Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Transcriptie

1 Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer Ons kenmerk b.brijder@utrecht.nl Onderwerp Rapportages Wonen Bijlage(n) 1. Stand van de sociale huurwoningmarkt 2016 gemeente Utrecht 2. Rapportage WoON Kengetallen corporaties Uw kenmerk Uw brief van Verzonden Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Geachte leden van de commissie Stad en Ruimte, De aanleiding voor deze commissiebrief is mijn toezegging aan de commissie S&R van 17 juni 2014 (toezegging 134) om de commissie jaarlijks te informeren over de stand van zaken op de sociale huurwoningmarkt. In de jaren 2015 en 2016 heb ik u steeds in september een aantal rapportages gestuurd die dit inzicht gaven. De voortgangsrapportage Bouwen aan de Stad maakte hier deel van uit. Deze rapportage verschijnt dit jaar echter niet. De rapportage van vorig jaar was namelijk tevens de eindrapportage van de vorige prestatie-afspraken. De eerste monitor van de nieuwe prestatieafspraken verschijnt in Dit jaar stuur ik u daarom alleen de rapportage van de stand van de sociale huurwoningmarkt en de kengetallen van de woningcorporatie, aangevuld met een rapportage van het meest recente woningbehoefteonderzoek, WoON2015. Hieronder ga ik kort in op de inhoud van verschillende rapportages. Stand van de sociale huurwoningmarkt 2016 Op 15 september 2014 werd de eerste rapportage over de sociale huurwoningmarkt naar de raadscommissie Stad en Ruimte verstuurd. Er is destijds afgesproken om deze rapportage jaarlijks te actualiseren en te gebruiken bij het monitoren van het gemeentelijke woonbeleid. In deze actualisering worden achtereenvolgens de volgende ontwikkelingen behandeld: - het afnemende aanbod van sociale huurwoningen en de toename van het aandeel urgenten waardoor de druk op de sociale huurwoningmarkt nog verder toeneemt; - de effecten van het passend toewijzen, die positief lijken uit te werken voor zowel de primaire als de secundaire doelgroep, en; - de positie van senioren, waaruit blijkt dat senioren op grond van hun relatief goede positie op de woningmarkt vrij kieskeurig. Er gelden namelijk voorrangsregelingen voor ouderen en men heeft vaak een lange wachttijd.

