Directie Wijk & Stad Ingekomen stuk D61 (PA 28 september 2011) Ontwikkelingsbedrijf. Ons kenmerk P300/ Datum uw brief

Transcriptie

1 Directie Wijk & Stad Ingekomen stuk D61 (PA 28 september 2011) Ontwikkelingsbedrijf Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon (024) (024) Telefax (024) gemeente@ nijmegen.nl Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 13 september 2011 Ons kenmerk P300/ Contactpersoon Wout van Hees Onderwerp zelf (gemeente) bouwen van woningen in Nijmegen Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, Naar aanleiding van vragen en de suggestie van de Socialistische Partij tijdens de behandeling van de Voortgangsrapportage Grote Projecten over de mogelijkheden om als gemeente zelf goedkope huurwoningen te gaan bouwen, hebben wij onderzoek gedaan naar de realiseringskansen van deze suggestie. Algemeen Wij vinden het niet wenselijk om als gemeente zelf woningen te gaan realiseren in Nijmegen. Voor de argumentatie wordt kortheidshalve verwezen naar bijgaand memo waar hier uitvoerig bij wordt stilgestaan (Hoe worden goedkope woningen nu gefinancierd en gerealiseerd? wat zijn de problemen op dit moment om te komen tot realisering van woningen? wat kan de gemeente doen, wat zijn de risico s?). Voor wat betreft de sociale huurwoningen zijn er misschien wel mogelijkheden om de corporaties te helpen bij de realisering van deze woningen. Hierover zullen wij op basis van bijgaand memo- in overleg treden met de woningcorporaties. Het bouwen van 4000 woningen sociale huurwoningen in de Waalsprong Het idee om als gemeente zelf 4000 woningen te realiseren (investeren en financieren) in de waalsprong, met eventueel de verlenging van de afschrijvingtermijn voor de woningen en het dagelijks beheer en onderhoud richting de woningcorporaties, kan het volgende worden opgemerkt. Afschrijvingstermijn Allereerst gelden voor de gemeente kortere afschrijvingstermijnen dan voor de woningcorporaties (gemeente 40 jaar en corporatie 50 jaar). Het laten doorlopen van de afschrijvingstermijn naar 60 jaar of langer is dus niet mogelijk (zou ook extra investeringen voor groot onderhoud en renovatie betekenen). Brief aan de raad.doc

2 Gemeente Nijmegen Directie Wijk & Stad Ontwikkelingsbedrijf Vervolgvel 1 Onrendabele top Uitgaande van een onrendabele top per woning van euro (huurwoning die valt binnen de grenzen van de huurtoeslag) betekent dat er extra investeringsruimte moet zijn om dit op te vangen (4000 x = 200 miljoen euro). Dit geld moet ergens vandaan komen danwel worden gefinancierd. Bij het realiseren van 400 woningen per jaar betekent dit globaal 20 miljoen op jaarbasis. U suggereert deze onrendabele top te willen financieren uit een structurele verhoging van de OZB met circa 5% (bovenop de 9% verhoging zoals u voorstelt in uw tegenbegroting). Wij achten dit niet wenselijk. Relatie met GREX Waalsprong Het bouwen van 4000 sociale huurwoningen zou een enorm financieel gat slaan in de grondexploitatie Waalsprong. Globaal gaat het hier om ca. 60 miljoen euro. Uitgangspunten hierbij zijn: grondwaarde sociaal ca euro. Van het totaal van 4000 woningen was 27 procent al in de sociale sector voorzien. Voor het Restant (73 procent) is gerekend met de gemiddeld grondwaarde voor de geprogrammeerde overige kavels in de Waalsprong. Hierbij is rekening gehouden met een correctie van het aantal uit te geven m2 grond omdat sociale huurwoningen (kleinere kavels) de ruimte biedt om uiteindelijk meer woningen te bouwen. Het positieve rente-effect op de grondexploitatie Waalsprong ( in verband met een mogelijk gedeeltelijk versnelde uitgifte van grond) is in het meest voordelige scenario te waarderen op enkele miljoenen. Dit is echter weer twijfelachtig omdat de meerkosten ten behoeve van extra infrastructuur (openbare ruimte, parkeerplaatsen) dit voordeel waarschijnlijk volledig teniet doet. Los van de beleidsinhoudelijke keuze (aantal woningen en categorie) welke hieraan ten grondslag liggen, is het financieel-economisch, risicotechnisch en in relatie tot de grondexploitatie Waalsprong niet wenselijk om zelf 4000 sociale huurwoningen te gaan realiseren. Vertrouwende u hiermede voldoende te hebben geinformeerd. Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th. C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: 1 diversen Brief aan de raad.doc

