Risk Bulletin Florius April 2013

Transcriptie

1 Risk Bulletin Florius April 2013 In deze editie van het Risk Bulletin vragen we aandacht voor: 1. Recreatiewoningen alleen nog als hoofdverblijf mogelijk 2. Explain toekomstig inkomen 3. Startende ondernemers 4. Volledig over op marktwaarde 5. Restschulden 6. Overgangsrecht 7. Verkoop onder Voorwaarden 8. Toetsrente GHF ongewijzigd 1. Recreatiewoningen alleen nog als hoofdverblijf mogelijk Achtergrond Vanaf 1 april worden er geen recreatiewoningen als tweede woning meer gefinancierd die bestemd zijn voor eigen gebruik of verhuur. Hoofdreden hiervoor is dat deze leningen niet vallen onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Alleen financieringen aan consumenten die bestemd zijn voor de verwerving, verbouwing of herfinanciering van een voor eigen permanente bewoning bestemde woning vallen onder de GHF, waarvan tot zekerheid voor de terugbetaling een hypotheek op die woning is of wordt gevestigd. Andere redenen zijn: Er is sprake van een laag aantal recreatiewoningen in de portefeuille, lage instroom, en zeer hoge achterstandscijfers (met name bij eigen gebruik) in verhouding tot de rest van de portefeuille; Het financieren van een recreatiewoning als tweede woning is veelal maatwerk. Dit soort onderpanden passen niet binnen de toetsing die wij hanteren voor woningen voor permanente bewoning in eigen gebruik. Hoe gaan we om met bestaande klanten die al een hypotheek bij Florius hebben op hun recreatiewoning? Voor bestaande klanten die een verhoging of een mutatie wensen op hun bestaande hypotheek, zal dit mogelijk blijven zolang de hypotheek aan onze voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden gelden zowel voor recreatiewoningen in eigen gebruik als voor verhuur en zijn als volgt: De recreatiewoning is niet het hoofdverblijf van de klant maar betreft een tweede woning; De recreatiewoning moet van steen zijn of houtskeletbouw (geen houten woningen of Canexel); De recreatiewoning moet gebouwd zijn op een fundering (de recreatiewoning is niet verplaatsbaar); De recreatiewoning is aangesloten op alle nutsvoorzieningen en is voorzien van CV, toilet, badkamer en keuken; De recreatiewoning moet een minimale marktwaarde (in verhuurde staat) hebben van EUR ; De recreatiewoning moet in geval van verhuur liggen op een door CRB goedgekeurd park NB. Er worden geen nieuwe parken meer toegevoegd door CRB. 1

2 De hypotheek bedraagt maximaal 90% van de marktwaarde; Voor de hypotheek geldt een renteopslag van 0,20%; Om te toetsen of de klant de extra hypotheeklasten voor de recreatiewoning kan betalen, moet je de netto woonlasten van de eerste woning in mindering brengen op de toegestane woonlasten. Voor bestaande klanten die een andere recreatiewoning aankopen, geldt het nieuwe beleid. Een recreatiewoning kunnen zij niet bij Florius financieren. (Voormalige) Recreatiewoningen als hoofdverblijf We staan wel hypotheken toe op recreatiewoningen die gebruikt worden als hoofdverblijf mits permanente bewoning is toegestaan. Deze woningen vallen namelijk onder de GHF en komen voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking. De voorwaarden voor financiering zijn: De recreatiewoning moet het hoofdverblijf van de klant zijn en mag niet verhuurd worden; Er is door de gemeente toestemming gegeven voor permanente bewoning. De recreatiewoning heeft de bestemming Wonen (i.p.v. Recreëren) gekregen in het bestemmingsplan van de gemeente (eigenlijk is er dan geen sprake meer van een recreatiewoning). NB. Als er sprake is van gedoogbeleid, kunnen wij geen hypotheek verstrekken; De recreatiewoning moet van steen of houtskeletbouw (geen houten woningen of Canexel) zijn en moet gebouwd zijn op een fundering (de recreatiewoning is niet verplaatsbaar, geen chalets); De recreatiewoning is aangesloten op alle nutsvoorzieningen en is voorzien van CV, toilet, badkamer en keuken; De recreatiewoning moet een minimale marktwaarde hebben van EUR ; De hypotheek bedraagt maximaal 90% van de marktwaarde. De nieuwe regels gelden zowel voor NHG als niet NHG aanvragen. Aanvragen tot 1 april 2013 Aanvragen die wij voor 1 april 2013 ontvangen, handelen we af conform het huidige beleid. Komt je aanvraag na 1 april 2013 binnen bij Florius? En gaat het om een recreatiewoning als tweede woning? Dan nemen wij die niet meer in behandeling. 2. Explain toekomstig inkomen Sinds 1 januari 2013 kunnen (potentiële) huizenbezitters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, een ruimere hypotheek krijgen. Deze versoepeling is opgenomen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet, die sinds 1 januari 2013 van kracht is. In de Gedragscode staat dat alleen inkomensstijgingen die binnen 6 maanden plaatsvinden meegenomen kunnen worden. Deze regel wordt nu dus overruled door de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet. Het meenemen van toekomstig inkomen in de toetsing is vooral bedoeld om het verkrijgen van een hypotheek voor starters op de woningmarkt makkelijker te maken. Maar kan ook toegepast worden op andere groepen met een verwachte inkomensstijging. 2

3 Gewijzigd beleid Vanaf 1 april 2013 geldt voor niet-nhg aanvragen dat er explain op inkomen mogelijk is wanneer er sprake is van aantoonbaar toekomstperspectief. Je moet motiveren waarom in die specifieke situatie het verantwoord is om explain op inkomen toe te passen. Tevens moet je met een cijfermatige onderbouwing aantonen dat met het toekomstige toetsinkomen de aanvraag binnen maximaal 3 jaar wel binnen de toegestane lasten past. Het toekomstperspectief kan bestaan uit: 1. Stappen binnen de salarisschalen; aan te tonen door overleggen lopende cao én een verklaring van de werkgever met daarin het salarisperspectief. Het functioneren van de medewerker en de verwachte groei op basis van de salarisschalen moet worden benoemd. 2. Cao stijging van de salarisschalen en salarissen; mag alleen meegenomen worden tijdens de geldigheidsduur van de cao. 3. Salarisstijging toegezegd door werkgever. Schriftelijke verklaring van de werkgever waaruit de inkomensstijging blijkt. De verklaring mag geen voorbehouden bevatten. Voorwaarden om met toekomstig inkomen te rekenen. Het is niet in alle situaties mogelijk om met een toekomstige inkomensstijging rekening te houden. De voorwaarden waar aanvraag aan moet voldoen zijn gelijk aan die bij de overige explainsituaties op inkomen: Debiteurentoets moet positief zijn; De klant mag voor onbepaalde tijd in Nederland verblijven De klant heeft een contract voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd met intentie De woonlastpercentages van AAHG liggen 10% boven de norm. Wanneer de verstrekking meer dan 10% boven de norm ligt, moet aangetoond worden hoe de klant de periode met lagere inkomsten kan overbruggen. Uit de offerte blijkt ook dat de klant meer leent dan volgens de norm is toegestaan. 3. Startende ondernemers Het beleid voor startende ondernemers wijzigt per 1 april In ons huidige beleid geldt er een beperking op de verstrekking ten opzichte van de waarde van de woning. Dit wordt vanaf 1 april 2013 een beperking van het toetsinkomen. Deze wijziging geldt niet voor NHG aanvragen. Voor NHG blijven startende ondernemers niet acceptabel. Waarom passen we het beleid voor startende ondernemers aan? Wij zijn van mening dat een beperking op de verstrekking t.o.v. de marktwaarde weliswaar zorgt voor een verminderd risico op restschuld bij verkoop van de woning maar niets zegt over de betaalbaarheid van de lasten voor de klant. Door een beperking op het toetsinkomen bouw je als het ware een buffer in waardoor de hypotheeklasten ook betaald blijven als de inkomsten in de komende jaren tegenvallen. 3

