Notitie > Verhuringen > via Woonnet Rijnmond

Transcriptie

1 Notitie -04 > Verhuringen - > via Woonnet Rijnmond Datum 4 juli 2013 Voor Maaskoepel Door Explica Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam > e. info@explica.nl > t

2 VERHURINGEN - VIA WOONNET RIJNMOND Verhuringen via Woonnet Rijnmond In veel regio s, waaronder Amsterdam en Utrecht, is een terugloop te zien van het aantal verhuringen door corporaties ten opzichte van de situatie voor de crisis. In de Stadsregio Rotterdam laat het aantal verhuringen geen daling zien. Sterker nog, het aantal verhuringen is tussen en zelfs toegenomen. De achtergronden van deze toename zijn vooralsnog onduidelijk. Op verzoek van Maaskoepel is een analyse uitgevoerd op de gegevens van Woonnet Rijnmond. Met de vraag of er verklaringen kunnen worden gevonden voor het feit dat het aantal verhuringen op niveau blijft. Vragen die daarbij aan de orde komen zijn onder andere: op welke vlakken zijn verschillen te zien met voorgaande jaren, is de toename bijvoorbeeld te zien in bepaalde segmenten (prijs, woningtype, gemeente/subregio)? Of komen er meer doorstromers aan bod, waardoor de verhuisketens langer zijn? De ontwikkelingen op de sociale huurmarkt staan uiteraard niet los van de ontwikkelingen in andere woningmarktsegmenten: minder nieuwbouw levert bijvoorbeeld minder uitstroom op uit de sociale sector. Vandaar dat het ook nodig is om de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in de context van de bredere woningmarktontwikkelingen te plaatsen. In een aparte rapportage wordt ingegaan op de woningmarktontwikkelingen in de regio. Figuur 1 Verhuringen naar gemeente, - (bron: alle uitvoeringsorganisaties) gemeente Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Bernisse Rotterdam Schiedam Spijkenisse Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland nb Ridderkerk Stadsregio Rotterdam De analyse in deze notitie is gebaseerd op de gegevens van Woonnet Rijnmond vanaf. Het aantal gemeenten dat meedoet via Woonnet Rijnmond is sinds toegenomen. Van de gemeenten Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Maassluis, Rotterdam, Schiedam, Albrandswaard en Vlaardingen zijn gegevens over de gehele periode bekend. Voor een goede vergelijking over de jaren zijn alleen de verhuringen in die gemeenten meegenomen in de navolgende analyse. De gegevens van Brielle (sinds bij Woonnet), Hellevoetsluis (sinds ), Krimpen aan den IJssel (sinds ), Bernisse (sinds ), Spijkenisse (sinds ), Westvoorne (sinds ) en Lansingerland (sinds ) zijn in de analyse dus buiten beschouwing gelaten. 02

3 Het aantal verhuringen in de oorspronkelijke Woonnet-gemeenten is sinds het begin van de economische crisis en de crisis op de woningmarkt behoorlijk op peil gebleven. In zijn ruim woningen verhuurd, 4% minder dan in. Wel lag in de periode - het aantal verhuringen lager (gemiddeld 11%). Het grootste deel van de (nieuwe) huurders is afkomstig uit dezelfde regio. Door de uitbreiding van de WNR-regio is het aantal verhuizingen vanuit de nieuwe WNR-gemeenten iets toegenomen: van 1,8% tot 2,3%. Figuur 2 Verhuringen naar herkomstgemeente, - (bron: Woonnet Rijnmond) oorspr. regio extra gem. buiten regio geen verhuisgegevens Wat we wel zien is dat de toetreding van de SWZE-gemeenten heeft geleid tot meer verhuizingen in vanuit de originele Woonnet-gemeenten naar de SWZE-gemeenten (figuur 3). Figuur 3 Verhuringen naar herkomstgemeente, - (bron: Woonnet Rijnmond) 100% 80% 60% 40% 20% 0% originele Woonnet-gemeenten SWZE-gemeenten Dat het aantal verhuizingen op peil is gebleven, is opmerkelijk. In de regio Amsterdam en Utrecht is er de laatste jaren een afname te zien in het aantal verhuringen. In de regio Haaglanden is het aantal verhuringen tussen en wel op peil gebleven. Op nationaal niveau is het aantal verhuizingen tussen en afgenomen met ongeveer 11%. Maar deze afname is wel voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de afname van het aantal verkopen. Van de verhuizers is niet bekend of ze uit een sociale huurwoning afkomstig zijn, ofwel of ze een sociale huurwoning vrij maken. We hebben de adressen van alle verhuurde adressen van gekoppeld aan de herkomstadressen om dit te bekijken. Dit geeft een indicatie van de doorstroming binnen de 03

