Overzicht mogelijkheden restschuldfinancieringen

Transcriptie

1 ABN AMRO Argenta ASR Bank of Scotland Florius Hypotrust Woonfonds Restschuldfinanciering binnen de nieuwe hypotheek voor bestaande klanten en nieuwe klanten Alleen mogelijk zonder NHG voor alleen bestaande klanten voor bestaande klanten en nieuwe klanten Alleen mogelijk zonder NHG voor bestaande klanten en nieuwe klanten van een inactieve geldverstrekker Alleen mogelijk zonder NHG voor bestaande klanten Restschuldfinanciering naast de nieuwe hypotheek (externe financiering) nnb nnb Op de volgende pagina s wordt per geldverstrekker per situatie een toelichting gegeven. Overzicht versie pagina 1

2 Meefinancieren binnen de nieuwe lening ABN AMRO en Florius Zonder NHG: Indien de bestaande lening loopt bij Florius (of ABN Amro groep) is de maximale verstrekking 115% van de markwaarde Indien de bestaande lening bij een externe geldverstrekker loopt is de maximale verstrekking 110% van de markwaarde Klant heeft onvoldoende eigen middelen om restschuld zelf te financieren Restschuld (deel boven de 104% MW) mag niet meer dan EUR bedragen Explanin op LTI is niet toegestaan Positieve klanttoetsen (creditscore en CRG) Geen negatieve elementen in BKR* Maximale looptijd 10 jaar (annuïteiten of lineair) Restschuld is ontstaan op of na 29 oktober 2012 Met NHG: Vanaf 1 januari 2014 kun je onder voorwaarden een restschuld meefinancieren bij een nieuwe lening met NHG. Voorwaarde is dat de restschuld is ontstaan op een lening met NHG en de bestaande lening loopt bij Florius (of ABN Amro groep) Wat is het doel van deze nieuwe mogelijkheid? NHG wil hiermee de doorstroming op de woningmarkt verder bevorderen. Mensen die willen verhuizen bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding of een andere baan, blijven nu vaak in de woning zitten door de aanwezige restschuld. Restschuldfinanciering is mogelijk: Voor klanten met een bestaande lening met NHG Bij vrijwillige verkoop (geen finale kwijting van toepassing) Bij niet-vrijwillige verkopen volg je de reguliere processen en is restschuldfinanciering niet mogelijk Wat is de definitie van een restschuld bij NHG? De restschuld NHG = de hypotheeksom met NHG-borgstelling min de (netto) verkoopopbrengst. Bij bepaling van de restschuld onder NHG, hoeft er geen rekening te worden gehouden met de annuïtaire daling van de borg. En eventueel niet-uitgekeerd deel door fouten van de geldgever Beleid voor restschuldfinanciering onder borgstelling NHG: Alleen voor bestaande klanten. Voor nieuwe klanten is het controleproces op korte termijn onvoldoende. Zo weten we bijvoorbeeld niet of de opgegeven restschuld volledig is ontstaan op een NHG-lening. Verplichte looptijd van 10 jaar. Verplichte rentevastheidsperiode van 10 jaar. Verplichte aflosvorm annuïtair. Lasten restschuldfinanciering standaard toetsen op een looptijd van 10 jaar. Overzicht versie pagina 2

