HERZIENE WONINGWET EN AMVB. 28 augustus 2014

Transcriptie

1 KNELPUNTENANALYSE HERZIENE WONINGWET EN AMVB 28 augustus 2014

2 KNELPUNTEN IN DE HERZIENINGSWET EN AMVB Aanleiding en achtergrond Volgens de huidige planning behandelen bh dl de Tweede en Eerste Kamer in het najaar van 2014 het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet en de bijbehorende AMvB. De Herzieningswet stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten. Aanpak en werkwijze Om een adequaat beeld te krijgen van de knelpunten in verschillende situaties, zowel voor een administratieve als een juridische scheiding is de knelpuntenanalyse uitgevoerd aan de hand van de levenscyclus van vastgoed. Zo wordt in elke fase voor de verschillende typen vastgoed de mogelijke knelpunten onderzocht Een belangrijk onderdeel van de Herzieningswet is de administratieve of juridische scheiding van DAEB en niet DAEB bezit. De Herzieningswet roeptin datkader belangrijke vragen op bij de toekomstige mogelijkheden om onder het (voorgenomen) nieuwe regime het DAEB en niet DAEB bezit te kunnen financieren, onder meer in situaties van herstructurering en renovatie. Knelpunten onder nieuwe regime Door Finance Ideas is in opdracht van Aedes een kwalitatieve analyse verricht naar de mogelijk knelpunten voor zowel de DAEB als de niet DAEB portefeuille onder de ontwerp Herzieningswet en de AMvB (proeve). De resultaten van deze knelpuntenanalyse treft u in dit document aan. 1

3 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 2

4 GRONDPOSITIES GROTENDEELS NAAR NIET DAEB TAK Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Artikel 319lid De TI mag in de daeb tak alleen haar onbebouwde grond onder In de praktijk zal een zeer groot deel van de grondposities niet sub f AMvB brengen voor zover daarop: aan de cumulatieve criteria uit artikel 3.19 AMvB kunnen voldoen. Bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd in woondoeleinden, of omdat de vijf jaars termijn voor realisatie van de plannen niet kan worden gehaald. (1) een juridische/planologische woonbestemming rust; (2) de TI voornemens is daarop binnen vijf jaar na de onderbrenging woongelegenheden te doen bouwen; waarvan (3) ten minste 90% sociale huurwoning is. De voornemens voor de realisatie binnen vijf jaar moeten zijn gebaseerd op de lijst met voorgenomen activiteiten die de TI periodiek overlegt aan de gemeente. Ook corporaties die in projecten meer dan 10% niet daeb willen realiseren, dienen álle grond voor dat project onder te brengen in de niet daeb tak. Dit leidt tot een onevenredig grote druk van grondposities op de balans van de niet daeb tak. Wij nemen aan dat naast bestaande gronden die als activa van de balans van de daeb tak overgaan naar de niet daeb tak, ook contractuele afname of nabetalingsverplichtingen van grond moeten worden overgeveld. Het is zeer de vraag hoe dergelijke betalingsverplichtingen in de toekomst door de niet daeb tak of Woningvennootschap gefinancierd kunnen worden. Banken zijn niet bereid om dergelijke risico s te nemen. Op de volgende pagina is een voorbeeld gegeven van de actuele grondposities van Ymere. Hieruit blijkt dat Ymere naar waarschijnlijkheid haar gehele grondportefeuille zal moeten overbrengen naar de niet daeb tak. 3

5 CASUS GRONDPOSITIES YMERE Samenstelling grondposities Ymere heeft in totaal voor 69 miljoen aan grondposities. Daarnaast heeft Ymere voor 67 miljoen aan grondposities in de toelichting op de balans opgenomen. Laatstgenoemde t verplichting is als volgt opgebouwd: Bij bestemmingswijziging van reeds verworven grondposities bestaat een verplichting tot nabetaling voor een totaal bedrag van 28,9 miljoen; Voor 1 project bestaat een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van 38 miljoen; Alle grondposities naar niet daeb Ymere heeft aangegeven dat de nieuwe regel een behoorlijke impact heeft op haar grondbeleid. Tot nu toe moest er op de grondposities binnen 10 jaar na aankoop een bouwbestemming zitten, dit wordt nu ingeperkt naar dat er bij invoering van de nieuwe woningwet ( ) een woningbestemming op moet rusten, dat er binnen 5 jaar op gebouwd gaat worden en dat 90% sociale huur is. Ymere zal in de komende tijd gaan bepalen wat hierin wenselijk en haalbaar is. Voor de huidige posities zit bij 11 miljoen wel een woningbestemming, bij 12 miljoen een gemengde bestemming en is 45 miljoen agrarisch. Dit betekent dat een substantieel deel van de bestaande grondposities, bij ongewijzigde bestemming, als de toekomstige verplichtingen moeten worden overgeheveld naar de niet daeb tak of Woningvennootschap. Financieringgrond in niet daeb tak groot vraagstuk Hierbij is allereerst de vraag hoe de bestaande grondposities kunnen worden gefinancierd door de niet daeb tak of Woningvennootschap. Een aanzienlijk groter vraagstuk is bovendien hoe de niet daeb tak of Woningvennootschap in de toekomst tde nabetaling btli c.q. grondafname df van 67 miljoen aan verplichtingen kan financieren. Dit lijkt bij de huidige voorgestelde regelgeving onmogelijk. Bron: jaarverslag Ymere 2013 Voorbeeld grondpositie: Nobelhorst Almere Een voorbeeld van een grote grondpositie is het project De Nobelhorst in Almere. Ymere en de gemeente Almere hebben in 2011 een koop realisatie overeenkomst gesloten. Hierin verplicht Ymere zich om bouwrijpe grond af te nemen m.b.t. een indicatief programma van woningen, waarvan minder dan 90% sociale huur (conform huidig rijksbeleid). In het huidige wetsvoorstel zullen naar verwachting alle onbebouwde gronden in dit gebied naardeniet daebtakmoeten niet daeb tak worden overgeheveld. 4

6 REGIME GRONDAANKOPEN ONDUIDELIJK Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Herzieningswet/ Met de inwerkingtreding van de Herzieningswet en de AMvB Onduidelijkis is bijvoorbeeld of er door de TI gronden mogen AMvB vervallen bestaande circulaires, onder meer ten aanzien van grondaankopen. De Herzieningswet en AMvB lijken echter niet alle onderwerpen af te dekken die voorheen in de circulaire ten aanzien van grondaankopen waren ondergebracht. worden aangekocht waarvoor nog geen omlijnde projectplannen bestaan, en onder welke voorwaarden. De regelgeving lijkt uit te gaan van het zo spoedig mogelijk realiseren van een project (bv. door het stellen van rendementseisen). De Herzieningswet en de AMvB zijn op dit punt niet geheel helder, terwijl de bestaande circulaire over grondaankopen komt te vervallen. 5

7 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 6

8 GEEN AANVULLENDE INTERNE LENING REGULIERE NIEUWBOUW Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 3.22 Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen Corporaties hebben geen terugvaloptie op interne financiering AMvB in de niet daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is. als het aantrekken van externe ongeborgde financiering voor reguliere nieuwbouw van geliberaliseerde huurwoningen niet slaagt. Voor niet deab projecten op onbebouwde grond (reguliere nieuwbouw van koopwoningen en geliberaliseerde huurwoningen), geldt deze mogelijkheid tot aanvullende interne financiering voor de niet daeb tak niet. Voor corporaties met veel kleine projecten aan reguliere nieuwbouw van geliberaliseerde huurwoningen is dit een aandachtspunt, omdat externe financiering bij een de geringe omvang van projecten lastig te verkrijgen zal zijn. 7

9 RENDEMENTSEIS VOOR KOOPWONINGEN Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 44d lid 2 Investeringen in niet daeb bezit zijn door de wetgever De AMvB gaat bij haar rendementseisen voor nieuwbouw van Herzieningswet; onderworpen aan rendementseisen op het eigen vermogen. regulier niet daeb bezit (niet zijnde herstructurering) uit van een benchmark aan de rendementseisen van commerciële beleggers, zijnde 6%. Artikel 3.2d lid 1 AMvB; Toelichting AMvB p. 8 e.v.. Bij een investering in herstructurering met externe ongeborgde financiering wordt door de wetgever richttinggevend gedacht aan een rendement van 2% op het eigen vermogen. Bij een investering in herstructurering die wordt gefinancierd met een aanvullende interne lening vanuit de daeb tak wordt gedacht aan 4% Voor niet daeb investeringen in reguliere nieuwbouw (niet zijnde herstructurering) gaat de AMvB uit van een rendementseis op het eigen vermogen van 6%. Onduidelijk is echter hoe deze rendementseis zich verhoudt tot de ontwikkeling van koopwoningen. Omdat daarbij geen sprake is van een huurexploitatie, maar van een eenmalige verkoopopbrengst, is de rendementseis van commerciële beleggers hier niet toepasbaar. Hier ligt het meer voor de hand een vergelijking te maken met de resultaten van commerciële projectontwikkelaars. 8

10 OVERGANGSRECHT Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel II.7 De Herzieningswet en de AMvB hebben een inperking van het Het overgangsrecht is zeer relevant voor de bestaande Herzieningswet; p. 63 MvT werkdomein en de door de corporatie toegestane werkzaamheden tot gevolg. In het overgangsrecht bij de Herzieningswet is bepaald dat de inperking van het werkdomein geen gevolgen heeft voor werkzaamheden van de TI en met haar verbonden ondernemingen, waarmee voor de inwerkingtreding van de wet een aanvang is gemaakt én die voor dat tijdstip waren toegestaan op basis van de bestaande Woningwet of BBSH, of op de een of andere manier uitdrukkelijk of stilzwijgend door of namens een voor de volkshuisvesting verantwoordelijke Minister zijn goedgekeurd. projecten pipeline van veel corporaties, en zal naar verwachting regelmatig toepassing gaan vinden. In de praktijk zal het overgangsrecht tot interpretatievraagstukken leiden op de volgende punten: Wat moet worden verstaan onder werkzaamheden waarmee een aanvang is gemaakt ; wat moet worden verstaan onder werkzaamheden die stilzwijgend door of namens de Minister zijn goedgekeurd. Een heldere toelichting hierop is gewenst voor het door corporaties kunnen maken van een adequate inschatting van de omvang van de projectenportefeuille die niet valt onder de beperkingen in het werkdomein van de nieuwe wetgeving. 9

11 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 10

12 REGULIERE OVERHEVELING WONINGEN Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 50 HW; Op verzoek van de TI kan de minister toestemming verlenen om In het geval van een juridische scheiding kunnen na de splitsing art AMvB op enig moment na de administratieve scheiding bewoonde, te liberaliseren daeb woningen of maatschappelijk vastgoed naar de niet daeb tak over te hevelen. over te dragen te liberaliseren bewoonde woningen niet met een aanvullende lening vanuit de TI gefinancierd worden, zoals dat bij een administratieve scheiding wel mogelijk is. De overheveling dient door de niet daeb tak met kasmiddelen te worden betaald. Indien de middelen hiervoor niet toereikend zijn, kan gedeeltelijk met kasmiddelen worden betaald, en voor het overige deel een interne lening door de daeb tak aan de niet daeb tak worden verstrekt. Financiering door de Woningvennootschap dient in een dergelijk geheel met eigen vermogen of extern aangetrokken vreemd vermogen te geschieden. Dit legt een extra druk op de financieringspositie van de Woningvennootschap. Het is daarom van belang om meteen bij de juridische scheiding een adequate selectie te maken van het aan de Woningvennootschap over te dragen woningbezit, zodat financiering met de startlening mogelijk is. 11

