INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

Transcriptie

1 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012

2 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw van corporaties 4 Nieuwbouw vrijesectorhuurwoningen 7 Nieuwbouw van koopwoningen 10 Verkoop van bestaande en nieuwe woningen 14 Middeninkomens 16 Onderzoekspopulatie 22

3 CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS De meeste corporaties twijfelen sterk over nieuwe investeringen die ten goede komen aan de middeninkomens. Illustratief is dat slechts de helft van de corporaties specifiek beleid wil ontwikkelen voor middeninkomens. Belangrijke belemmeringen voor corporaties zijn de marktrisico s, de regelgeving en financiering. Toch is er het afgelopen jaar meer vrijesectorhuur bijgekomen in het bezit van corporaties: via nieuwbouw maar vooral door huurverhogingen van bestaande sociale huurwoningen. Dat zijn de belangrijkste uitkomsten van de investeringsmonitor 2012 van Stec Groep. Aan het onderzoek deed een representatieve groep van ruim zestig corporaties mee. Slechts de helft van de ondervraagde corporaties wil zich actief gaan inzetten voor de middeninkomens Slechts de helft van de corporaties wil specifiek beleid gaan ontwikkelen voor de middeninkomens. Veel corporaties zien de middeninkomens niet meer als hun taak en besteden hun energie bij voorkeur aan de lage inkomens. Corporaties die wèl voor de middeninkomens willen investeren, denken vooral aan het benutten van de 10% toewijzing, de verkoop van bestaande huurwoningen aan de middeninkomens en nieuwbouw in de vrijesectorhuur. Viervijfde van de ondervraagde corporaties wil sociale huurwoningen na mutatie in de vrijesectorhuur gaan verhuren. De focus van corporaties verschuift naar de lagere inkomens. De vrije sector schrikt veel corporaties af door verhuurproblemen en leegstand in de vrijesector, hogere rentelasten bij financiering en onzekerheden over nieuwe regelgeving. Opvallend: een (korte) opleving in nieuwbouw vrijesectorhuur in 2011 Ongeveer de helft van de ondervraagde corporaties heeft in 2011 vrijesectorhuurwoningen opgeleverd. Een grote stijging ten opzichte van 2010 (9%). Belangrijke reden is dat veel corporaties in 2011 onverkochte woningen zijn gaan verhuren in de vrijesector. Het gaat met name om appartementen met lift in de prijsklasse tot per maand. Investeringsmonitor Woningcorporaties

4 De komende jaren verwachten we geen verdere toename in de nieuwbouw van vrijesectorhuur door corporaties. De toekomstige groei in het aanbod van vrijesectorhuur in het woningbezit van corporaties zal de komende jaren vooral tot stand komen door huurverhoging van bestaande sociale huurwoningen. Bijna viervijfde van de ondervraagde corporaties is van plan sociale huurwoningen bij mutatie naar de vrije sector te brengen. Ook in de sociale huur vragen corporaties hogere huurprijzen Corporaties verwachten de komende drie jaar meer nieuwbouw van sociale huurwoningen. Corporaties kijken wel steeds scherper naar de financiële haalbaarheid van hun investeringen waardoor de huurprijzen van nieuwbouwwoningen stijgen. Ten opzichte van vorig jaar is de focus bij nieuwbouw dan ook verschoven naar de hoogste sociale prijsklasse van 555 tot 655 per maand. Corporaties zoeken bij de nieuwbouw van sociale huurwoningen zowel naar appartementen met lift als naar grondgebonden woningen, met minimaal 75 vierkante meter gebruiksoppervlakte. Tijdelijk meer opgeleverde koopwoningen Tweederde van de ondervraagde corporaties heeft nieuwe koopwoningen opgeleverd in Dit zijn veelal projecten in de pijplijn die niet langer uitgesteld konden worden. Dacht vorig jaar nog de helft van de corporaties dat ze de komende jaren meer nieuwbouwkoopwoningen zouden opleveren, nu verwachten de meeste corporaties de komende jaren juist minder koopwoningen op te leveren. Bij nieuwe koopwoningen ligt de focus duidelijk op betaalbaarheid: de helft wil het liefst koopwoningen in de prijsklasse van tot realiseren en een derde in de prijsklasse daarboven ( ). Veel samenwerking met bouwers en ontwikkelaars Nadat in 2010 slechts een op de tien ondervraagde woningcorporaties woningen van bouwers en ontwikkelaars overnam, is er in 2011 door de helft van de corporaties woningen van bouwers en ontwikkelaars overgenomen. Voor de toekomst verwacht tweederde dat er net zo vaak woningen worden overgenomen als in 2011 en een kwart dat dit minder zal gebeuren. Investeringsmonitor Woningcorporaties

