Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt

Transcriptie

1 DATUM 7 maart 2017 PROJECTNUMMER /G OPDRACHTGEVER Provincie Gelderland Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt Inleiding In 2015 heeft de provincie Gelderland haar provinciale woningmarktmonitor gelanceerd: De woningmarktmonitor is opgezet met als doel om actuele trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld te brengen en te kunnen volgen. In februari heeft er een update plaatsgevonden en hierbij zijn de cijfers over de belangrijkste ontwikkelingen op de koopen de huurmarkt geactualiseerd. In deze publicatie gaan we in op de belangrijkste uitkomsten: Hoe ontwikkelt de koopmarkt zich en welke verschillen zijn er tussen de Gelderse gemeenten? Hoe ontwikkelt vraag en aanbod zich op de sociale huurmarkt? Wist u overigens dat u de belangrijkste ontwikkelingen kunt volgen door middel van het aanmaken van uw persoonlijke favorietenpagina? Hiermee kunt u eenvoudig de voor u relevante tabellen en figuren selecteren en hiermee uw eigen dashboard maken. Met de Excel-functie heeft u toegang tot de achterliggende cijfers en daarnaast kunt u de cijfers eenvoudig delen via sociale media als Facebook, Twitter en LinkedIn. Koopmarkt Na jarenlange periode van dalende woningprijzen en teruglopende transacties zit de markt voor bestaande koopwoningen weer sterk in de lift. Over de hele linie stijgen de gemiddelde transactieprijzen, neemt het aantal transacties nemen toe en neemt tegelijkertijd het aanbod af. Toch zijn er wel degelijk grote verschillen waarneembaar tussen de Gelderse gemeenten. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs en aantal transacties De gemiddelde transactieprijzen van verkochte woningen zijn in de afgelopen periode (verder) toegenomen. In de tweede helft van 2016 bedroeg de gemiddelde transactieprijs in de provincie Gelderland ruim en dit is een stijging van circa 5,2% ten opzichte van dezelfde periode in De regio s Noord-Veluwe ( ) en FoodValley ( ) kennen de hoogste gemiddelde transactieprijzen in Gelderland. In de Achterhoek ( ) en de regio Arnhem-Nijmegen ( ) liggen de transactieprijzen lager dan gemiddeld. Kijken we naar de verschillen binnen de regio Arnhem-Nijmegen, dan liggen de gemiddelde transactieprijzen in de subregio s Arnhem e.o. ( ) en Nijmegen e.o. ( ) hoger dan in de Liemers ( ) /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 1

2 Figuur: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs ( ) en aantal transacties provincie Gelderland, (halfjaarlijks) Gemiddelde transactieprijs Aantal transacties De afgelopen periode is er een recordaantal woningen van eigenaar verwisseld: in totaal gaat het om ruim woningen. Bij het vergelijken van het aantal transacties is het doorgaans gebruikelijk om de vergelijking te maken met dezelfde periode in het jaar daarvoor. Dit komt omdat in de tweede helft van het jaar het aantal transacties meestal hoger ligt dan in het eerste deel van het jaar. Vaak spelen hier beleidsveranderingen een rol in, zoals aanscherping hypotheekmogelijkheden. Vergelijken we het aantal transacties in de tweede helft van 2016 met de tweede helft van 2015 dan is er een stijging van maar liefst 26%. In de onderstaande figuur vergelijken we de ontwikkeling van het aantal transacties in het tweede deel van 2016 ten opzichte van het aantal transacties in het tweede deel van Figuur: Toename aantal transacties tussen de 2 e helft 2015 en 2 e helft /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 2

3 Grote verschillen in transactieprijzen naar woningtype De verschillen in transactieprijzen tussen de regio s zien we ook duidelijk terug als we kijken naar de verschillende woningtypen. Kopers in de regio s FoodValley ( ) en Noord-Veluwe ( ) zijn over het algemeen het meeste kwijt voor een tussenwoning. In de Achterhoek zijn kopers, met een gemiddelde prijs van , beduidend minder kwijt voor een vergelijkbare woning. Tabel: Gemiddelde transactieprijs per woningtype naar regio, tweede helft 2016 Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kap Vrijstaand Gemiddeld Achterhoek Nijmegen Arnhem e.o Liemers e.o Nijmegen e.o FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Provincie Gelderland In de onderstaande kaart gaan we in op de gemiddelde transactieprijs van een tussenwoning in de Gelderse gemeenten. Het gaat hierbij om de gemiddelde transactieprijs in de tweede helft van Figuur: Gemiddelde transactieprijs tussenwoning per gemeente, tweede helft /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 3

4 Ontwikkeling aanbod te koop staande woningen Naast de prijsstijgingen en de toename van het aantal transacties zien we ook dat het aanbod te koop staande woningen de afgelopen periode (sterk) is afgenomen. Woningen verwisselen sneller van eigenaar en potentiële kopers hebben dan ook minder keuze. Op 1 januari 2017 stonden er bijna woningen minder te koop dan een jaar daarvoor en dit is een afname van ongeveer een kwart van het aanbod. Het aanbod is het sterkst afgenomen in de regio s FoodValley (-30%), Noord-Veluwe (-30%) en de Stedendriehoek (-29%). Figuur: Ontwikkeling aanbod te koop staande woningen naar regio, aanbod per 1 juli januari Achterhoek Nijmegen FoodValley Noord- Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Bron: Woningmarktmonitor provincie Gelderland, Funda jul-15 1-jan-16 1-jul-16 1-jan-17 Het aantal keuzemogelijkheden op de koopmarkt neemt af De verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod is een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Op deze manier kunnen we bepalen of er sprake is van een kopersmarkt of een verkopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben kopers relatief veel keuze en daarom meer tijd en ruimte om zich te oriënteren op een woning en eventueel over de prijs te onderhandelen. Als er sprake is van een verkopersmarkt wordt de positie van de verkoper juist sterker en zal de koper (nood)gedwongen sneller een beslissing moeten nemen. Doorgaans wordt aangenomen dat het omslagpunt ligt bij 8 woningen. Figuur: Ontwikkeling aantal woningen waaruit een koper potentieel kan kiezen (marktindicator), 1 juli januari Achterhoek Nijmegen FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stedendriehoek Bron: Woningmarktmonitor provincie Gelderland, woningmarktcijfers.nl, Funda /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 4

5 Op dit moment kunnen kopers in de provincie Gelderland uit ongeveer 11 woningen kiezen. Dit is een flinke daling ten opzichte van 2015 toen kopers nog uit 22 woningen konden kiezen. De marktdruk is het hoogst in de regio s Noord-Veluwe (8 woningen), Stedendriehoek, Nijmegen en FoodValley (allen 10 woningen). In de regio Achterhoek hebben potentiële kopers de meeste keuze en hier is nog duidelijk sprake van een kopersmarkt. Kijken we naar de verschillen tussen de gemeenten dan levert dit het volgende beeld op. Figuur: Marktdruk per gemeente per Bron: Funda, Woningmarktcijfers.nl, bewerking Companen. Ontwikkelingen in de sociale huurmarkt Er hebben zich de afgelopen jaren veel ontwikkelingen voorgedaan op de sociale huurmarkt. Wat betreft regelgeving is de toegang tot de sociale huurmarkt aangescherpt: corporaties moeten minimaal 80% van hun vrijkomend aanbod toewijzen aan huurders met een inkomen tot en mogen ze 10% toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen en Daarnaast moeten zij voldoen aan de voorwaarden van passend toewijzen. In de vraagzijde heeft de huisvesting van statushouders de afgelopen periode een flinke impact gehad. In de provincie Gelderland bestaan er verschillende woonruimteverdeelsystemen om de verhuur van sociale huurwoningen te organiseren. Omdat de verschillen tussen deze systemen groot zijn, is vanwege de vergelijkbaarheid ervoor gekozen om alleen de gegevens van woningzoekenden in de regio Arnhem- Nijmegen en de Stedendriehoek op te nemen in de monitor. Het betreft hier alleen woningzoekenden die reageren via Enserve /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 5

6 Tabel: Ontwikkeling aantal verhuringen naar regio e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft Ontw % -18% -21% 0% -1% In de tweede helft van 2016 zijn er bijna woningen verhuurd in de regio Arnhem-Nijmegen en ruim woningen in de regio Stedendriehoek. Het aantal verhuringen in de subregio s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is vergelijkbaar. Tabel: Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar regio e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft Ontw % +33% +18% +32% +15% Het aantal actief woningzoekenden is de afgelopen jaren sterk toegenomen en dit geldt met name voor de regio Arnhem-Nijmegen. Waren er in de tweede helft van 2013 nog ruim woningzoekenden, in 2016 is dit opgelopen naar ruim Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is met name in Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. het aantal actief de afgelopen jaren sterk toegenomen. Ook in de Stedendriehoek zien we een toename van het aantal woningzoekenden: van in 2013 naar in Tabel: Ontwikkeling slaagkansen naar regio e helft ,1% 9,5% 7,2% 7,2% 19,9% 1e helft ,0% 6,5% 5,9% 8,0% 20,5% 2e helft ,3% 8,8% 5,7% 6,5% 21,6% 1e helft ,2% 6,8% 5,3% 6,0% 16,8% 2e helft ,5% 6,0% 4,9% 5,3% 19,1% 1e helft ,5% 5,6% 4,2% 5,8% 16,3% 2e helft ,5% 5,9% 4,8% 5,5% 17,2% De slaagkansen in de sociale voorraad worden berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Door de afname van het aantal verhuringen en de toename van het aantal woningzoekenden nemen de slaagkansen dan ook af /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 6

7 Tabel: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd/meettijd naar regio e helft ,7 jaar 10,9 jaar 11,9 jaar 12,3 jaar 4,9 jaar 1e helft ,8 jaar 10,5 jaar 11,5 jaar 13,4 jaar 5,1 jaar 2e helft ,5 jaar 11,6 jaar 14,2 jaar 12,6 jaar 5,2 jaar 1e helft ,5 jaar 11,5 jaar 12,8 jaar 13,4 jaar 5,6 jaar 2e helft ,9 jaar 12,0 jaar 13,4 jaar 13,6 jaar 6,3 jaar 1e helft ,8 jaar 11,1 jaar 13,0 jaar 12,2 jaar 5,1 jaar 2e helft ,7 jaar 10,9 jaar 12,3 jaar 12,4 jaar 6,0 jaar In de regio Arnhem-Nijmegen wordt toegewezen op basis van de opgebouwde meettijd. De meettijd is de inschrijfduur voor starters en de woonduur voor doorstromers. Dit wordt toegepast om huishoudens sneller en makkelijker te laten doorstromen naar een passende huurwoning. De gemiddelde inschrijftijd/meettijd bedraagt in de regio Arnhem-Nijmegen 11,7 jaar en in de regio Stedendriehoek ligt deze op ongeveer 6 jaar. In de subregio s Liemers e.o. (12,3 jaar) en Nijmegen e.o. (12,4 jaar) is de inschrijftijd/meettijd het hoogst. Dit betekent overigens niet dat mensen al deze jaren daadwerkelijk staan te wachten op een huurwoning. De actieve zoekduur ligt doorgaans beduidend lager. Meer weten? Wilt u meer informatie over ontwikkelingen in uw gemeente? Kijk dan op de Woningmarktmonitor van de provincie Gelderland op /G Woningmarktmonitor provincie Gelderland: ontwikkelingen koop- en huurmarkt 7