De Brabantse woningmarkt

Transcriptie

1 De Brabantse woningmarkt Futura 31 oktober 2011 Frits Oevering

2 De Brabantse woningmarkt Agenda Vraag naar woningen Regionale variatie in Nederland Omvang vraag Koopkracht Macro Verstrekkingsvoorwaarden Woningaanbod Vraag x aanbod Regionale woningmarkten Prijsontwikkeling aanbod prijs vraag 2

3 Regionale variatie in Nederland De Brabantse woningmarkt

4 Voorpaginanieuws Krimp breidt zich uit als een olievlek Prognose ontwikkeling bevolkingsomvang inwonertal (NL ) regionale groeiverschillen zijn bestendig groeitempo (NL = +3%) > +4% +3% - +4% +2% - +3% 0% - +2% afname nu nog weinig invloed, maar krimp rukt op 4

5 Regionale variatie in binnenlandse migratie Stemmen met de voeten 5

6 Ruimtelijk patroon is bepaald niet nieuw Het midden groeit, de randen krimpen (Prognose) aandeel in bevolking % 20% 40% 60% 80% 100% Noord- en Zuid-Holland Utrecht Halfweg-zone Periferie regionale krimp 6

7 De economische basis Wie niet werkt % 80% 60% 40% 20% Economisch belang arbeid in Nederland 2005, 2008 bereikbaarheid werk belangrijke factor achter keuze woonplaats uitkering of pensioen student kind, niet werkend eigen onderneming arbeid in loondienst 0% personen inkomen personen 7

8 De economische basis Samenscholen loont! vervoer & opslag handel & reparatie horeca financiële instellingen landbouw & visserij industrie & nutsbedrijven overige dienstverlening overheid & onderwijs delfstoffenwinning bouwnijverheid gezondheidszorg zakelijke dienstverlening Samenhang met regionale banendichtheid 2010 omgekeerd geen volledig arbeidsproductiviteit arbeidsinkomen negatief theorie en praktijk samenhang baandichtheid en productiviteit positief 8 spreiding locatiepatroon werkgelegenheid (t.o.v. locatie totale werkgelegenheid) concentratie bouw, zakelijke diensten, gezondheidszorg (35% banen) logistiek, handel, horeca, overheid, onderwijs (45% banen) landbouw, industrie, financiële diensten (20% banen)

9 De economische basis Werk zit op een kluitje in de Randstad 9

10 De economische basis Regionale variatie woon- en leefklimaat 10

11 De economische basis Bereikbaarheid werk weinig werkregio s veel woonregio s 11

12 De economische basis Groei en concentratie hangen niet samen Regionale variatie in banengroei omvang groei => bestendiging regionaal patroon tempo groei => wijziging regionaal patroon 12

13 De economische basis Structuur en vestigingsklimaat vestigingsklimaat in drieën nationaal macro-economische structuur afzetmarkt fiscaal regiem wet- en regelgeving regionaal omvang afzetmarkt omvang arbeidsmarkt beschikbaarheid kennis aanwezigheid toeleveranciers woon- en leefklimaat (inter)nationale ligging lokaal bereikbaarheid en parkeren beschikbaarheid bedrijfshuisvesting 13 vestigingsklimaat: factoren buiten onderneming die presteren onderneming beïnvloeden

14 De economische basis De regionale levensloop demografische stagnatie treedt op in perifere en transitieregio s 14

15 Omvang woningvraag De Brabantse woningmarkt

16 Omvang woningvraag Noord-Brabant niet langer aan kop Samenstelling bevolkingsgroei Noord-Brabant % (Prognose) bevolkingsontwikkeling % -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 15% buitenlandse migratie natuurlijke aanwas binnenlandse migratie ontwikkeling 10% Noord-Brabant Nederland 5% 0%

17 Omvang woningvraag Omslag in West- en NO-Brabant Samenstelling jaarlijkse bevolkingsgroei Zuidoost-Noord-Brabant Prognose samenstelling jrlks bevolkingsontwikkeling Zuidoost-Noord-Brabant Overig Noordoost-Noord-brabant Overig Noordoost-Noord-brabant Stadsgewest 's-hertogenbosch Nederland Stadsgewest 's-hertogenbosch Nederland Midden-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant West-Noord-Brabant West-Noord-Brabant -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% buitenlandse migratie binnenlandse migratie natuurlijke aanwas -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% buitenlandse migratie binnenlandse migratie natuurlijke aanwas 17

