VOORWAARDEN & NORMEN wijzigingen per 1 januari 2014

Transcriptie

1 VOORWAARDEN & NORMEN wijzigingen per 1 januari 2014 Vanaf 1 januari a.s. zijn de Voorwaarden en Normen 2014 van kracht. Deze zijn van toepassing op offertes die worden afgegeven vanaf 1 januari 2014 en gelden tevens voor (bijzonder) beheersituaties van lopende hypotheekleningen met NHG-borgstelling. In deze nieuwsbrief zetten we de wijzigingen van de Voorwaarden en Normen 2014 ten opzichte van de vorige versie (2013-3) voor u op een rij. Deze wijzigingen hebben de goedkeuring van de Raad van Commissarissen van het WEW en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De wijzigingen zijn onder te verdelen in: 1. Algemeen 2. Beheercriteria 3. Restschuldfinanciering 4. Eigen risico geldgevers 5. Inning (restant)vorderingen Extra nieuwsbriefspecials De komende tijd zullen wij in nieuwsbriefspecials extra aandacht besteden aan de thema's (bijzonder) beheercriteria en restschuldfinanciering. V&N Versienummer Daar waar in de Voorwaarden en Normen het versienummer wordt genoemd, is dit vervangen door versienummer Borgtochtprovisie De borgtochtprovisie wordt verhoogd van 0,85% naar 1,0% van de lening. Financieringslasttabellen Acceptatie De Financieringslasttabellen Acceptatie zoals gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden onverkort overgenomen. Bijleenregeling De formule voor de bijleenregeling zoals gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt onverkort overgenomen. De nieuwe formule houdt in dat het financieringslastpercentage Acceptatie wordt verminderd met 1,6 maal de toetsrente plus 0,1%- punt. Bijkomende kosten bij aankoop woning van 5% naar 6% Bij de bepaling van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, heeft de stichting in 2013 het percentage voor de bijkomende kosten verlaagd naar 5% en daarmee gelijkgesteld aan de Loan To Value (LTV: 105% in 2013 en 104% in 2014). In de praktijk is echter gebleken dat dit niet correct is. Immers, de bijkomende kosten moeten ook bij een lagere LTV worden betaald. Deze fout is gecorrigeerd en het percentage voor de bijkomende kosten is teruggebracht naar 6%. Aanvullende lening ter verlaging van de lasten van de annuïteitenhypotheek Met ingang van 1 januari 2013 is het mogelijk voor geldnemers die een hypothecaire geldlening afsluiten waarbij de verplichting geldt dat deze volledig annuïtair wordt afgelost, daarnaast een aanvullende lening af te sluiten waaruit maandelijks een bedrag wordt opgenomen ter hoogte van maximaal de helft van de aflossing van de annuïteitenlening. Hiermee wordt beoogd de maandlasten voor de consument te verlagen. De aanvullende hypotheek kan niet met NHG worden afgesloten. Derhalve dient de lening te worden meegetoetst als een financiële verplichting. Vanwege het feit dat door de opname uit de aanvullende lening de maandlast van de annuïteitenlening daadwerkelijk wordt verlaagd, is het niet reëel om in de toetsing rekening te houden met een verzwarende maandlast uit de aanvullende lening. 1

2 De stichting heeft besloten de lasten vanuit de aanvullende lening bij de toetsing buiten beschouwing te laten, mits: de (resterende) looptijd van de aanvullende lening de einddatum van de NHG-lening niet overschrijdt; het verschil tussen het rentetarief van de aanvullende lening en het rentetarief van de NHG-lening blijvend niet meer bedraagt dan 1%; de opnames uit de aanvullende lening niet meer bedragen dan 50% van het bedrag dat in de maandelijkse annuïteit van de NHG-lening wordt afgelost. Het is hierbij niet toegestaan om, indien de aanvullende lening op een later moment dan de verstrekking van de NHGlening wordt verstrekt, het reeds afgeloste deel van de NHG-lening alsnog in één keer op te nemen uit de aanvullende lening. Achtergrond dat dit niet wordt toegestaan, is gelegen in het feit dat de aanvullende lening bedoeld is voor verlaging van de