Bij deze sturen wij u ter informatie u de monitor sociale woningbouw van de Stadsregio Amsterdam.

Transcriptie

1 OOSTZAAN WORMERLAND Een OVER-gemeentelijke samenwerking tussen Oostzaan en Wormerland. Datum Uw BSN Uw brief van Uw kenmerk Ons nummer Behandeld door 8 februari W. Hilboezen Raad van de gemeente Oostzaan Kerkbuurt 4 11 BD Oostzaan Onderwerp : Monitor sociale woningbouw Stadsregio Geacht raadslid, Bij deze sturen wij u ter informatie u de monitor sociale woningbouw van de Stadsregio. Het document geeft aan hoeveel sociale woningen per gemeente in de Stadsregio zijn toegevoegd aan de woningvoorraad in de periode 25 tot en met en geeft een prognose voor het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw voor de jaren 29 en 21. De gemeente Oostzaan heeft het streven om 3 % sociale woningbouw in nieuwbouw te realiseren. Uit de monitor blijkt dat de gemeente Oostzaan in de periode 25 tot en met 11 nieuwe woningen heeft gebouwd waarvan er woningen in het sociale segment vallen. Dit betekent dat in deze periode het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw afgerond % bedraagt. Het aandeel sociaal woningbouw in de totale woningvoorraad van de gemeente Oostzaan is op dit moment 27 %. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Oostzaan secretaris Jourgemeester W. van Twuijver Bijlage(n): monitor sociale woningbouw J OVER-gemeenten Postbus 2 3 AA Wormer antwoord@over-gemeenten.nl

2 stadsregio agendapunt vergaderdatum onderwerp aangemeld door behandelend ambtenaar 7 14 januari 21 Monitor sociale woningbouw Portefeuillehouder Wonen Sanne van der Lelij paraaf afdelingshoofd Gevraagde beslissing Kennis te nemen van de bevindingen uit de monitor sociale woningen: Het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw in de regio is gedaald van ca. 3% (25-27) naar 21% in en sluit niet aan bij de afspraak uit de regionale woonvisie (3 in de nieuwbouw, voor alle gemeenten). Voor de gehele periode zal het aandeel sociaal naar verwachting onder de 3% uitkomen. Er zijn grote verschillen in sociale woningbouw in verschillende delen en gemeenten van de Stadsregio. Sommige gemeenten bouwen meer dan 3, andere veel minder. De onevenwichtigheid in de verdeling van de sociale voorraad, die van oudsher het grootste is in, Zaanstad en Purmerend, neemt hierdoor toe. Dit versterkt de inkomenssegregatie binnen de regio. Het lagere aandeel sociaal zal naar verwachting nog verder toenemende druk op de sociale huurwoningenmarkt in de regio tot gevolg hebben, aangezien de vraag toeneemt. Discussie over: Wat zijn de oorzaken van het lagere aandeel sociaal in de nieuwbouw productie in een aantal gemeenten? Staat bij gemeenten met minder dan 3 in de plannen en/of een huidige kleine voorraad sociale woningen het vergroten van de voorraad sociale woningen op de agenda? Of wordt prioriteit gegeven aan andere woningmarkt issues en welke zijn dat dan? Welke maatregelen kunnen regionaal worden getroffen (of zijn nodig) om de bouw van sociale woningen te bevorderen, maar ook om een evenwichtiger verdeling van sociale nieuwbouw in de regio te bewerkstelligen? Deze discussie kan bezien worden vanuit de doelstelling van de regionale woonvisie, met een evenwichtige verdeling van de sociale voorraad als achtergrond en vanuit het op peil brengen en houden van de sociale voorraad. Echter ook in het licht van de invoering van de nieuwe huisvestingswet en de problematiek rond het huisvesten van de verblijfsgerechtigden: Wordt er in dit kader nagedacht door gemeenten over hoe de doelgroepen in de gemeente toch te huisvesten als dadelijk naar aanleiding van de nieuwe huisvestingswet geen uitzonderingspositie/ lokale voorrang meer mogelijk is? Hoe verhoudt het relatief lage aandeel sociale woningbouw in een aantal gemeenten zich met de problemen ikv het huisvesten van statushouders en lange

