Vastgoedrekenen - middag

Transcriptie

1 Vastgoedrekenen - middag Den Haag, 16 maart 2016 FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie: Bedrijf: Jeroen C. de Jong Senior Gebiedseconoom Basisboek Vastgoedrekenen derde druk, juli

2 Rabobank onderdelen Vastgoed Ontwikkelaar van integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten Gespecialiseerd in financieren van commercieel vastgoed Programma vanmiddag Inzicht in Vastgoed rekenen (het speelveld) Inzicht in het bedrijfseconomisch kader Casus Bouwexploitatie Casus Grondexploitatie Casus DCF Logica, meedenken, en begrijpen Tot slot: actualiteiten woningmarkt Uw inbreng: Uiteraard vragen stellen (tussendoor!) Interactief leren (van elkaar) Praktijkervaringen delen 2

3 Vastgoedrekenen Inzicht in Vastgoedrekenen FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 3

4 OPLEVERING SLOOP Basiskennis Vastgoed(rekenen) Vastgoed ontwikkeling & realisatie Vastgoed beheer & gebruik Ontwikkeling Initiatief Ontwerp Voorbereiding Realisatie Nazorg Beheer Gebruik BOUW- EN BEHEERSPROCES Rekenkundige samenhang Grondexploitatie Kosten aankoop grond bewerken Opbrengsten verkoop kavels BOUW- EN BEHEERSPROCES 4

5 Rekenkundige samenhang Bouwexploitatie Grondexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel bouwen bewerken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal BOUW- EN BEHEERSPROCES Rekenkundige samenhang Beheer exploitatie Grondexploitatie Kosten aankoop grond Bouwexploitatie Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal beheren bewerken Opbrengsten verkoop kavels bouwen Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur BOUW- EN BEHEERSPROCES 5

6 Rekenkundige samenhang Gebruiksexploitatie Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Kosten huur Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal gebruiken bewerken bouwen beheren Opbrengsten Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur bedrijfsvoering Rekenkundige samenhang RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten Opbrengsten Opbrengsten Opbrengsten verkoop kavels verkoop opstal huur bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES 6

7 Vastgoedrekenen Ontwikkeling FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand U wilt een kantoor ontwikkelen en u heeft een optie tot koop van een stuk grond van vierkante meter. In de optie is een prijs van 200 euro per vierkante meter vastgelegd (BVO!). Volgens het bestemmingsplan is het mogelijk om een kantoor in drie bouwlagen te realiseren. U gaat uit van een bouwvolume van m2 BVO. 7

8 Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand Gegevens: Bouwkosten 900,-/m² Verkoopkosten ,- Rente financiering 7% Leges 1% Adviseurs 10% Bouwtijd 12 mnd AK winst/risico 8% Uitwerking: Eigen ontwikkeling Wat zijn de stichtingskosten? STICHTINGSKOSTEN hoeveelheid eenheid prijs totaalprijs Grondkosten Aankoop grond m2 BVO Bouwkosten Aanneemsom m2 BVO Onvoorzien 5% Terrein inrichting Verharding m Groen 800 m Bijkomende kosten 19,0% leges bouwvergunning 1,0% perc adviseurs 10,0% perc ak / winst & risico 8,0% perc

9 Uitwerking: Eigen ontwikkeling Wat zijn de stichtingskosten? hoeveelheid eenheid prijs totaalprijs STICHTINGSKOSTEN Grondkosten Bouwkosten Terrein inrichting Bijkomende kosten 19,0% Rente rente grond 7,0% 12 mnd rente bouw 7,0% 6 mnd Overig verkoopkosten 1 post Totaal Stichtingskosten Haalbaarheid Is de casus haalbaar? Wat zijn de kosten? Stichtingskosten: ,- Wat is de waarde? Hoe te bepalen? 9

10 Uitwerking: Ontwikkeling kantoor Wat is het huurniveau bij een BAR van 8%? BAR = BAR = Bruto AanvangsRendement (markt)huuropbrengst eerste jaar bij volledige bezetting Totale investering Uitwerking: Ontwikkeling kantoor Het huurniveau bij een BAR van 8% is: 8% = Bepaling huurniveau: Huur wordt betaald voor VVO (Verhuurbaar Vloer Oppervlak) Bruto Netto verhouding kantoor bijvoorbeeld: 85% (VVO/BVO) ,- (3.600 m² X 85%) = m² = 132,- per m² VVO 10

