RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam o.b.v. monitor plancapaciteit woningbouw 2012

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving CONCEPT Rapportage woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam o.b.v. monitor plancapaciteit woningbouw 2012 Opdrachtgever Stadsregio Amsterdam Auteur Hans van der Reijden Uitgave mei 2012 Rapportnummer P21750 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam Telefoon Fax E -mail info@rigo.nl

4

5 5 1.1 Inleiding Iedere gemeente binnen de Stadsregio heeft één of meer locaties waar nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. Jaarlijks wordt aan alle gemeenten gevraagd deze plannen op te nemen in de monitor woningbouwcapaciteit die de stadregio samen met de provincie Noord -Holland uitvoert. De capaciteit in de verschillende woningbouwplannen is ook dit jaar weer geïnventar i- seerd. Het gaat voor de gemeenten om de stand van zaken zoals opgegeven begin Alle gemeenten binnen de Stadregio hebben dit jaar de gegevens ruim op tijd aangeleverd. Dit jaar is ook extra aandacht en tijd besteed aan het omschrijven van gemeentelijke administraties naar het format van deze monitor. Hierdoor was het dit jaar voor het eerst mogelijk de gegevens en locaties van de gemeente Amsterdam dit jaar voor het eerst op planniveau op te nemen in de monitor. De uitkomsten van deze inventarisatie zijn terug te vinden op de website Op deze website zijn gegevens per gemeente maar ook per plan op te vragen. In deze rapport a- ge gaan we in op de uitkomsten op geaggregeerd niveau. Algemene opmerking bij interpretatie woningbouwcapaciteiten - Bij de gevonden capaciteiten per gemeente en regio gaat het om de som van de capaciteit binnen de plannen welke op het moment van inventariseren bekend zijn. Het gaat dus puur om een rekenkundig e capaciteit voor de toekomst. Naar gelang de tijd verstrijkt kunnen er altijd nog plannen uitvallen, vertr a- ging oplopen of kunnen nieuwe locaties gevonden worden. - Het verleden heeft aangetoond dat er altijd plannen uit zullen vallen. Doorgaans wordt ge rekend met een percentage van 30% uitval. - Capaciteit naar jaar oplevering: het aantal woningen dat wordt opgeleverd naar jaar is een inschatting van de gemeente. Het werkelijke tijdstip is met name op de lange termijn moeilijk exact te bepalen en is vaak ook als onbekend aangegeven. Het gaat dan ook altijd om indicatieve gegevens. - Uit de inventarisatie komt onder meer naar voren dat niet alle gemeenten even veel plannen hebben voor de lange termijn. Zo zijn er niet binnen iedere gemeente plannen a anwezig voor de periode vanaf bijvoorbeeld Dit kan simpelweg komen omdat men geen fysieke ruimte meer heeft binnen de g e- meentegrenzen. Anderzijds komt het met name bij de kleinere gemeenten voor dat men niet op een dergelijke lange termijn actief is met het zoeken of aanwijzen van locaties Bij binnenstedelijke plannen komt daar nog bij dat inzicht in binnenstedelijke capaciteit op lange termijn niet altijd voorhanden is. Het vrijkomen van bijvoorbeeld een binnenstedelijk bedrijventerrein is niet alti jd al 10 jaar te voren bekend. 1.2 Nieuwbouwcapaciteit per gemeente Wanneer we de huidige woningplannen van de regiogemeenten bezien is een capaciteit aanw e- zig van rond de nieuwe woningen. (zie tabel 1) Het gaat bij deze totalen om alle capaciteit in harde en zachte plannen er van uitgaande dat alle plannen ook doorgaan. Wanneer we rekening houden met sloop op de betreffende locaties gaat het om netto toevoegingen. Zie de tabellen op de volgende pagina s. Het overgrote deel van de woningbouwcapa citeit is gelegen in de gemeenten Amsterdam, Almere, Haarlemmermeer, en Zaanstad. (Zie ook kaartbeeld figuur 1) Voor de komende 3 jaar (2012 t/m 2014) komt de totale capaciteit neer op totaal nieuwe woningen. Na correctie voor sloop komt dat neer op een ruimte voor toevoegingen aan de voorraad. Van deze capaciteit is voor zover bekend ongeveer 60% een hard plan.