3 woon- en inschrijfduur die nodig is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning? Korte toelichting In de Regionale Woonvisie van de Stadsregio is afgesproken dat de Stadsregiogemeenten ernaar streven 3% van de nieuwbouw in de sociale sector te realiseren. Het gaat hierbij om sociale huurwoningen^ en sociale koopwoningen^. Achtergrond van die afspraak is dat met name en Zaanstad een grote voorraad sociale woningen hebben, waardoor hier ook het grootste aandeel huishoudens met lage inkomensgroepen in de regio gevestigd is. In de regiogemeenten, met een kleinere voorraad sociale woningen, wonen relatief minder lage inkomensgroepen. De huidige samenstelling van de voorraad en de verdeling over de regio maakt het functioneren van de regio als 'roltrapregio' mogelijk. Dit houdt in dat jongeren naar de stad trekken voor opleiding/ werk en in een latere fase weer vertrekken (vaak om zich te settelen) naar omliggende gemeenten. Een verdere versterking van deze verdeling is echter niet wenselijk, elke gemeente moet een bijdrage kunnen leveren aan het huisvesten van lagere inkomensgroepen. Bovendien is een verdere segregatie naar inkomen binnen en tussen gemeenten in de regio onwenselijk. Daarom is het belangrijk dat ook in de regiogemeenten minimaal 3% van de totale nieuwbouw in de sociale sector plaatsvindt. De toenemende vraag naar betaalbare huisvesting (zie factsheets woonruimteverdeling ), de steeds langere wachttijden voor een woning, de toename van het aandeel voorrangskandidaten en de strubbelingen bij het huisvesten van met name alleenstaande verblijfsgerechtigden maken duidelijk dat de druk op het sociale segment nog verder toeneemt. Dus ook vanuit de vraagdruk is het belangrijk het aandeel sociale woningbouw regiobreed op peil te houden en te brengen. Naar aanleiding van een afspraak uit het portefeuillehoudersoverieg Fysieke omgeving vindt jaarlijks rapportage plaats over het aandeel sociaal in de nieuwbouw. De beschikbare BLS-cijfers bieden de gelegenheid om de ontwikkelingen in de sociale voorraad in de Stadsregio in de afgelopen 5 jaar op een rij te zetten. Een overzicht: Bestaande voorraad beschikt over het hoogste aandeel sociale huur in de woningvoorraad. Stadsregio Zuid heeft het laagste aandeel. De top 3 gemeenten met het hoogste aandeel sociaal zijn (5%), Zaanstad (43%) en Purmerend (37%). De Top 3 gemeenten met het laagste aandeel zijn Edam-Volendam (17%), Zeevang (19%), en Beemster (21%). Daarnaast is het aandeel sociale woningen in de huidige voorraad relatief laag in Stadsregio Zuid. Tabel 1: voorraad sociale huur in de regio per 1 januari Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Regio Totaal woningvoorraad Sociale verhuur Bron WWW os amsterdam nl 5 42 ' Een sociale huurwoning is een huurwoning die is gebouwd en wordt geëxploiteerd door een toegelaten instelling, met een rekenhuur die op het moment van opleveren binnen de huursubsidiegrens valt ' Een sociale koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs die maximaal gelijk is aan de grens die in de Wet Bevordering Eigen Woningbezit wordt gehanteerd Voor bepaling van deze prijsgrens wordt uitgegaan van het jaar waann de woning wordt opgeleverd

4 Gerealiseerde sociale woningen in de periode 25- Op basis van de monitor sociale woningen (tabel 2) blijkt dat het aandeel gerealiseerde sociale woningen in de regio in 21% bedraagt. Ten opzichte van eerdere jaren is het aandeel sociaai in de nieuwbouwtors gedaald. In lag het aandeel gerealiseerde sociaie woningen in de nieuwbouw nog rond de 3%. Gemiddeld ligt het aandeei sociale woningbouw in de periode 25- op % (tabel 3). Tabel 2: Gerealiseerde sociale woningbouw in destadsregio in Totaal aantal woningen Aantal sociaal Aalsmeer Amstelveen Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Regio totaal Stadsregio Noord'' Stadsregio Zuid'' Bion BLS Tabei 3: Gerealiseerde(sociale) woningbouw in de periode 25 t/m irt voorraad Aalsmeer Amstelveen Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Totaal nieuwbouw Sociaal nieuwbouw nieuwbouw huidige voorraad () ' stadsregio Noord bestaat uit de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. ' Stadsregio Zuid bestaat uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel en Uithoorn

5 Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Regio Totaal Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Bron BLS 25 t/m Verschil in aandeel sociale woningbouw per subreqio/ gemeente In is de afgelopen jaren gemiddeld 3% sociale woningbouw gerealiseerd In Stadsregio Noord % Beemster, Landsmeer en Waterland hebben echter de afgelopen jaren een laag aandeel of zelfs geen sociale woningbouw opgeleverd Ook Zeevang heeft geen sociale woningbouw opgeleverd, maar in deze gemeente is bijna geen nieuwbouw opgeleverd in de penode 25- Opvallend is dat in Stadsregio Zuid vanaf 25 een relatief laag aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw is gerealiseerd Ook de voorraad sociale woningen is in dit gedeelte van de regio relatief het kleinst Dit lage aandeel sociaal in de nieuwbouw wordt vooral veroorzaakt door de gemeenten Aalsmeer en Amstelveen Naar verwachting meer sociale woningbouw tot en met 21? De verwachting is dat in 29 en 21 het aandeel sociale woningen in de nieuwbouw weer zal toenemen naar 27%, zie tabel 4 Als alleen naar 29 gekeken wordt, wordt het aandeel sociaal echter ingeschat op 21%^ Om daadwerkelijk 27 te realiseren zal in 21 dus een inhaalslag moeten plaatsvinden De vraag is hoe reëel dat is, ook gezien de kredietcrisis, waardoor in het geheel minder productie verwacht kan worden Tabel 4 sociale woningbouw in plancapaciteit 29 en 21* Totale sociaal Aalsmeer Amstelveen Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Regio totaal plancapaciteit

