5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma

Transcriptie

1 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig is. Er zijn procesafspraken te maken over een jaarlijkse actualisatie en een werkwijze voor het implementeren van nieuwe initiatieven in het regionale woningbouwprogramma. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers (en zorgpartijen?) zijn de partijen die woningen bouwen. Zij moeten meegenomen worden in de toetsing en de resultaten hiervan. pagina 31

2 6 Betaalbaarheid Onderdeel van de ambitie is voor iedereen een woning die past bij het inkomen. Om te beginnen gaat het om de huishoudens met lage inkomens. Zij zijn de doelgroep van beleid voor woningcorporaties. Het verhuurbeleid van de corporaties is mede bepalend voor de woonlasten. Naast huur is de goedkope koopvoorraad voor een deel van hen ook betaalbaar en gewenst. De groep met een middeninkomen (tussen en ) is aangewezen op de vrije sector huur of betaalbare koop. Een koopwoning is vaak te duur en een huurwoning in de vrije sector is niet altijd te vinden of niet betaalbaar. Voor senioren met een middeninkomen is koop vaak geen wens of optie meer. Onderdeel van beheersbaarheid en verlaging van woonlasten is het energiezuiniger maken van de woningen. Hierbij dient wel een goede balans te zijn tussen de extra investering in duurzaamheid met mogelijk een verhoging van de hypotheek of huur - versus de besparing op energielasten. Een investering en verhoging van de huur of hypotheek is blijvend. Energielasten zijn deels zelf te beïnvloeden door het stookgedrag. pagina 32

3 6 Betaalbaarheid In het regionale woningbouwprogramma worden voldoende woningen gepland voor de diverse doelgroepen. In het kader van beheersing en/of verlaging van woonlasten worden bij nieuwbouw afspraken gemaakt over energieduurzaamheid. Ook bij de bestaande woningvoorraad is aandacht voor maatregelen om energielasten te verlagen. De in dit hoofdstuk geformuleerde opgave over betaalbaarheid spitst zich toe op de groep middeninkomens en de vrije sector huur. 6.1 Opgave betaalbaarheid De omvang van de groep huishoudens met een middeninkomen is op Voorne-Putten nog niet voldoende in beeld. Ook de mogelijke problemen die deze groep ondervindt bij het vinden van een betaalbare woning is nog niet helder. Een van de opgaven volgend uit deze woonvisie is dan ook het beter in beeld brengen van de groep middeninkomens, de problemen waar deze groep tegenaan loopt en het zoeken naar oplossingen voor met name meer vrije sector huurwoningen. Opgave (actiepunt 5) Doelgroep in beeld. Maatregelen voor de middeninkomens, afgestemd op de vraag en de omvang van de vraag/doelgroep. 6.2 Actie betaalbaarheid Projectdefinitie Eerste doel is het in beeld brengen van de (verhuisgeneigde) huishoudens met een middeninkomen voor wie niet voldoende aanbod is. Erna wordt bekeken welke concrete maatregelen er mogelijk zijn om geschikte woningen voor deze doelgroep toe te voegen. Accent ligt op de vrije sector huurwoningen en dan met name ook woningen met het woonprogramma gelijkvloers. Naar verwachting komt er een grote groep senioren met een middeninkomen voor wie kopen geen optie (meer) is en voor wie geen geschikte (gelijkvloerse) vrije sector huurwoning beschikbaar is. En het is onder andere deze groep die van belang is voor doorstroming. Processtappen In beeld brengen van de doelgroep, in omvang en samenstelling (zoals leeftijd en huishoudensgrootte). Raming van de verhuisgeneigde huishoudens. Inschatting van de benodigde woningen, in aantal, type en prijscategorie. pagina 33

4 6 Betaalbaarheid Inventarisatie mogelijkheden voor het (ver)bouwen van woningen voor de doelgroep en met welke partijen dit opgepakt kan worden (beleggers, bewonersinitiatieven zoals de wooncoöperatie). Betrokken partijen Gemeente is leidend bij het onderzoek. Corporaties kunnen een deel van de doelgroep bereiken wat van belang is voor het bepalen van de omvang van de doelgroep en bij voorlichting over de mogelijkheden. Bij maatregelen zijn overige partijen aan zet, zoals ontwikkelaars, beleggers en ook bewoners (coöperatie). pagina 34

