Factsheets Friese Woningmarkt

Transcriptie

1 Factsheets Friese Woningmarkt

2 Bevolkings- en huishoudengroei nemen af. Prognose: Nog enige bevolkingsgroei tot 2025 en iets meer huishoudengroei tot Mutaties (jaarlijks) inwonertal en aantal huishoudens Fryslân Bevolkingsgroei Huishoudensgroei Bron: CBS, bewerking provincie Fryslân, BGI

3 Huishoudengroei hoofdzakelijk alleenstaande huishoudens Mutaties (jaarlijks) huishoudensoorten Fryslân Alleenstaand Samenwonend zonder kinderen Huishoudens met kinderen + overige huishoudens Bronnen: CBS en prognose Fryslân 2013

4 Behoefte lager dan groei voorraad 95-08, maar hoger dan groei Naar verwachting blijft groei ook achter bij behoefte. Bronnen: CBS, prognose Fryslân 2013 en provincie Fryslân

5 De nieuwbouwproductie is sinds 2008 sterk afgenomen. We zien wel iets van herstel, maar of deze trend doorzet? Gezien bouw vergunningen niet Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen Fryslân Jaartotaal Totaal kwartaal 1 t/m Bron: CBS

6 Nieuwbouw in de huur blijft stabiel. Nieuwbouw in de koop neemt af. Nieuwbouwwoningen Fryslân naar eigendom Huurwoningen Koopwoningen Bron: CBS

7 Nieuwbouw door corporaties bleef tot 2011 redelijk stabiel. Nieuwbouw door ontwikkelaars en particulieren nam vanaf 2008 af Nieuwbouwwoningen Fryslân naar opdrachtgever Andere particuliere opdrachtgever Overheid en woningcorporaties Bouwers voor de markt (ontwikkelaars) Bron: CBS

8 Aantal verleende bouw vergunningen neemt af. Voorraad vergunde woningbouw loopt juist op. Verleende bouwvergunning en Voorraad verleende bouwvergunningen Fryslân Aantal verleende bouwvergunningen Nog gereed te komen woningen 4e kw Bron: CBS

9 Aantal verhuizingen is afgenomen. De doorstroming stagneert. 14,0% Percentage inwoners dat verhuist is 13,0% 12,0% Fryslân Nederland 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% Bron: CBS, bewerking Provincie Fryslân, BGI

10 De gemiddelde verkoopprijs daalt Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs Gemiddelde verkoopprijs Nederland Gemiddelde verkoopprijs Fryslân Bron: CBS/Kadaster

11 Aantal verkochte woningen daalt. 120 Aantal verkochte woningen (Index: 1997=100) Aantal verkochte woningen Nederland Aantal verkochte woningen Fryslân Bron: CBS/Kadaster

12 Dalend aantal verkopen ligt niet aan gebrek aan aanbod: juist steeds meer woningen te koop aangeboden 200 Index aanbod koopwoningen (Bron: Huizenzoeker.nl, index: sept '08 = 100) 180 Fryslân Nederland Sep 2008 Jan 2009 Mei 2009 Sep 2009 Jan 2010 Mei 2010 Sep 2010 Jan 2011 Mei 2011 Sept 2011 Jan 2012 Mei 2012 Sep 2012 Jan 2013 Bron: Huizenzoeker.nl

13 * * Leegstand loopt niet verder op, maar daalt ook niet echt verder. Aanbod leegstaande woningen sluit wellicht niet aan op de vraag (qua prijs, locatie, type). 4,0% 3,5% 3,0% Leegstand woningvoorraad (huur en koop) Fryslân Percentage onbewoonde woningen op de totale voorraad 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% * Percentage 2011 gebaseerd op 22 van de 31 gemeenten, percentage 2013 gebaseerd op 24 van de 27 gemeenten. Definitie leegstand in 2011 en 2013 niet geheel zelfde als in eerdere jaren. Bron: GBA Gemeenten, bewerking Provincie Fryslân, BGI

14 Werkgelegenheid in de bouw neemt af. Aandeel (en aantal) Zzp-ers neemt toe. Bron: Werkgelegenheidsregister (WGR) Provincie Fryslân, BGI