11 Uitwerking: Ontwikkeling kantoor Wat is de grondprijs bij een 5% lager huurniveau ( 125,-) Bepaling huur: Huur kantoor: m² X 125,- = ,- Maximale investering: Huur eerste jaar = BAR % = Bepaling grondprijs: Stichtingskosten (vraag 1) Grondkosten (vraag 1) Stichtingskosten minus grondkosten Maximale investeringsruimte Stichtingskosten minus grondkosten Maximale grondprijs = 124,- per m2 Resumé: Haalbaarheid ontwikkeling kantoor Volledigheid bij raming stichtingskosten (onderdeel vergeten is 100% fout). BAR methodiek handig bij bepaling opbrengst/huurniveau Let wel: BAR methodiek is zeer gevoelig (kan grote bandbreedte in uitkomst veroorzaken) De huuropbrengst is vaak maatgevend voor de haalbaarheid De uiteindelijke huuropbrengst kan van grote invloed zijn op de (residuele) grondwaarde. In het rekenvoorbeeld: 5% lagere huur = 38% lagere grondwaarde 11

12 Vastgoedrekenen Vragen tot zover? FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Grondexploitatie FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 12

13 Grondexploitatie - kenmerken Niet exploiteren, maar exploreren van grond Transformatie van (functie van) gebied Gaat niet om gebouwen, maar om platte vlak (kosten) Wel relatie met de gebouwen (opbrengsten) Waardecreatie door functieverandering Grondexploitatie - kosten Grondaankoop Bouwrijp maken - gereed maken voor de bouw Woonrijp maken - inrichting openbaar gebied Plankosten - advies - ontwerp / begeleiding / advies Bijdragen (bovenplans - gemeentelijke bijdrage 13

14 Grondexploitatie - opbrengsten Opbrengsten Verkoop (bouwrijpe) kavels - residuele grondwaarde - grondprijs o.b.v. grondquote - grondprijs beleid Subsidies Grondexploitatie Residuele grondwaarde Is de verkoopopbrengst minus (bouw)kosten Opbrengsten: Gekapitaliseerde huur Verkoopwaarde (V.O.N. prijs, excl. BTW) Kosten: Bouwkosten Bijkomende kosten Onvoorzien Saldo: Grondwaarde 14

15 Voorbeeld Residuele grondwaarde Uitgangspunten: V.O.N. prijs woning Bouwkosten (excl BTW) Bijkomende kosten 30% Vraag: wat is de residuele grondwaarde? BTW = % = /- Grondwaarde = ,- Voorbeeld Grondquote Uitgangspunten: V.O.N. prijs woning Grondquote 29% Vraag: wat is de grondwaarde? BTW = Grondquote = 30 % Grondwaarde = ,- 15

16 Grondquote of Residueel? Stel de woning levert uiteindelijk slechts ,- VON op. Welke grondwaarde methode heeft het grootste effect op het resultaat van de Grondexploitatie? Residueel: /1, = ,- Grondquote: /1,19 X 30% = ,- Conclusie: Grondquote of Residueel? Bij residuele methode blijven bouwkosten gelijk Bij grondquote methode resteert ook minder budget voor de bouwkosten Risico: Residueel: Grondexploitatie maximaal bouwexploitatie minimaal Grondquote: Risico verdeeld over grondexploitatie en bouwexploitatie Bij prijsstijging is het effect er natuurlijk ook, maar dan andersom 16

17 Aankoop Voorbereiding Bouwrijp maken Verkoop bouwrijpe kavels Bouwrijp maken Woonrijp maken Verkoop bouwrijpe kavels Woonrijp maken Grondexploitatie Fasering Vaak lange(re) doorlooptijd Meeste kosten vòòr opbrengsten Dus: rekening houden met tijdwaarde van geld En: financiering Grondexploitatie - Cashflow Voorbeeld Cashflow 17

18 Grondexploitatie - Cashflow Voorbeeld Cashflow 1000 cashflow cashflow Cursus Vastgoedrekenen Casus: Grondexploitatie FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 18

19 Resumé: tijdwaarde van Geld STAP 1 Rekenen naar het moment Van feitelijke uitgave REEEL 110,40 euro PRIJSPEIL 100 euro CONTANT 86,50 euro STAP 2 Contant maken Is terugrekenen naar heden tijd Inflatie: formule Prijs na n jaar = Prijs heden * (1 + inflatie) ^ n 37 19

20 Contante waarde: formule PV = FV (1 + i)^t PV = huidige waarde (Present Value) FV = toekomstige waarde (Future Value) t = periode (time) i = rentevoet 38 Casus: Grondexploitatie U kunt een locatie maagdelijke grond aankopen waarop volgens het bestemmingsplan het volgende gerealiseerd kan worden: Programma: - 30 woningen sociale woningen 5 stuks rijwoningen (markt) 15 stuks 2/1 kap woningen (markt) 10 stuks m2 commerciële functie U wordt gevraagd te onderzoeken wat u maximaal voor de grond kunt betalen bij start van het project 20