4 Wat is het gewijzigde beleid voor startende ondernemers? Voor ondernemers die korter dan 3 jaar zelfstandig zijn, geldt geen beperking meer op de marktwaarde maar een beperking op het toetsinkomen. In onderstaand schema staat welk percentage je van het toetsinkomen mag nemen. # jaar zelfstandig Verstrekking Toetsinkomen > 3 jaar 105% Marktwaarde 100% van Gem. afgelopen 3 jaar tot max laatste jaar of tot max prognose (1) 2-3 jaar 105% Marktwaarde 90% van 1-2 jaar 105% Marktwaarde 75% van Gem. afgelopen 2-3 jaar tot max prognose (2) Gem. afgelopen 1-2 jaar tot max prognose <1 jaar n.v.t. Geen verstrekking n.v.t. n.v.t. (1) Prognose moet aangeleverd worden wanneer er aanleiding is te veronderstellen dat inkomsten uit onderneming af zullen nemen. (2) De prognose telt niet mee voor bepalen gemiddelde maar alleen als maximum. Hoe bepaal je het toetsinkomen? Ook de wijze waarop het toetsinkomen bepaald wordt, is aangepast naar de huidige wet en regelgeving. In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet staat dat wanneer de klant de afgelopen drie jaar geen vaste inkomsten heeft, je als aanbieder rekening mag houden met een prognose van de toekomstige inkomsten. Het doel van de prognose is om zowel in goede als slechte economische tijden een financieringsbeslissing niet alleen te baseren op het verleden maar altijd ook vooruit te kijken. Voor ondernemers die al langer dan 3 jaar zelfstandig zijn, moet de prognose opgevraagd worden wanneer er aanleiding voor is. Bijvoorbeeld wanneer de cijfers een dalende trend laten zien. Wie stelt de prognose op? Volgens de wetgeving moet de prognose opgesteld worden door een terzake deskundige. Een RA of AA accountant kwalificeert als deskundige. Uit de prognose moet blijken op basis van welke uitgangspunten de prognose is opgesteld en in hoeverre de accountant de gedane veronderstellingen realiseerbaar vindt. Op welke jaar moet de prognose betrekking hebben? De prognose moet betrekking hebben op het lopende jaar én wanneer er slechts 1 jaar jaarcijfers is aangeleverd ook op het komende jaar. (voorbeeld: aanvraag april 2013 in dat geval prognose 2013 en 2014 aanleveren) Voorbeeld beleid vanaf 1 april 2013 Een ondernemer heeft de afgelopen 2 jaar een inkomen uit zijn onderneming gegenereerd van EUR. Uit de door de account opgestelde prognose blijkt dat voor dit jaar een zakelijk inkomen van EUR verwacht wordt. Hij wil een woning kopen met een marktwaarde van EUR. 4

