Woning(bouw)opgave Zomeravondbijeenkomst 4 juli

Transcriptie

1 Woning(bouw)opgave Zomeravondbijeenkomst 4 juli Programma: Wie bent u? & wie zijn wij? Regionale woningmarkt Welke opgave ligt er: Waar te bouwen? Voor wie te bouwen? Welke afwegingen? Josee Driessen Cees Tip Radboud Sutorius

2 Wie bent u? - Wie heeft wonen in portefeuille als raadslid? - Wie woont in een huurwoning van corporatie? - Wie heeft in huurwoning van corporatie gewoond? - Wie is er nu op zoek naar een woning? 2

3 Regio % voorraad sociale huur corporaties, 40% of minder? Hoogste & laagste % gemeente? Amsterdam 39%, Edam-Volendam 15% Regio % huishoudens inkomen tot EUgrens ( ), 50% of minder? Hoogste en laagste gemeente? Amsterdam 49%, Haarlemmermeer 26% Is gemiddelde inschrijfduurstarters meer of minder dan 8 jaar? Voor starters gemiddeld 10,8 jaar; voor doorstromers gemiddeld 20,8 jaar. Inschrijfduur voor een sociale huurwoning in de regio: Gemiddeld 13 tot 20 jaar inschrijfduur. Kenmerken sociale woningmarkt Informatie: Voorbeeld Zaanstad: 3

4 Regionale woningmarkt Economisch sterke regio, groeiende bevolking. Enorme en toenemende druk op woningmarkt in alle segmenten: koop, middenhuur, sociale huur. Oplopende en bovengemiddelde wachttijden en verkoopprijzen. Ook voor corporaties een bouwopgave naast duurzaamheids- en betaalbaarheidsopgave. 4

5 Ambities gemeenten Zaandam: 1000 woningen/jr. Purmerend: 30% SH -30% doorstroom 40% vrij Amstelveen: nadruk op doorstroming & middelduur, visie op hoogbouw en transformatie, zittende huurders SH kopen. Diemen: 2800 woningen/ 4 jaar, 40% SH. Amsterdam: woningen/jr, SH Conclusie: opgave komt terug in ambitie colleges 5

6 Thema: waar te bouwen Voor bouwambitie locaties nodig: Sloop/nieuwbouw in bestaande stad (verdichten) Transformatie in bestaande stad Uitleggebieden buiten bestaand stad De nood is hoog, tempo&hoeveelheid is belangrijk.. Overzicht planlocaties: Vraag: waar legt u de prioriteit? In mijn gemeente is in bestaande stad voldoende ruimte om snel te bouwen. In mijn gemeente moet ingezet worden op nieuwbouw op uitleglocaties. 6

7 Thema: nieuwbouwprogrammering sociale huur Woonvisie gemeente en prestatieafspraken Eigendomsituatie: Corporatie: ism gemeente sh-programma Eigendom gemeente: gemeente bepaalt SH-programma Erfpacht: gemeente bepaalt via overeenkomst SH-programma Eigendom derden: gemeente via bouwvergunning of bestemmingsplan. Voorbeelden: Akkoord Purmerend, 1000 SH-woningen+locaties, Amsterdam. Amsterdam, 1200 SH-woningen en (erfpacht) locaties 7

8 Thema: voor wie? Twee dimensies: welk segment: koop, middenhuur, sociale huur. Welke doelgroep: starters, ½ pers hh, gezinnen, ouderen Bouwen voor de directe vraag of bouwen voor de doorstroming. Woningmarkt is regionaal ( roltrap ) Vraag: In mijn gemeente moet de prioriteit liggen bij: Bouwen voor jongeren Bouwen voor gezinnen Bouwen voor starters 8

9 Thema: en nieuwbouwproductie Corporaties bouwen met geleend geld, kunnen goedkoop lenen door het borgingstelsel. Corporaties zijn goedkoper (en kleiner) gaan bouwen, maar na eerdere daling stijgen bouwkosten rap (samen met andere lasten). Stichtingskosten variëren: 84% tussen 130k- 200k Herstructurering duurder dan in weiland bouwen Vraag: kost een sociale huurwoning meer of minder dan ? Gemiddeld (Bron: Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen 2018) Gemeente: kunnen afspraken maken over sociale grondprijzen 9

10 Thema: nieuwbouw en de andere opgaven? Corporaties krijgen geen subsidie en moeten afwegen waar ze hun middelen op inzetten: op beschikbaarheid (nieuwbouw), kwaliteit (verduurzamen bestaande voorraad) en betaalbaarheid. Vraag: In mijn gemeente moeten corporaties prioriteit leggen bij: 1. Nieuwbouw van woningen 2. Verduurzamen van woningen 3. Betaalbaar houden van woningen 10

11 Ten slotte: Wanneer hebben corporaties het volgens u goed gedaan? 11