maandlasten. Indien het reeds afgeloste bedrag in één keer kan worden opgenomen, heeft de opname een ander doel dan verlaging van de maandlasten. Vrijgeven zekerheden bij relatiebeëindiging Conform de fiscale wetgeving dient bij relatiebeëindiging de bestaande eigenwoningschuld te worden verdeeld. De bestaande eigenwoningschuld is de hypothecaire geldlening die reeds was afgesloten op 31 december In verband met de verdeling heeft het Kabinet besloten om toe te staan dat de waarde van de meeverbonden polis wordt aangewend voor de aflossing van de hoofdsom, zonder dat dit gevolgen heeft voor de inkomstenbelasting. Derhalve heeft de stichting besloten dat deze zekerheid mag worden vrijgegeven met dien verstande dat met de waarde van de zekerheid de hoofdsom van de hypothecaire lening wordt verlaagd, voordat de verdeling plaatsvindt. Eigenwoningschuld op versus doorloop in 2013 In de fiscale regelgeving is een overgangsregeling opgenomen voor leningen waarbij de bestaande eigenwoningschuld nog van toepassing is indien daarvoor in 2013 alsnog een lening wordt verstrekt. De overgangsregeling heeft betrekking op de volgende situaties: Indien (een) aanvrager(s) in 2012 een eigen woning heeft verkocht en geleverd en uiterlijk in 2013 een lening in verband met de aankoop van een eigen woning aangaat; Indien sprake was van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke koop- of koop-/aannemingsovereenkomst en uiterlijk in 2013 een lening hiervoor aangaat; Indien sprake is van een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud aan of ter verbetering van de bestaande eigen woning en voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 is voltooid. Deze overgangsregeling is uitsluitend van toepassing voor Derhalve komt de hiertoe opgestelde regelgeving per 1 januari 2014 te vervallen. Beheeraspecten In de regelgeving van NHG is opgenomen hoe de geldgever dient om te gaan met situaties zoals relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Hierbij ligt de focus op woningbehoud. De geldgever dient alles in het werk te stellen om eventuele verliezen te voorkomen, danwel te beperken. In de praktijk is echter gebleken dat de regelgeving voor reguliere beheeraspecten en het Intensief Beheer sterk met elkaar waren verweven. Door herstructurering van de desbetreffende artikelen ontstaat een duidelijker onderscheid tussen de te volgen processen. Dit komt de helderheid ten goede. Een en ander betekent dat Artikel B8 tot en met B10 zijn aangepast zonder dat sprake is van een nieuw beleid. Het betreft uitsluitend een herordening. Declarabele kosten bij een verliesdeclaratie In Artikel B13 zijn de kosten opgenomen die declarabel zijn bij een eventuele verliesdeclaratie. Een onderdeel van deze te declareren kosten zijn kosten voor het opheffen van een beslag. De Gedragscode Intensief Beheer (GIB) maakt onderdeel uit van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht. In de GIB is opgenomen welke kosten declarabel zijn in het kader van Intensief Beheer waaronder eveneens de kosten voor het opheffen van een beslag. Om eenduidige regelgeving te bewerkstelligen, is besloten de kosten voor het opheffen van een beslag te verwijderen uit Artikel B13. 2

3 Nieuw Artikel B17 In het oude Artikel B9 was een zinsnede opgenomen dat het WEW als borgsteller bevoegd is om in contact te treden met de geldnemer indien het WEW dat noodzakelijk acht in het kader van het bewaken en beheren van haar belangen. Door de herstructurering past deze zin niet langer in het artikel. Derhalve is besloten deze bevoegdheid als apart artikel op te nemen in de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht. Beheercriteria In samenwerking en overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en het Nibud heeft het WEW criteria ontwikkeld die recht doen aan (bijzonder) beheersituaties. In beheersituaties waar getoetst moet worden of woningbehoud