5 6 Betaalbaarheid pagina 35

6 7 Doorstroming Een nieuwbouwwoning is na realisatie direct beschikbaar voor verkoop of verhuur. Het lijkt dan ook voor de hand liggend om te bouwen voor een groep die op dit moment vraagt om een woning. Mochten er echter in de bestaande voorraad al voldoende woningen zijn voor bepaalde groepen, dan is het van belang om deze woningen vrij te krijgen. Dit kan alleen maar als de groep die nu gehuisvest is in deze woningen kan verhuizen naar een voor deze groep gewenste, geschikte(re) en betaalbare woning. Mensen worden niet gedwongen om te verhuizen. Wel kan men verleid worden tot verhuizen als het aanbod aansluit op de woonwensen. Het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit en geschiktheid van de woning. Ook prijs is een kwaliteit. In de sociale huursector zijn de corporaties aan zet, zij het binnen de kaders van het rijksbeleid waaronder de passenheidstoets en de beperkingen bij het realiseren van vrije sector huurwoningen. Er zijn diverse instrumenten om doorstroming mee te bevorderen zoals het huurbeleid bij scheefwonen. pagina 36

7 7 Doorstroming Met nieuwbouw kunnen ontbrekende schakels in doorstroomketens aangevuld worden. In het nieuwbouwopgave worden woningen opgenomen waarmee doorstroming bevorderd wordt. 7.1 Opgaven doorstroming Met het bouwen van woningen waar nu een tekort aan is, kan doorstroming op gang komen. Er is echter méér voor nodig om de gewenste doorstroming te bereiken. Er zijn, naast het bouwen in de goede segmenten, diverse andere maatregelen en acties voorhanden en uit te werken zoals financiële ondersteuning (ingroeihuur, verhuiskostenvergoeding), ondersteuning bij planning en uitvoering van de verhuizing en alles wat er geregeld moet worden of de doorstroommakelaar. Opgave (actiepunt 6) Maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. 7.2 Actie doorstroming Projectdefinitie Doorstroming is een belangrijk instrument op de woningmarkt en wordt alleen maar belangrijker als de nieuwbouwopgave beperkt is. Doorstroming lijkt echter ook moeilijk te sturen, monitoren en uit te leggen. Toch zijn er concrete instrumenten te benoemen waarmee doorstroming beïnvloed kan worden. Eerste doel van deze opgave is dan ook om de instrumenten te inventariseren die ingezet kunnen worden. Erna wordt gericht gekeken welke instrumenten ingezet worden en op welke wijze de effecten van het instrument gemeten kunnen worden. Overweging daarbij is het inzetten van pilots. Soms weet je pas echt of het werkt als je het ook gewoon probeert. Processtappen Inventarisatie van de diverse maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. Keuzes maken ten aanzien van de maatregelen die ingezet worden, lokaal en/of regionaal. Maatregelen inzetten, effect monitoren. Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Corporaties, ontwikkelaars, bouwers en zorgpartijen kunnen meewerken aan bepaalde instrumenten. pagina 37

8 8 Marketing van het wonen op Voorne-Putten De regio Voorne-Putten kan en wil zich als één woningmarkt profileren. Er is dan ook een ambitie om middels promotie en marketing het veelzijdig aanbod aan woningen en woonmilieus onder de aandacht te brengen onder haar eigen inwoners en de beperkte groep mensen die zich in de regio willen vestigen. De regio biedt een gevarieerd palet aan woonmilieus, méér dan elke gemeente apart kan doen. Op het gebied van recreatie en toerisme is een gezamenlijke promotie allang vanzelfsprekend. Voorne-Putten is er ook in geslaagd om een aantal bedrijventerreinen regionaal op de kaart te zetten. Op het gebied van het wonen kunnen gemeenten elkaar ook versterken. Een regio die zich profileert met verschillende kernen en buurten met elk een bepaalde woon- en leefkwaliteit geeft de woonconsument een ruime keuze. pagina 38