5 Volgens het huidige beleid ga je uit bij deze ondernemer van een toetsinkomen van EUR en een max verstrekking van 100% executiewaarde ( = 85% marktwaarde). Op inkomen kan hij dan EUR financieren maar hij kan maximaal EUR aan hypotheek krijgen. Hij moet voor de aankoop zo n EUR aan eigen middelen inbrengen. In het nieuwe beleid vanaf 1 april 2013 geldt voor deze ondernemer een toetsinkomen van 90% van het gemiddelde inkomen van de afgelopen 2 jaar ( EUR) tot max prognose ( EUR). Zijn toetsinkomen bedraagt 90% van EUR is EUR. Op inkomen kan hij max EUR financieren en er geldt geen beperking op de verstrekking op marktwaarde. Hij hoeft voor de aankoop dan ook geen eigen middelen in te brengen. Samengevat komt het er op neer dat de ondernemer minder kan lenen op inkomen maar de woning wel volledig kan financieren. 4. Volledig over op marktwaarde Florius gaat op 2 april 2013 volledig over op Marktwaarde. Dit betekent dat je klant vanaf 2 april 2013 bij het aanvragen van een nieuwe lening, omzetting of verhoging van een bestaande lening in de offerte, in voorwaarden en brieven alleen nog het begrip marktwaarde terugziet. Het begrip executiewaarde komt hiermee nu definitief te vervallen. Alle verstrekkingsnormen zijn vanaf 2 april 2013 gebaseerd op de marktwaarde. Waardebepaling van de woning Taxateurs stellen de executiewaarde van woonhuizen sinds 1 januari 2013 niet meer vast. Zij vermelden nu alleen de marktwaarde in het taxatierapport. Het begrip executiewaarde kom je niet meer tegen in taxatierapporten. Taxatierapport 2012 Tot en met 31 december 2012 stelden taxateurs de executiewaarde vast in het taxatierapport. Een taxatierapport heeft een geldigheidsduur van 6 maanden. Daarom kun je tot en met 31 mei 2013 mogelijk nog het begrip executiewaarde tegenkomen. Wat wijzigt er in het kredietbeleid? In onderstaand omrekentabel zie je een voorbeeld van de verstrekking op basis van marktwaarde: Kredietbeleid oud executiewaarde (EW) Maximale verstrekking (tot 2 april 2013)* Kredietbeleid nieuw marktwaarde (MW) Maximale verstrekking (vanaf 2 april 2013) 125% EW ,- 105% MW ,- 100% EW ,- 85% MW ,- 75% EW ,- 65% MW ,- 60% EW ,- 50% MW ,- Explain 125% EW ,- Explain 110% MW ,- * Rekenvoorbeeld gebaseerd op: Getaxeerde marktwaarde ,- Getaxeerde executiewaarde ,- (85% van de marktwaarde) 5

6 Voorbeeld wijziging kredietregel: Bestaande regel: Heeft de klant een tijdelijk dienstverband? Dan mag de hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de executiewaarde. =>omrekentabel 100% EW wordt 85% MW: Nieuwe regel: Heeft de klant een tijdelijk dienstverband? Dan mag de hypotheek niet hoger zijn dan 85% van de marktwaarde. 5. Restschulden moeten vanaf 1 april gemeld worden bij BKR Vanaf 1 april moeten restschulden door hypotheekverstrekkers gemeld worden bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Restschulden zullen bij het BKR worden geregistreerd als AK. Hypotheekverstrekkers die restschulden nog niet kunnen melden, moeten deze met terugwerkende kracht melden. Gerealiseerde restschuld in de periode (Box 1) Heeft je klant een restschuld die ontstaan is in de periode en ? Dan is de rente over deze restschuld maximaal 10 jaar aftrekbaar. In deze situatie reken je als financiële verplichting met de bruto maandlast bij een aflopend krediet. De bruto maandlast moet blijken uit de leningovereenkomst. Om aan te tonen dat het een restschuld betreft die gerealiseerd is in bovengenoemde periode, moet de klant de notarisafrekening aanleveren. Heeft je klant een doorlopend krediet (DK) afgesloten om de restschuld mee af te lossen? Dan wordt deze bij BKR geregistreerd als DK en toetsen we met een verplichting van 2% per maand. NHG beleid: Fiscale lening ter financiering van de restschuld In de toelichting van NHG wordt aangegeven dat, als er sprake is van een fiscale lening ter financiering van de restschuld, moet je rekening houden met de bruto maandlast, zie Dit in tegenstelling tot wat NHG schrijft in norm waarin zij aangeven dat in dat geval je rekening mag houden met de netto maandlast. Ook bij NHG moet dus worden uitgegaan van de bruto maandlast! Gerealiseerde restschuld voor (Box 3) Heeft je klant een restschuld die ontstaan is voor 29 oktober 2012? Dan is de rente over deze restschuld niet aftrekbaar. 6