3 REALISATIE (SOCIALE) WONINGEN DOOR GEMEENTE NIJMEGEN AANLEIDING Op basis van vragen door de fractie van de SP is er een verkenning gedaan naar de mogelijkheden om als gemeente Nijmegen zelf (sociale) woningen te gaan realiseren nu het tempo in de bouw lijkt te gaan stagneren. Hieronder zal eerst inzicht worden geboden hoe de woningcorporatie sociale huurwoningen financiert en realiseert, wat zijn de problemen waar de corporaties tegenaan lopen en wat zijn de mogelijkheden van de gemeente om dit op te pakken. Vervolgens wordt een korte doorkijk gemaakt naar mogelijke realisering van (koop)woningen door de gemeente Nijmegen. Op basis van deze analyse wordt advies uitgebracht. HOE FINANCIEERT EEN WONINGCORPORATIE EEN WONING? Een corporatie verwerft grond en realiseert daarop de opstal. Om de investering in een woning te financieren, sluiten woningcorporaties leningen af. Een deel van de benodigde leningen wordt geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dankzij deze borging kan de corporatie goedkoop lenen. Het WSW borgt echter alleen het deel van de lening dat wordt gedekt door de huurinkomsten, de zogenaamde bedrijfswaarde, en de grond. Het andere deel, de onrendabele top, moet de corporatie anders financieren. De corporatie financiert de onrendabele top door het afsluiten van een commerciële lening of door eigen vermogen in te zetten (zie figuur 1). Investeringskosten Waardering verhuur Financiering Opstal Onrendabele top Bedrijfswaarde Commerciële lening / Eigen vermogen WSW geborgde lening Figuur 1: financiering woning door corporatie Investeringskosten Waardering verhuur Waardering verkoop (potentiële) winst Nadat de woning een periode is verhuurd, kunnen woningcorporaties de woning over het algemeen verkopen (uitponden). Indien de verkoopwaarde hoger is dan de investeringskosten van de woning, kan de corporatie de leningen aflossen en realiseert de corporatie een winst. Deze winst vergroot het eigen vermogen van een corporatie. Dit kan worden ingezet om een onrendabele top van een nieuwe woning te financieren (zie figuur 2) Opstal Onrendabele top Bedrijfswaarde Waarde vrije verkoop Figuur 2: verkoop woning door corporatie