te realiseren is, bijvoorbeeld na een life event als relatiebeëindiging, geven de ontwikkelde beheercriteria veel specifieker antwoord en bieden deze meer ruimte dan de acceptatiecriteria. Waar de markt tot nu toe genoodzaakt was om ook in beheersituaties dezelfde criteria als bij acceptatie te hanteren, kunnen geldgevers middels deze beheercriteria nu nog beter invulling geven aan hun zorgplicht jegens bestaande klanten in (bijzonder) beheersituaties. De beheercriteria zijn onderschreven door de Autoriteit Financiële Markten. De Beheercriteria zijn gebaseerd op acceptatiecriteria, maar zijn op een aantal belangrijke zaken specifiek toepasbaar gemaakt voor beheersituaties. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de acceptatiecriteria zijn: 1) met het oog op betaalbaarheid wordt berekend of de maandlast past binnen de maximaal toegestane maandlast gebaseerd op de Financieringslasttabellen voor Beheer; bij acceptatie wordt berekend wat de maximaal toegestane hoofdsom van de lening is; 2) er wordt meer getoetst op de werkelijke situatie om zo een reëel beeld te krijgen van de mogelijkheden voor woningbehoud; in tegenstelling tot acceptatie wordt niet getoetst op basis van fictieve annuïteiten maar met de daadwerkelijke maandlast zoals deze voortvloeit uit de verstrekte lening: het daadwerkelijke maandbedrag aan rente, de daadwerkelijke maandpremie van de meeverbonden verzekering en het maandelijkse bedrag van de erfpachtcanon. Hierop wordt in mindering gebracht de daadwerkelijke maandbedragen van eventuele financiële verplichtingen. 3) beheercriteria geven uitsluitsel over duurzaam woningbehoud voor alle inkomenssituaties, terwijl bij acceptatie groepen worden uitgesloten. Voorbeelden zijn mensen met tijdelijke contracten en ZZP ers met minder dan 3 jaaropgaven. 4) bij het opstellen van de reguliere financieringslasttabellen wordt door het Nibud als uitgangspunt een echtpaar zonder kinderen gehanteerd. In beheersituaties is het echter noodzakelijk om meer gedifferentieerd te kijken naar de financieringslasttabellen. Immers, een alleenstaande heeft een ander uitgavenpatroon dan een echtpaar en niet-werkenden worden fiscaal anders behandeld dan wel werkenden. In dit verband heeft het Nibud financieringslasttabellen Beheer opgesteld waarin onderscheid wordt gemaakt tussen werkenden en niet-werkenden, alleenstaanden en samenwonenden. Voorts heeft het Nibud aangegeven dat het in een beheersituatie verantwoord is om bij tweeverdieners het financieringslastpercentage te hanteren dat behoort bij het totale gezamenlijke inkomen terwijl bij acceptatie slechts een derde van het tweede inkomen hiertoe wordt meegewogen. In de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht wordt een nieuw deel 4: Beheercriteria opgenomen. Op deze manier worden de beheercriteria ook visueel duidelijk gescheiden van de acceptatiecriteria. Dit wordt tevens tot uitdrukking gebracht door onderscheid te maken in de titels van de financieringslasttabellen: Financieringslasttabellen Acceptatie en Financieringslasttabellen Beheer. 3

4 Financieringslast De financieringslast wordt vastgesteld aan de hand van het inkomen en het bij de situatie van de geldnemer behorende financieringslastpercentage. Bij de financieringslasttabellen Beheer wordt onderscheid gemaakt in de gezinssamenstelling: Alleenstaanden Voor alleenstaanden geldt dat zij (bij eenzelfde inkomen) minder lasten hebben dan samenwonenden en derhalve een groter deel van hun inkomen kunnen verwonen. Bij acceptatie wordt hier geen rekening mee gehouden, maar in het kader van woningbehoud is het wenselijk deze extra ruimte te benutten. Hiermee is in de nieuwe financieringslasttabellen Beheer rekening gehouden. Niet-werkenden Bij acceptatie is er feitelijk geen sprake van niet-werkenden. Bij beheer kan dat wel het geval zijn. Omdat werkenden en niet-werkenden fiscaal anders behandeld worden, zijn er aparte tabellen voor niet-werkenden nodig. Bij niet-werkenden is een kleiner deel van het bruto-inkomen beschikbaar voor woonlasten dan bij werkenden. Tweeverdienersnorm Bij acceptatie wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat hoort bij het hoogste inkomen plus een derde van het tweede inkomen. In beheersituaties is het noodzakelijk om uit te gaan van het totale inkomen zodat woningbehoud vaker kan worden gerealiseerd. Toetsinkomen Bij acceptatie worden sommige inkomenssituaties uitgesloten terwijl dat in een beheersituatie niet wenselijk is. Daardoor is het noodzakelijk een aantal wijzigingen toe te passen. De wijzigingen zijn: Proeftijd Indien sprake is van een nog niet verlopen proeftijd, kan getoetst worden aan de hand van het werkelijke inkomen. Echter, de uitkomst van de toets is onder voorbehoud van het doorstaan van de proeftijd. Dienstverband voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring Het inkomen uit het dienstverband wordt meegenomen in de toets, tenzij reeds is aangekondigd dat het contract niet verlengd wordt en er geen opvolgend dienstverband is. Indien het dienstverband binnen twee maanden afloopt, kan de toets worden uitgevoerd onder voorbehoud van verlenging van het contract. Inkomen uit flexibel werk Inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren, met als maximum het inkomen over het afgelopen jaar. Indien minder dan drie kalenderjaren aanwezig zijn, wordt gerekend met de beschikbare inkomensgegevens. In dat geval worden ook de meest recente loonstroken betrokken in het vaststellen van het inkomen. Inkomen uit eigen bedrijf of vrij beroep Inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren, met als maximum het inkomen over het afgelopen jaar. Indien minder dan drie kalenderjaren aanwezig zijn, dienen de aanwezige inkomensgegevens aangevuld te worden met een inkomensprognose door een accountant. Het dan gehanteerde maximum is het laagste van het inkomen uit het meest recente kalenderjaar en de inkomensprognose. (Sociale) uitkeringen Het inkomen uit een (sociale) uitkering kan worden meegenomen indien de looptijd van de uitkering nog minstens drie jaar is. Te ontvangen partneralimentatie Inkomen verkregen uit alimentatie ten gunste van de geldnemer dient te worden meegenomen, mits deze schriftelijk is overeengekomen en blijkt dat op het moment van toetsen de resterende periode nog ten minste drie jaar bedraagt. 4

5 Waarde onderpand Bij acceptatie is Loan-to-Value (LTV) terecht een van de belangrijkste criteria, om de kans op restschulden te voorkomen. In beheersituaties is de lening echter al verstrekt en is de betaalbaarheid van de lening belangrijker. De waarde van het onderpand dient buiten beschouwing te worden gelaten. BKR-toets De BKR-criteria bij acceptatie worden voor beheersituaties overgenomen, met dien verstande dat ook een herstelde of afgeloste code 2 geen belemmering is voor woningbehoud. Indien een 2- codering is hersteld of afgelost, komt hieruit geen risico meer voort voor lening of onderpand en hoeft dit woningbehoud niet in de weg te staan. Toetsrente Indien bij acceptatie de hypotheekrente een kortere looptijd heeft dan 10 jaar, dient de geldgever de GHF-toetsrente te hanteren omdat rekening wordt gehouden met de risico s op termijn. Voor beheersituaties is besloten dat indien de resterende looptijd ten minste drie jaar is, getoetst moet worden op de daadwerkelijke rente. Indien de resterende looptijd korter is dan drie jaar, dient de geldgever zijn eigen drie jaar vaste rentepercentage te hanteren tenzij de daadwerkelijke rente hoger is. Aftrek overige financiële verplichtingen In de toets dient rekening te worden gehouden met de financiële verplichtingen. Geldgevers hanteren hiervoor standaard 2% van de hoofdsom als maandlast. De daadwerkelijke last is daarentegen vaak lager. Voor de beheercriteria is derhalve besloten