

Transcriptie

1 Workshop hypothecaire financiering energiebesparende voorzieningen Waarborgfonds Eigen Woningen oktober 2017

2 Woningverduurzaming, waarom dan?

3 3 The big picture: urgente noodzaak voor CO 2 reductie Klimaatakkoord Parijs 2015 Opwarming aarde minder dan 2 CO 2 reductie in 2050: 80%-95% Energieakkoord 2013 Ambities 2050 Alle woningen aardgasvrij 50% van de woningen energieneutraal, rest minimaal label B Doelstellingen % minder CO 2, 20% minder energieverbruik, 23% duurzame energie Nationale Energieverkenning 2016 Nederland ligt achter op schema Versnelde verduurzaming koopwoningen tot 2020: 10 PJ besparing extra

4 4 Woningen: CO 2 uitstoot en kosten verduurzaming Ruim 26% van CO 2 uitstoot van woningen: 2/3 van aardgas 1/3 van elektriciteit Gemiddelde kosten woningverduurzaming: Naar label B: Energieneutraal: Bron: Infographic ABN AMRO Verduurzaming van de gebouwde omgeving

5 5 Investeren in woningverduurzaming levert op! Veel energiebesparende maatregelen zorgen voor lagere woonlasten Andere argumenten huiseigenaren: Meer comfort Verhogen marktwaarde woning Milieubewust zijn Zelfvoorzienend zijn Onderzoek: helft huiseigenaren ziet urgentie in van woningverduurzaming Eindrapport_energie_besparen (2017)

6 6 Lagere woonlasten? Energiemaatregel Investering Energiebesparing per jaar Energiebesparing per maand Extra lasten per maand* Woonlastenverlaging per maand Isoleren spouwmuur ,83 9,24 36,59 Isoleren schuin dak ,17 19,22 34,95 Zonnepanelen ,50 17,00 20,50 Isoleren vloer ,50 6,65 10,85 HR ++ glas ,50 12,93 9,57 Warmtepomp ,33 14,78 8,55 Zonneboiler ,67 11,08-4,41 Bron: Milieu Centraal * financieringslasten op basis van 30 jaar annuïtair 2.0%

7 EBV en hypothecaire financiering, hoe zat dat ook al weer?

8 8 Verruiming LTV norm en NHG kostengrens Verruiming LTV norm (Norm 5.1.2) De lening mag niet meer bedragen dan 101% van de waarde van de woning Bij EBV mogen daarbovenop de kosten van de voorzieningen worden meegefinancierd voor zover de lening niet meer gaat bedragen dan 106% van de waarde van de woning Verruiming maximale kostengrens (Norm 1.6). In 2017 geldt: Woningen zonder EBV: (101% van ); Woningen met EBV: (106% van ). De verruiming m.b.t. EBV komt nu bovenop de gemiddelde koopsom! Ook hier geldt dat de verruiming alleen geldt voor zover deze wordt gebruikt voor de kosten EBV

9 9 Rekenvoorbeeld verruiming LTV norm (1/3) Marktwaarde woning Energiebesparende voorzieningen Marktwaarde woning na realisatie EBV waardestijging onbekend Hoeveel mag er nu maximaal geleend worden op basis van LTV norm? Maximale lening zonder EBV (101% van ) Gewenste maximale lening met EBV (101% van ) De volledige kosten EBV mogen worden meegefinancierd omdat de totale lening met deze kosten niet meer bedraagt dan (106% van )

10 10 Rekenvoorbeeld verruiming LTV norm (2/3) Marktwaarde woning Energiebesparende voorzieningen Marktwaarde woning na realisatie EBV Hoe veel mag er nu maximaal geleend worden op basis van LTV norm? Maximale lening zonder EBV (101% van ) Gewenste lening met EBV (101% van ) De volledige kosten EBV mogen worden meegefinancierd omdat de totale lening met deze kosten niet meer bedraagt dan (106% van )

11 11 Rekenvoorbeeld verruiming LTV norm (3/3) Marktwaarde woning Energiebesparende voorzieningen Marktwaarde woning na realisatie EBV Hoe veel mag er nu maximaal geleend worden op basis van LTV norm? Maximale lening zonder EBV (101% van ) Gewenste lening met EBV (101% van ) x De kosten voor EBV mogen niet volledig worden meegefinancierd omdat de totale lening met de kosten voor EBV meer bedraagt dan (106% van ). Maximale lening met EBV is dus onder de voorwaarde dat minimaal ( ) geïnvesteerd wordt in EBV.

12 12 Verruiming LTI norm (norm 7.6) De kosten voor EBV mogen tot een bedrag van max ,- buiten beschouwing gelaten worden voor de berekening van de financieringslast ,- mag ook buiten beschouwing blijven bij aankoop van een zeer energiezuinige woning: Energielabel A++ of hoger, of Energieprestatiecoëfficiënt van maximaal 0,6. Bij de aankoop van een energieneutrale woning, mag een bedrag tot ,- buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast. Deze Norm is alleen van toepassing als het toetsinkomen minimaal ,- bedraagt.