6 figuur 1 Ha rdheid plannen voor de periode t/ m figuur 2 B ijd rage gemeen te aan de totale p lancapacite it in de stads reg io ( ) Toelichting tabellen 1 en 2 In tabel 1 is de bruto woningbouwcapaciteit (nieuwbouw) per gemeente vermeld zoals opgegeven door gemeenten. Per plan is door de gemeenten een inschatting gemaak t wanneer de woningen opgeleverd zouden kunnen worden. Uiteraard is dit indicatief gezien het jaar oplevering met name na 2015 moeilijk is te voorspellen. In de tabel zijn de plangegevens geaggregeerd per gemeente weergegeven. Periode oplevering: Niet voor alle plannen is het aantal woningen naar jaar oplevering opgegeven door de gemeenten. Indien wel het start- en het eindjaar oplevering was opgegeven is voor dit overzicht een schatting gemaakt. Hierbij zijn de aantallen woningen gelijk verdeeld over de be treffende periode. Indien dit niet mogelijk was zijn de woningen opgenomen in de kolom onbekend. In tabel 2 is de netto capaciteit weergegeven (nieuwbouw minus sloop). Bij de berekening van de netto cijfers naar periode is het aantal te slopen woningen in mindering gebracht op het startjaar bouw.

7 7 tabel 1 N ieuwbouwcapaciteit naar periode (ve rwachte) op le ve ring; Nieuwbouw (bruto) 2012 Totaal onbekend SR Aalsmeer SR+ Almere SR Amstelveen SR Amsterdam SR Beemster SR Diemen SR Edam-Volendam SR Haarlemmermeer SR Landsmeer SR Oostzaan SR Ouder-Amstel SR Purmerend SR Uithoorn SR Waterland SR Wormerland SR Zaanstad SR Zeevang Totaal Stadsregio tabel 2 Woningbouwcapa cite it naar periode (ve rw achte) ople ve ring; Netto (nieuwbouw minus sloop) 2012 Totaal onbekend SR Aalsmeer SR+ Almere SR Amstelveen SR Amsterdam SR Beemster SR Diemen SR Edam-Volendam SR Haarlemmermeer SR Landsmeer SR Oostzaan SR Ouder-Amstel SR Purmerend SR Uithoorn SR Waterland SR Wormerland SR Zaanstad SR Zeevang Totaal Stadsregio

8 1.3 Verschuiving ten opzichte van het verleden Er is een vergelijking te maken met de capaciteit zoals die in de voorgaande meting naar voren kwam. Het gaat hier dan om de stand van juni Het is lastig om een goede vergelijking te maken wanneer we naar gehele periode tot 2030 kijken. We zagen deze tussen 2010 en 2011 afnemen en dit jaar weer toenemen. De belangrijkste oorzaak van de stijging is het (weer) opnemen van grootschalige (potentiele) uitleg in Almere, Purmerend, en Haarlemmermeer. Lage verwachte productie voor het komende jaar Voor het komende jaar (2012) wordt een productie voorzien van rond de nieuwe woningen in de stadsregio. Dit aantal is iets hoger dan vorig jaar toen de verwachting was om in 2011 totaal woningen op te leveren. Dit zijn in beide jaren relatief lage verwachtingen. In 2010 was de verwachting nog woningen te bouwen. Komende drie jaar weinig productie; doorschuiven planning In een groot deel van de gemeenten is te zien dat voor de periode 2012 t/m 2014 de verwachting m.b.t. aantallen te bouwen woningen naar beneden is bijgesteld (zie figuur 3, 4 en tabel 3). Juist voor de periode na 2015 wordt een hogere productie voorzien ten opzichte van de inzichten vorig jaar. Een groot deel van de productie wordt pas na 2020 voorzien. Concluderend lijkt er dus niet zozeer sprake van een grote afname, eerder een toename van capaciteit in de stadsregio, maar van een verdere aanpassing van de planning, waarbij vooral de onzekerheid over de productie in de komende jaren tot 2015 maar ook daarna een belangrijke rol speelt. figuur 3 Ve rsch il huid ige planning (2 012 ) met voo r gaande jaar (2 01 1)