15 Bouwsector moet structureel rekening houden met minder toevoegingen netto. Bron: CBS, WGR Fryslân, Prognose Fryslân 2013, bewerking Provincie Fryslân, BGI

16 Feitenkaarten per thema

17 Tabel: huidige en gewenste inspanning woningherstructurering in Fryslân1 aanpak aantal woningen p/j incl. woonomgeving totale investering door partijen huidige inspanning miljoen gewenste inspanning miljoen Door de technische en kwalitatieve veroudering van de Friese woningvoorraad ligt er een grote opgave om bestaande woningen te verbeteren. Met name in het segment goedkope koopwoningen (tot ,-) bestaan forse onderhoudsachterstanden die onvoldoende structureel worden aangepakt; ter indicatie zouden ruim 500 woningen p/j geherstructureerd moeten worden. Dit heeft te maken met versnipperd eigendom en onvoldoende financiële draagkracht van betrokken woningeigenaren om hun woningen ingrijpend te verbeteren. Herstructurering in dit segment heeft een te incidenteel (ad hoc) karakter. Goedkope koopwoningen hebben over het algemeen een slechte energie-index. Het herstructureringsprogramma in Fryslân zal dus aanzienlijk verhoogd en geïntensiveerd moeten worden om de woningvoorraad aantrekkelijk en waardevast te houden. Plannen en projecten zullen rekening moeten houden met de veranderende huishoudensamenstelling, woonwensen, en eisen op het gebied van duurzaamheid en energetisch bouwen. Het accent verschuift daarmee van nieuwbouw naar renovatie, sloop en (deels) vervangende nieuwbouw.

18 Uit bovenstaand kaartje blijkt dat woningbeleggers het afgelopen jaar het meest investeerden in Noord- en Zuid Holland. In de noordelijke provincies Groningen, Friesland en Drenthe werd in 2011 nog voor 40 miljoen geïnvesteerd in woningen. Vorig jaar daalde dit tot 13 miljoen. Kennelijk vinden particuliere beleggers Noord Nederland niet erg aantrekkelijk om te investeren in woningbouw. Dit kan ook met imago te maken hebben.

19 Bron: CBS, prognose Fryslân 2013 en provincie Fryslân, BGI Tot 2008 werden jaarlijks gemiddeld ca woningen gebouwd (netto toename woningvoorraad). Na 2008 is de woningbouw teruggelopen en worden jaarlijks gemiddeld ca woningen gebouwd. Dit is jaarlijks ongeveer 500 woningen minder dan de woningbehoefte. Op dit moment is er nog geen sprake van een urgent woningtekort, vooral omdat mensen hun woonwensen/ woningvraag vanwege financiële omstandigheden en de situatie op de woningmarkt uitstellen (kinderen blijven bijv. langer bij hun ouders wonen). Maar op een gegeven moment kan dit toch gaan knellen en kunnen volkshuisvestingsproblemen optreden, met name wanneer de woningmarkt en de economie herstellen.

20 Bron: Werkgelegenheidsregister (WGR) provincie Fryslân, BGI De werkgelegenheid in de bouw neemt af. Het aantal arbeidsplaatsen bij de grotere bouwbedrijven in Fryslân (> 2 fte banen) is tussen 2008 en 2013 gedaald van ruim arbeidsplaatsen naar ruim arbeidsplaatsen; dit is een teruggang met ruim 20%. Tegelijk is het aantal Zzp-ers toegenomen. Dit is verklaarbaar: veel bouwvakkers beginnen voor zichzelf. In deze categorie zit echter veel verborgen werkloosheid. Bovendien verdwijnen de kennis, kunde en het vakmanschap op de grotere bouwbedrijven om complexe bouwprojecten te realiseren. In dat opzicht is er sprake van een bouwdrain uit Fryslân, waarbij het zeer de vraag is of die terug zal keren wanneer de woningbouw weer aantrekt. De bouw is in Fryslân van oudsher een belangrijke sector als drager/ aanjager van de economie en werkgelegenheid. Zeker gelet op het feit dat Fryslân in vergelijking tot andere provincies relatief weinig maakindustrie heeft.