13 13 Rekenvoorbeeld verruiming LTI norm (1/2) Maximale lening LTI zonder EBV Energiebesparende voorzieningen Marktwaarde woning na realisatie EBV Hoe veel mag er nu maximaal geleend worden op basis van LTI- en LTV norm? Maximale lening met EBV (LTI) ( ) Maximale lening (LTV) (zie voorbeeld 2 LTV norm) Maximale lening De LTI norm is niet langer beperkend voor de investering in EBV!

14 15 Aanmaken EBV bouwdepot is nu eenvoudiger (norm 1.10) Geen offerte vooraf meer nodig Eenvoudige specificatie volstaat In lijn met bouwdepot voor kwaliteitsverbetering volstaat controle achteraf Voordelen voor de klant: Niet meer vooraf vastleggen op maatregelen Niet meer vooraf een leverancier selecteren Je koopt tijd in hectische fase aankoopproces!

15 16 Onderzoek Vereniging Eigen Huis (2017) Energiebesparende maatregelen: 80% van de klanten vindt dat er een rol is weggelegd voor de hypotheekadviseur, met name op aspect van financiering EBV De praktijk In 18% van de gesprekken met hypotheekadviseurs kwam EBV aan de orde. In 53% van die gevallen op initiatief van de klant! Bron: Onderzoek Vereniging Eigen huis: rapportage energieadvies

16 Drempels wegnemen: het energiebespaarbudget

17 18 Gun je klant een Energiebespaarbudget! Definitie Het bedrag dat de klant op basis van de LTV norm extra kan lenen voor energiebesparende maatregelen, zonder dat je rekening houdt met een eventuele waardestijging van de woning. Dit is nu 5% (106%-101%) van de waarde van de woning (voor realisatie EBV) en in 2018 zelfs 6% (106%-100%)

18 Maak het Energiebespaarbudget een standaard scenario tijdens het adviesgesprek 19 Voordelen voor de klant Gaat niet ten koste van andere investeringen Nadeel Kosten aanhouden bouwdepot Lagere woonlasten en hogere woningwaarde Voelt goed: meer comfort, milieubewust bezig! Niet vastleggen besteding Energiebespaarbudget = meer tijd voor andere zaken in aankoopproces Ontzorg je klant Ondersteun met opstellen specificatie Of verwijs naar energieadviseur

19 20 Ondersteun klant met opstellen specificatie Specificatie: lijstje met de EBV, plus een kostenindicatie per maatregel Specificatie kan komen van: Energieadviseur Taxateur Bouwkundige Aannemer Help je klant met specificatie:

20 21 Toegevoegde waarde van de energieadviseur 1. Maatwerk energieadvies: Meest effectieve energiebespaarmaatregelen voor jouw huis Specificatie van de kosten voor EBV bouwdepot 2. Aanvragen subsidies 3. Selectie leveranciers 4. Controle op realisatie Aandachtspunten: Selectie energieadviseur: zie website Milieu Centraal, maatwerkadviesvoorwoningen.nl Onafhankelijkheid energieadviseur: transparantie in verdienmodel

21 22 Activiteiten WEW ten aanzien van woningverduurzaming Pilot met Hypotheekvisie en Wij Wonen Duurzaam Integreren energieadvies en financieel advies Ontzorgen klant Pleitbezorger aanpassing TRHK Meefinancieren kosten energieadviseur Ketenpartners stimuleren om woningverduurzaming te integreren in dienstverlening Adviessoftwarepartijen Makelaars, taxateurs, adviseurs Campagne gericht op hypotheekadviseurs: Het energiebespaarbudget scheelt een hoop energie! Factsheet EBV Kennisclip EBV

22 Doelstelling verbetering adviessoftware 23 Energiebespaarbudget Optimaal faciliteren dat woningverduurzaming (EBV) als integraal onderdeel wordt meegenomen in het adviestraject. Twee scenario s ondersteunen: Benodigd Klant weet nog niet welke EBV hij/zij wil realiseren, maar reserveert hiervoor extra bedrag in EBV bouwdepot. Klant koopt tijd en gaat later (met hulp van energieadviseur) bepalen hoe hij dit energie bespaarbudget optimaal kan besteden voor woningverduurzaming. API voor Specificatie Gerichte Energiebesparing Klant weet wel welke EBV hij/zij wil realiseren (middels maatwerk energieadviesrapport) en laat in taxatie woningwaarde na verbouwing hierop baseren. Klant legt zich vast ten aanzien van EBV, maar door hogere woningwaarde kan het bedrag dat klant additioneel mag lenen hoger zijn (106% Norm)! API voor berekening woningwaarde na realisatie EBV