5 Er worden veel meer woningen verkocht, maar nog niet voldoende Corporaties hebben in 2011 meer woningen verkocht dan in 2010 en Ondanks de toename in verkoop is eenderde nog ontevreden over het verkoopresultaat. Vaak is de verkooppoule vergroot om de beoogde aantallen te halen. Het meest genoemd zijn marketingactiviteiten zoals folders laten drukken, prospects benaderen en modelwoningen inrichten. Daarnaast wordt er veel verkocht met korting, koopconstructies en waardebonnen. Investeringsmonitor Woningcorporaties

6 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw van corporaties Oplevering nieuwbouw gestegen in 2011, zowel bij grote als kleine corporaties 45% corporaties verwacht komende drie jaar meer nieuwbouw van sociale huur Bijna 80% corporaties wil nieuwbouw in segment % nieuwbouw bij voorkeur grondgebonden, 45% bij voorkeur appartement met lift Nieuwe sociale huurwoningen minimaal 75 vierkante meter gebruiksoppervlakte Figuur 1: Hoeveel huurwoningen (sociaal en vrije sector) heeft u in 2010 en in 2011 opgeleverd? 1 > < Gemiddelde aantallen van de ondervraagde corporaties naar grootte corporatie. De cijfers van 2010 zijn overgenomen uit de investeringsmonitor Investeringsmonitor Woningcorporaties

7 Figuur 2: Verwacht u de komende drie jaar jaarlijks meer sociale huurwoningen op te leveren dan in 2011? 26% 46% Meer Gelijk Minder 29% Figuur 3: In welke prijsklasse(n) wilt u bij voorkeur nieuwe sociale huurwoningen? tot tot tot 665 0% 20% 40% 60% 80% 100% Investeringsmonitor Woningcorporaties

8 Figuur 4: In welke typen nieuwe sociale huurwoningen wilt u het liefst investeren? 2% Appartementen met lift 44% 46% Appartementen zonder lift Eengezinswoningen 8% Andere typen: Figuur 5: Hoe groot moeten nieuwe sociale huurwoningen minimaal zijn? (in m² gebruiksoppervlak) % 10% 20% 30% 40% 50% Investeringsmonitor Woningcorporaties

9 Nieuwbouw vrijesectorhuurwoningen Bijna 50% corporaties heeft vrijesectorhuurwoningen opgeleverd in 2011, een sterke toename Komende jaren verwachten we geen verdere toename in de nieuwbouw van vrijesectorhuur door corporaties Corporaties willen vooral appartementen met lift in de vrijesectorhuur bouwen Corporaties willen vrijwel geen vrijesectorhuurwoningen bouwen met een huurprijs boven per maand Figuur 6: Heeft u nieuwe vrijesectorhuurwoningen opgeleverd? (cijfers over 2011 en 2010) % 53% 47% ja nee ja nee 91% Investeringsmonitor Woningcorporaties

10 Figuur 7: Verwacht u de komende drie jaar jaarlijks meer vrijesectorhuurwoningen op te leveren dan in 2011? 24% 41% Meer Gelijk 35% Minder Figuur 8: In welke typen nieuwe vrijesectorhuurwoningen wilt u het liefst investeren? 31% Appartementen met lift Eengezinswoningen 69% Investeringsmonitor Woningcorporaties

11 Figuur 9: In welke prijsklasse(n) wilt u bij voorkeur nieuwe vrijesectorhuurwoningen? > tot tot 800 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Investeringsmonitor Woningcorporaties

12 Nieuwbouw van koopwoningen Sterke toename oplevering koopwoningen door corporaties in 2011 Komende drie jaar verwachten meeste corporaties minder koopwoningen op te leveren Corporaties zien vooral afzetrisico s bij de nieuwbouw van koopwoningen 57% van de corporaties heeft in het afgelopen jaar woningen van bouwers en ontwikkelaars overgenomen, corporaties verwachten hier de komende jaren weinig verandering in 50% wil nieuwbouw van koop in de prijsklasse tot , eenderde in de prijsklasse tot Figuur 10: Gemiddeld aantal opgeleverde koopwoningen naar jaartal Investeringsmonitor Woningcorporaties

13 Figuur 11: Verwacht u de komende drie jaar jaarlijks meer koopwoningen op te leveren dan in 2011? 20% 53% 27% Meer Gelijk Minder Figuur 12: Om welke risico's maakt u zich het meeste zorgen bij het investeren in koopwoningen? 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Afzettempo Verkoopprijs Proces van ontwikkeling Wordt te weinig mee verdiend Lastig om financiering aan te trekken Geen zorgen Investeringsmonitor Woningcorporaties

