L0079 Stichting Woonstad Rotterdam t.a.v. de Raad van Commissarissen Postbus CJ ROTTERDAM

Transcriptie

1 > Retouradres Postbus BD Den Haag L0079 Stichting Woonstad Rotterdam t.a.v. de Raad van Commissarissen Postbus CJ ROTTERDAM Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus BD Den Haag Contactpersoon M.A. Burger MSc MSRE Datum 9 mei 2018 Betreft Integrale oordeelsbrief 2017/2018 Ons kenmerk H Geacht bestuur, De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt op basis van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 jaarlijks integraal het beleid en beheer en het functioneren van uw corporatie. De Aw gebruikt voor de beoordeling uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognose-informatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), uw jaarrekening, de stukken van de accountant en andere beschikbare informatie, zoals de bevindingen uit de governance-inspectie. De Aw beoordeelt of uw corporatie voldoet en naar verwachting in de toekomst blijft voldoen aan de vereisten op het gebied van good governance, integriteit, rechtmatigheid en financiële continuïteit. Daarbij beoordeelt de Aw ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd. De Aw beoordeelt integraal. Dit betekent dat de verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden beoordeeld. Het onderzoek vindt risicogericht plaats aan de hand van deskresearch, meldingen en signalen en gesprekken met uw organisatie. Voor een toelichting op de toezichtkaders en het toezichtproces kunt u terecht op de website de Aw (Contouren van toezicht). Hieronder treft u de uitkomst van het onderzoek aan. Monitoring interventies voorgaande jaren De Aw heeft op 29 november 2016 de volgende toezichtafspraken met u gemaakt: - De Aw voert in 2017 een governance onderzoek uit, onder meer gericht op de keten van de beëindiging exploitatie, grondexploitatie en vastgoedexploitatie. - De Aw agendeert in het bestuurlijk overleg de financiële vertaling en organisatorische maatregelen van uw duurzaamheidsprogramma. De afgelopen periode heeft de Aw in het kader van het monitoren van deze toezichtafspraken een governance inspectie uitgevoerd en een bestuurlijk overleg met u gehad, waarin het duurzaamheidsprogramma en het risicomanagement centraal stonden. Pagina 1 van 4

2 Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 9 mei 2018 Integrale beoordeling 2017/2018 Ons kenmerk H Samenvattend beeld De integrale beoordeling geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Wel maak ik met u de volgende toezichtafspraak: In mijn brief heb ik een aantal constateringen gedaan over uw niet-daeb tak. Verder staat verduurzaming hoog op de agenda van Woonstad. In 2018 plan ik een afspraak met u en afzonderlijk met de Manager Risk & Control en de controller(s) over de niet-daeb portefeuille en het afwegingskader inzake innovatieve initiatieven inzake verduurzaming. Hieronder licht ik de beoordeling toe per deelonderwerp. Governance Bij Governance onderscheidt de Aw de volgende deelgebieden: governance in enge zin (functioneren RvC, de relatie tussen bestuur en RvC), de PDCA cyclus, portefeuillemanagement, risicomanagement, integriteit, compliance en de relatie met stakeholders. In het kader van toezicht op governance heeft de Aw bij uw organisatie in 2017 een governance-inspectie uitgevoerd. Daartoe heb ik diverse stukken van uw corporatie geanalyseerd en op basis daarvan samen met een collega gesprekken met u en de RvC gevoerd. De bevindingen van deze governance-inspectie is in een aparte brief aan uw organisatie gerapporteerd. In deze integrale beoordeling ga ik hieronder alleen in op het samenvattend beeld uit de governance-inspectie en op de voortgang van de naar aanleiding van de inspectie gemaakte opmerkingen. Ik heb geconstateerd dat de governance van uw organisatie op orde is en dat de checks and balances en countervailing power is gewaarborgd voor de besproken onderwerpen. De governance van Woonstad voldoet aan de criteria voor good governance. Ten aanzien van een paar onderwerpen heb ik nog aanbevelingen gedaan om uw governance verder te optimaliseren: - Zorg ervoor dat een eenduidig beeld ontstaat over de invulling van de klankbordrol van de RvC; - Meer evenwicht in de RvC v.w.b. zittingsduur is gewenst uit oogpunt van continuïteit. Ga actief aan de slag met gemiddelde zittingstermijnen van de RvC; - De controlfunctie voldoet aan de vereisten van de wet. U kunt de onafhankelijke rol versterken door ontslagbescherming vanuit de RvC; - Zorg ervoor dat de integriteitscode op de website up-to-date is. Er is opvolging gegeven aan de aanbevelingen om uw governance verder te optimaliseren. U bent van mening dat ook zonder de (wettelijk niet verplichte) ontslagbescherming de onafhankelijkheid voldoende is geborgd. Rechtmatigheid Over de naleving van wet- en regelgeving betreffende het passend toewijzen en de staatssteunnorm heeft de Aw u voor 1 december 2017 een brief gestuurd. Uit uw opgave over passend toewijzen bleek dat u in minder dan 95% van alle gevallen woningen heeft toegewezen. Er was echter sprake van een foutieve opgave. Na aanpassing van de gegevens (inclusief bijbehorend assurance-rapport) blijkt dat u 95% of meer van de huishoudens met een recht op huurtoeslag heeft toegewezen met een huur onder de toen vigerende aftoppingsgrenzen. Woonstad Warmte BV U heeft de Aw verzocht ontheffing te verlenen voor het verstrekken van vermogen aan een verbinding, te weten Woonstad Warmte BV (WW BV.) U heeft toestemming ontvangen voor de eerstvolgende transactie waarbij u tevens is verzocht een plan Pagina 2 van 4