21 Casus: Grondexploitatie Uitgangspunten berekening: Oppervlakte gegevens Totale kavel 1,0 Ha Uitgeefbaar 50% Kosten Bouwrijp maken 50,00 per m2 Woonrijp maken 100,00 per m2 Onvoorzien 10% over civieltechnische kosten Plankosten 25% over civieltechnische kosten Winst / Risico 5% alle kosten, excl grond Bijdrage gemeente 2.500,00 per woning Casus: Grondexploitatie Uitgangspunten berekening: Opbrengsten Grondwaarde: Sociale woning ,00 per woning Rijwoning (markt) V.O.N. Grondquote 35% 2/1 kap woning V.O.N. Grondquote 35% Commercieel 600,00 per m2 BVO 21

22 Casus: Grondexploitatie Uitgangspunten berekening: Planning Start project / grondaankoop jaar 0 Bouwrijp maken jaar 1 Woonrijp maken jaar 3 Bijdrage gemeente jaar 4 Overige kosten jaar 0 t/m jaar 4 (evenredig) Verkoop marktwoningen 50% jaar 2 en 50% jaar 3 Opbrengst sociale woningen jaar 4 Opbrengst commerciële ruimte jaar 4 Economisch Index kosten 3% Index opbrengsten 1% IRR 5% Casus: Grondexploitatie SUCCES 22

23 Cursus Vastgoedrekenen Casus: Grondexploitatie Uitwerking FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Casus: Grondexploitatie Vragen KOSTEN 1. Bereken de totale kosten (exclusief grondaankoop) van de grondexploitatie op prijspeil 2. Bereken de geïndexeerde kosten voor Bouwrijp en Woonrijp maken 3. Zet de overige kosten in de planning en bereken de geïndexeerde prijzen 4. Bereken de Contante Waarde van de kosten per jaarschijf o.b.v de IRR 23

24 Casus: Grondexploitatie Vragen 1. Bereken de totale kosten (exclusief grondaankoop) van de grondexploitatie op prijspeil KOSTEN Aankoop grond hoeveelheid eenheid prijs totaalprijs prijspeil Bouwrijp maken m Woonrijp maken m Onvoorzien 10% perc Plankosten 25% perc Winst/Risico 5% perc Bijdragen 30 won totaal Casus: Grondexploitatie Vragen 2. Bereken de geïndexeerde kosten voor Bouwrijp en Woonrijp maken totaalprijs index PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) prijspeil Bouwrijp maken ,0% Woonrijp maken ,0% Toelichting BRM jaar 1: X (1+3%)^1 = WRM jaar 3: X (1+3%)^3 =

25 Casus: Grondexploitatie Vragen 3. Zet de overige kosten in de planning en bereken de geïndexeerde totaalprijs index prijspeil Bouwrijp maken ,0% PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) Woonrijp maken ,0% Onvoorzien ,0% Plankosten ,0% Winst/Risico ,0% Bijdragen ,0% Bijvoorbeeld Plankosten jaar 3: X (1+3%)^3 = Bijdragen jaar 4 : X (1+3%)^4 = Casus: Grondexploitatie Vragen 4. Bereken de Contante Waarde van de kosten per jaarschijf totaalprijs index prijspeil Bouwrijp maken ,0% PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) Woonrijp maken ,0% Onvoorzien ,0% Plankosten ,0% Winst/Risico ,0% Bijdragen ,0% Geïndexeerd totaal CW = Geïndexeerde waarde / (1 + rente) ^ aantal jaar Voorbeeld: CW saldo jaar 2 = / (1 + 5%) ^ 2 = Contante Waarde totaal

26 Casus: Grondexploitatie Vragen Opbrengsten 5. Bereken de grondwaarde van de marktwoningen 6. Zet alle opbrengsten in de planning (bereken de geïndexeerde waarde!) 7. Bereken de Contante Waarde van de opbrengsten per jaarschijf 8. Wat is de Contante Waarde van het SALDO per jaarschijf? 9. Wat is de maximale grondprijs per m2? Casus: Grondexploitatie Vragen 5. Bereken de grondwaarde van de marktwoningen aantal V.O.N. prijs Rijwoning 15, excl BTW grondquote grondwaarde 35% totaal aantal V.O.N. prijs grondquote grondwaarde totaal 2/1 kap woning 10, %