4 WAT IS HET PROBLEEM BIJ DE CORPORATIES? De financiële positie van corporaties is verminderd door lagere kasstromen en moeizame financiering: 1. Lagere kasstromen De (netto) kasstromen van corporaties zijn lager door hogere kosten en lagere opbrengsten: Hogere kosten: de laatste jaren zijn diverse heffingen aan de corporatie opgelegd, onder meer de Vogelaarheffing, vennootschapsbelasting en de aanstaande huurtoeslagheffing. Lagere opbrengsten: de verkoop van huurwoningen in de portefeuille en koopwoningen in nieuwbouwprojecten verloopt door de kredietcrisis trager en de opbrengsten zijn lager. 2. Moeizame financiering Zowel financiering met WSW borging als commerciële financiering gaat moeizaam: Financiering met WSW borging: het WSW stelt de maximale hoogte van de borging vast op basis van de bedrijfswaarde. De parameters waarmee het WSW dit doet zijn behoudend: de opstal heeft na een verhuurperiode van 50 jaar geen restwaarde (de grond behoudt wel zijn waarde) de rekenrente van het WSW (5,25%) is hoger dan werkelijke rente (circa 3,5%) de exploitatiekosten worden met 3% geïndexeerd; de opbrengsten met 2%. Dit verschil heeft op een exploitatieperiode van 50 jaar een groot financieel gevolg Daarnaast borgde het WSW in het verleden ook leningen voor commerciële woningen van corporaties. Dit is door de Europese Commissie bestempeld als staatssteun. Woningcorporaties moeten voor deze woningen nu duurdere, commerciële leningen aangaan. Commerciële financiering: de financiële positie van corporaties is verslechterd door de eerder genoemde verplichte afdrachten en heffingen. Daarnaast stellen financiers sinds de kredietcrisis hogere eisen aan hun klanten. Het verkrijgen van leningen is moeilijker geworden en de rentepercentages hoger. Door de lagere kasstromen en moeizame en duurdere financiering hebben woningcorporaties minder middelen om in nieuwe woningen te investeren. Blad 2

5 WAT KAN DE GEMEENTE DOEN? Om het probleem te verhelpen kan de gemeente corporaties te hulp schieten of zelf woningen realiseren: 1. Corporaties helpen Hulpmaatregelen van de gemeente kunnen zich richten op kasstromen of op de financiering: maatregelen om kasstromen te verbeteren: verlaging van de sociale grondprijs leidt tot lagere kosten voor de corporaties. De opbrengsten van de gemeente dalen echter. Gelet op het huidige prijspeil en de grondexploitaties is dit geen realistische optie. soepele regelgeving ten aanzien van bijvoorbeeld uitponden kan leiden hogere opbrengsten maatregelen om de financiering te verbeteren: borgstelling van de gemeente voor commerciële leningen aan de corporaties leidt tot goedkopere en snellere leningen voor de corporaties verstrekking van goedkope gemeentelijke leningen aan de corporaties geeft lagere financieringskosten voor de corporaties 2. Zelf sociale woningen realiseren In plaats van realisatie door woningcorporaties kan de gemeente ook zelf sociale woningen realiseren. De gemeente is dan minder afhankelijk van de woningcorporaties voor de productie van sociale woningen in Nijmegen. Een voor de hand liggende vorm is dat de gemeente de woningen na realisatie in eigendom neemt. De verhuur en exploitatie laat de gemeente over aan een corporatie. Na een bepaalde periode, bijvoorbeeld 10 tot 20 jaar, kan de gemeente de woningen verkopen voor marktwaarde. Een globale berekening van verkoop na 15 jaar laat zien dat deze vorm financieel haalbaar kan zijn (zie bijlage 01). Dit komt doordat de rentelasten over de investering deels gedekt kunnen worden uit de netto huurstroom (huuropbrengsten minus exploitatiekosten). Daarnaast zijn de verkoopopbrengsten hoger dan de initiële investering aangezien de woning op een sociale kavel wordt gerealiseerd en wordt verkocht voor commerciële waarde. De voordelen ten opzichte van realisatie door een corporatie ontstaan door de goedkopere financiering en de waardering van huurwoningen (rekening houden met restwaarde). Om de woningen te realiseren, kan de gemeente een gemeentelijk woningbedrijf oprichten of de gemeente kan samen met een corporatie een investeringsfonds opzetten (zie bijlage 02). De belangrijkste nadelen voor de gemeente zijn de benodigde ambtelijke capaciteit, het vermogensbeslag en de risico s. Met name de opbrengsten uit de verkoop van woningen zijn risicovol. Indien de woningen in waarde dalen ontstaan verliezen bij de gemeente Blad 3