2 Rapportage WoON 2015 Elke drie jaar doet het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties een uitgebreid landelijk woononderzoek; het WoON. Het ministerie baseert zich bij het maken van beleid veelal op dit onderzoek. De gemeente Utrecht doet mee aan dit onderzoek en zet in de stad Utrecht extra enquêtes uit om de betrouwbaarheid te vergroten. Het WoON levert een schat aan informatie over de stand van zaken op de woningmarkt. In 2014/2015 heeft er een nieuw onderzoek plaatsgevonden waarbij Utrechtse huishoudens een uitgebreide vragenlijst hebben ingevuld. Op het moment dat de laatste enquêtes voor dit onderzoek werden ingevuld werkte de gemeente al aan de geactualiseerde Woonvisie en er zijn sindsdien al een aantal acties in gang gezet, die ik hieronder in relatie tot de belangrijkste conclusies zal vermelden: 1. Afname kernvoorraad 1 : In negen jaar tijd is de kernvoorraad met meer dan een kwart afgenomen Met de STUW-corporaties zijn in maart 2016 prestatieafspraken afgesloten, waarin per corporatie de minimale omvang van de kernvoorraad is vastgelegd. Momenteel ben ik bezig om deze afspraken aan te scherpen en de kernvoorraad op termijn weer te laten groeien. 2. Groei vrije sector huur: Het aandeel vrije sector huur is in 9 jaar tijd 3 keer zo groot geworden, deze groei zat hem voor 70% in de middenhuur ( euro) De groei van de middenhuur sluit goed aan bij de prioriteit uit de geactualiseerde Woonvisie om het aantal woningen met een middeldure huurprijs te laten groeien. De groei zal echter moeten doorzetten. Hier zal in het kader van het Actieplan Middeldure huur verder aan worden gewerkt. 3. Minder sociale huurwoningen in bezit van particuliere verhuurders: In negen jaar tijd daalde het aandeel sociale huur bij particuliere verhuurders van 8 naar 44% Deze ontwikkeling leidt tot een verder afname van sociale woningvoorraad als geheel. Hierdoor wordt de noodzaak om de sociale huurwoningvoorraad bij de corporaties te laten groeien extra groot. 4. Aandachtsgroep (huurtoeslagdoelgroep) groeit: Sinds 2009 met 20% gestegen. Door het groeien van de aandachtsgroep, zoals we dit bij het opstellen van de geactualiseerde Woonvisie al verwachtten, neemt de behoefte aan woningen in de kernvoorraad verder toe. De groep moet namelijk sinds 1 januari 2016 vrijwel uitsluitend gehuisvest worden in de kernvoorraad. 5. Het eigenwoningbezit stijgt, met name onder 65-pussers. Het percentage koopwoningen is in 9 jaar tijd gestegen van 45% naar 50%. Het aandeel 65-plus in een koopwoning sinds 2009 gestegen van 27% naar 45%. Het gaat hierbij vooral om oudere stellen. Het merendeel van de alleenstaande ouderen woont in een huurwoning. 1 Dit is de sociale huurwoningvoorraad met een huurprijs onder de 586,68 euro voor 1 en 2-persoonshuishoudens en 628,76 euro voor huishoudens van 3 personen of meer. 2/5

3 6. Stijging huurprijs: De gemiddelde huurprijs is in de periode met 105 euro gestegen. Inmiddels zijn maatregelen genomen om die sterke stijging te beperken. Dit is gebeurd door de landelijk invoering van de passendheidstoets en door de lokale prestatieafspraak dat minimaal 70% van het vrijkomende aanbod in de kernvoorraad moet worden aangeboden. Ook zijn er prestatieafspraken gemaakt over de beperking van de jaarlijkse huurstijging. Momenteel wordt er gewerkt aan een gezamenlijk voorstel met de corporaties voor verdere huurmatiging van de allerlaagste inkomens. De gemiddelde stijging van de huurprijs zal daarmee in de komende jaren een stuk lager zijn. 7. Woonquote huurders stijgt: De gemiddelde netto woonquote voor huurders is sinds 2009 gestegen van 30% naar 35% Het stijgen van de woonquote voor huurders in de periode lag vooral aan het stijgen van de huur en het dalen van het inkomen. Dit illustreert de noodzaak om de huurprijzen blijvend te matigen. De maatregelen die bij punt 6 zijn genoemd zullen een verbetering van de woonquote voor huurders bewerkstelligen. 8. Woonquote kopers daalt: De gemiddelde netto woonquote voor kopers is sinds 2009 gedaald van 30% naar 28%. De betaalbaarheid van koopwoningen is in de periode tot 2015 verbeterd. Er kwamen in die jaren minder nieuwe hypotheken en ook minder hoge hypotheken bij. Dit als gevolg van minder verkopen en lagere verkoopprijzen. Bestaande hypotheken leveren na verloop van tijd steeds lagere lasten op. Dit wordt nog versterkt als mensen door bijvoorbeeld oversluiten van de dalende rente hebben kunnen profiteren. Door de momenteel stijgende huizenprijzen kan de betaalbaarheid weer wat verslechteren, de verwachting is echter dat de rente voorlopig niet sterk zal stijgen. 9. Goedkope scheefheid neemt af, dure scheefheid neemt toe. Vooral als gevolg van de inkomensdaling in de periode vanaf 2009 daalde het aantal huishoudens dat met een hoog inkomen in een sociale huurwoning woont. Door de huurstijgingen en de hoge huren bij mutatie nam het aantal huishoudens dat met een laag inkomen in een grote woning woont toe. Hierop zal het matigen van de huren door de corporaties een positief effect hebben in de komende jaren. 10. Het aantal verhuizingen nam tussen 2009 en 2012 af en neemt nu weer toe. De verhuisgeneigdheid, dit is de wens om te verhuizen, is flink gestegen. Als gevolg van de crisis hebben veel huishoudens hun verhuisplannen uitgesteld. Eigenwoningbezitters konden hun woning slecht verkopen en werden geconfronteerd met minder kredietmogelijkheden. De wens om te verhuizen is echter vaak wel gebleven. Nu de mogelijkheden zich weer voordoen als gevolg van vertrouwen in de markt en blijvend lage rente pakken mensen weer hun kans. Voor de ontwikkeling van het aantal verhuizingen onder huurders verwijs ik naar de rapportage Stand van de sociale huurwoningmarkt Aantal verhuisgeneigde senioren neemt toe. Senioren (65+) hebben een sterkere voorkeur voor koop en voor een eengezinswoning. In de huursector zien we dat 65-plusser steeds kritischer worden als 3/5

