Zeepbel of duurzaam herstel?

Transcriptie

1 Zeepbel of duurzaam herstel? plus antwoorden op andere huizenmarktvragen, die u aan een econoom wilt stellen Marten van Garderen ING NL Economisch Bureau Hypothekencongres, 21 september 2017

2 De woningmarkt verbreekt records Aantal verkochte woningen per jaar Bestaand +15% Huizenprijzen Stijging sinds dal in Nieuw 2

3 Vooruitzichten de komende tijd Vraag naar koopwoningen blijft hoog Koopintenties en zoekopdrachten 2017 stevent af op recordaantal woningverkopen % 6% 5% CBS: van plan woning te kopen komende 2 jaar (as links) ste helft jaar 2de helft jaar Raming Bron: Kadaster, raming ING Economisch Bureau 4% Google trends: 'Huis kopen' en 'Hypotheek' (as rechts) Prijzen zullen dit en komend jaar flink blijven stijgen 7% 7% 3% 2% 5% 3% % Bron: CBS, Google trends -4% -4% -6% -7%

4 Doorstromers terug van weggeweest Aantal doorstromers ruim boven pre-crisis niveau... Bestaande koopwoningen gekocht door niet-koopstarters maar aantal starters nog niet Bestaande koopwoningen gekocht door starters Bron: Kadaster Bron: Kadaster 4

5 Jongeren stellen woningaankoop uit Oud streeft jong voorbij op de woningmarkt Aandeel van totale woningverkopen, per leeftijdsgroep, % Steeds meer jongeren wonen bij ouders Aandeel thuiswonende jarigen 25% 20% 20% 15% 55-plussers 15% 25 tot 30 jarigen 10% 25-minners 10% 5% 5% 30 tot 35 jarigen 0% % Bron: Kadaster, bewerking ING Economisch Bureau Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau 5

6 Waar zit de groei? Groei van aantal woningverkopen, 1ste helft ste helft 2016, in % 24% 18% 27% 7% 23% 10% 35% 34% 32% > 30% groei 20-30% groei 10-20% groei < 10% groei 26% 32% 31% Bron: Kadaster, bewerking ING Economisch Bureau 6

7 Grote steden koken droog Aanbod in grote steden droogt op Aantal te koop staande woningen Vraagprijzen stijgen daar razendsnel Gemiddelde vraagprijs per m2, in vier grootste Nederlandse steden Rotterdam 's-gravenhage Amsterdam Utrecht 0 Rotterdam 's-gravenhage Amsterdam Utrecht jul-13 jul-17 Bron: Huizenzoeker.nl Bron: huizenzoeker.nl 7

8 Regionale verschillen nog nooit zo groot en de Amsterdampremie loopt fors op Verschil tussen gemiddelde transactieprijs Amsterdamse en Nederlandse woningen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau 8

9 Bubbelvorming?

10 Wat drijft huizenprijzen? 1. Leencapaciteit 4. Demografie en aanbod 2. Betaalbaarheid 5. Sentiment 3. Vermogen

11 Leencapaciteit: prijsstijgingen niet schuld-gedreven Max. leencapaciteit nu even groot als in 2008 Max. hypotheeksom van hoofdkostwinner met gemiddeld inkomen* * Op basis van rentevastperiode van 10 jaar en gem. persoonlijk inkomen van hoofdkostwinner = 44dzd (2008) - 48dzd (2016), aanname rente stijgt in 2017 met 0,25% Bron: NIBUD, bewerking ING Economisch Bureau 11

12 Betaalbaarheid in NL nog redelijk op orde, maar neemt af Welk deel van het inkomen is een gemiddeld huishouden kwijt per maand? Totale hypotheeklasten van starters als % van inkomen, netto, direct na aankoop 15% 20% Dalende huizenprijzen en dalende rente zorgen voor sterke verbetering betaalbaarheid Gemiddelde in laatste 20 jaar 25% Effect stijgende huizenprijzen groter dan effect dalende rente: betaalbaarheid neemt af Invoeren 'verplicht' annuitair aflossen. Betaalbaarheid ineens fors slechter Huizenprijzen stijgen, rente daalt niet langer. Betaalbaarheid begint af te nemen 30%

13 Maar betaalbaarheid Amsterdam slechter dan ooit tevoren Welk deel van het inkomen is een gemiddeld huishouden kwijt per maand? Totale hypotheeklasten van starters als % van inkomen, netto, direct na aankoop 15% 20% Dalende huizenprijzen en dalende rente zorgen voor sterke verbetering betaalbaarheid 25% Gemiddelde in laatste 20 jaar 30% 35% Effect stijgende huizenprijzen groter dan effect dalende rente: betaalbaarheid neemt af Invoeren 'verplicht' annuitair aflossen. Betaalbaarheid ineens fors slechter 40% Huizenprijzen stijgen, rente daalt niet langer. Betaalbaarheid begint af te nemen