21 14,0% Percentage inwoners dat verhuisd is 13,0% 12,0% Fryslân Nederland 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% Aantal verkochte woningen (Index: 1997=100) Aantal verkochte woningen Nederland

22 Index aanbod koopwoningen (Bron: Huizenzoeker.nl, index: sept '08 = 100) Fryslân Nederland Sep 2008 Jan 2009 Mei 2009 Sep 2009 Jan 2010 Mei 2010 Sep 2010 Jan 2011 Mei 2011 Sept 2011 Jan 2012 Mei 2012 Sep 2012 Jan 2013 Het aantal verhuizingen is na 2008 afgenomen; de Friese ontwikkeling wijkt daarin niet af van de landelijke ontwikkeling. De doorstroming in de woningmarkt stagneert. Passend bij deze ontwikkeling is de sterke daling van het aantal verkochte woningen in de afgelopen vijf jaren. Het dalend aantal verkopen ligt niet aan een gebrek aan woningaanbod, zoals bovenstaand figuur laat zien; er worden juist steeds meer woningen te koop aangeboden. De leegstand loopt niet verder op, maar daalt ook niet substantieel. In combinatie wijzen deze ontwikkelingen op een mismatch op de Friese woningmarkt: het woningaanbod sluit onvoldoende aan op de vraag qua prijs, woningtype en locatie van de woning. Deze mismatch kan per woonsegment verschillen en is afhankelijk van verschillende factoren. De gemene deler hiervan is dat bewoners hun woonwensen niet kunnen realiseren en in ieder geval uitstellen tot men betere mogelijkheden ziet. De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Er waren in 2012 landelijk 14 procent meer huishoudens die willen verhuizen dan in De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Een groot deel van de huishoudens die de afgelopen jaren hun verhuiswens niet hebben doorgezet wil nog steeds verhuizen. De verhuizingen die de afgelopen jaren niet plaats hebben kunnen vinden, zijn doorgeschoven.

23 Figuur: relatieve verschil gevraagde en (potentieel) aangeboden huurwoningen ten opzichte van de totale voorraad per provincie naar prijssegmenten (percentage) (Bron:Woononderzoek Nederland 2012). De vraag naar huurwoningen is sterker gestegen dan het doorstroomaanbod. In aantallen zijn de verschillen het grootst bij huurwoningen tot de liberalisatiegrens en dan vooral bij meergezinswoningen. Regionaal zijn er grote verschillen. Op de geliberaliseerde huurmarkt zijn de verschillen het hoogst in de provincies waar deze sector nu nog maar zeer beperkt in omvang is: Friesland en Groningen, met Gelderland en Drenthe daarachter. De hoge percentages zijn voornamelijk het gevolg van de geringe omvang van de bestaande voorraad in die gebieden. De toename van het aantal verhuisgeneigden is vooral gericht op de huursector (landelijk ). De vraag naar huurwoningen neemt daarmee met 20 procent toe. In de huursector richt de vraag zich veel meer dan voorheen op woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Er worden op landelijk niveau woningen meer in dat prijssegment gevraagd dan in 2009 (+73 procent). In totaal maakt de vraag naar de duurste huurprijscategorie nu 16 procent van de totale vraag naar huurwoningen uit. Er zijn zowel meer (semi-)starters en meer doorstromers in de huursector als meer instromers uit de koopsector die aangeven een huurwoning in de vrije sector te zoeken. De strengere toewijzingsregels voor sociale huurwoningen werken hierin door.

24 Figuur: Relatieve verschil gevraagde en (potentieel)aangeboden koopwoningen ten opzichte van totale voorraad per provincie naar prijssegmenten (percentages) (bron: Woononderzoek Nederland 2012). Vooral in het dure koopsegment zijn de verschillen tussen vraag en doorstroomaanbod groot. Ook in het middeldure prijssegment is er meer vraag dan doorstroomaanbod. In de goedkope koopsector bestaat iets meer aanbod dan vraag. In het duurste segment zijn de tekorten tussen 2009 en 2012 groter geworden, terwijl in het goedkoopste segment een omslag te zien is (meer doorstroomaanbod dan vraag). Het verschil in vraag en doorstroomaanbod varieert op provinciaal niveau sterk naar prijsklasse. In gebieden met een relatief ontspannen woningmarkt en/of (aanstaande) krimp van de bevolking bestaat relatief veel doorstroomaanbod in het goedkope koopsegment. Het betreft de provincies Noord-Brabant, Drenthe, Zeeland, Limburg, Friesland en Groningen.