4 het gaat om het kiezen voor een woning. Zie hiervoor ook het hoofdstuk over senioren in de rapportage Stand van de sociale huurwoningmarkt Woningtoewijzing Sterrenwijk Op 5 september heeft er bewonersavond in de buurt Sterrenwijk plaatsgevonden. Hierbij was er onduidelijkheid over de cijfers met betrekking tot de toewijzing van sociale huurwoningen. Ik heb aan de bewoners toegezegd om in deze brief de meest recente en nauwkeurige toewijzingscijfers over de afgelopen 5 jaar op te nemen. Deze cijfers worden daarnaast ook aan de bewoners gecommuniceerd. Toewijzingen sociale huurwoningen Sterrenwijk Geen doelgroep: 54 75% Urgenten naar doelgroepen: - Maatschappelijk 0 0% - Medisch 5 7% - Stadsvernieuwing 1 1% - Statushouders 1 1% - Uitstroom MO 1 1% - Bemiddeling 10 14% Totaal % Toelichting: Bij bemiddeling kan het gaan om: beheerdersbelang, eenmalige aanbieding na verlopen urgentie, laatste kansbeleid, overdracht hoofdbewoning of rolstoelwoning. De subcategorie wordt door Woningnet niet vastgelegd. Bron: Woningnet 2016 In de onderstaande grafiek zijn de toewijzingscijfers voor Sterrenwijk vergeleken met die van de gehele gemeente Utrecht. Toewijzingen Sterrenwijk en Utrecht naar doelgroep % 5% 4% 12% 8% ; Geen doelgroep Stadsvernieuwing Maatschappelijk Bemiddeling Medisch 79% Sterrenwijk 72% Utrecht Uitstroom MO Statushouders Bron: Woningnet /5

5 Kengetallen corporaties Vorig jaar zond ik u de rapportage Kengetallen corporaties. Deze gegevens zijn door de corporaties geactualiseerd. De corporaties laten zien hoe een corporatie haar huuropbrengsten besteedt en geven een goed beeld van de actuele situatie waarin de corporatiesector zich bevindt en welke verschillen er bestaan tussen corporaties. De kengetallen geven een algemeen beeld en vormen daarmee geen monitor van de prestatieafspraken zoals die in maart zijn ondertekend met de corporatie. De gegevens die hier gepresenteerd worden geven daarom wel een beeld, maar bevatten nog wel onnauwkeurigheden. De eerste monitor van de prestatieafspraken komt in het voorjaar van Net als vorige jaar ben ik vanzelfsprekend weer bereid om, mocht u daar behoefte aan hebben, mee te werken aan het organiseren van een raadsinformatieavond of een briefing rond dit thema. Ook de corporaties hebben een eventuele medewerking wederom van harte toegezegd. Met vriendelijke groet, Paulus Jansen 5/5