13 OVERHEVELING WONING BIJ MUTATIE Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Toelichting De TI kan ook ná de scheidingwoningen die leeg komen (1) De overheveling dient te geschieden tegen marktwaarde, AMvB, p. 19 overhevelen naar de niet daeb tak, bijvoorbeeld als zij voornemens is de woningen geliberaliseerd te gaan verhuren. In dat geval is geen goedkeuring van de Minister nodig. Wel dienen voornemens hiertoe onderdeel te zijn van de prestatieafspraken met de gemeente. De woning dient administratief tegen marktwaarde over te gaan naar de nietdaeb tak. waarmee lijkt te worden gedoeld op de leegwaarde. Dit betekent echter dat de niet daeb tak meteen na start van de nieuwe verhuur in de meeste gevallen zal moeten afwaarderen naar marktwaarde in verhuurde staat. (2) In tegenstelling tot de overheveling van bewoonde woningen (3.26 AMvB) is het niet toegestaan om lege woningen met een interne lening van de daeb tak te financieren. Er moeten dus voldoende liquide middelen in de niet daeb tak aanwezig zijn om de overheveling mogelijk te maken. 12

14 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 13

15 HERSTRUCTURERING: RENDEMENTSEISEN Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Artikel 44d lid 2 Herstructurering en renovatie van niet daeb bezit is De door de AMvB genoemde rendementseisen voor gerenoveerd Herzieningswet; onderworpen aan rendementseisen op het eigen vermogen. niet daeb bezit en bij herstructurering kunnen afhankelijk van de berekeningswijze niet haalbaar blijken. Artikel 3.2d lid 1 AMvB; Toelichting AMvB p. 8 e.v.. Bij een investering in herstructurering met externe ongeborgde financiering wordt door de wetgever richttinggevend gedacht aan een rendement van 2% op het eigen vermogen. In gevallen waarin het voor herstructureringsprojecten niet mogelijk is om externe ongeborgde financiering te verkrijgen, kan onder voorwaarden een aanvullende interne financiering worden verschaft vanuit de daeb tak. In dat geval zou de rendementseis voor de ingezette eigen nietdaeb middelen volgens de wetgever hoger moeten liggen dan bij herstructurering zonder interne financiering. De toelichting op de AMvB geeft aan dat voor deze gevallen richtinggevend wordt gedacht aan 4%. Dit is het gemiddelde van de genoemde 2% voor herstructurering met externe financiering en de 6% voor niet DAEB investeringen bij reguliere nieuwbouw. Met name is de vraag hoe om te gaan met de relatie grexopstalexploitatie in een sloop nieuwbouw situatie. Het verlies dat doorgaans moet worden genomen in de grex zal aan de geëiste rendementen in de weg staan. Op de volgende pagina is een voorbeeldberekening opgenomen van een sloop nieuwbouw casus en een hoog niveau renovatie van een te liberaliseren huurwoning. Hieruit blijkt dat de rendementseisen niet (kunnen) worden gehaald. 14

16 VOORBEELDBEREKENING RENOVATIE Algemene informatie Regio Type Noord Holland Eengezinswoningen Aantal eenheden 11 Investering per woning Contracthuur voor renovatie 399 Contracthuur na renovatie 611 Markthuur 811 Inbrengwaarde (MVS) p.w Toets Rendementseis AMvB WACC 1 = aandeel EV * Kosten EV + Aandeel VV * Kosten VV Rendementseis 236= 2,36 40% * Kosten EV + 60% * 274 2,74 IRR renovatieproject 2,36% 2,36 = 40% * Kosten EV + 1, jaars IRS Renteopslag 1,24% 1,5% Kosten EV = 0,716/40% = 1,79 Controle: 40% * 1, % * 2,74 = 2,36% Rendement EV = 1,79% Rente interne lening 1,24% +1,5% = 2,74% Verhouding EV/VV 40% / 60% 1,79% < 4% (rendementseis AMvB) 1 WACC: betreft de gewogen gemiddelde kostenvoet op eigen en vreemd vermogen (weighted average cost of capital) 15