4 VERHURINGEN - VIA WOONNET RIJNMOND sociale sector. Sinds is een toename te zien van de herkomst uit een sociale huurwoning (uit sociaal). Die trend lijkt zich enigszins te keren, zeker in de tweede helft van (zie onderstaande figuur). Figuur 4 Herkomst van de nieuwe huurder, uit sociale woning of niet, per half jaar, - (bron: Woonnet Rijnmond) niet uit sociaal uit sociaal Deze cijfers worden beïnvloed door de beschikbare gegevens, aangezien alleen de adressen gekoppeld zijn van woningen die in de periode zijn verhuurd. De verklaring voor het grotere aandeel niet uit sociaal in de 2 e helft van kan worden gevonden in het feit dat een deel van de herkomstwoningen van de verhuringen uit nog niet opnieuw zijn verhuurd. Dat is goed te zien als de cijfers per maand bekeken worden (figuur 5). Figuur 5 Herkomst van de nieuwe huurder, uit sociale woning of niet, per maand (bron: Woonnet Rijnmond) januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december niet uit sociaal uit sociaal Om het beeld van de herkomst van de verhuizers nog enigszins te verbeteren, is gekeken naar de postcode van het adres (6-positie). Vaak is namelijk een heel complex in bezit van een corporatie. De kans dat de hele postcode (6-positie) tot het sociale bezit behoort, is dan groot. Als op basis van de postcode wordt vastgesteld of er sprake is van herkomst uit een sociale huurwoning, dan zien we een groter aandeel afkomstig uit een sociale postcode. Dit aandeel neemt tussen en de eerste helft 04

5 van toe. Vanaf de tweede helft van is het aandeel uit een sociale postcode weer heel licht afgenomen. Figuur 6 Verhuringen naar herkomst van de nieuwe huurder, - (bron: Woonnet Rijnmond) overig uit 'sociale postcode' Nieuwbouw zorgt voor extra aanbod boven op de reguliere verhuringen. Of er sprake is van nieuwbouw is bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Daarbij is aangenomen dat er sprake is van nieuwbouw als er maximaal 1 jaar verschil zit tussen het bouwjaar en het verhuurjaar. In was het aantal nieuwbouwverhuringen hoger dan in de jaren daarna. Toch is ook in de jaren - nog een behoorlijk aantal nieuwbouwwoningen verhuurd (zie onderstaande figuur). Figuur 7 Verhuringen naar bestaande bouw en nieuwbouw, - (bron: Woonnet Rijnmond) bestaande bouw nieuwbouwverhuring Doorstromers zorgen voor meer dynamiek op de woningmarkt. Als er meer woningen worden verhuurd aan doorstromers heeft dit gevolgen voor de omvang van het aanbod. De omvang van het aanbod neemt namelijk toe. Opvallend is dat sinds het aandeel starters in de nieuwe verhuringen hoger ligt. Dat betekent dat juist een kortere verhuisketen ontstaat. Ondanks deze ontwikkeling was het aantal verhuringen in hoger dan in het jaar daarvoor. Ook in is het aantal verhuringen toegenomen, ondanks een hoger aandeel starters op de woningmarkt. Hierbij is het goed om nogmaals op te merken dat uitbreiding van deelnemers aan Woonnet Rijnmond niet zijn meegenomen in deze analyse. De verruiming van het aanbod heeft alleen betrekking op corporaties die sinds 2006 deel uitmaken van Woonnet Rijnmond. 05

