Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Transcriptie

1 Wonen in Hilversum

2 Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening ervan. Er is veel minder aandacht voor de ruimtelijke verschillen. Nederland is weliswaar een klein land, maar vertoont toch grote lokale en regionale verschillen op de woningmarkt. In de eerste plaats is de ene woning de andere niet. Woningen zijn er in allerlei soorten en maten qua grootte, eigendomsvorm, ouderdom, type, bouwstijl, bebouwingsdichtheid en ligging en daardoor kunnen verschillende woonmilieus worden onderscheiden. Deze variatie is gegeven het duurzame karakter van woningen niet op korte termijn te veranderen. Woningen zijn aard en nagelvast en daardoor zijn regionale verschillen in omvang en aard van de woningvoorraad hardnekkig. Daarnaast verschillen gemeenten en regio s van elkaar door voor wat betreft hun eveneens onveranderlijke ligging in het land en de ontwikkeling die zij hebben doorgemaakt. Als gevolg daarvan variëren de omvang en de dynamiek van de economie, het aantal inwoners en hun eigenschappen en de behoefte aan woonruimte van plaats tot plaats. Deze woningbehoefte is op het oog veel meer veranderlijk dan de ruimtelijke variatie in de woningvoorraad. Mensen zijn immers footloose. De eisen die zij aan hun woning en woonomgeving stellen, variëren met de levensfase waarin zij zich bevinden. Daarom verhuist ieder jaar één op de tien Nederlanders naar een andere, vaak in een andere plaats of regio gelegen woning. Deze verhuizingen vertonen echter een opmerkelijk stabiel ruimtelijk patroon. Het ene gebied is voortdurend in trek als woonplaats, het andere ziet voortdurend inwoners naar elders vertrekken. Daardoor is de variatie in woningbehoefte maar in geringe mate aan verandering onderhevig en kan voor de komende decennia de omvang van de behoefte aan woningen per gebied worden benaderd. Door het stabiele karakter van zowel de woningvoorraad als de woningbehoefte zijn ook de verschillen tussen deze beide hardnekkig. De woningbehoefte in een gebied komt doorgaans niet overeen met het aantal en type woningen dat er aanwezig is. De mate waarin voorraad en behoefte op elkaar aansluiten, komt tot uiting in een tekort aan woonruimte of juist in leegstand en in de prijs die voor woonruimte in eigendom of gehuurd moet worden betaald. In het verhuispatroon spelen de omvang van gemeenten en hun onderlinge afstand een grote rol. Er wordt vooral verhuisd in de nabije omgeving en deze verhuizingen zijn voor een belangrijk deel afkomstig van of gericht op grote gemeenten. Daardoor kunnen regionale woningmarkten worden onderscheiden die bestaan uit grote kernen en hun ommeland. Al met al kunnen gemeenten en regio s in ons land van elkaar worden onderscheiden door de omvang en de aard van de woningvoorraad, door omvang en aard van de woningbehoefte, door de discrepantie tussen woningbehoefte en woningvoorraad en door de oriëntatie van de verhuizingen van en naar die gemeenten en regio s. In dit rapport komen deze vier aspecten voor Aa en Hunze aan de orde. De ruimtelijke verschillen op de Nederlandse woningmarkt komen uitgebreid aan de orde in de studie De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief op de website van KEO ( Wonen in Nederland - Hilversum 2

3 Wonen in Hilversum Woonmilieus en woningvoorraad in Hilversum Zowel de woning zelf als haar omgeving weerspiegelt het tijdperk waarin zij tot stand kwam. Een groot deel van de oude woningen in ons land is klein en gestapeld. Het aandeel van grote, grondgebonden koopwoningen in het woningbestand is in het algemeen groter naarmate een kern of wijk jonger is. Tot de jaren zestig vond woningbouw geconcentreerd plaats in een relatief klein aantal kernen en sinds de jaren negentig is dat ook weer het geval. In de jaren zestig en zeventig het tijdperk van de suburbanisatie vond bebouwing veel meer verspreid over het land plaats. In de oude en jonge woonmilieus is het onderscheid tussen kern en onbebouwd buitengebied duidelijk. In de kernen wordt de beschikbare ruimte doorgaans intensief gebruikt en staan woningen dicht opeen. Kernen en wijken uit het suburbanisatietijdperk zijn minder dicht bebouwd en daardoor is er nauwelijks onderscheid tussen stedelijke en landelijke woonmilieus. Met uitzondering van de recente landelijke kernen ontlopen de verschillende woonmilieus elkaar qua aandeel in de 7,2 miljoen woningen in ons land niet veel (figuur 1). Door de variatie in regionale ontwikkeling komen deze woonmilieus en woningtypen niet in het gehele land in dezelfde mate voor. In de Noordvleugel van de Randstad is het aandeel van oude en jonge stedelijke kernen en wijken en daarmee het aandeel van oude, gestapelde huurwoningen groot. Noord-Brabant, Gelderland, Overijssel en Zuid-Holland tellen relatief veel woonmilieus uit de suburbanisatieperiode met grote, grondgebonden koopwoningen en de provincies aan de rand van het land relatief veel oude, landelijke kernen met oude, grondgebonden koopwoningen. Hilversum telt woningen. Het woonmilieu oude, compacte bouw (voor 1960) is hier het grootste, in de provincie Noord-Holland is dat het woonmilieu oude, compacte bouw (voor 1960). De gemiddelde woningdichtheid het aantal woningen ten opzichte van de oppervlakte van het areaal dat zij in beslag nemen in Hilversum is hoog in vergelijking met het gemiddelde voor ons land (figuur 2). De gemiddelde woning in Hilversum kan worden getypeerd als kleine, grondgebonden koopwoning. In de provincie Noord-Holland is de gemiddelde woningdichtheid hoog en kan de gemiddelde woning worden getypeerd als kleine, grondgebonden koopwoning. Figuur 1: Samenstelling woningbestand 2011 Figuur 2: Woningdichtheid 2011 Bron: ABF Research; bewerking Rabobank 2013 Bron: ABF Research; bewerking Rabobank 2013 Wonen in Nederland - Hilversum 3

4 De woningbehoefte in Hilversum De 7,2 miljoen woningen in ons land dienen als onderdak voor 7,4 miljoen huishoudens, die net als de woningen verschillen in karakter. Daardoor is op papier sprake van een tekort van een kwart miljoen woningen. Als echter rekening wordt gehouden met huishoudens die gezamenlijk een woning delen studenten, ouderen en gehandicapten is het tekort veel kleiner: ongeveer tachtig duizend woningen. Dit tekort heeft bovendien een specifiek karakter. Het betreft vooral kleine, goedkope woningen in een stedelijke omgeving. Nederlandse huishoudens zijn doorgaans immers klein. Twee derde deel bestaat uit een of twee personen, slechts een op de drie huishoudens is een gezin. Bovendien is wonen duur De woonlasten maken gemiddeld een kwart voor bewoners van koopwoningen tot een derde deel voor bewoners van huurwoningen van het besteedbare inkomen uit. Het zijn vooral jonge, startende huishoudens in de stad, die (nog) niet over veel koopkracht beschikken, die onderdak zoeken. In Hilversum wonen huishoudens. Daardoor is hier sprake van een tekort van woningen. In werkelijkheid wijkt het tekort echter af van dit verschil tussen het aantal woningen en huishoudens. Het aandeel van gezinnen in de huishoudens bepaalt de behoefte aan grote, grondgebonden woningen. Gezinnen maken 31 procent uit van de huishoudens in Hilversum. In de provincie Noord-Holland wonen huishoudens. Het aandeel van gezinnen bedraagt 32%. De welvaart van de inwoners bepaalt samen met de woonomgeving, de krapte op de woningmarkt en de omvang van de woning de prijs van woonruimte in een gebied. Naarmate het gemiddelde inkomen hoger, de woning groter, de omgeving aantrekkelijker en de woningmarkt krapper is, des te hoger is de gemiddelde woningprijs. Het gemiddelde besteedbare inkomen per huishouden in ons land bedraagt volgens het CBS ruim euro per jaar (2012). Het gemiddelde besteedbare inkomen per huishouden in Hilversum bedraagt 106% van dit landelijk gemiddelde. Als gevolg van dit verschil in koopkracht is de gemiddelde woningprijs in Hilversum 20% hoger dan gemiddeld in ons land. De rol die het gemiddelde inkomen, de woonomgeving en de krapte op de woningmarkt spelen in het verschil tussen de gemiddelde woningprijs in Hilversum en het landelijk gemiddelde, wordt weergegeven in figuur 3. Andere factoren hebben weinig invloed op de afwijking van de gemiddelde woningprijs in Hilversum en het landelijk gemiddelde woningprijs. In de provincie Noord-Holland bedraagt het gemiddeld besteedbare inkomen per huishouden 101% van het landelijk gemiddelde en is de gemiddelde woningprijs 11% hoger dan gemiddeld in ons land. Aansluiting tussen woningbehoefte en -voorraad in Hilversum De mate waarin de behoefte aan woningen van de 7,4 miljoen huishoudens in ons land en de 7,2 woningen op elkaar aansluiten, verschilt van gebied tot gebied. Stadsbewoners zijn minder tevreden over hun woning en woonomgeving dan inwoners van voorsteden en het landelijke gebied. Stedelingen verhuizen daarom en als gevolg van hun leeftijdssamenstelling veel vaker dan inwoners van voorsteden en het landelijke gebied. Wonen in Nederland - Hilversum 4