14 De rol van vermogen op de huizenmarkt neemt toe Aantal keer gezocht op 'familiehypotheek' Invloed kleine beleggers op Amsterdamse woningmarkt groter dan voor crisis 'Buy-to-let'-transacties*, aandeel van totaal aantal transacties 16% Bron: google trends Aantal keer gezocht op 'investeren in vastgoed' Bron: google trends 13% 11% 11% 10% 11% 10% 9% 9% 8% 8%

15 Nieuwbouw houdt verwachte huishoudensgroei niet bij Huishoudensgroei Toename woningvoorraad

16 Amsterdam: populatiegroei wel afhankelijk van buitenland geboorteoverschot buitenlandse migratie binnenlandse migratie bevolkingsgroei 16

17 Sentiment van cruciaal belang Sentiment over huizenmarkt nog altijd op zeer hoog niveau Vereniging Eigen Huis Marktindicator, index jul-04 jul-05 jul-06 jul-07 jul-08 jul-09 jul-10 jul-11 jul-12 jul-13 jul-14 jul-15 jul-16 jul-17 Bron: Vereniging Eigen Huis

18 Twee kanten van dezelfde medaille? Vrijwel iedereen vindt Amsterdamse huizen overgewaardeerd Nederlandse/Amsterdamse huizenprijzen zijn op dit moment Toch positiever over Amsterdamse toekomst Zullen Nederlandse/Amsterdamse koopwoningen weer in prijs gaan dalen? 57% Amsterdam 94% 4% 1% 50% NL Adam 31% 21% Nederland 54% 34% 12% 14% 9% 5% 14% Overgewaardeerd Goed gewaardeerd Ondergewaardeerd Ja, binnen 3 jaar Ja over 3 tot 10 jaar Nee, niet in de eerstkomende 10 jaar Nee, prijzen zullen nooit meer dalen Bron: ING Financieel fit Barometer Bron: ING Financieel fit Barometer

19 Conclusie: Driver Leencapaciteit Effect op toekomstige prijsvorming Afzwakkend Risico verhogend? Nauwelijks Betaalbaarheid Afzwakkend Nauwelijks Vermogen ouders en beleggers Ondersteunend Ja! Demografie en aanbod Sentiment Ondersteunend (korte termijn) Ondersteunend Nauwelijks Ja! Conclusie: Fundament onder sterke prijsstijgingen brokkelt af. Als de prijzen toch sterk doorstijgen, neemt het risico op schokken toe.

20 Maar wat als de rente stijgt?

21 Lage rentes komen niet uit de lucht vallen 21

22 Nederlandse rentes nu laag 10-jaars rente NL overheid ECB begint met QE

23 Jaarlijkse groei Structurele daling in groeitrends door vergrijzing Jaarlijkse groei potentiele beroepsbevolking (15-64 jaar) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5-1 -1, Euro Area US Japan China 23

24 Onze verwachting rentes zullen iets gaan oplopen Gem hypotheekrente jaars rente

25 Scenario: Betaalbaarheid wordt slechter dan in 2008 Totale hypotheeklasten van starters als % van inkomen, netto, direct na aankoop 15% Vanaf nu tot 2021 Rente: + 0,25% per jaar Inkomen: + 2% per jaar Huizenprijzen: +4% per jaar 20% 25% 30% Terwijl leencapaciteit slechts zal groeien met: Gemiddelde in laatste 20 jaar 1% per jaar 25

26 Een vraag aan u Wanneer loopt uw hypotheek af? % van huishoudens met hypotheek 20% 100% 15% 10% 5% 80% 60% 40% 20% Weet ik niet Langer dan 10 jaar Tussen 5 en 10 jaar Binnen 5 jaar 0% Binnen 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar Tussen 10 en 15 jaar Tussen 15 en 20 jaar Tussen 20 en 25 jaar Tussen 25 en 30 jaar Dat weet ik niet precies 0% 26

27 Prinsjesdag & Huizenmarkt 27

28 Beleid? Pensioenpremie inzetten Sleutelen aan overdrachtsbelasting Verder verlagen LTV? Nieuwe aanpassingen hypotheekrenteaftrek Rust. Huidige beleid z n werk laten doen 28

29 Meer weten?