6 VERHURINGEN - VIA WOONNET RIJNMOND Figuur 8 Verhuringen naar doorstromers en starters, - (bron: Woonnet Rijnmond) starter doorstromer onbekend In onderstaande figuren is gekeken naar het profiel van de nieuwe huurder, waarbij starter of doorstromer is gecombineerd met de herkomst van de huurder. Is de nieuwe huurder afkomstig uit een sociaal adres (sociale huurwoning) of niet. Uit de figuren is te zien dat het aandeel starters uit sociaal sinds is toegenomen. Opvallend is ook om te zien dat het aandeel doorstromers uit overig sinds is afgenomen. Ook het aandeel starters uit overig is in de periode tot en met toegenomen. Figuur 9 Verhuringen naar doorstromers en starters en herkomstwoning, - (bron: Woonnet Rijnmond) starter uit sociaal starter overig doorstromer uit sociaal doorstromer overig Figuur 10 Verhuringen naar doorstromers en starters en herkomstpostcode, - (bron: Woonnet Rijnmond) starter uit sociaal starter overig doorstromer uit sociaal doorstromer overig 06

7 Ook de kenmerken van de verhuurde woningen zouden veranderd kunnen zijn. Vooral in en zijn er meer meergezinswoningen verhuurd. Dit past bij het beeld dat er meer woningen aan starters zijn verhuurd. Ook is er een lichte verschuiving te zien naar woningen tot maximaal 3 kamers. In lag dat aandeel op 69%, in en is dat aandeel toegenomen tot 74%. Figuur 11 Verhuringen naar woningtype, - (bron: Woonnet Rijnmond) eengezinwoning meergezinswoning Figuur 12 Verhuringen naar aantal kamers, - (bron: Woonnet Rijnmond) 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers De verhuurde woningen zijn tussen en wel steeds duurder geworden. Vooral het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens is duidelijk afgenomen. Een verklaring hiervoor kan het veranderde harmonisatiebeleid van corporaties zijn. Bij mutatie wordt de huurprijs van de woning veelal verhoogd naar het niveau. 07

8 VERHURINGEN - VIA WOONNET RIJNMOND Figuur 13 Verhuringen naar prijsklasse, - (bron: Woonnet Rijnmond) tot kwal. kortingsgrens aftoplaag - aftophoog vanaf max. huurgrens kwa.kortingssgrens - aftoplaag aftophoog - max. huurgrens Op basis van bovenstaande analyse is niet te herleiden waarom het aantal verhuringen niet afneemt, zoals verwacht in de huidige tijd. Het aantal verhuringen is niet afgenomen, ondanks het feit dat een iets groter deel van de nieuwe huurders een starter is op de woningmarkt. 08

9 HOOFDSTUK A Betrouwbaarheid gegevens Voor de analyse is gebruik gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond. Omdat de gegevens over de eerste helft van 2006 niet compleet zijn, is geheel 2006 uit de analyse weggelaten. In de gegevens is soms geen verhuisinformatie beschikbaar en soms geen informatie over de verhuring. Als uitgangspunt voor dit onderzoek geldt dat er informatie over de verhuring beschikbaar moet zijn. In onderstaande figuren wordt ingegaan op de kwaliteit van de gegevens. Figuur 14 Verhuringen via Woonnet Rijnmond, per half jaar, (bron: Woonnet Rijnmond) compleet geen verhuisinfo geen verhuringsinfo De gegevens zijn soms niet compleet. In een flink aantal gevallen ontbreekt bij de verhuring het bouwjaar van de woning (zie onderstaande figuur). Voornamelijk in de jaren en. Om deze gegevens te verbeteren, is het bouwjaar uit de BAG (basisadministratie Gebouwen) gekoppeld. Figuur 15 Aanwezigheid bouwjaar in informatie, - (bron: Woonnet Rijnmond) bouwjaar beschikbaar bouwjaar niet beschikbaar 09

10 VERHURINGEN - VIA WOONNET RIJNMOND Figuur 16 Aanwezigheid bouwjaar na aanvulling uit BAG, - (bron: Woonnet Rijnmond) bouwjaar beschikbaar bouwjaar niet beschikbaar 10