9 8 Marketing van het wonen op Voorne-Putten 8.1 Opgave marketing Om het wonen op Voorne-Putten onder de aandacht te brengen is een goede promotie noodzakelijk. Het gaat dan niet alleen om mensen van buiten de regio bij wie de kwaliteit van de regio onder de aandacht gebracht wordt. Ook voor de eigen inwoners is het interessant om een breed beeld te krijgen van het wonen op Voorne-Putten. Migratiestromen laten zien dat binnen de regio, tussen kernen diverse verhuisbewegingen zijn. Ook is een beperkte migratiestroom de regio in te zien. Het gaat niet alleen om het promoten van de nieuwbouw maar ook om het in beeld brengen van de aanwezige woningen, wijken en kernen. Opgave (actiepunt 7) Promotie en marketing van het wonen op Voorne-Putten. 8.2 Actie marketing Projectdefinitie Doel van marketing en promotie is het op de kaart zetten van het wonen op Voorne-Putten voor de huidige en mogelijk nieuwe inwoners van het eiland. Beoogd eindresultaat is het geven van een goed beeld van de verscheidenheid aan woningen en woonmilieus op Voorne-Putten waarbij het uitdrukkelijk niet alleen gaat om nieuwbouw maar ook om de bestaande wijken en kernen. Processtappen (beknopte) inventarisatie van maatregelen - en kosten - die ingezet kunnen worden zoals woonbeurzen, brochures en website. Het wonen toevoegen aan wordt hierbij als optie meegenomen. Uitwerken en uitvoeren gekozen marketinginstrument(en). Betrokken partijen Gemeenten zijn leidend. Diverse partijen hebben belang bij een goede marketing, zoals ontwikkelaars (nieuwbouw) en makelaar (nieuwbouw en bestaande bouw). Zij worden er dan ook bij betrokken. pagina 39

10 9 Actieprogramma Voorne-Putten Er is in deze regionale woonvisie gekozen voor een beperkt aantal, concrete acties. In de loop der jaren kunnen er opgaven en acties bij komen over onderwerpen die dan actueel worden. Zo is het huisvesten van verblijfsgerechtigden nu nog een lokale opgave maar kan overwogen worden om hier gezamenlijk in op te trekken. pagina 40

11 9 Actieprogramma Voorne-Putten In onderstaand schema zijn de acties samengevat. Er is een planning op hoofdlijnen bij gegeven. Jaarlijks wordt de voortgang in uitvoering van het actieprogramma gemonitord. Nr.. Actiepunt Stappen Uitvoering door Planning 1. Actualiseren van de gegevens inzake de woningvoorraad in het bijlageboek Uitgaande van bestaande gegevens tabellen actualiseren. Corporaties worden in juni gevraagd om gegevens sociale huur te actualiseren Gemeenten, corporaties Jaarlijks, starten elk 1 e kwartaal 2. Inventariseren herstructureringslocaties en financiële (compensatie)- mogelijkheden Projecten, buurten en wijken inventariseren en ordenen naar kenmerken. Jaarlijks de lijst doornemen, actualiseren, waar mogelijk gezamenlijk optrekken bij projecten. Onderzoek naar financiële (compensatie-) mogelijkheden bij herstructurering met een afname van het aantal woningen. Gemeenten, corporaties Starten in 3 e kwartaal Voorlichting particuliere woningeigenaren over levensloopgeschikt maken eigen woning Inventarisatie van de mogelijkheden van subsidies en leningen. Uitwerken voorlichtingsmateriaal/-campagne. Uitrol voorlichtingscampagne. Gemeenten, bouwers, aannemers, corporaties, bewonersgroepen Starten in 2 e kwartaal Opstellen kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Toetsingskader uitwerken (aantallen, programma, urgentie). Toetsen projecten, gemeentelijke programma s en regionale woningbouwprogramma. Prioriteren, (her)programmeren, plannen en faseren. Jaarlijkse monitor en actualisatie. Gemeenten Start in 1 e kwartaal 2016 (actualisatie per 1 april en 1 okt.) 5. Betaalbaarheid, middeninkomens In beeld brengen van de doelgroep en verhuisgeneigdheid. Inschatting aantallen en woningtypen. Inventarisatie mogelijkheden (ver)bouwen van woningen voor de doelgroep. Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bewonersgroepen Start in 3 e kwartaal Doorstroommaatregelen Inventarisatie van de diverse maatregelen en acties om doorstroming te bevorderen. Keuzes maken ten aanzien van de maatregelen die ingezet worden, lokaal en/of regionaal. Maatregelen inzetten, effect monitoren. Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, bouwers Start in 4 e kwartaal Marketing (beknopte) inventarisatie van maatregelen - en kosten - die ingezet kunnen worden zoals woonbeurzen, brochures en website. Uitwerken en uitvoeren gekozen marketinginstrument(en). Gemeenten, corporaties, ontwikkelaars, makelaars Start in 2 e kwartaal Monitoren voortgang acties Stand van zaken uitvoering actiepunten Zijn er nog nieuwe actiepunten? Jaarlijks, 4 e kwartaal pagina 41

12