17 VOORBEELDBEREKENING SLOOP NIEUWBOUW Algemene informatie Regio Type Noord Nederland Appartement Markthuur 775 Stichtingskosten per woning Inbrengwaarde (MVS) Overige kosten Opbrengst grond GREX resultaat Rendementseis IRR excl. GREX 4,31% IRR incl. GREX 1,20% 10 jaars IRS 1,24% Renteopslag 1,5% Rente interne lening 1,24% +1,5% = 2,74% Verhouding EV/VV 40% / 60% Toets Rendementseis AMvB WACC 2 = aandeel EV * Kosten EV + Aandeel VV * Kosten VV 4,31 (1,20)= 40% * Kosten EV + 60% * 2,74 4,31 (1,20)= 40% * Kosten EV + 1,644 Kosten EV = 2,666 ( 0,444)/40% = 6,67 ( 1,11) Rendement EV excl. GREX =6,67% Rendement EV incl. GREX = 1,11% 6,67% > 2%/4%/6% (rendementseis AMvB) 1,11%, < 2%/4%/6% / (rendementseis AMvB) 1 Dit kan ook de aankoop van particulier bezit betreffen bij herstructurering 2 WACC: betreft de gewogen gemiddelde kostenvoet op eigen en vreemd vermogen (weighted average cost of capital) 16

18 HERSTRUCTURERING: MARKTTOETS Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Artikel 44c Tot de niet daeb investeringen waarvoor een voorafgaande In veel gevallen van herstructurering zal de grond van de locaties Herzieningswet markttoets dient te worden doorlopen, worden ook investeringen in koopwoningen en huurwoningen in situaties van herstructurering gerekend. Investeringen, zoals de wet het aanduidt, op bebouwde grond. Bij een administratieve scheiding kan bij niet daeb bezit dus pas tot een herstructureringsinvestering (of renovatie) worden overgegaan als de gemeente de investering wenselijk vindt en nadat zij heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die bereid zijn om het plan uit te voeren. al in eigendom zijn van de TI. Het is niet duidelijk hoe de wetgever de markttoets en de rol van de marktpartijen in deze situatie bedoeld heeft. Moet de gemeente bij marktpartijen toetsen of deze bereid zijn niet daeb investeringen te doen op grond die in eigendom is van de corporatie? Dient de TI bij de bereidheid van een marktpartij om deze nietdaeb investeringen te doen haar grond ter verkoop aan te bieden? Hoe dient de waarde hiervan te worden bepaald? Wie draait op voor het verlies in de grondexploitatie? Devraag is hoe een markttoets bij herstructurering zal worden vormgegeven. Vooralsnog lijkt er sprake te zijn van een onwerkbare situatie. 17

19 HERSTRUCTURERING: VORMING VAN VOORZIENING Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Artikel 3.22 Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen Het is onduidelijk hoe het 'batig saldo' van de verhuurkasstroom AMvB in de niet daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als aannemelijk is gemaakt dat het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is. De interne lening dient te worden verstrekt uit een voorziening in de daeb tak die wordt gevuld met netto verkoopopbrengsten van daeb woningen (verkoopwaarde minus onderliggende WSW geborgde lening), omdat deze te beschouwen zijn als vrij van staatssteun. De voorziening kan volgens art lid 3 van de AMvB uitsluitend gevuld worden met de netto verkoopopbrengsten voor zover er een batig saldo over het betrokken jaar is uit de verhuuren en de vervreemding van de woning (opgrond van marktwaarde in verhuurde staat). moet worden bepaald. Moet hier uit worden gegaan van EBIT of EBITDA of een andere berekeningswijze? Er is onvoldoende rekening gehouden met de voorgestane waarderingsmethodiek (marktwaarde in verhuurde staat). Met name effecten van negatieve herwaardering en onrendabele toppen beïnvloeden het resultaat sterk. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de toevoeging uit verkoop beperkt is vanwege de geringe boekwinst (verkooprijsminus marktwaarde in verhuurde staat). De toevoeging aan de voorziening is derhalve zeer sterk afhankelijk van het te behalen exploitatieresultaat. In het rekenvoorbeeld van Ymere op de volgende pagina is te zien dat de toevoeging aan de voorziening bij een reguliere verkoop van daeb woningen (zeer) beperkt of nihil kan zijn. Bij Ymere wordt het batig saldo, als gevolg van de gekozen waarderingssystematiek, sterk beïnvloed door waardeveranderingen van de activa. Indien geen rekening wordt gehouden met waardeveranderingen van de activa dan beschikt Ymere over een positief jaarresultaat. De definitie van het batig saldo heeft hierdoor een zeer grote invloed op de toevoeging aan de voorziening. 18