14 Figuur 13: Heeft u in 2011 woningen van bouwers of ontwikkelaars overgenomen? 43% Ja 57% Nee Figuur 14: Verwacht u de komende drie jaar meer woningen van bouwers en ontwikkelaars over te nemen? 8% 25% Meer Minder 67% Gelijk Investeringsmonitor Woningcorporaties

15 Figuur 15: Percentage woningcorporaties dat woningen van bouwers en ontwikkelaars heeft overgenomen naar jaartal 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Figuur 16: In welke prijsklasse(n) wilt u bij voorkeur nieuwe koopwoningen? tot vanaf % 10% 20% 30% 40% 50% 60% Investeringsmonitor Woningcorporaties

16 Verkoop van bestaande en nieuwe woningen Corporaties verkopen steeds meer woningen Eenderde corporaties blijft ontevreden over het verkooptempo Het afgelopen jaar stimuleerden corporaties de verkoop vooral met kortingen en met meer marketing Figuur 17: Hoeveel koopwoningen heeft u in 2009, 2010 en in 2011 verkocht (gemiddelde ondervraagde corporaties)? Investeringsmonitor Woningcorporaties

17 Figuur 18: Hoe tevreden bent u met de gerealiseerde verkoop van woningen? 33% 47% Tevreden Neutraal Ontevreden 20% Figuur 19: Welke maatregelen heeft u in het afgelopen jaar genomen om de afzetbaarheid van uw koopwoningen te verbeteren? 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Investeringsmonitor Woningcorporaties

18 Middeninkomens 56% van de corporaties ziet in zijn werkgebied een probleem voor middeninkomens om een geschikte woning te vinden Deze corporaties zien vooral een tekort aan woningen geschikt voor middeninkomens én het aanbod dat er is. is veelal te duur 72% van de corporaties heeft nu geen beleid voor de middeninkomens, de helft van de corporaties is dat wel van plan de komende jaren Veel corporaties zien de middeninkomens niet meer als hun taak en besteden hun energie bij voorkeur aan de lage inkomens Corporaties die wél voor middeninkomens willen investeren, denken vooral aan het benutten van de 10% toewijzing, de verkoop van bestaande huurwoningen aan de middeninkomens en nieuwbouw van vrijesectorhuur Viervijfde van de ondervraagde corporaties wil sociale huurwoningen na mutatie in de vrijesector gaan verhuren Investeringsmonitor Woningcorporaties

19 Figuur 20: Is er binnen uw werkgebied een probleem voor middeninkomens om geschikte huisvesting te vinden? Nee 44% Ja Ja Nee 56% Figuur 21: Wat is hierbij het belangrijkste probleem? 2% 2% 12% weinig aanbod 47% te duur woningen zijn niet geschikt 37% woningen staan op de verkeerde locatie Anders Investeringsmonitor Woningcorporaties

20 Figuur 22: Heeft u op dit moment beleid specifiek voor middeninkomens? 28% Ja Nee 72% Figuur 23: Wilt u in de komende drie jaar beleid (blijven) ontwikkelen voor de middeninkomens? 48% Ja 52% Nee Investeringsmonitor Woningcorporaties

21 Figuur 24: Wat is de reden dat u geen specifiek beleid heeft voor middeninkomens? 12% 7% 35% 27% 19% Geen taak focus op sociale doelgroep Geen probleem Andere partijen doen dit Weinig mogelijkheden Figuur 25: Welke instrumenten zet u in voor de middeninkomens? Sociale huurwoningen overhevelen Goedkope koopwoningen Anders Reserveren vrijesectorhuur Korting op koopwoningen Nieuwbouw vrijesectorhuur Huurwoningen verkopen 10% gebruiken 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Investeringsmonitor Woningcorporaties

22 Figuur 26: Waar loopt u tegenaan bij het verzorgen van huisvesting voor middeninkomens? 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Investeringsmonitor Woningcorporaties

23 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Figuur 27: In hoeverre wilt u sociale huurwoningen bij mutatie naar de vrije sector brengen? 3% 18% 43% 36% Willen we veel gaan doen Willen we in beperkte mate doen Willen we niet doen Kunnen we niet doen Investeringsmonitor Woningcorporaties

24 Onderzoekspopulatie Figuur 28: Verdeling ondervraagde corporaties naar provincie 25% 20% 15% 10% 5% 0% Tabel 1: Verdeling ondervraagde corporaties naar omvang woningbezit Aantal huurwoningen Corporaties Nederland Corporaties in steekproef Aantal Percentage Aantal Percentage < % 26 45% % 14 24% % 11 19% > % 7 12% Totaal % % Investeringsmonitor Woningcorporaties