dat de geldgevers rekening dienen te houden met de daadwerkelijke last van de financiële verplichting en is het niet toegestaan hiervoor een andere rekenmethodiek te hanteren. Erfpachtcanon Indien bij acceptatie sprake is van een gelijkblijvende canon in de eerste 5 jaar die in de daar opvolgende 5 gaat stijgen, dient getoetst te worden met het gemiddelde bedrag dat betaald dient te worden in de gehele 10 jaar. In een beheersituatie wordt, in verband met de bestendigheid, rekening gehouden met een periode van 3 jaar. Dit betekent dat indien de erfpachtcanon stijgt binnen 3 jaar, rekening wordt gehouden met de hogere erfpachtcanon. Indien de erfpachtcanon in de periode van 3 jaar niet wijzigt, wordt rekening gehouden met de huidige erfpachtcanon. Vermogen Indien de geldnemer(s) beschik(t)(ken) over vermogen, dan wordt in de toetsing hiermee rekening gehouden. Als vermogensbegrip wordt in dit verband verstaan de rendementsgrondslag uit artikel 5.3. van de Wet Inkomstenbelasting In verband met het opvangen van calamiteiten in het huishouden, mag op het vermogen 1,7% van de laatst bekende WOZ-waarde en een bedrag van 3.550,- per geldnemer buiten beschouwing worden gelaten en als reserve worden aangehouden. Hypothecaire lening Bij acceptatie wordt de lening getoetst op basis van annuïteiten. Echter, de praktijk wijst uit dat bijna iedereen die een bestaande eigenwoningschuld heeft, gekozen heeft voor een gedeeltelijk aflosvrije lening. Om woningbehoud te realiseren, moet de lening betaalbaar zijn. De hypothecaire lening dient in dat verband te worden getoetst op de binnen wet- en regelgeving laagst mogelijk haalbare maandlast. Kwetsbare groepen Uit het advies van het Nibud blijkt dat er twee kwetsbare groepen zijn welke speciale aandacht verdienen. Het betreft huishoudens waarbij het totale toetsinkomen lager is dan ,- en er meer dan twee thuiswonende kinderen zijn, of waarbij het totale toetsinkomen lager is dan ,- en er meer dan drie thuiswonende kinderen zijn. Deze groepen hebben in het model van het Nibud een negatieve buffer. Daarom is het noodzakelijk deze kwetsbare groepen individueel te beoordelen ondanks dat sprake is van een positieve toetsuitslag. Dit betekent dat beargumenteerd dient te worden dat de lening ook daadwerkelijk betaalbaar is. 5

6 Restschuldfinanciering Het Kabinet heeft op Prinsjesdag 2013 kenbaar gemaakt dat het - met het oog op het stimuleren van de doorstroming op de woningmarkt en het vergroten van de mogelijkheden om restschulden mee te financieren - restschuldfinanciering met NHG mogelijk wil maken. Op verzoek van het Kabinet heeft de stichting in samenwerking met de NVB, Verbond van Verzekeraars en de Ministeries van BZK en Financiën de mogelijkheden hiertoe verkend. Een en ander heeft geleid tot onderstaande regelgeving. Bestaande NHG s Voor het verstrekken van een restschuldfinanciering geldt als voorwaarde dat de restschuld voortvloeit uit een lening die door NHG is geborgd. De restschuld dient tezamen te worden afgesloten met een lening voor de aankoop van een opvolgende woning. Borgstelling De borgstelling van de stichting heeft naast de aankoop van de woning tevens betrekking op het bedrag dat conform Artikel B13 declarabel is, niet verminderd met het bedrag van de annuïtaire daling conform Artikel A1 en vermeerderd met 2% voor de bijkomende kosten tot maximaal de actuele kostengrens. Indien vanwege de restschuldfinanciering de kostengrens wordt overschreden, dienen de lasten van het deel van de restschuld dat de actuele kostengrens overstijgt, in de toetsing te worden betrokken als een overige financiële verplichting. Proforma-toets Op het moment dat een geldnemer bij de geldgever komt met een verhuiswens, is het noodzakelijk dat de geldgever toetst of en in hoeverre de geldnemer in aanmerking komt voor het meefinancieren van een restschuld in de lening van de opvolgende koopwoning (proforma-toets). Om de geldgevers hiertoe in staat te stellen, heeft de stichting toegezegd zo snel mogelijk een toetsprogramma hiervoor beschikbaar te stellen. Geen verliesdeclaratie maar melding restschuld De geldnemers hebben na verkoop van de woning een jaar de tijd de ontstane restschuld mee te financieren in de lening voor de aankoop van de opvolgende koopwoning. Om voor zowel de geldgevers en de stichting de administratieve druk zo laag mogelijk te houden is het noodzakelijk dat in de tussenliggende periode geen verliesdeclaratie wordt ingediend. Wel dient het ontstaan van de restschuld te worden gemeld aan de stichting. De stichting zal zorgen dat de geldgevers hiertoe in staat worden gesteld. Indien de opvolgende woning binnen het jaar toch niet wordt aangekocht en alsnog een verliesdeclaratie wordt ingediend, dan volgt uiteraard het reguliere proces. Hierbij wordt voor maximaal 1 jaar geen boete van 10% conform Artikel B15, lid 3 berekend. Geen beoordeling vooraf maar schone lei Om de processen van de geldgevers niet te verzwaren is ervoor gekozen de restschuldfinanciering niet vooraf te laten beoordelen door de stichting. Dit betekent dat er geen beoordeling zal plaatsvinden op fouten van de geldgever of moraliteit van de geldnemer aangaande de borgstelling van de verkochte woning. De nieuwe borgstelling voor de restschuldfinanciering en de aan te kopen woning gaat in met een schone lei. LTV Conform de reguliere regelgeving mag de lening voor de aankoop van de woning de LTV niet overschrijden. De LTV heeft echter geen betrekking op de restschuldfinanciering. Hiertoe geldt dat de financieringslast voor de aankoop van de woning vermeerderd met de maandlast van de restschuldfinanciering dienen te passen binnen de maximaal toegestane financieringslast. Annuïteit Voor de restschuldfinanciering geldt dat deze volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost. Hierbij dient de geldgever uit te gaan van de kortst mogelijke looptijd die past binnen de maximaal toegestane financieringslast van de geldnemer(s) en waarbij tevens geldt dat de looptijd van de restschuldfinanciering niet langer is dan het langstlopende leningdeel van de lening voor de aankoop van de opvolgende woning. Borgtochtprovisie De borgtochtprovisie wordt gerekend over het totale bedrag (aankoop en restschuldfinanciering). 6

7 Eigen risico geldgevers Het Kabinet heeft als randvoorwaarde voor restschuldfinanciering onder NHG gesteld dat de garantierisico s voor het Rijk niet verder toenemen. Daarnaast stelt het Kabinet dat tot 1 januari van dit jaar de geldgevers al een eigen risico droegen door de annuïtaire afbouw van de borgstelling en door invoering van annuïtair aflossen als norm dit risico is verdwenen. Om deze redenen heeft het Kabinet besloten tot invoering van een eigen risico voor geldgevers op verliezen van nieuwe NHG-hypotheken. Op iedere verliesdeclaratie wordt een korting van 10% op het verlies conform Artikel B13 toegepast. Inning (restant)vorderingen Tot 1 januari 2014 staat de Gedragslijn Restantvorderingen als afzonderlijke Gedragslijn gepubliceerd op de website van NHG. In overleg met de NVB is afgesproken dat het eigen risico van de geldgevers, net als de annuïtaire daling, niet mag worden verhaald op de geldnemer(s) indien de stichting heeft besloten dat de geldnemer(s) finale kwijting krijgen voor de restantschuld. Naar aanleiding hiervan is besloten om de gedragslijn onderdeel te maken van de Algemene Voorwaarden voor Borgtocht als Artikel B12A en komt de afzonderlijke publicatie op onze website te vervallen. Voor vragen over de wijzigingen in de Voorwaarden en Normen per 1 januari 2014, kunt u contact opnemen met de afdeling Service & Advies ( ). Dit document bevat een overzicht van de belangrijkste aanpassingen in de Voorwaarden en Normen. De volledige Voorwaarden en Normentekst 2014 kunt u via onze website raadplegen. 7