7 6. Overgangsrecht Sinds 1 januari 2013 geldt dat de rente over een eigenwoningschuld alleen nog aftrekbaar is wanneer de lening in maximaal 30 jaar tenminste annuïtair wordt afgelost. In een aantal specifieke situaties is er sprake van het overgangsrecht en geldt bovenstaande regel met betrekking tot het annuïtair aflossen niet. Wanneer is er sprake van het overgangsrecht? Het overgangsrecht is van toepassing als een belastingplichtige op 31 december 2012 een eigen woning met een daarop rustende eigenwoningschuld heeft. Als je op 31 december 2012 geen eigenwoningschuld hebt, val je dus niet onder het overgangsrecht? Ja, dat klopt. Tenzij je gebruik kunt maken van één van de vier uitzonderingen. Deze uitzonderingen gelden voor: 1. belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigen woning en eigenwoningschuld hebben maar dat in 2012 wel hadden en in 2013 weer zullen hebben (met name gericht op tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in ); 2. belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigen woning en eigenwoningschuld hebben maar na 31 december 2012 (en voor 31 december 2021) weer terugkeren in een woning die voor 31 december 2012 laatstelijk een eigen woning is geweest, zonder dat na 31 december 2012 een andere woning als een eigen woning is aan te merken geweest (met name gericht op expats ); 3. belastingplichtigen die op 31 december 2012 beschikken over een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst of een koopaannemingsovereenkomst die leiden tot een verwerving van de eigen woning in 2013; 4. belastingplichtigen die op 31 december 2012 beschikken over een onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud aan of verbetering van de woning, voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 voltooid is. In principe geldt dat alle niet annuïtaire of lineaire leningdelen als box 3 deel aangemerkt moeten worden. Tenzij je klant of jij aangeeft dat er sprake is van het overgangsrecht. Afhankelijk van de uitzondering die van toepassing is, moet je klant daarvoor onderstaande stukken aanleveren: IB-aangifte of jaaropgaaf geldverstrekker waaruit de hoogte van de eigenwoningschuld op 31 december 2012 blijkt Akte van levering vorige woning waaruit de transportdatum in 2012 blijkt Onherroepelijke koopovereenkomst c.q. koop-/aannemingsovereenkomst c.q. overeenkomst tot verrichten van onderhoud aan of tot verbetering van de bestaande eigen woning getekend uiterlijk 31 december 2012 Bovenstaande geldt voor zowel NHG als niet- NHG aanvragen. 7

8 7. Verkoop onder Voorwaarden Per 1 januari 2013 is het beleid voor Verkoop onder Voorwaarden gewijzigd. In de hypotheekwijzer lees je welke koop- en financieringsvarianten en erfpachtconstructies acceptabel zijn. Aan deze lijst wordt IBBA 2.0 toegevoegd De afgelopen periode hebben wij ook regelmatig vragen ontvangen over de reden waarom de keuze is gemaakt om deze regelingen alleen te financieren met NHG en waarom we een beperkt aantal regelingen accepteren. De koop- en financieringsvarianten vinden wij alleen acceptabel wanneer: De regeling landelijke dekking heeft en het volume aanzienlijk is; en/of De doorstroming op de woningmarkt hiermee bevordert wordt en Fiscale ruling is afgegeven voor de koopvariant. Deze regelingen zijn veelal gericht op de doelgroep starters op de woningmarkt en daar is NHG ook op gericht. Daarom ook de keuze om deze regelingen alleen met NHG te financieren. Wat is een fiscale ruling? Een bevestiging van de belastingdienst dat de woning kan worden behandelt als een eigen woning conform de wet fiscale behandeling eigen woning. De klant hoeft deze ruling niet aan te leveren. Want de fiscale ruling wordt afgegeven voor de regeling en niet per klant persoonlijk. 8. Toetsrente GHF ongewijzigd De toetsrente GHF voor het tweede kwartaal 2013 is ongewijzigd vastgesteld op 5,3%. Deze rente geldt voor een rentevastperiode korter dan 10 jaar. 8