20 REKENVOORBEELD VOORZIENING YMERE Uitgangspunten Totaal bezit Totaal geborgde leningen VHE s (waarvan woningen) 3,97 miljard Lening per VHE 3,97 miljard / VHE s = Aantal verkopen in 2013 Verkoopopbrengst 2013 Aantal verkopen * lening per woning Verkoopopbrengst minus aandeel leningen 905 woningen 106 miljoen 905 * = 41,8 miljoen 106 miljoen 41,8 miljoen = 64,2 miljoen Er is 64,2 miljoen beschikbaar voor de voorziening mits er sprake is van een batig saldo. Het resultaat in 2013 bedraagt 115 miljoen negatief (zie W&V rekening volgende pagina). Op basis hiervan kan het bedrag à 64,2 miljoen niet worden toegevoegd aan de voorziening. 19

21 WINST EN VERLIESREKENING YMERE (2013) 20

22 HERSTRUCTURERING: OPENBARE RUIMTE Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 45 De TI mag investeren in de woonomgeving, maar enkel in de Bij de herstructurering van wijken wordt vaak een Herzieningswet; Toelichting AMvB p.14. directe omgeving van het bezit. De toelichting op de AMvB geeft aan dat het niet wenselijk wordt geacht dat de TI investeert in de openbare ruimte in de hele wijk of zelfs in wijken waar zij geen bezit heeft. In de AMvB wordt het voorbeeld gegeven dat de TI het eigen groen om woningcomplexen onderhoudt. Hier wordt echter vermeld dat het niet de bedoeling is dat zij dit in de openbare ruimte ook doet. Dit wordt de verantwoordelijkheid van de gemeente geacht. wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) in het leven geroepen. In de WOM participeren TI, gemeente en eventueel andere partijen. De WOM werkt doorgaans op basis van een gebiedsexploitatie, waarin naast de investeringen in de opstallen ook de investeringen in de openbare ruimte zijn ondergebracht Het is niet duidelijk of gezien de opvatting van de wetgever over investeringen in de openbare ruimte door de TI, het nog mogelijk is voor de TI om bij herstructurering deel te nemen in een WOM, zoals dat tot op heden gebruikelijk is. Dit vormt een belangrijk praktisch knelpunt voor de deelname van de TI aan een gezamenlijke wijkaanpak. 21

23 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 22

24 VERKOOP ONDER VOORWAARDEN Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 3.19 lid 1 Financieel waardeerbare rechten en plichten in het kader van Corporaties hebben aanzienlijke aantallen VOV woningen als sub h AMvB verkoop onder voorwaarden behoren alleen tot de daeb tak als het gaat om voormalige sociale huurwoningen die niet nadien ooit geliberaliseerd zijn. koopwoning ontwikkeld. Als al deze de terugkoopverplichtingen bij de niet DAEB tak terecht komen zal dit bij grootschalige terugkoop tot een financieringsprobleem leiden. Immers de toegelaten instelling is juridisch gehouden de woningen terug te kopen maar de niet DAEB tak heeft hiervoor niet de middelen. 23

25 Grondposities Sloop en dispositie Ontwikkeling nieuwbouw Financiering Herstructurering en renovatie Reguliere exploitatie 24

26 AFLOSSINGSSCHEMA WONINGVENNOOTSCHAP Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact art jo art. De startlening die door de TI is verstrekt aan de Een dergelijke periode voor de aflossing van de gehele lening 1.9 lid 2 sub b Woningvennootschap dient in 15 jaar te worden afgelost, leidt tot (te) hoge aflossingstermijnen (zie rekenvoorbeeld AMvB zodanig dat na 5 jaar éénderde en na 10 jaar tweederde is Woonconcept op de volgende pagina). afgelost. In combinatie met de renteverplichtingen legt deze aflossingsverplichting een zware druk op de kasstroom van de Woningvennootschap. Hierdoor is de mogelijkheid tot het doen van nieuwe niet DAEB investeringen beperkt. Deze aflossingsverplichting moet ook in relatie worden gezien tot mogelijk verplichte dividenduitkering, die eveneens grote druk legt op de beschikbare kasmiddelen van de Woningvennootschap. 25