9 figuur 4 Ve rsch il huid ige raming (2 012 ) met voo rg a ande jaar (201 1) 9

10 tabel 3 Ve rsch il tussen h uidige (201 2 ) raming en d e voo rgaande uit Totale periode (+onbekend) SR Aalsmeer SR+ Almere SR Amstelveen SR Amsterdam SR Beemster SR Diemen SR Edam-Volendam SR Haarlemmermeer SR Landsmeer SR Oostzaan SR Ouder-Amstel SR Purmerend SR Uithoorn SR Waterland SR Wormerland SR Zaanstad SR Zeevang Totaal Stadsregio Wat wordt er gebouwd Dit jaar is er extra aandacht besteed aan kwalitatieve aspecten van het bouwprogramma. Er is gevraagd op zover bekend aan te geven of het huur en koopwoningen betreft, grondgebonden of appartementen en de prijsklassen voor zowel huur als koopwoningen. Huur en kooprijzen Afzonderlijk voor huur en koop is naar prijsklassen gevraagd. Hierbij is de volgende richtlijn gehanteerd. Huur Klasse I huur < 665 euro Klasse II huur euro Klasse III huur > 900 euro Koop Klasse I koop tot euro Klasse II koop euro Klasse III koop euro Klasse IV koop > euro Opmerkingen bij gepresenteerde gegevens prijsklassen Prijsklassen Van twee gemeenten is duidelijk dat er een enigszins afwijkende indeling is gehanteerd. Dit zijn Amsterdam en Almere. -Voor Almere geld dat een onderscheid is gemaakt in 3 kooprijsklassen. Deze zijn als volgt ondergebracht in de tabellen en grafieken. Stadsregio: Almere: Klasse I (koop tot euro) tot euro ( Sociaal) Klasse II (koop euro) tot euro (Midden) Klasse III (koop euro) Klasse IV (koop > euro) 282 euro en meer (Almere Duur) Opmerking: in de grafieken en tabellen is klasse III voor Almere niet opgenomen. In werkelijkheid overlapt deze categorie met de Almeerse indeling midden en duur (II en IV). -Voor Amsterdam geldt ook dat er afwijkingen zijn ; De prijsklassen die de gemeente Amsterdam hanteert lopen niet exact gelijk aan de definitie van de Stadsregio. Te zien is dat klasse drie een grotere range betreft dan de stadregio standaard. De gemeente heeft t.b.v. van

11 11 deze monitor woningen, waar men van wist dat deze goedkoper zijn dan euro, overgeheveld naar klasse II. Dit kon echter niet voor alle plannen. Naar verwachting is klasse II in werkelijkheid dus groter dan nu gepresenteerd. Stadsregio: Klasse I (koop tot euro) Klasse II koop euro) Klasse III (koop euro) Klasse IV (koop > euro) Klasse I (huur < 665 euro) Klasse II (huur euro) Klasse III (huur > 900 euro) Amsterdam: sociale koop < ,- uit middeldure koop overgeheveld, daar waar bekend middeldure koop ,- t/m ,- vrije sector koop > ,- sociale huur < 647,- middeldure huur 647,- t/m 952,- vrije sector huur > 952,- Bewerking gegevens naar periode De prijsklassen zijn in de monitor gevraagd per (deel) plan. We hebben bij de vraagstelling geen afzonderlijk onderscheid gemaakt per periode. Dit om gemeenten niet te overvragen en omdat deze gegevens doorgaans nog niet zo specifiek bekend zijn. De gemeenten zijn wel verzocht zoveel mogelijk verschillende deelplannen aan te maken indien maar voor een gedeelte de koop en huurprijzen bekend zijn. De meeste gemeenten hebben dit ook gedaan. Uit de gegevens blijkt dat vooral voor de plannen op korte termijn de prijzen bekend zijn. In de volgende tabellen maken we een onderscheid tussen de eerste twee jaar ( ) en de periode Bij individuele plannen die lopen in de periode en waar slechts een gedeelte van de prijsklassen is ingevuld is in onze berekening uitgegaan van het feit dat de woningen waar nog niets van bekend is later gebouwd worden dan waar deze wel van bekend zijn. figuur 5 Ve rdeling huur - en koopwoningen naa r p r ijssegment; p e riode *Almere en Amsterdam hebben afwijkende prijsklassen (zie kader). Regioindeling Noord en Zuid: zie tabellen 4 en 5.