25 Energiebesparing is speerpunt van EU beleid. EU-doel in 2020: 20% minder energieverbruik dan in In Fryslân staan woningen, waarvan 30% een energielabel hebben. Verbruik Friese woningvoorraad in 2010: 520 miljoen m3. Om de 20% besparing te bereiken moet in 2020 het verbruik zijn gedaald naar 420 miljoen m3 (een afname met 100 miljoen m3); Dit betekent woningen per jaar aanpakken = in 10 jaar woningen aanpakken. Gemiddeld moeten deze woningen dan ruim m3 per woning minder verbruiken = energieneutraal! Energieneutraal maken kost per woning. Dit is erg kostbaar. Voor de korte termijn is het reëler en effectiever is om meer woningen aan te pakken (en tegelijkertijd met de markt te werken aan betaalbare concepten voor energieneutraal renoveren), waarbij de energiebesparing per woning een tot twee labels bedraagt. Bijvoorbeeld door extra stimuleringsmaatregelen in gericht op het aanpakken van particuliere woningen: woningen worden 15% zuiniger (1 label) = x 450m3 = 2,3 miljoen m3; woningen worden 30% zuiniger (2 labels)= x 900 m3 = 4,5 miljoen m3; - totaal extra besparing ca. 7 miljoen m3. Verwachte uitgelokte investering: 1 label (5.000 x 2.000,-) = labels (5.000 x 7.500,-) = Evt. aanvullende maatregelen zoals zonneboilers (4.000 x 2.000) = Totaal De uitgelokte investering levert ca. 310 arbeidsjaren in de bouw- en installatiebranche op ( 55,5 miljoen/ ). Er wordt hierbij uitgegaan van 1 arbeidsjaar per investering.

26 Toename vraag in absolute aantallen Fryslân : Vraag naar Beschut Wonen (ZZP 1-3; verzorgingshuizen): Vraag naar Beschermd Wonen (ZZP 5-8; verpleeghuizen): +672 Vraag naar Intramuraal overig (ZZP 9+10; verpleeghuizen): +188 Vraag naar Verzorgd Wonen (zorgwoning/aanleunwoning): Vraag naar Overige Geschikte woningen: Totale vraag Wonen met zorg : Toename vraag in absolute aantallen Fryslân : Vraag naar Beschut Wonen (ZZP 1-3; verzorgingshuizen): -645 Vraag naar Beschermd Wonen (ZZP 5-8; verpleeghuizen): Vraag naar Intramuraal overig (ZZP 9+10; verpleeghuizen): +745 Vraag naar Verzorgd Wonen (zorgwoning/aanleunwoning): Vraag naar Overige Geschikte woningen: Totale vraag Wonen met zorg : Bron: Fortuna 2012 ABF Research

27 Funda aanbod middensegment koopwoningen in Fryslân: Per : Totaal: woningen Aantal vraagprijs of meer: woningen Aandeel vraagprijs of meer: 58% Per : Totaal: woningen Aantal vraagprijs of meer: woningen Aandeel vraagprijs of meer: 59% Per Totaal: woningen Aantal vraagprijs of meer: woningen Aandeel vraagprijs of meer: 50%

28 In vijftien jaar zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35% toe. Het aandeel van de lasten voor energie en water in de bijkomende woonlasten stijgt elk jaar, met uitzondering van het jaar 2009 en Daarna stijgt het aandeel weer. De verwachting op de lange termijn is dat de energieprijzen nog fors blijven stijgen, met name door de groeiende nieuwe economieën (China, India, Zuid Amerika) die de vraag doen opstuwen. Een plausibel prijsontwikkelingsscenario: Periode Indexering Gas Indexering Elektra ,1% 5,8% ,4% 5,1% ,6% 4,4% ,9% 3,7% ,1% 3,0% ,4% 2,3% 2041 ev 2,2% 2,2% Figuur: jaarlijkse % stijging gas en elektra prijzen (nominale prijzen), BuildDesk 2012