3 Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 9 mei 2018 van aanpak in te dienen waaruit blijkt op welke wijze Woonstad de verliesgevendheid van WW BV kan gaan opheffen en welke alternatieve mogelijkheden er zijn inclusief de hiermee geraamde kosten. Ik heb uw plan van aanpak ontvangen waaruit blijkt dat er vooralsnog geen concrete oplossing is gevonden. Met u is afgesproken dat u mij proactief informeert over de voortgang rondom WW BV. Ons kenmerk H Op basis van de beoordeelde stukken heb ik over de overige onderdelen van het rechtmatig handelen van uw corporatie geen opmerkingen. Financiële continuïteit en Bescherming van het maatschappelijk vermogen Voor dit deel van het onderzoek zijn drie toezichtvelden te onderscheiden die de financiële continuïteit en het beschermen van het maatschappelijk vermogen kunnen beïnvloeden. Deze velden zijn: Omvalrisico; Efficiency en doelmatigheid; Risico s realisatie beleid. Omvalrisico Uit uw gegevens blijkt dat de relevante ratio s in de realisatie over 2016 en gedurende de prognosejaren stabiel blijven en zich ruim boven de gestelde nomen bevinden. Het valt mij verder op dat u een omvangrijk niet-daeb investeringsprogramma in de meerjarenbegroting heeft opgenomen. Uit uw niet-daeb kasstroomoverzicht blijkt een forse cash-out. Uit uw meerjarenbegroting blijkt niet hoe de liquiditeitspositie van de niet-daeb tak zich ontwikkeld. Tevens wordt geen inzicht gegeven in de balanspositie, c.q. het verloop van de interne lening. In de komende meerjarenbegrotingen gaat u uitgebreid aandacht besteden aan de ontwikkeling van uw balansposities DAEB en niet- DAEB. Risico s realisatie beleid Uit uw opgave blijkt dat de conditiescore van uw bezit achterblijft bij het sectorgemiddelde. Dit wordt mede veroorzaakt door de kwaliteit van uw vastgoedportefeuille en specifiek de funderingsproblemen bij een aanzienlijk deel van uw bezit. Uit uw meerjareninvesteringsbegroting blijkt een omvangrijk investeringsprogramma waarmee u de kwaliteit van uw bezit de komende jaren gaat verbeteren. De verduurzaming van het bezit van Woonstad staat hoog op de agenda. Woonstad is een voorloper als het gaat om innovatieve toepassingen op dit vlak. Ik ben dan ook geïnteresseerd in het afwegingskader dat u en uw raad gebruikt om innovaties wel of niet toe te passen. Efficiency en doelmatigheid Uit uw realisatie en prognose cijfers blijkt dat de netto-bedrijfslasten significant lager uitvallen. Hieruit blijkt een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Integriteit bij opdrachtverstrekking In het najaar van 2017 heeft u meegedaan aan de enquête over de wijze waarop integriteit geborgd is bij opdrachtverstrekking rond nieuwbouw, renovatie en onderhoud. U heeft aangegeven dat u de meeste maatregelen (geheel) doorgevoerd heeft en (geheel) effectief vindt. Uiteraard is het denkbaar dat de werkelijkheid af kan wijken van uw beschrijving van de werkelijkheid, doch het geheel van de antwoorden geeft mij geen aanleiding om de betreffende werkelijkheid nader vast te stellen in een governance-inspectie. Pagina 3 van 4

