Grond voor betaalbaar wonen

Transcriptie

1 Grond voor betaalbaar wonen George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november 2014 Den Haag

2 Denkmodel grond voor sociale woningbouw Laag rendement sociale huur rechtvaardigt grondprijsmatiging Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging, dichtheid, voorzieningen en inrichting openbare ruimte).. Markt levert niet tenzij. Verschillende interventies

3

4 Interventies grondbeleid Subsidie: nu even niet Publieke voorziening (gemeente) Actief grond en ontwikkelbeleid corporaties Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing, kwalitatieve locatie-eisen) de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in Bouwgrond voor de volkshuisvesting 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst. (George de Kam, Almere: Nestas)

5

6 Wat heeft het grondbeleid opgeleverd ( )? Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten ) 19 a op uitleg- en functieverandering 11 a in herstructureringsgebieden Koop met korting / koopgarant en dergelijke Robin Hood effect woningen euro mits Robin Hood effect grondexploitatie euro mits

7 Analyse: hoe komen corporaties aan Drie deelmarkten: Bouwrijp Ruwe bouwgrond Potentiële bouwgrond grond? Overzicht eigendom (2009): 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond 209 wel, gemiddeld 22 HA, euro per vhe, 26 m2, 2,1 miljard.

8 Deelmarkten voor grond Doel: woningen bouwen Productiemiddel: bouwrijpe kavel Proceseigenaar derden Make or Buy Proceseigenaar corporatie Deelmarkt: Bouwrijpe grond Deelmarkt: Ruwe bouwgrond De markt voor ruwe bouwgrond Bestemmingswijziging De markt voor potentiele bouwgrond

9

10

11

12 Analyse: hoe maken zij keuzes? Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten Welke factoren verklaren de keuze tussen deze drie deelmarkten Context Markt Gemeente Interne competenties

13 Wat verkeerd kan gaan. Aankopen op verkeerde plaatsen Te veel Te hoog risico Te dure aankopen Ruwe of potentiële bouwgrond Turnkey levering Te hoge kosten in ontwikkelproces Omzet per medewerker Onvoldoende transparantie

14 Bouwpotentieel: bouwpotentieel berekend, een eenvoudig kengetal dat laat zien hoeveel jaren corporaties vooruit kunnen met hun grondposities. Bij bijna 40 procent van de corporaties is dat minder dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is het bouwpotentieel meer dan 15 jaar

15 Bouwpotentieel in productiejaren

16

17 Hoe komt dat? Marktfluctuaties Ambitie < > Overmoed Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen Druk om te investeren Gebreken in toezicht Financieringsruimte Onkunde.. En wat zijn de recente ontwikkelingen ? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)

18 aantal corporaties percentage met grondposities 60% 64% 68% waarde grondposities per vhe (ongewogen gemiddelde) percentage met grond met bouwbestemming 47% 52% 58% percentage met grond zonder bouwbestemming 32% 35% 36% percentage grond zonder bouwbestemming in grondportefeuille 71% 72% 76%

19 x Grondbezit woningcorporaties totaal oppervlak grond zonder bouwbestemming totaal oppervlak grond met bouwbestemming

20 Nieuwbouw huur nieuwbouw en grond totaal aantal corporaties nieuwbouw huur aantal corporaties met nieuwbouw huur grondkosten gemiddeld totaal nieuwbouw huur

21 Nieuwbouw koop nieuwbouw koop aantal corporaties met nieuwbouw koop aantal koopwoningen netto verkoopresultaat koop aantal corporaties met verkoop winst gemiddelde verkoopwinst aantal corporaties met verkoop verlies gemiddelde verkoopverlies resultaat koop voor sector totaal nieuwbouw aandeel koop 20% 17% 14%

22 Verliezen niet gerealiseerde projecten verliezen niet gerealiseerde projecten aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30% gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten totaal verlies niet gerealiseerde projecten

23 Balans grondbeleid tentatieve balans grondbeleid corporaties resultaat koop voor sector totaal verlies niet gerealiseerde projecten saldo ontwikkeling koopwoningen sector saldo per corporatie die koopwoningen bouwt grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs pm: afwaardering grondposities

24 Enkele recente trends Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey omzettingen, minder koop Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking verwervingen ruwe bouwgrond; Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken verbintenissen tbv ontwikkeling

25 En hoe verder? Intern Visie en bedrijfscultuur Lokaal verbonden Transparant Professioneel Extern Novelle Omgevingswet Parlementaire enquête Markt /regionale verschillen

26 Parlementaire enquête (p179) Verwerving uitsluitend in vastgesteld bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de gemeentelijke woonvisie betrokken woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt. Gewenst aandeel sociaal in woonvisie Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid Tk , nr 4 p 179

27 Novelle DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90% sociaal Markttoets voor niet-daeb

28 Omgevingswet Omgevingsplan > omgevingsvergunning Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar locaties, regels bouwactiviteiten Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand) Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie) Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor woningbouwcategorieën blijft, komt in Omgevingsbesluit