18 Omvang woningvraag Groei woningbehoefte stagneert (Prognose) jaarlijkse ontwikkeling aantal huishoudens Nederland Zuidoost-Noord- Brabant Overig Noordoost- Noord-brabant Stadsgewest 's- Hertogenbosch Midden-Noord- Brabant Prognose ontwikkeling aantal huishoudens Zuidoost-Brabant Overig Noordoost-Brabant Stadsgewest 's-hertogenbosch Midden-Brabant West-Brabant Noord-Brabant West-Noord-Brabant 0,0% 0,3% 0,6% 0,9% 1,2% 1,5%

19 Omvang woningvraag Woningtekort gaat afnemen tekort vooral in studentensteden (koopkracht?) 19

20 Regionale koopkrachtontwikkeling De Brabantse woningmarkt

21 1,2 1,1 1 0,9 Regionale koopkrachtontwikkeling Productiviteit onder druk Arbeidsproductiviteit t.o.v. VS (=100) groei in verkeerde sectoren 0,8 0,7 0,6 0,5 0, VS Nederland Japan EU koopkracht afhankelijk van arbeidsproductiviteit internationale ruilvoeten (op woningmarkt ook van) financieringsruimte en ondersteuning Productiviteitsstijing (1995 = 100) 180 Bolgrootte: aantal werkzame personen 2009 vervoer 160 nutsbedrijven 220 handel en horeca 140 industrie landbouw totaal 120 delfstoffenwinning zorg diensten bouwnijverheid overheid Arbeidsproductiviteit per gewerkt uur 2009

22 Regionale koopkrachtontwikkeling Ontwikkeling inkomens onder druk? Prognose ontwikkeling werkgelegenheid Nrd-Brabant zorg overheid metalektro <== sectoren ==> 0 West-Brabant Midden-Brabant Groot-Den Bosch Overig NO-Brabant Zuidoost-Brabant loon per baan 22

23 Regionale koopkrachtontwikkeling Het arbeidsmarktdilemma uitgangspunten huidig inkomen per sector en regio (géén productiviteitswinst) huidig pendelpatroon zelfde pendelpatroon in alle sectoren 23

24 De Brabantse woningmarkt Nog geen krimp op regionale schaal prognose Noord-Brabant: groeitempo boven gemiddelde 24

25 Nationale solvabiliteit Groei op de pof 500% Omvang schuld per sector als % BBP % 300% 200% 100% 188% 96% 67% 52% 114% 101% 58% 89% 104% 60% 69% 78% 66% 96% 62% 0% 108% 113% 99% 56% 76% Japan VK Nederland VS Duitsland financiële instellingen huishoudens bedrijven overheid 25

26 Vraag x aanbod De Brabantse woningmarkt

27 Regionale woningmarkten Brabant in 5 woningmarktregio s Woningmarktregio s o.b.v. verhuizingen regio s gemiddeld 79% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,75% verhuizingen 27

28 Regionale woningmarkten Brabant in 9 woningmarktregio s Woningmarktregio s o.b.v. verhuizingen regio s gemiddeld 71% van verhuizingen binnen regio kernen > 0,25% van verhuizingen 28

29 Prijsontwikkeling Zo stijging, zo daling Ontwikkeling mediane woningprijs Nederland Zuidoost-Noord-Brabant de ballon loopt leeg Noordoost-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant West-Noord-Brabant -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% t/m t/m

30 Prijsontwikkeling Hoogtepunt van de markt 30

31 Betaalbaarheid Hoogtepunt van de markt 31

32 Prijsontwikkeling Dieptepunt van de markt 32

33 Betaalbaarheid Dieptepunt van de markt 33

34 Prijsontwikkeling Jongste kwartaal 34

35 Betaalbaarheid Jongste kwartaal 35

36 Conclusies De Brabantse woningmarkt

37 De Brabantse woningmarkt Conclusie: vraag stagneert toegang tot werkgelegenheid... sectorstructuur en vestigingsklimaat Eindhoven en Tilburg... bepaalt via demografische ontwikkeling... afnemende bevolkingsgroei in Noord-Brabant en minder dan landelijk... de vraag naar woningen koopkrachtontwikkeling bouw in Zuidoost- en Midden-Brabant 37