Onderhoudsbeleid afwegingen en effecten

Transcriptie

1 Onderhoudsbeleid afwegingen en effecten Platform Technisch Beheer 27 maart

2 Kostenverlagen(pas en straks) Platform technisch beheer 27 maart

3 Onderhoudsconditie(werkelijken beoogd) Platform technisch beheer 27 maart

4 Onderhoudsnormen(referenties) Zeer onbelang rijk Onbelang rijk Niet belangrijk / Niet onbelang rijk Belangrijk Zeer belangrijk Geen antwoord Totaal Eigen normen 0,0% 0,0% 3,1% 62,9% 33,3% 0,6% 100,0% Normen van commerciële woningverhuurders Normen van collega woningcorporaties Standaarden uit de sector (bijvoorbeeld KWH- Huurlabel) Normen/wensen van individuele huurders Normen afgesproken met bewonersorganisaties 3,9% 14,4% 49,7% 30,1% 2,0% 0,0% 100,0% 0,6% 2,6% 25,2% 61,9% 9,0% 0,6% 100,0% 0,0% 3,2% 20,9% 57,0% 19,0% 0,0% 100,0% 1,9% 14,1% 62,2% 20,5% 1,3% 0,0% 100,0% 2,5% 10,2% 53,5% 31,2% 2,5% 0,0% 100,0% Platform technisch beheer 27 maart

5 Levensduur huurwoningen Centraal Fonds Volkshuisvesting: gemiddelde resterende levensduur sociale huurwoningen is in 2013 gemiddeld 23 jaar (opgave corporaties) In dat geval zouden komende decennia ruim 50 duizend woningen per jaar worden gesloopt In praktijk zijn sinds 2005 per jaar gemiddeld 15 duizend woningen gesloopt. Conclusie: opgave resterende levensduur is niet realistisch gemiddelde resterende levensduur neemt komende jaren toe verlengde exploitatie leidt tot extra huurinkomsten onduidelijk is wat het effect is op de onderhoudskosten. Platform technisch beheer 27 maart

6 Vragen Wat zijn de effecten van de onderhoudsambities op de kosten? Welke bijdrage kan onderhoud leveren aan verlenging van de levensduur? Wat zijn optimale keuzen voor de uit te voeren maatregelen? Platform technisch beheer 27 maart

7 Aanpak Scherpere keuzes maken voor het uit te voeren onderhoud Onderscheid maken tussen juridisch verplicht en beleidsmatig gekozen onderhoud Vaststellen hoe resterend budget voor andere beleidskeuzen kan worden ingezet. Platform technisch beheer 27 maart

8 MOETEN en WILLEN Platform technisch beheer 27 maart

9 Beslisboom MOETEN 1. Stel vast welke prestaties gelden volgens het wettelijk minimum niveau = functies & eisen. 2. Stel vast of de ruimten en elementen voldoen aan dit niveau. 3. Bepaal de maatregelen om nu en op termijn te voldoen aan dit niveau = onderhoud MOETEN. Platform technisch beheer 27 maart

10 Platform technisch beheer 27 maart

11 Onderhoudsniveau Platform technisch beheer 27 maart

12 Economischverstandig 1. Alleen vervangen als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. herstellen. 2. Alleen planmatig onderhoud als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. dagelijks onderhoud. 3. Alleen clusteren in 1 uitvoeringsjaar als dit leidt tot financieel voordeel t.o.v. faseren. Platform technisch beheer 27 maart

13 Beslisboom WILLEN Leidt het NIET uitvoeren tot: 1. hogere kosten klachten-en mutatieonderhoud? 2. wegblijven van huurders en hogere verhuurkosten? 3. lagere klanttevredenheid? Platform technisch beheer 27 maart

14 Methode Conditieafhankelijk objectinformatie vastgoedbeleid cvo gebreken en risico's scenario 1 scenario 2 aspecten en prioriteiten Resultaatgericht objectinformatie vastgoedbeleid tekorten en gebreken scenario wettelijk verplicht scenario beleidskeuzen functies en prestatieeisen MOETEN functies en prestaties WILLEN Platform technisch beheer 27 maart

15 Methode Conditieafhankelijk objectinformatie vastgoedbeleid cvo gebreken en risico's scenario 1 scenario 2 aspecten en prioriteiten Resultaatgericht objectinformatie vastgoedbeleid tekorten en gebreken scenario wettelijk verplicht scenario beleidskeuzen functies en prestatieeisen MOETEN functies en prestaties WILLEN Platform technisch beheer 27 maart

16 Maatregelen en effecten (1) Groen = maatregel WILLEN heeft effect Geel = effect maatregel WILLEN is niet duidelijk Rood = maatregel WILLEN heeft geen effect Grijs = geen maatregelen WILLEN van toepassing. Voorbeeldcomplexen Haag Wonen A B C D E F G Verbeteren binnenklimaat Energiezuiniger maken Verbeteren uitrusting of indeling THEMA'S Verbeteren uitstraling Aanpassen aan of veranderen doelgroep Verbeteren inbraakveiligheid Verminderen toekomstige onderhoudskosten AFWEGINGEN 1 Leidt het niet uitvoeren tot hogere kosten door hoger klachtenonderhoud e.d.? 2 Leidt het niet uitvoeren tot wegblijven van huurders (oftewel hogere verhuurkosten)? 3 Leidt het niet uitvoeren tot een lagere klanttevredenheid? 4 Leidt het wel uitvoeren tot de gewenste klanttevredenheid (bijv. naar een score 6 of 7)? 5 Leidt het uitvoeren tot het realiseren van de taakopvatting van de corporatie? 6 Leidt het uitvoeren tot het verbeteren van het rendement?? nee nee? nee nee ja nee nee???? nee nee? ja? nee? nee?? ja??? nee ja ja? ja ja nee? nee???? nee ja Platform technisch beheer 27 maart

17 Maatregelen en effecten (2) Groen = maatregel WILLEN heeft effect Geel = effect maatregel WILLEN is niet duidelijk Rood = maatregel WILLEN heeft geen effect Grijs = geen maatregelen WILLEN van toepassing. Voorbeeldcomplexen RWS A B C D E F G Verbeteren binnenklimaat Energiezuiniger maken Verbeteren uitrusting of indeling THEMA'S Verbeteren uitstraling Aanpassen aan of veranderen doelgroep Verbeteren inbraakveiligheid Verminderen toekomstige onderhoudskosten AFWEGINGEN 1 Leidt het niet uitvoeren tot hogere kosten door hoger klachtenonderhoud e.d.? 2 Leidt het niet uitvoeren tot wegblijven van huurders (oftewel hogere verhuurkosten)? 3 Leidt het niet uitvoeren tot een lagere klanttevredenheid? 4 Leidt het wel uitvoeren tot de gewenste klanttevredenheid (bijv. naar een score 6 of 7)? 5 Leidt het uitvoeren tot het realiseren van de taakopvatting van de corporatie? 6 Leidt het uitvoeren tot het verbeteren van het rendement?? nee nee? nee ja? nee ja ja ja nee?? ja ja ja nee?? ja ja ja nee ja ja ja ja ja? nee???? ja Platform technisch beheer 27 maart