6 CONCLUSIE MET BETREKKING TOT SOCIALE (HUUR)WONINGEN De gemeente kan door hulpmaatregelen aan woningcorporaties de woningproductie stimuleren. Van de genoemde maatregelen geeft het verlenen van borgstellingen op leningen aan de corporaties op het eerste gezicht de beste mogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente zelf woningen realiseren. Financieel gezien kan dit haalbaar zijn. De risico s zijn ook aanzienlijk. Bij waardedalingen van de woningen kunnen verliezen bij de gemeente ontstaan en het vraagt een behoorlijke organisatie. De meest logische weg hangt af van de problemen bij de specifieke corporaties: 1. Als de corporatie de financiering niet rond kan krijgen: in dit geval zou een borgstelling mogelijk kunnen zijn. Zelf woningen ontwikkelen biedt namelijk geen extra voordelen, terwijl het wel nadelen kent. 2. Als de woningcorporatie de exploitatie en de risico s financieel niet kan dragen of niet acceptabel vindt: in dit geval lijkt de mogelijkheid van het zelf realiseren, met een gezamenlijk investeringsfonds, het meest kansrijk. Hierbij neemt de gemeente, naast de financiering (en bijbehorende risico s), een deel van de risico s van de realisatie en exploitatie over van de corporatie. Omdat de kern van het probleem bij de meeste corporaties in de financiering zit, is de eerste optie de meest aannemelijke. Het beleid van de gemeente Nijmegen is tot heden echter niet borg te staan voor dergelijke financiering. Bij het verstrekken van een borgstelling of een financiering wordt in wezen buiten het systeem van het WSW geopereerd, waarvoor de gezamenlijke gemeenten al borg staan. Staatssteun Er vanuitgaande dat sociale woningen worden gerekend tot de zgn. Diensten van Algemeen Economisch Belang (DEAB) mag de gemeente borgstelling of goedkope leningen aan de corporaties verstrekken. Indien de corporaties deze middelen gebruiken om commerciele woningen te realiseren is er wel sprake van staatssteun. Of corporaties voordeel hebben aan een borgstelling of goedkope lening hangt af van hun borgingsruimte. Het WSW bepaalt hoeveel een corporatie maximaal mag lenen via het WSW. Indien een corporatie haar borgingslimiet heeft bereikt, kan de corporaties geen nieuwe leningen meer afsluiten. De corporatie kan dan een lening of borgstelling bij de gemeente afsluiten. Indien de gemeente overweegt zelf woningen te realiseren bijvoorbeeld door te participeren in een investeringsfonds moeten de juridische, fiscale, financiële en boekhoudkundige consequenties nader worden onderzocht. ADVIES Advies is om in het eerstvolgend overleg met de woningcorporaties bovenstaande richtingen te bespreken/te verkennen. Blad 4

7 3. Zelf (als gemeente) (koop)woningen realiseren op de vrije markt Dit lijkt op voorhand een zeer moeilijke weg. Hier gaat de gemeente in de rol van de projectontwikkelaar en op basis van afzetrisico s, aan opstal/vastgoedontwikkeling doen. Opstalontwikkeling is een specifieke kwaliteit en deskundigheid. Marktkennis, Vastgoedkennis, rendementdiscussies e.d. ligt primair bij externe partijen. De risico s op dit moment (in financiele zin) in deze economische tijding zijn niet overzienbaar (dan gaat het niet alleen meer om de grondwaarde maar ook om de opstalwaarde die gefinancierd moet worden). In de gemeente Zwolle wordt op dit moment geexperimenteerd met het zelf op de markt zetten van woningen. Hier zal moeten blijken of er echt kansen zijn en wat het betekent voor de gemeente Zwolle. ADVIES Ontwikkelingen in de markt (bijvoorbeeld Zwolle) blijven volgen maar vooralsnog het als gemeente realiseren van (koop)woningen op de vrije markt niet actief ter hand nemen. Nijmegen, 20 juni Blad 5