5 Er is sprake van aansluiting tussen de woningbehoefte en de woningvoorraad als er een verhuizing plaatsvindt. De persoon die verhuist ziet in zijn nieuwe woning immers meer dan in zijn vorige woning zijn woonwensen vervuld worden. Leeftijd en levensfase bepalen samen met het aantal huishoudens het aantal verhuizingen en daarmee de omvang van de woningmarkt. Jongvolwassenen verhuizen veel vaker dan gezinnen en ouderen. Jongeren en ouderen verschillen qua woonomgeving bovendien qua voorkeur. Jongvolwassenen verhuizen vooral naar de stad, gezinnen en ouderen vooral naar voorsteden en het landelijk gebied. Daarnaast vertonen ook stedelijke gemeenten waar het woningbestand toeneemt (Vinex-wijken) per saldo een instroom van inwoners. Het saldo van deze verhuizingen geeft aan bij welke bevolkingsgroepen een gemeente in trek is of juist niet. De Nederlander stemt met zijn voeten door naar gebieden te trekken waar werkgelegenheid voorhanden of waar het goed wonen is. Middelgrote steden en voorsteden vertonen doorgaans een vestigingsoverschot, grote steden en het landelijke gebied zien per saldo inwoners vertrekken. Door dit leeftijdsgebonden verhuispatroon treedt in het landelijke gebied en in regio s met een geringe werkgelegenheidsontwikkeling vaak een sterke vergrijzing en een daling van de bevolkingsomvang op. In deze gebieden loopt het aantal verhuizingen en soms ook het inwonertal sterk terug en dat zal naar verwachting ook in de komende decennia het geval zijn. In Hilversum is per saldo sprake van een instroom van inwoners (figuur 4). Hilversum kent een vestigingsoverschot van jongvolwassenen en een vestigingsoverschot van gezinnen. De provincie Noord-Holland vertoont een instroom van inwoners. Voor jongvolwassenen is hier sprake van een vestigingsoverschot, voor gezinnen van een vertrekoverschot. Figuur 3: Factoren verschil woningprijs met landelijk gemiddelde 2010 Figuur 4: Saldo binnenlandse migratie per leeftijdscategorie Bron: ABF Research; bewerking Rabobank 2013 Bron: ABF Research; bewerking Rabobank 2013 Hilversum in haar woningmarktregio Woonconsumenten stemmen door verhuizing of verbouwing hun woning af op hun woonwensen. Daarmee zijn verhuizingen de smeerolie van de woningmarkt. Het aantal verhuizingen tussen twee plaatsen hangt samen met de afstand tussen die plaatsen en hun omvang. Hoe groter twee plaatsen zijn en hoe dichter zij bij elkaar liggen, des te groter is het aantal verhuizingen tussen die plaatsen. Grotere plaatsen zijn de kernen waarop kleinere plaatsen hun ommeland zijn georiënteerd. Kern en ommeland tezamen vormen een regionale woningmarkt (Regionale woningmarkten, Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank Nederland, januari 2009). Wonen in Nederland - Hilversum 5

6 Het aantal regionale woningmarkten dat wordt onderscheiden, is afhankelijk van het aantal kernen dat wordt onderkend. Het aantal kernen wordt op zijn beurt bepaald door de eis die qua inwonertal of aandeel in de verhuizingen in ons land aan een plaats wordt gesteld. Hoe strenger deze eis, des te kleiner het aantal kernen en woningmarktregio s en des te groter hun gemiddelde omvang. Met de omvang van de woningmarktregio neemt hun homogeniteit het aandeel van de verhuizingen dat binnen de regio plaatsvindt toe, maar neemt de gemiddelde oriëntatie op de kern van die regio af. In Nederland maken binnengemeentelijke verhuizingen gemiddeld meer dan zestig procent van het totale aantal verhuizingen uit. Als de 415 gemeenten als evenzovele woningmarktregio s worden opgevat zijn de homogeniteit en de oriëntatie op de kern van die regio gemiddeld dus meer dan zestig procent. Als twintig woningmarktregio s worden onderkend, vindt gemiddeld tachtig procent van de verhuizingen binnen een regio plaats, maar is de gemiddelde oriëntatie op de kernen van die regio s meer dan gehalveerd. Hilversum behoort tot de woningmarktregio van Amsterdam. 72% van de verhuizingen van of naar Hilversum is op de regio Amsterdam georiënteerd. 55% van de verhuizingen van of naar Hilversum blijft in de gemeente zelf of is daaruit afkomstig en 4% richt zich op Amsterdam, de kern van de regio Amsterdam. Figuur 5: Woningmarktregio's in Nederland Bron: ABF Research; bewerking Rabobank 2013 Wonen in Nederland - Hilversum 6

7 Colofon Deze publicatie is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is. Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank over het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing. Samengesteld door Kennis en Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland. Datum Januari 2014 Contactadres Rabobank Nederland Kennis en Economisch Onderzoek Postbus 17100, 3500 HG Utrecht, UC.T Telefoon Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland Wonen in Nederland - Hilversum 7