27 REKENVOORBEELD WOONCONCEPT Uitgangspunten Juridische splitsing per (niet DAEB naar Woningvennootschap) Geen extra woningen overhevelen naar niet DAEB Interne startlening 5,75% rente in 15 jaar lineair aflossen. Omvang lening (35 mln) dusdanig dat startsolvabiliteit DAEB en niet DAEB gelijk zijn Dividenduitkering niet DAEB aan DAEB vanaf % van operationele kasstroom Netto vermogenswaarde niet DAEB op balans DAEB Geen interne financiering mogelijk na splitsing Aflossingsschema woningvennootschap (juridische scheiding) Uit de hierboven vermelde doorrekening van Ortec Financeblijkt dat de Woningvennootschap van Woonconcept als gevolg van het hoge aflossingsschema op de startlening gedurende alle jaren een aflossingsverplichting heeft die haar operationele kasstroom overstijgt of hier dicht tegen aanzit. Zij kan derhalve niet aan haar aflossingsverplichtingen voldoen als ze niet tegelijk extra commerciëel vreemd vermogen aantrekt. Dat laatste zal echter zeer lastig zijn nu de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) gedurende alle jaren onder de 1,0 blijft. Bron: Ortec Finance 26

28 VERPLICHTE DIVIDENDUITKERING WONINGVENNOOTSCHAP Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Artikel 3.30c 30c lid 3 In de AMvB is bepaald dat de Minister in een geval van juridische Een dergelijke beslissing van de minister kan leiden tot bezwaren AMvB scheiding kan eisen dat de Woningvennootschap gedurende een bepaald aantal jaren een minimumpercentage van de nettowinst als dividend dient uit te keren. Deze dividendregeling dient te worden opgenomen in de statuten van de Woningvennootschap. van externe financiers, en kan de bereidheid tot het verstrekken van financiering onder grote druk zetten. Ook blijkt uit de analyse van Ortec dat er in de Woningvennootschap sprake is van een operationele winst maar negatieve kasstroom, waardoor er geen dividend mag worden uitgekeerd. Zie in dat kader ook de ontwikkeling van de DSCR van de Woningvennootschap op de volgende pagina. Een ander probleem doet zich bijvoorbeeld voor in een situatie waarbij er wel sprake is van nettowinst maar waarbij de solvabiliteit op dat moment niet voldoet aan de eisen van de financiële instelling. Een volgend beletsel is aan de orde als de Woningvennootschap in enig jaar weliswaar winst boekt, maar tegelijkertijd de operationele kasstroom negatief is, bijvoorbeeld bij een positieve herwaardering van het bezit. Er zijn dan onvoldoende kasmiddelen aanwezig voor de dividendbetaling. Het gevolg is dat door een dergelijke dividendverplichting het nauwelijks mogelijk zal zijn om te komen tot nieuwe niet DAEB investeringen. 27

29 DSCR WONINGVENNOOTSCHAP WOONCONCEPT Bron: Ortec Finance DSCR te laag Voor de Woningvennootschap is de DSCR relevant die in de bancaire wereld wordt gehanteerd. Deze wordt bepaald op basis van de verhouding tussen de operationele kasstroom en de renteen aflossingsverplichting. Een DSCR van minder dan 1,0 betekent dus dat de operationele kasstromen onvoldoende zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te voldoen. Het bovenstaande voorbeeld van Woonconcept laat dit zien. 28

