Sprekende Cijfers Woningmarkten. Rogier Weck Researcher

Transcriptie

1 Sprekende Cijfers Woningmarkten Rogier Weck Researcher

2 Sprekende Cijfers De marktdynamiek in 2018 Stand van zaken in de nieuwbouw Voor welke doelgroep moet worden gebouwd Case study: de woonvraag van deze doelgroep in Utrecht

3 De marktdynamiek in 2018

4 Het huidige aanbod Gedurende 2018 leek het Nederlandse woningaanbod te stabiliseren, maar in het laatste kwartaal heeft de aanboddaling wederom doorgezet minder woningen te koop vergeleken met een jaar geleden Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Aantal woningen in aanbod (x 1.000)

5 Het huidige aanbod In alle Nederlandse provincies is een afnemend aantal aangeboden woningen zichtbaar Afname woningaanbod in 2018 De aanboddaling is het sterkst in de provincies waar pas later herstel optrad, zoals Drenthe, Groningen en Zeeland

6 Woningprijzen Het gebrek aan aanbod leid tot constante prijsstijgingen in Nederland In 2018 is een prijsstijging van 10% geregistreerd In twee jaar tijd een toename van bijna 500 per m² '08 '10 '12 '14 '16 '18 Mediane meterprijs

7 Woningprijzen De nationale prijsontwikkeling verhult de regionale verschillen in de dynamiek Veruit de sterkste prijsstijging vindt plaats in de grote gemeenten Prijsverschil tussen gemeenten veel groter dan voor de crisis '08 '10 '12 '14 '16 '18 minder dan inw tot inw tot inw. meer dan inw.

8 Woningprijzen In Amsterdam is de prijstoename reeds afgezwakt Hiertegenover staan gemeenten waar in 2018 juist recordtoenames zijn geregistreerd Bijvoorbeeld: Utrecht, Rotterdam, Groningen & Arnhem 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nederland Amsterdam Utrecht Prijstoename op jaarbasis '14 '15 '16 '17 '18

9 Koopwoning wordt voor veel huishoudens onbereikbaar Als gevolg van het hoge prijsniveau is slechts een op de tien van de aangeboden woningen bereikbaar voor mensen met een modaal inkomen ( ) In 2016 was dit nog een kwart van het aanbod Aandeel te koop staande woningen dat financierbaar is met een modaal inkomen 0% 0 tot 5% 5 tot 10% 10 tot 15% 15 tot 20% Meer dan 20% Zelfs met de extra inbreng van eigen vermogen is slechts een op de zes woningen bereikbaar

10 Verkopen Door de combinatie van het gebrek aan aanbod en de hoge woningprijzen wordt het voor veel huishoudens steeds lastiger om een woning te vinden die aan hun wensen voldoet minder woningen verkocht in 2018 dan in In twee derde van de gemeenten zijn minder woningen verkocht dan in Zowel bij de bestaande bouw als de nieuwbouw sprake van een afname '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Aantal verkopen per jaar (x 1.000)

11 Verkopen Bij de gemeenten met meer dan inwoners is zelfs in vier op de vijf gemeenten een afname zichtbaar Zo viel onder andere in Den Haag (-1.450) en Utrecht (-1.250) het aantal verkopen fors lager uit Maastricht, Zwolle, Venlo en Dordrecht zijn de enige gemeenten met meer dan inwoners waar dit niet het geval is < tot tot Aantal verkopen op jaarbasis naar gemeentegrootte >

12 Verkopen Groot deel van Nederland is over de verkooppiek heen In de Randstad en vele grote steden vond de verkooppiek zelfs al in 2016 plaats Piekjaar van woningverkopen per gemeente

13 Conclusie marktdynamiek in 2018 Het gebrek aan aanbod en de hoge prijsniveaus hebben de marktdynamiek geremd in 2018 Voor veel huishoudens steeds lastiger om binnen het gestelde budget een woning te vinden die aan hun wensen voldoet, waardoor ze de aankoop voorlopig uit stellen In 2019 nog geen perspectief op compleet herstel Wel bieden verschillende nieuwbouwontwikkelingen een positief vooruitzicht op de langere termijn

14 Stand van zaken in de nieuwbouw

15 Nieuwbouwproductie Gedurende de crisis zijn ruim minder woningen gerealiseerd dan dat er vraag was Hierdoor is in de periode 2012 t/m 2018 een tekort van maar liefst woningen ontstaan Dit uitte zich niet in mensen die onder bruggen moesten wonen, maar uitte zich o.a. in starters die langer thuis bleven wonen en huishoudens die niet konden doorstromen '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Saldo uitbreiding woningvoorraad Huishoudensgroei Cumulatief woningtekort sinds 2012 Bron: EIB

16 Nieuwbouwproductie Ondanks een recordaantal gereed gemelde woningen in 2018, gaat het tekort pas vanaf 2021 afnemen volgens de prognoses van het EIB 80 Dit is echter geen gevolg van een toenemend aantal nieuwe woningen, maar een afname van de huishoudensontwikkeling '18 '19 '20 '21 '22 '23 Saldo uitbreiding woningvoorraad Huishoudensgroei Cumulatief woningtekort sinds 2012 Bron: EIB

17 Capaciteit bouwsector Momenteel is in de bouwsector sprake van zeer volle orderportefeuilles Op basis van de overvolle orderportefeuilles en het gebrek aan plancapaciteit is het de verwachting dat de nieuwbouwproductie op korte termijn niet fors zal gaan toenemen Het is derhalve van belang om met de huidige nieuwbouwproductie de bestaande voorraad beter te kunnen benutten Ontwikkeling orderportefeuille woningbouw (in maanden werk) Bron: EIB