12 figuur 6 Ve rdeling huur - en koopwoningen naa r p r ijssegment; periode *Almere en Amsterdam hebben afwijkende prijsklassen (zie kader pagina 11). Regioindeling Noord en Zuid: zie tabellen 4 en 5.

13 13 tabel 4 Ve rdeling huur- e n koopwoningen naa r p rijssegment; periode huur I huur II huur III huur onb. huur totaal koop I koop II koop III koop IV koop onb. koop totaal Onbekend (huur of koop) z Aalsmeer Almere z Amstelveen Amsterdam n Beemster z Diemen n Edam Volendam z Haarlemmermeer n Landsmeer n Oostzaan z Ouder Amstel n Purmerend z Uithoorn n Waterland n Wormerland n Zaanstad n Zeevang n Regio Noord z Regio Zuid Stadsregio (incl Almere) Totaal *Almere en Amsterdam hebben afw ijkende prijsklassen (zie kader pagina 11).

14 tabel 5 Ve rdeling huur- e n koopwoningen naa r p rijssegment; periode huur I huur II huur III huur onb. huur totaal koop I koop II koop III koop IV koop onb. koop totaal Onbekend (huur of koop) z Aalsmeer Almere* z Amstelveen Amsterdam* n Beemster z Diemen n Edam Volendam z Haarlemmermeer n Landsmeer n Oostzaan z Ouder Amstel n Purmerend z Uithoorn n Waterland n Wormerland n Zaanstad n Zeevang Totaal n Regio Noord z Regio Zuid Stadsregio (incl Almere) *Almere en Amsterdam hebben afw ijkende prijsklassen (zie kader pagina 11).

15 15 Grondgebonden versus appartementen Voor een groot aantal plannen is of het gaat op grondgebondenwoningen of appartementen al (deels) bekend). Dit is dan ook door het merendeel van de gem eenten ingevuld in de monitor. Te zien is dat voor de stadregio in de komende 3 jaar de nadruk ligt op de bouw van appart e- menten (73%). In de periode daarna komen naar verwachting ook meer uitleglocaties aanbod waarmee het aandeel appartementen daalt naar 61% (zie tabel 4 Bijlage 1). Het grootste aandeel en aantal appartementen is te vonden in Amsterdam, Zaanstad en Alm e- re. Ook Amstelveen is het aandeel relatief hoog. (zie figuren 2 en 3). tabel 6 Aanta l en aandee l g rondgebonden won ingen en apparte men ten per g emeente Periode Periode Grondgebonden Appartementen onbekend Grondgebonden Appartementen onbekend Aalsmeer % % 65 14% % % 65 12% Almere % % 6 13% % % % Amstelveen % % % % % % Amsterdam % % 56 0% % % % Beemster % 28 17% 20 12% % 89 9% % Diemen % % 0 0% % % % Edam Volendam 0 0% 0 0% % 0 0% 0 0% % Haarlemmermeer % % 86 9% % % 170 3% Landsmeer 2 1% 12 7% % 2 0% 12 2% % Oostzaan 49 31% 98 62% 12 8% % % 12 5% Ouder Amstel 0 0% % % 0 0% % % Purmerend % % 0 0% % % 150 8% Uithoorn % % 0 0% % % 0 0% Waterland % % 0 0% % % % Wormerland % % 0 0% % % 0 0% Zaanstad % % 197 9% % % 662 9% Zeevang 4 8% 0 0% 45 92% 4 2% 0 0% % Totaal % % % % % %

16 figuur 7 Grondgebonden / apparte menten; periode t/m figuur 8 Grondgebonden / apparte menten; period e t/m 20 19

17 17 Nultredenwoningen en Particulier/collectief opdrachtgeverschap Het aantal nultredenwoningen word sinds vorig jaar gevraagd in de monitor. Niet alle gemee n- ten hebben deze gegevens voorhanden (zoals Amsterdam). Het aantal woningen in particulier-opdrachtgeverschap of collectief-opdrachtgeverschap in de plannen is in absolute zin vooral groot in Almere, Amsterdam en Amstelveen. Figuur 9 Nultredenwonin gen en Pa rt icu lie r -opd rachtgeve rschap (absolute a antallen)

18 Lege laatste pagina