30 TOEDELING LENINGEN AAN NIET DAEB TAK Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 3.19 lid 1 Alle leningen zonder overheidsborging behoren in de Dit artikel leidt er toe dat ongeborgde leningen ten behoeve van sub h AMvB administratieve scheiding tot de niet DAEB tak. Dit betreft alleen leningen, niet zijnde vlottende schuld zoals leverancierskrediet, kortlopende leningen ten behoeve van dekking van liquiditeitstekorten. de daeb voorraad niet tot de daeb tak behoren, maar op de balans van de niet daeb tak terecht komen. Voor de administratieve scheiding kan dit tot belemmeringen leiden indien de toezichthouder bijvoorbeeld solvabilitseisen stelt ten aanzien van de niet daeb tak. 29

31 OPENBARE AANBIEDING AANDELEN IN WONINGVENNOOTSCHAP Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact art. 3.30d 30d AMvB, De Minister kan bepalen dat de TI haaraandelen aandelen in de Een aandachtspuntis dat een dergelijke aanbiedingvan aandelen art. 50c lid 2 HW, Woningvennootschap openbaar ter overname aanbiedt. art. 42 lid 1 HW Deze verplichte aanbieding kan worden opgelegd uit het oogpunt van het verzekeren van de financiële continuïteit van de TI of om de bijdrage van de TI aan het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid te waarborgen. doorgaans niet wordt toegestaan door (bestaande) financieringsovereenkomsten. Bancaire partijen nemen altijd change of control bepalingen op in een kredietovereenkomst. Hierdoor kan het in de praktijk voorkomen dat het voor de corporatie onmogelijk worden om aan de eis van de minister te voldoen (toezichtsbeperkende bepaling). Een mogelijk toekomstige verplichte openbare aanbieding van aandelen kan er tevens toe leiden dat financiers terughoudend zijn in het financieren van de Woningvennootschap. 30

32 INTERNE LENING VOOR HERSTRUCTURERING Artikel/bron Essentie Aandachtspunt Impact Artikel 3.22 lid 1 Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen De redactie van deze bepaling roept de vraag op wanneer is sub b BTIV in de niet daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als ten overstaan van de Minister aannemelijk is gemaakt dat het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is. voldaan aan de eis dat aannemelijk is gemaakt dat het aantrekken van ongeborgde financiering niet mogelijk is. 31

33 OVERHEVELING TE LIBERALISEREN BEZIT NIET FINANCIERBAAR Artikel/bron Essentie Knelpunt Impact Art. 328ev 3.28 e.v. AMvB Toelichting AMvB p. 19 en 20 Het uitgangspuntvan de Herzieningswet en AMvB bij een administratieve en juridische scheiding is dat de zowel de TI als de Woningvennootschap levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. Indien de TI een actief huurliberalisatiebeleid voert, zal daebbezit moeten worden overgeheveld naar de niet daeb tak of de Woningvennootschap. Dit voornemen moet getoetst moeten worden op de effecten op de kasstroom, solvabiliteit, ICR en DSCR van zowel de TI als de Woningvennootschap. Uit financiëleanalyseblijkt analyse dat bestaandevoornemens van corporaties voor overheveling van te liberaliseren huurwoningen vaak niet haalbaar zijn, noch in de juridische scheiding, noch in de administratieve scheiding. Overheveling de woningen op het moment van splitsing, met het voordeel dat gebruik kan worden gemaakt van een startlening, leidt tot een niet levensvatbare daeb tak. Oorzaak hiervan is het wegvallen ineens van de operationele kasstroom van een groot aantal duurdere woningen in de daeb tak. Overheveling van de woningen na het moment van splitsing bij mutatie van de woningen, is echter ook niet mogelijk vanwege het gebrek aan financieringscapaciteit bij de niet daeb tak om dit bezit aan te kopen. Het gevolg hiervan is allereerst dat het ingezette huurbeleid gericht op liberalisering van dit deel van het bezit, niet kan worden ingezet of gecontinueerd. Door de woningen noodgedwongen als sociaal bezit in de daeb tak te blijven exploiteren, komt tevens de financiële continuïteit van de corporatie onder druk te staan, omdat aanzienlijk lagere huuropbrengsten kunnen worden gerealiseerd dan bij liberalisatie het geval zou zijn. 32

34 Finance Ideas Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: Rob Rötscheid MFE Rob.rotscheid@finance ideas.nl