4 Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 9 mei 2018 Tot slot Ik verzoek u deze brief te delen met uw Raad van Commissarissen en tevens de voor uw organisatie relevante stakeholders over deze integrale beoordeling te informeren. Ons kenmerk H De Aw maakt haar individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. Hoogachtend, DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES, namens deze, DE SENIOR INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, M.A. Burger MSc MSRE Bijlage: Overzicht diverse kengetallen met toelichting Pagina 4 van 4

5 L Stichting Woonstad Rotterdam Type scheiding: Administratieve scheiding Financiele continuiteit ICR Forecast 2017 Prognosejaar 2020 Prognosejaar 2022 Corporatie Corporatie Corporatie Daeb TI (norm=1.4) 1,93 1,66 1,79 Niet-Daeb TI (norm=1.8) 3,17 3,38 3,60 Niet-Daeb (verbindingen) (norm=1.8) 6,18 7,55 7,91 Solvabiliteit (inclusief bestemming voor DAEB en totaal) Forecast 2017 Prognosejaar 2020 Prognosejaar 2022 Corporatie Corporatie Corporatie DAEB TI 45.3% 48.7% 51.0% Niet-DAEB TI 50.6% 57.4% 62.8% Niet-DAEB verbindingen 92.1% 92.8% 93.2%

6 LTV obv bedrijfswaarde Forecast 2017 Prognosejaar 2020 Prognosejaar 2022 Corporatie Corporatie Corporatie DAEB TI 67.6% 69.2% 71.0% Niet-DAEB TI 55.6% 49.2% 43.1% Niet-DAEB verbindingen Dekkingsratio Forecast 2017 Prognosejaar 2020 Prognosejaar 2022 Corporatie Corporatie Corporatie DAEB TI 36.7% 36.8% 38.2% Niet-DAEB TI 45.4% 38.0% 33.3% Niet-DAEB verbindingen 27.1% 27.1% 27.1%

7 Risico realisatie beleid Kwaliteit portefeuille DAEB Forecast 2017 Prognosejaar 2022 Corporatie Sector Corporatie Sector Gemiddelde energieindex (excl. onbekend) 1,8 1,6 1,6 1,4 % onbekend energieindex 1.2% 5.1% 1.1% 4.8% Gemiddelde conditiescore (excl. onbekend) 3,7 2,2 3,5 2,0 % onbekend conditiescore 0.0% 36.4% 0.0% 35.3% niet-daeb Forecast 2017 Prognosejaar 2022 Corporatie Sector Corporatie Sector Gemiddelde energieindex (excl. onbekend) 1,5 1,3 1,5 1,2 % onbekend energieindex 3.1% 3.7% 2.8% 3.1% Gemiddelde conditiescore (excl. onbekend) 2,8 1,8 2,7 1,8 % onbekend conditiescore 0.0% 30.6% 0.0% 28.9%