6 stadsregio Noord Stadsregio Zuid Bron: monitor plancapaciteit Rigo 29 * De gegevens in de tabei zijn gebaseerd op gegevens uit de monitor piancapaciteit begin 29. Daarnaast is eind 29 voor enkele gemeenten het aantal sociale woningen (indien onbekend in de monitor piancapaciteit) opgevraagd. Discussiepunten: Op basis van bovenstaande cijfers zijn twee conclusies te trekken: 1. Gezien iiet iage aandeel sociaal in de woningbouw in en 29 wordt de doelstelling uit de regionale woonvisie (3 in de nieuwbouw) waarschijnlijk niet gehaaid. 2. De andere doelstelling, 3 per gemeente om een evenwichtiger verdeling van de woningmarkt te bewerkstelligen, wordt niet gehaald. Uit de cijfers blijkt dat de onevenwichtigheid juist versterkt wordt, met name in Stadsregio Zuid en een aantal gemeenten in Stadsregio Noord, zoals Beemster, Landsmeer en Waterland. Beide ontwikkelingen zullen consequenties hebben voor het aanbod op de sociale huurwoningenmarkt van de Stadsregio : De afgelopen twee jaar is een afname zichtbaar in de vrijkomende sociale huurwoningen in de regio. Hier liggen meerdere factoren aan ten grondslag, zoals doorstroming, verkoop, herstructurering en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Daar komt bij dat er ook sprake was van meer urgentietoekenningen en meer woningzoekenden, waardoor voor de reguliere woningzoekende de wachttijden oplopen. Het afgelopen jaar zijn de wachttijden toegenomen tot gemiddeld 6,8 jaar voor starters en 16,8 jaar voor doorstromers. Ca. 16% van het vrijkomend aanbod in is gegenereerd door nieuwbouw van sociale woningen. Minder nieuwbouw betekent ook minder vrijkomend aanbod en mogelijk langere wachttijden. De voorraad sociale woningen in is de afgelopen jaren afgenomen als gevolg van verkoop en herstructurering. Dit is een trend die naar verwachting ook komende jaren zal doorzetten en past binnen het beleid van de stad. Afname in betekent dat elders in de regio meer sociale woningen gebouwd zullen moeten worden om de voorraad sociale woningen op peil te houden. Om een gelijke verdeling te bevorderen zal dit vooral moeten plaatsvinden in gemeenten met een relatief kleine voorraad sociaal en/ of die de afgelopen jaren weinig sociale woningen hebben toegevoegd aan de voorraad. Uit tabel 4 blijkt dat hier tot nog toe niet in is voorzien. Beide ontwikkelingen wijzen op een afnemende voorraad sociale woningbouw, met mogelijk als gevolg langere wachttijden in de sociale huurwoningenmarkt. Daarnaast kunnen beide ontwikkelingen ook gevolgen hebben voor de discussie in de nieuwe huisvestingswet over schaarste en bij de discussie over huisvesting van de statushouders. In de nieuwe huisvestingswet kunnen voor toewijzing van sociale huurwoningen geen bindingseisen meer worden gesteld. Dit betekent dat lokaal woningzoekenden geen voorrangspositie toegekend kan worden. Een uitzonderingspositie hierop is alleen mogelijk als een gemeente kan aantonen dat er geen bouwmogelijkheden meer zijn binnen de gemeentegrenzen. Dit is voor geen van de Stadsregiogemeenten het geval. Daarnaast kan via de regionale huisvestingsverordening voor een periode van 4 jaar een deel van de sociale huurwoningenmarkt afgeschermd worden voor doelgroepen van beleid, zoals starters en ouderen. Dit kan alleen als de schaarste in het sociale segement in de regio voldoende onderbouwd wordt. Tegelijkertijd moet men dan maatregelen 29

7 nemen om deze schaarste te bestrijden. Indien geen duidelijke inspanningen zijn verricht om te voorzien in voldoende aanbod, zoals nieuwbouw en specifiek sociale nieuwbouw, wordt deze onderbouwing lastig. Overigens komt dezelfde discussie naar voren bij de huisvesting van verblijfsgerechtigden. Kan een gemeente claimen dat zij statushouders moeilijk kan huisvesten vanwege gebrek aan aanbod als er sprake is van een kleine voorraad sociale woningen in de gemeente en er ook weinig passende toevoegingen plaatsvinden in die voorraad? Voorgesteld wordt in het portefeuillehoudersoverleg de in het begin genoemde discussiepunten te bespreken. Meegezonden stukken / ter inzage gelegde stukken Wijze van voorbereiding Intern overleg: Extern overieg -