27 Casus: Grondexploitatie Vragen 6. Zet alle opbrengsten in de planning (bereken de geïndexeerde waarde!) totaalprijs PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) OPBRENGSTEN prijspeil sociale woningen ,0% rijwoningen ,0% /1 kap woningen ,0% commercieel ,0% totaal Casus: Grondexploitatie Vragen 7. Bereken de Contante Waarde van de opbrengsten per jaarschijf totaalprijs PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) OPBRENGSTEN prijspeil sociale woningen ,0% rijwoningen ,0% /1 kap woningen ,0% commercieel ,0% totaal Voorbeeld: CW saldo jaar 3 = / (1 + 5%) ^ 3 = Contante Waarde totaal 5%

28 Casus: Grondexploitatie Vragen 8. Wat is de Contante Waarde van het SALDO per jaarschijf? PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) CW Kosten totaal CW Opbrengsten totaal CW SALDO totaal Het saldo van de CW kosten en de CW opbrengsten, wordt ook wel de NETTO CONTANTE WAARDE genoemd Casus: Grondexploitatie Vragen 8. Wat is de maximale grondprijs per m2? PLANNING (GEÏNDEXEERDE PRIJZEN) CW SALDO totaal Netto Contante Waarde Oppervlakte locatie Grondbod 113,40 per m2 28

29 Vastgoedrekenen Vragen? FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Casus DCF waardering FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 29

30 Voorbeeld 2: Exploitatie kantoor U bent in het bezit van een recent opgeleverd kantoorpand van vierkante meter BVO. Uw financiering is geregeld en de kosten die u hiervoor maakt zijn derhalve een gegeven. Om gevoel te krijgen of u de juiste beslissing heeft genomen maakt u een berekening van de te maken kosten en de te ontvangen huuropbrengsten voor de komende 35 jr. Voorbeeld 2: Exploitatie kantoor Gegevens voor de berekening: Kantoorgebouw is m2 BVO Het aankoopbedrag was (in 2009) Het verhuurbaar oppervlak 85% van het BVO. Huurinkomsten 132,00/m2 VVO/jr. Rente 8 % op jaarbasis Inflatie 2 % op jaarbasis Jaarlijkse onderhoudskosten: 0,5% aankoop bedrag Groot Onderhoud elke 5 jaar 5% aankoop bedrag 30

31 Uitwerking: Exploitatie kantoor Bepaal de exploitatiekosten in jaar 10 Exploitatiekosten nominaal: (0,5% X ) = Groot Onderhoud nominaal: (5,0% X ) = Exploitatiekosten totaal in jaar 10 (reëel): ( ) X (1 + 2%)^9 = Uitwerking: Exploitatie kantoor Wat is de CW van de opbrengsten in jaar 10? Opbrengsten nominaal: (3.060 X 132) = Opbrengsten reëel: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 = Opbrengsten Contante waarde: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 = (1 + 8%) ^ 9 31

32 Uitwerking: Exploitatie kantoor Wat is de CW van het saldo in jaar 10? Contante waarde kosten: ( ) X (1+2%) ^ 9 (1 + 8%) ^ 9 = Contante waarde opbrengsten: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 (1 + 8%) ^ 9 = Saldo jaar 10 (CW) = Uitwerking: Exploitatie kantoor Is de exploitatie van dit kantoor haalbaar? Herhaling van voorgaande berekening voor alle jaren Optellen van alle saldi (CW) Uitkomst is de investering die op dit moment mogelijk is Saldo jaar 1 (CW) = Saldo jaar 2 (CW) = Saldo jaar.. (CW) = Saldo jaar 10 (CW) = Saldo jaar.. (CW) = Saldo jaar 35 (CW) = Totaal investeringsruimte =?????? MS Excel 32

33 Vastgoedrekenen Cijfers woningmarkt FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 33

34 Woningmarkt blijft bijdragen aan de economische groei Woningprijzen opnieuw omhoog 34

35 Waardeontwikkeling woningen Stelling: Op de lange termijn stijgt de waarde van woningen altijd weer! Piet Eichholtz: Herengrachtindex Gebaseerd op: 350 jaar transactie gegevens waarde gecorrigeerd met CPI index 35

36 Piet Eichholtz: Herengrachtindex e prijsrecord 2008 Historisch prijsrecord Derde Engelse oorlog (rampjaar) 1795 Napoleon sluit haven Amsterdam 1850 Begin industriële revolutie NL e wereldoorlog e prijsrecord Begin oliecrisis Prijsontwikkeling NL versus andere landen BRON: 36

37 Vastgoedrekenen Vragen? FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen EINDE FGH Bank, een brede kijk op vastgoed 37