8 BIJLAGE 01 BEREKENING ZELF WONINGEN REALISEREN Blad 6

9 Blad 7 Resultaat Eindsaldo 0 werkelijke waarde, prijspeil 2026 huurinkomstekosteonderhoud beheers- dagelijks- groot verkoop- jaarlijks- cummulatief Jaar investering onderhoud opbrengst rente saldo saldo Parameters Index exploitatielasten 1,5% per jaar Index huurinkomsten 1,5% per jaar Index waardeontwikkeling 1,5% per jaar Rente 4,25% per jaar Verkoop na jaar Investering (rijwoning) Gebruikersoppervlakte 105 m² gbo Vormfactor 0, Brutovloeroppervlakte 136 m² bvo Investeringskosten 938 per m² bvo Investeringskosten per woning prijs per woning BTW per woning Investering inclusief btw per woning Totale investering per woning Exploitatie Huurprijs 500 per maand Bezettingsgraad 97,5% per jaar huurbaten per jaar Beheerskosten per jaar Dagelijks en mutatieonderhoud 550 per jaar Groot onderhoud voor verkoop eenmalig Waarde woning verkoopwaarde per m² gbo per m² gbo verkoopwaarde per woning per woning BIJLAGE 02 GEMEENTELIJK GRONDBEDRIJF EN INVESTERINGSFONDS

10 Gemeentelijk woningbedrijf Gemeente Nijmegen ontwikkelt en realiseert sociale huurwoningen in een woningbedrijf. De exploitatie van de huurwoningen wordt in dit geval overgelaten aan een woningcorporatie. De exploitatie bestaat uit de huurderadministratie en beperkt onderhoud. De woningcorporatie ontvangt hiervoor een vergoeding. De gemeente en de corporatie sturen erop dat de woningen in een periode van jaar weer worden verkocht. Voordelen Overzichtelijk qua contracten en verantwoordelijkheden. Gehele eigendom bij gemeente en daarmee de regie over de woningen. Nadelen Groot kapitaalbeslag (100 woningen is circa 15 miljoen). Exploitatie maakt onderdeel uit van gemeentelijke begroting. Vastgoedinvesteringsfonds Gemeente Nijmegen en een woningcorporatie richten een investeringsfonds op waarmee gezamenlijk wordt geïnvesteerd in huurwoningen. De gemeente investeert in de onrendabele top van de woning en de corporatie in de bedrijfswaarde en de grond. De corporatie kan de bedrijfswaarde en de grondwaarde goedkoop financieren, en daarmee een kostprijsdekkende exploitatie voeren. Tevens voldoet zij aan haar doelstellingen op het gebied van sociale huisvesting. Investering 2011 Verkoop 2026 Benodigde verkoopwinst Onrendabele top Bedrijfswaarde extra waardestijging Gemeente financiert Corporatie financiert Figuur 3: vastgoedinvesteringsfonds Benodigde verkoopwinst Onrendabele top Bedrijfswaarde Aandeel gemeente Aandeel corporatie De gemeente investeert in de onrendabele top en ontvangt gedurende de looptijd geen kasstromen. Bij verkoop na 10 tot 20 jaar wordt de woning verkocht. Van de verkoopopbrengst krijgt de corporatie haar initiële investering terug. Wat overblijft, gaat naar de gemeente. Indien de verkoopwaarde voldoende hoog is, compenseert de gemeente haar kosten (investering- en rentekosten). Indien de verkoopwaarde hoger is, realiseert de gemeente een winst. Voordelen Lager kapitaalbeslag. Even groot risico op waardeontwikkeling, met kleinere investering. Exploitatie maakt geen onderdeel uit van gemeentelijke begroting. Nadelen Complexer qua contracten. Blad 8