3 De volledige financiering (inclusief restschuld) moet passen binnen de geldende kostengrens van NHG. NHG biedt ruimte om het meerdere boven de kostengrens op eigen normen van de geldgever te verstrekken, maar de impact hiervan is groot. We kunnen bijvoorbeeld geen offerte uitbrengen met zowel een deel NHG als een deel niet-nhg. Dit werkt risicoverhogend, omdat voor een deel van de restschuld het risico verschuift van NHG naar de geldgever. Komt het totaal van de opvolgende aankoop plus de restschuld boven de kostengrens uit, dan kunnen klanten de restschuld niet meefinancieren in de opvolgende lening met NHG. De restschuld moet volledig ontstaan uit een bestaande NHG-lening. Klanten met een NHG-lening die nog een tweede hypotheek hebben zonder NHG, kunnen de restschuld niet meefinancieren in de opvolgende lening met NHG. Kortom: alleen 100% NHG (bestaand) naar 100% NHG (nieuw) Hoe toetsen we betaalbaarheid? In de basis zijn restschulden ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017, aftrekbaar voor 10 jaar. Voor klanten is het belangrijk dat zij zich goed laten adviseren. De toetsing moet voldoen aan wet- en regelgeving: de hypotheek inclusief restschuld moet betaalbaar zijn op het inkomen. Vanaf 1 januari 2014 toets je op de werkelijke looptijden van de afzonderlijke leningdelen (aanpassing Tijdelijke regeling hypothecair krediet per 1 januari 2014) Alleen voor bestaande klanten. Betreft restschuld op de verkoop van een eerder bij gefinancierde woning. Ook mee te financieren als daarbij de financiering hoger is dan 104% (voor bestaande bouw inclusief overdrachtsbelasting) van de marktwaarde. Maximale verstrekking nooit meer dan 115% van de marktwaarde. Het bedrag van deze overschrijding moet in 10 jaar annuïtair worden afgelost. De restschuld wordt in Box 3 getoetst. De oude woning dient verkocht te zijn. De aanvraag voor meefinancieren restschuld wordt individueel beoordeeld. Het meefinancieren van restschuld is mogelijk. Deze restschuld moet zijn ontstaan bij verkoop van een door of in-actieve geld-verstrekker (zoals DSB, WU Bank, GMAC) gefinancierd pand. Restschuld mag worden meegefinancierd tot maximaal 115% MW (financieringen >115% MW kunnen worden voorgelegd) Verplichte annuïtaire/lineaire aflossing met maximale looptijd van 10 jaar (in specifieke situatie maximaal 15 jaar, zie kolom Inkomen). Apart leningdeel. De rente over dit leningdeel is maximaal 10 jaar aftrekbaar in Box 1 Inkomen: 1. De leningdelen voor aankoop van de nieuwe woning (dus exclusief restschuld) wordt getoetst op basis van een 30-jarige annuïteit 2. De totale nieuwe hypotheek (inclusief restschuld) wordt getoetst op basis van NAT met de werkelijke looptijd van de leningdelen Als de uitkomsten bij (1) én (2) positief zijn, mag de hypotheek worden verstrekt Als alleen de toetsing bij (1) positief is, mag de looptijd van het restschuld-leningdeel worden verlengd. In dat geval is de looptijd waarbij toets (2) voor het eerst positief is bepalend, met een maximum looptijd van 15 jaar Overzicht versie pagina 3

4 Alleen mogelijk voor bestaande klanten van Geen maximum op basis van waarde nieuwe onderpand Totale lening moet op inkomen passen Aanvragen zijn ter individuele beoordeling van Woning dient verkocht te zijn Maximale looptijd lening 10 jaar (annuïteiten of lineair) Indien er eigen middelen zijn dienen deze worden ingebracht Meefinancieren via een externe lening Argenta, Hypotrust Bruto last (maandelijkse last) dient te passen binnen de financiële ruimte van de nieuwe hypothecaire lening ABN Amro en Florius Met NHG toetsing op basis van werkelijke last, zonder NHG minimaal 1% van de hoofdsom Verplicht een persoonlijke lening Bruto last (maandelijkse last) dient te passen binnen de financiële ruimte van de nieuwe hypothecaire lening Bank of Scotland Toetsing op basis van 2% van lening. Toetsen op basis van werkelijke last kan worden voorgelegd Overzicht versie pagina 4

5 Voor wat betreft Box 1 lasten volgend uit niet hypothecair kredieten (zowel BKR als niet BKRgeregistreerde kredieten), wordt rekening gehouden met de daaraan verbonden lasten in die zin dat per maand ten minste 1% van de kredietlimiet (dus 12% per jaar) bij doorlopend krediet in aanmerking komt als financiële lasten, ook al zijn de werkelijke lasten lager. Bij aflopend krediet worden de werkelijke lasten in aanmerking genomen. Dit is niet van toepassing als de consument uiterlijk op de datum van het verstrekken van de hypothecaire financiering het krediet aflost en beëindigt. Toetsing op basis van 2% van lening. Toetsen op basis van werkelijke last is niet mogelijk Overzicht versie pagina 5