Torteltuin. Berekening opbrengsten uit ontwikkeling woningbouw (11 mei 2007) Inhoud:

Transcriptie

1 BIJLAGE I Torteltuin Berekening opbrengsten uit ontwikkeling woningbouw (11 mei 2007) Inhoud: Algemene uitgangspunten Model 1 (Vereniging De Dolderse Torteltuin) Model 2 (Volledig dure woningen) Model 3 (Gemeente: mix starters-, senioren en dure woningen) Model 3a (Variant Gemeente met minder woningen, meer groen) Model 4 (12 dure woningen en 6 goedkope woningen) Model 6 ( 6 vrije kavels) Opmerkingen bij vergelijking van de modellen Separaat Bijgevoegd: 1a voorbeeldberekening kosten bouw- en woonrijp maken Op de hierboven aangegeven situatie zijn alle verkavelingen gebaseerd. De gearceerde oppervlakte bedraagt ca m2, de groen omlijnde en niet te bebouwen oppervlakte bedraagt ca m2. de totale oppervlakte bedraagt ca m2. De verdeling onbebouwd / bebouwd is daarmee ca. 36% - 64%.

2 Algemene uitgangspunten voor de berekeningen Ontwikkelingsperiode Prijspeil 2007 Rente 4,5 % Index 2,5 % (op basis van deze uitgangspunten zijn o.a. de kostenstijgingen en renteberekeningen verwerkt) Verwerving (incl. afschrijving gebouw) Bouw/woonrijp maken (stelpost) Programma Goedkoop VON Midden VON Duur VON (aangepaste prijs bij appartementen) Vrije kavels gemiddeld excl. BTW Optie bij realisatie van goedkope woningen Bijdrage Fonds Sociale Woningbouw p.m. n.v.t. bij bezit gemeente zie specificatie bijlage 1a 25 % grondquote 33 % 37 % 17 % maximaal In de kosten voor het Bouw- en van de Torteltuin is het volgende voorzien: schoolgebouw (inclusief afschrijving), ondergrondse infrastructuur, verhardingen en groenvoorzieningen Aanlegkosten voor riolering, leidingen nutsbedrijven, verhardingen, groenvoorzieningen, openbare verlichting, bebording Afhankelijk van de hoeveelheid openbaar in te richten gebied kunnen de aanlegkosten verschillen. De hoogte van de kosten voor de realisatie van de speelplaats is afhankelijk van de kwaliteit van de inrichting. Vooralsnog wordt in alle modellen uitgegaan van,= (stelpost). Dit staat los van de inrichtingskosten van speelgebied de torteltuin (2700 m2), die niet zijn meegenomen in de berekeningen. Bijlage 1a geeft ter illustratie een idee van de opbouw van de kosten Bouw- en woonrijp maken voor model 4. Voor wat betreft de mogelijke vrij op naam prijzen van de dure woningen hebben wij nader overleg gevoerd met verschillende deskundigen (corporatie, makelaar, planeconoom). Daaruit blijkt geen unaniem optimistische kijk op de mogelijkheden een aanzienlijk hogere prijs te kunnen realiseren voor de dure woningen. Wij zijn daarom voor de goede vergelijking uitgegaan van de vrij op naam prijzen voor de dure woningen die in onze eigen berekeningen zijn gebruikt. De opmerkingen hierbij gemaakt door een met de lokale markt bekende makelaar en de planeconoom van de provincie Utrecht zijn achterin deze bijlage opgenomen. Het is verder van belang om niet alleen naar de oppervlakte en kostennormen te kijken maar zeker ook naar: De specifieke locatie-eigenschappen (vorm en afmetingen) Mogelijkheden voor een passende stedenbouwkundige inpassing Marktconformiteit van de inrichting van de locatie (bouwvormen, architectuur, omgevingskwaliteit, veiligheid etc.) Een planeconoom van het aanjaagteam woningbouw van de provincie Utrecht heeft op verzoek de hieronder aangegeven modellen nagerekend. In dit document worden de modellen vergeleken op basis van een eindwaarde berekening met een constant waardesaldo als residuele grondopbrengst. Hieruit volgt het verschil met de gewenste netto opbrengst van. Hieronder de op de planeconomische uitgangspunten gebaseerde berekeningen van de modellen uit het raadsvoorstel 07RAAD 0107, alsmede van een aantal andere onderzochte modellen.

3 Model 1 (Vereniging De Dolderse Torteltuin) 11 dure woningen * in deze variant wordt niet de volledig in de inleiding aangeduide bebouwingsruimte van 4880 m2 benut (er blijft meer groen over) Globaal overzicht Grondopbrengst: 11 dure woningen

4 Model 2 (Gemeente dure woningen) 15 dure grondgebonden woningen * in het raadsvoorstel zijn in deze variant 18 woningen opgenomen. Nader reken- en tekenwerk leidde tot de conclusie dat hier maximaal 15 dure woningen mogelijk zijn op het maximaal bebouwbare oppervlakte van 4880 m2 Globaal overzicht Grondopbrengst: 15 dure woningen

5 Model 3 (Gemeente: mix starters-, senioren en dure woningen) 8 dure koop appartementen + 8 middeldure koopwoningen + 13 goedkope koopwoningen = totaal 29 woningen Globaal overzicht: Grondopbrengst 8 dure koop appartementen, 8 middeldure koop, 13 goedkoop Optie: inzet Fonds Sociale Woningbouw Indicatieve verkaveling:

6 Model 3A = Alternatief model 3 (minder woningen, meer groen) 8 dure woningen appartementen + 8 middeldure koopwoningen + 10 goedkope woningen = totaal 26 woningen Globaal overzicht: Grondopbrengst 8 dure koop appartementen, 8 middeldure koop, 10 goedkoop Optie: inzet Fonds Sociale Woningbouw Indicatieve verkaveling model 3A

7 Model 4 (12 dure koopwoningen en 6 goedkope koopwoningen) Programma: 12 Grondopbrengst: dure woningen, 6 goedkope woningen Optie: inzet Fonds Sociale Woningbouw Indicatieve verkaveling:

8 Model 06 6 kavels voor verkoop aan particulieren ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Globaal overzicht Grondopbrengst: 6 kavels particulier opdrachtgeverschap Indicatieve verkaveling:

9 Opmerkingen bij vergelijking van de modellen: Door de planeconoom van het aanjaagteam Woningbouw van de provincie Utrecht: - de verschillen aan de kostenkant van de diverse varianten zijn beperkt (met uitzondering van variant 6 waar de kosten voor bouwrijp maken aanzienlijk lager zijn). - de baten lopen echter ver uiteen waarbij in sommige varianten door het omvangrijke programma geen realistische grondprijzen meer haalbaar zijn. - Markttechnisch onderzoek geeft aan dat de bovengrens van de grondprijzen in Den Dolder op circa 500 euro/m2 ex BTW zal liggen. - Meest financieel kansrijk zijn de varianten waar een combinatie van beperkte gestapelde bouw wordt gecombineerd met het dure segment eengezinswoningen op grote kavels (model 3, 3A) - Wanneer gekozen wordt voor een variant zonder gestapelde bouw is een optimale verkavelingsvariant van model 4 met een maximale grondopbrengst van haalbaar exclusief bijdragen uit het Fonds Sociale Woningbouw. De gemiddelde grondprijs voor de dure woningen bedraagt dan circa 500 euro/m2. Voor de goedkope woningen 200 euro/m2. De gemeente gaat uit van een maximale prijs van 180 euro/m2. Globale beoordeling door met de locatie en markt bekende makelaar uit Zeist Eerste beoordeling, prijspeil maart 2006 Op basis van het oorspronkelijke rekenmodel van 32 woningen, volgens 1/3 goedkoop, 1/3 midden en 1/3 duur. Prijzen gebaseerd op gemiddelde vierkante meters woonoppervlak met 2 bouwlagen en een kap. Er stonden geen tekeningen ter beschikking. Goedkoop Middelduur Duur Tweede beoordeling van de dure woningen, prijspeil april 2007 Op basis van model 4: 12 geschakelde koopwoningen met garage, 2 bouwlagen met kap en ca. 300 m2 grond met een bij voorkeur klassieke uitstraling (eigen invulling makelaar, red.). Voor de grondquote hanteert de makelaar 35 a 40 % van de verkoopprijzen. Er stonden geen tekeningen ter beschikking. Schatting makelaar gemiddelde prijzen tussen de en v.o.n. Prijzen nog te differentiëren naar grondgrootte en ligging. Wellicht kunnen daardoor een aantal woningen nog boven de geprijsd worden.