8 Aandeel huurklasse in woongelegenheden DAEB Forecast 2017 Prognosejaar 2022 Aantal corporatie % Corporatie % Sector Aantal corporatie % Corporatie % Sector Goedkoop % 20.2% % 16.1% Betaalbaar % 66.1% % 67.3% Onder huurtoeslaggrens % 11.0% % 12.8% Boven huurtoeslaggrens % 2.7% % 3.9% Totaal aantal huurwoongelegenheden % 100% % 100% niet-daeb Forecast 2017 Prognosejaar 2022 Aantal corporatie % Corporatie % Sector Aantal corporatie % Corporatie % Sector Goedkoop % 1.8% % 1.2% Betaalbaar % 21.7% % 16.0% Onder huurtoeslaggrens % 15.2% % 11.9% Boven huurtoeslaggrens % 61.3% % 70.9% Totaal aantal huurwoongelegenheden % 100% % 100%

9 Hoge kasstromen (des)investeringen cq. sterke mutatie t.o.v. vorige dpi DAEB dpi 2016 DAEB dpi 2017 niet-daeb dpi 2016 niet-daeb dpi 2017 Corporatie Sector Corporatie Sector Corporatie Sector Corporatie Sector % Investeringen t.o.v. balanstotaal 14.0% 12.5% 14.6% 13.3% 19.3% 7.9% 16.6% 10.2% % Verkopen t.o.v. balanstotaal 1.7% 3.0% 2.6% 2.9% 3.1% 10.2% 3.1% 11.4% Stichtingskosten en resultaat nieuwbouw huur productie in DAEB niet-daeb Corporatie Corporatie Totale stichtingskosten nieuwbouw huur Totaal aantal nieuwbouw huur Stichtingskosten per eenheid Totale marktwaarde nieuwbouw huur Totale marktwaarde per eenheid Resultaat per eenheid (marktwaarde - stichtingskosten)

10 Verkoopopbrengst en resultaat bij individuele woningverkopen in DAEB niet-daeb Corporatie Corporatie Aantal verkoop individueel Totale netto verkoopopbrengst Totale marktwaarde van verkoop Gemiddelde netto verkoopopbrengst Gemiddelde marktwaarde van verkoop

11 Bescherming maatschappelijk vermogen Direct rendement vastgoed in exploitatie Gemiddeld 5 jaars rendement prognoseperiode DAEB niet-daeb Corporatie Sector Corporatie Sector 2.4% 2.5% 3.9% 3.7% Lastenniveau onderhoud en beheer in prognose DAEB niet-daeb Corporatie Sector Corporatie Sector Gemiddelde onderhoud over 5 jaar Gemiddelde beheerkosten over 5 jaar Overige organisatiekosten in WenV 2016(dVi) 2017(dPi) Corporatie Corporatie % overig / direct toerekenbaar 0.0% 0.0%

12 Risico significante verliezen in WenV (als % balanstotaal) 2016(dVi) 2017(dPi) Corporatie Corporatie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Netto resultaat overige activiteiten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 0 0 Resultaat deelnemingen Totaal resultaat Balanstotaal Percentage resultaat t.o.v. balanstotaal 0.2% 0.1%