18 Voor welke doelgroep moet worden gebouwd

19 Veranderende bevolkingssamenstelling Nederland kent in de komende decennia een sterke veranderende bevolkingssamenstelling 65+ ers zijn namelijk de enige bevolkingsgroep die nog fors in omvang toeneemt in Nederland Tot 2040 komen er maar liefst 1,5 miljoen bij < 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Bron: CBS

20 Veranderende bevolkingssamenstelling Deze vergrijzing is niet alleen een thema in leegloopgebieden of de periferie Bevolkingsontwikkeling tot 2030 Ook in de grote Nederlandse steden zijn 65+ ers de bevolkingsgroep die het sterkst toeneemt in omvang Daarom moet de woningvoorraad worden afgestemd op deze toekomstige bevolkingssamenstelling Amsterdam Utrecht Arnhem Enschede Den Bosch < 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar en ouder Bron: CBS

21 Belemmeren marktdynamiek Tevens wordt de huidige marktdynamiek belemmerd doordat deze groep minder geneigd is om te verhuizen Uit onderzoek in opdracht van de Provincie Utrecht blijkt dat het deel met wel een verhuiswens deze niet kan realiseren, doordat er geen geschikt aanbod is. Belangrijk om dit deel in beweging te krijgen Door de omvang van de groep heeft zelfs een klein deel al een forse impact op de marktdynamiek

22 Doorstroming van belang Wanneer deze huishoudens verhuizen komt de doorstroming op gang Bij bouwen voor starters is dit namelijk niet het geval De nieuwbouw moeten niet volledig worden gefocust op starters op de woningmarkt, maar bouw voor de (bijna) gepensioneerde die nog een stap in hun wooncarrière willen maken, voordat er een zorgbehoefte ontstaat Doorstroming: meerdere verhuizingen met de bouw van slechts één woning

23 Case study: de woonvraag van 65+ ers in Utrecht

24 Data afkomstig van Platform Nieuw Wonen Woningzoekers kunnen hier hun wensen registreren, om op de hoogte te worden gehouden van aankomend aanbod in hun regio Hierdoor duidelijk inzicht in woonwensen van huishoudens die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning Bewust niet de Funda Marktverkenner gebruikt: deze vraag is namelijk aanbod gestuurd

25 De woonvraag van 65+ ers in Utrecht Ruim 850 zoekprofielen van 65+ ers op platform Nieuw Wonen Utrecht 65 jaar en ouder Platform wordt voornamelijk gebruikt door kopers, dus geen inzicht in keuze tussen huur en koop 24% 17% 59% Appartement Beide Woonhuis Opvallend genoeg zoekt bijna drie vijfde een appartement Dit gaat in tegen het algemene idee dat ouderen niet kleiner willen wonen in Jonger dan 65 jaar 20% Appartement Beide 53% 27% Woonhuis

26 50 tot 75 m² 75 tot 100 m² 100 tot 115 m² 115 tot 130 m² 130 tot 150 m² 150 tot 250 m² > 250 m² De woonvraag van 65+ ers in Utrecht De 65+ ers die een appartement zoeken, willen wel ruimer wonen dan jongere woningzoekers 41% 39% 65 jaar en ouder Ruim grotere groep op zoek naar appartement van 100 tot 115 m² 35% 32% Jonger dan 65 jaar Slechts minder dan een op de tien 65+ ers neemt genoegen met een woning kleiner dan 75 m², ten opzichte van ruim een derde van de jongere zoekers 9% 15% 11% 5% 5% 3% 4% 1% 0% 0% Gewenst oppervlakte van appartement

27 De woonvraag van 65+ ers in Utrecht Het ruimer wonen uit zich ook in de wens voor meerdere slaapkamers in het appartement 74% 61% 65 jaar en ouder Jonger dan 65 jaar Dit komt voort uit de gewenning aan een ruimere woning 22% 24% 17% 3% of meer Aantal slaapkamers in het appartement

28 De woonvraag van 65+ ers in Utrecht Voor deze grotere appartementen zijn ze ook bereid meer te betalen dan de gemiddelde zoeker 24% 24% 25% 65 jaar en ouder Jonger dan 65 jaar 80% van de 65+ ers is bereid om meer dan te betalen, tegenover 45% van de jongere zoekers 15% 15% 19% 11% 13% 12% 7% 5% 9% 6% 9% 5% 0% 1% 1% Maximale koopprijs van appartement

29 De woonvraag van 65+ ers in Utrecht Om de nieuwbouw in Utrecht te laten aansluiten op deze doelgroep zijn de volgende aspecten belangrijk: Ruim opgezette appartementen Twee of meer slaapkamers Hoger prijssegment Uitdaging: het is van belang om het verhaal over doorstroming goed naar buiten te verkondigen, zodat het bouwen van meer appartementen in het duurdere segment niet leidt tot negatieve publiciteit

30 Afronding

31 Verwachtingen In 2019 nog geen perspectief op compleet herstel Nieuwbouw gaat pas op de middellange termijn zorgen voor herstel van de woningmarkt Gezien de huidige en toekomstige uitdagingen rondom vergrijzing is het van belang om hiermee rekening te houden in de programmering van nieuwbouwontwikkelingen i.p.v. te focussen op de huidige marktvraag

32 Bedankt voor uw aandacht Partners in Dynamis Boek & Offermans Makelaars Frisia Makelaars HRS Bedrijfsmakelaars Kuijs Reinder Kakes Makelaars Lamberink Makelaars en Adviseurs Molenbeek Makelaars Ooms Makelaars Rodenburg Makelaars Snelder Zijlstra Makelaars Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen Van der Sande Makelaars Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars