3508 AA UTRECHT Postbus BD Den Haag

Transcriptie

1 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeuing en Transport > Retouradres Postbus DD Den Haag L1909 Stichting Studenten Huisvesting Transport tav. het bestuur Postbus Utrecht 3508 AA UTRECHT Postbus BD Den Haag Inspectie Leefomgeving en Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Contactpersoon drs. P.R. de Vries d ineke.de.vries@ilent. fl1 Ons kenmerk 1B2016AW33474L1909 Datum 2 november 2016 Betreft individueel oordeel 2016 Geacht bestuur, Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognoseinformatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet en regelgeving heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerking(en): Ten eerste blijkt uit uw opgave over de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 710,68 over verslagjaar 2015 (dvi) dat zij voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van ,/ ,. Daarmee voldoet u aan de regelgeving. Weliswaar is er op dit verantwoordingspunt sprake van een oordeelonthouding van de accountant, maar dit wordt in doorslaggevende mate veroorzaakt door de ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s). Ten tweede is in uw jaarstukken sprake van voornemens tot nietdaeb werkzaamheden op het voormalige KPNterrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan. U bent zich er van bewust dat voor een eventuele aanvang van deze nietdaebwerkzaamheden op basis van artikel 44c lid 1 van de Woningwet toestemming van de minister (i.c. de Aw) vereist is. Pagina 1 van 2

2 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport Retouradres Postbus BD Den Haag Ten derde maakt u ten aanzien van sponsoring en bijdragen aan de leefbaarheid in uw jaarverslag melding van uitgaven voor het IBBFest voor en door studenten. U heeft aangegeven dat de afspraken met de organiserende stichting daartoe dateren van voor de inwerkingtreding van de herziene Woningwet en dat deze stichting al financiële verplichtingen was aangegaan op basis van de verwachte bijdrage van de SSH voor 2015 en Voor 2017 is geen bijdrage aan het feest in uw begroting opgenomen. Ik beschouw deze aangelegenheid hiermee als afgedaan. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Ons kenmerk 1B2016AW33474L1909 Bescherming van het maatschaioelijk vermogen Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Interventies 2016 De hiervoor beschreven integrale beoordeling 2016 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Een afschrift van deze brief stuur ik ter informatie aan uw raad van commissarissen/raad van toezicht. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. nl/autoriteitwoningcororaties). DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE COORDINEREND INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, drs. P.R. de Vries Pagina 2 van 2

3 Volkshulsvestelljk vermogen (x 1.000,) Buffer totaal (x 1.000,) Volkshulsvestelljk vermogen per gewogen verhuureenheid (In ) Buffer per gewogen verhuureenheid (In ) Bijlage 1 Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht 2015 prognose periode sector siqnaleringsnorm jorip Toezichtveld omvairisico 1CR 1,7 2,2 2,1 1,4 Solvabilitelt op basis van VHVexploitatiewaarde (in h) 36,9 38,5 39,9 Solvabiliteit op basis van marktwaarde (In %) 49,0 48,9 65,1 45,0 DSCR 1,1 1,3 1,5 1,0 L1V (volkshuisvestelijke expioitatiewaarde, in 0/s) 67,4 61,9 59,5 85,0 Dekklngsratio (LTV obv marktwaarde, in %) 52,6 50,7 34,1 55,0 Dekklngsratio (LTV obv ieegwaarde, in f/o) 43,5 42,0 23,8 40,0 50 Voikshuisvesteiijk vermogen en buffer, sector_* Ontwikkeling Voikshuisvesteiijk vermogen en buffer 50 40, 30 :.! 1 S.t I0 > Buffer Volkshuisvestelijk vermogen,o 40 0I t * attentie voor eventueel verschil in schaal Buffer Volkshuisvestelijk vermogen 2020 Toezichtveid risic&s realisatie beleid Enerciielabeis A++ A+ A B C D E F G Score ,0% 7,3% 3,1% 6,3% 4,1% 0,4 h 0,2% 0,1% Score ,0% 0,0% 0,1 0/e 2,3 h 5,5% 3,6% 0,3% 0,2% 0,1 h NEN 2767 Conditiescore Score 3,5 h 0,0 h 10,0% 0,0% 0,0% 0,0 h Aantal woongelegenheden Aantal woongelegenheden Pagina 1

4 gewogen score onbekend 1. Energielabels ,4 78,5% Energielabels ,2 87,8% 2. NEN 2767 Conditiescore 2,5 86,5% Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht Aflossingscapaciteit in relatie tot ontwikkeling portefeuille Gewoaen aflossinasratlo ,4 cororatle sector flll Ll 1 Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen DAEB Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen niet DAEB Huur nietdaeb In % van de WOZwaarde 5,7 5,2 Aandeel niet DAEB (percentage) 1,4 3,3 Aantal zelfstandig nietdaeb Aantal zelfstandig DAEB Prognose en realisatie 1CR (in k) corporatie sector 1CR 2015 (dpi 2014) 1,34 1,88 1CR 2015 (dpl 2015) 1,89 1CR 2015 (dvi 2015) 1,72 2,10 score 3,4 2,9 4,2 onbekend 3,7% 4,7% 52.4% Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie (geüniformeerd) 26,6 26,1 27,5 27,5 27,3 27,6 26,9 26,8 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,6 23,7 23,9 24,0 24,0 23,9 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden (2013= ,I, Index aantal eenheden (2013=100) (landelijk) ,0 98, Verbeter en onderhoudsuitgaven Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheld, corporatie Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, landelijk Onderhoud per gewogen verhuureenheid, corporatie Onderhoud per gewogen verhuureenheid, landelijk Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, corporatie Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, landelijk Pagina 2

5 Prognose en realisatie van operationele en (des)lnvesteringskasstroom 2015 corporatie Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2014) Kasstroom fvadesinvesterlng 2015 (dpl 2014) a. Totaal Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2015) Kasstroom fvadeslnvestering 2015 (dpi 2015) b. Totaal Kasstroom operationeel 2015 (dvi 2015) Kasstroom fvadesinvestering 2015 (dvi 2015) c. Totaal Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht nominaal (x sector % van vhvvermogen 2,32 6,04 23,76 7,36 21,44 1,33 6,15 6,72 2,38 1,96 3,76 4,76 4,84 7,36 4,57 1, Toezichtveid bescherming maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfsiasten (in t) 2020 Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector Signaleringsnorm Direct rendement (in %) Marktwaarde nietdaebbezit corporatie 9,65 9,04 Marktwaarde nietdaebbezit sector 3,88 3,90 corporatie (%) sector(%) Huursom nietdaeb ,9 h 5,6% Huursom DAFB ,1 h 94,4 h prognose periode Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB... sector Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB ,2 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,) Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 2,5 Als % van de gemiddelde WOZwaarde DAEB woongelegenheden 2,7 verkoopprijs per eenheid (x 1.000,) 135 Gemiddelde WOZwaarde DAEBwoningen (peildatum primo 2015) Pagina 3

6 Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht als 0/0 balanstotaal rac.ii*, rnrnnrilia Verliezen in jaarrekening sector. a. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0,0 b. Resultaat deelnemingen 575 0,1 0,1 c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten 0,0 d. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeullle verkocht onder voorwaarden 0,0 e. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeullle ,8 0,1 Totaal ,9 0,2 Toezichtveld governance visitatie Nog nooit visitatie gehad Nee Visitatie vôôr 2014 Nee Visitatie conform 4.0 In 2014 Nee Visltatie conform 5.0 vanaf 2014 Ja Visitatle in 2016 Nee In welk jaar is bestuurder aangesteld (eenhoofdig bestuur) score bestuur intern toezicht 6,7 6, Realisatieindex index totaal corporatie sector Prognosejaar ,81 0,88 Prognosejaar ,73 0,96 Prognosejaar ,00 0,78 Realisatie nieuwbouw ,84 index totaal corporatie sector 0,77 Prognosejaar 2012 Prognosejaar ,61 Prognosejaar ,88 Realisatie verkopen ,76 Toezichtveld rechtmatigheid Verantwoording van bestuurder voor naleving specifieke wettelijke bepalingen (5.7 voorschriften BTIV) 31 vragen waarvan 1 vraag met betrekking tot financieel reglement niet wordt meegenomen Geen naleving (aantal onwaar) 2 Nog geen naleving (aantal waar) 3 Naleving rechtmatigheidsvragen 25 Pagina 4

7 Leefbaarheid Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Deel personeelsuitgaven (1.7) wat betrekking heeft op leefbaarheid Toerekening overige kasstromen aan leefbaarheid Leefbaarheid totaal Per gewogen verhuureenheid Gemiddeld 83 Norm 125 (zonder rekening te houden met differentiatie agv prestatieafspraken) Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht groei aantal verbindingen Heeft de 11 verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren)? Ja Ja Aantal verbindingen 3 5 Ontwikkeling financiele relaties met verbindingen 2014 medio 2015 uit 2015 Bedrag kapitaaldeelname (Inclusief aglo) Verstrekte leningen Rekening courant Verstrekte garanties Toewijzing conform staatsteunnormen Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten Huishoudinkomen < Tussen en Meer dan aantal relatief (%) , ,4 Overige informatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar voikshuisvesteiijk Opgegeven bedrijfswaarde Dlscontering Verkoopportereullie Para meters Levensduur Restwaarde Direct rendement (in %) Op marktwaarde Marktwaarde DAEB bezit Marktwaarde raizd k.h comoensati& Op nominale schuld On marktvermoaen direct rendement rtirrnratje sector 4,5 3,1 3,8 3, ,1 3.9, 4,0 2,4 Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrijfswaarde DAEB nietdaeb tul IJLJILIC 1,1 I,rnOLIC sector Volkshuisvestelljke exploltatiewaarde per gewogen vhe (x 1.000) 38,0 46,4 411,4 125,8 Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000) 55,5 92,5 340,7 140,4 Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x 1.000,) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheld (x 1.000,) Rentabillteitswaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,) Modified duration leningen (jaren) Modifled duration vastgoed (jaren) corooratie sector 40, ,7 11,2 Pagina 5

8 Stichting Studenten Huisvesting (L1909) te Utrecht Enkelvoudige balans 2015 Activa vhvexploitatie marktwaarde Vaste activa Totaal immateriële vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed In exploitatie Vastgoed In ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastapedbeleopincien Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Ligulde middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Lancilooende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOVverplichtingen Overige schulden (Inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlooende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal Totaal passiva corporatie sector corporatie sector Solvabiliteit (in %) 36,9 36,1 49,0 60,9 Solvabilitelt obv reele waarde vastgoed en leningen (in k) 33,5 51,8 DAEB bezit tegen marktwaarde gewaardeerd in jaarrekening Nee (RJ212) Pagina 6