13 Toelichting bijlage integrale oordeelsbrief 2017/2018 Algemeen Op basis van de dpi 2017 en de dvi 2016 worden cijfers teruggelegd die een beeld geven van de toezichtvelden: financiële continuïteit; risico realisatie beleid; bescherming maatschappelijk vermogen. De bijlage geeft geen omvattend beeld van alle toezichtvelden en de uiteindelijke beoordeling. De dwarsdoorsnee aan cijfers is mede afhankelijk van het scheidingsregime dat aan de orde is bij een corporatie. Bij hybride en administratieve scheiding is de focus primair gericht op de DAEB- en de niet-daeb tak. Bij verlicht regime is de enkelvoudige positie het vertrekpunt. Financiële continuïteit De ICR, solvabiliteit, LTV en de dekkingsratio worden berekend en kennen een normstelling die is ontleend aan het beoordelingskader dat bij de scheiding is gehanteerd. Om een beeld van het verloop van de ratio s te krijgen zijn achtereenvolgens getoond: forecast 2017; prognosejaar 2020; prognosejaar LTV niet-daeb kan niet afzonderlijk voor de verbindingen worden weergegeven. Als er sprake is van verbindingen dan zijn de betreffende cijfers meegenomen in de LTV niet-daeb. Met name het mogelijk verschil in ontwikkeling van de LTV-ratio tussen DAEB en niet-daeb is hierbij een aandachtspunt. Risico realisatie beleid Van de kwaliteit van de portefeuille wordt de Energie-Index en de conditiescore getoond. De ontwikkeling tijdens de prognoseperiode wordt gepresenteerd (forecast 2017 versus 2022) voor zowel DAEB als niet-daeb (in Ti en verbindingen tezamen). Hier wordt volstaan met een vergelijking van de gemiddelde sectorale cijfers. De ontwikkeling van het aandeel huurklasse in woongelegenheden naar de relevante huurklasse komt in beeld voor de periode (DAEB en niet-daeb apart weergegeven). De vergelijking met de ontwikkeling met de sectorale cijfers kan hier worden gemaakt. Het onderdeel de hoge kasstromen (des)investeringen c.q. sterke mutatie ten opzichte van vorige dpi geeft een beeld van respectievelijk de investeringen en de desinvesteringen in de prognoseperiode. De ontwikkeling in relatie tot de voorgaande begroting (dpi 2017 versus dpi 2016) en de vergelijking met de sectorcijfers is hierbij aan de orde. De verschillen tussen DAEB en niet-daeb komen in beeld. Sectoraal is er bij DAEB verhoudingsgewijs sprake van meer investeringen, terwijl bij niet-daeb de desinvesteringen relatief hoger uitkomen. De stichtingskosten en resultaat nieuwbouw huur productie in komen alleen voor de corporatie zelf in beeld (DAEB en niet-daeb: Ti en verbinding samen). Op basis van de opgegeven marktwaarde in verhuurde staat is het resultaat op de (voorgenomen) investering weergegeven. Bij individuele woningverkopen is een vergelijkbare aanpak gehanteerd. De gemiddelde verkoopopbrengst ligt veelal aanzienlijk hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat.

14 Bescherming maatschappelijk gebonden vermogen De cijfers geven het direct rendement op het vastgoed voor DAEB en niet-daeb voor de corporatie weer. Als vergelijking zijn de sectorcijfers opgenomen. De vastgoedexploitatiekasstromen zijn hierbij afgezet tegen de marktwaarde van het vastgoed. De gemiddelde onderhoud en beheerkosten op basis van de kasstroomprognose voor vijf jaar zijn naar prijspeil ultimo 2017 teruggebracht. De sectorcijfers zijn hierbij als vergelijking met de corporatiecijfers opgenomen. Daarnaast kunnen DAEB en niet-daeb met elkaar vergeleken worden. De overige organisatiekosten in de functionele winst- en verliesrekening worden als percentage van de lasten verhuur- en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit weergegeven. Met de introductie van de functionele winst- en verliesrekening in de jaarrekening is het van belang dat de toerekeningen op een zorgvuldige grondslag zijn gebaseerd. In het kader van de waardering is de vergelijkbaarheid van deze lasten en de toerekening van exploitatielasten van groot belang. Er is nu volstaan met het terugleggen van de opgegeven corporatiecijfers in de dvi en de dpi. Tenslotte zijn de verliezen in de jaarrekening 2016 en de forecast 2017 opgenomen die betrekking hebben op posten die niet op een andere manier al in beeld zijn gebracht, zoals bijvoorbeeld: de exploitatie van het vastgoed; opbrengsten uit verkoop; opbrengsten uit investeringen. Volstaan is met een weergave uit de enkelvoudige positie van de corporatie zonder nog een vergelijking met sectorale cijfers.