memo Grondwaardebepaling 2011

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "memo Grondwaardebepaling 2011"

Marcella van der Woude
9 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 memo Grondwaardebepaling 2011 bestemd voor Gemeente Wijk bij Duurstede datum Amersfoort, 30 november 2011 afzender Martin Langerak, Herman Sol ons kenmerk Inleiding In deze memo wordt de grondwaardebepaling voor de gemeente Wijk bij Duurstede toegelicht. Het betreft de bepaling van grondwaarden voor verscheidene woningcategorieën. Deze memo gaat ten eerste in op de methodiek die is gehanteerd voor de bepaling van de grondwaarden. Vervolgens worden de resultaten gepresenteerd van het uitgevoerde marktonderzoek. Hierbij worden de gemiddelde VON-prijzen per m 2 GBO ondersteund door meerdere referentieprojecten. De resultaten van het marktonderzoek vormen ten slotte de input voor het rekenschema, op basis waarvan de grondwaarden per woningcategorie kunnen worden bepaald. Inhoud: Methodieken grondwaardebepaling Resultaten marktonderzoek en referenties Rekenschema

2 Methodieken grondwaardebepaling Voor het bepalen van de grondwaarde kunnen verscheidene methodieken worden gehanteerd (bijlage 2). De grondwaarde van sociale woningen wordt in de regel vastgesteld op basis van een vaste prijs per wooneenheid. Voor de overige woningcategorieën is de grondwaarde residueel bepaald. De grondwaarde van bouwrijpe grond is aldus gelijk aan de marktwaarde van het te ontwikkelen onroerend goed minus de all-in bouwkosten. Met all-in bouwkosten worden bedoeld de bouwkosten, de bijkomende kosten en de winst- en risicopremie voor de ontwikkelaar. Bij de residuele grondwaardemethode speelt de marktwaarde van het te ontwikkelen onroerend goed een belangrijke rol. Net zoals de grondwaarde kan deze marktwaarde op meerdere manieren worden bepaald. Een voor woningbouw veelgebruikte methodiek voor het bepalen van de marktwaarde is de comparatieve methode. Hierbij wordt de waarde bepaald aan de hand van recente prijzen van vergelijkbare objecten in de directe omgeving of in vergelijkbare gemeenten. Resultaten marktonderzoek en referenties Op basis van het uitgevoerde comparatieve marktonderzoek zijn de volgende resultaten te presenteren. Het betreft de gemiddelde VON-prijs incl. btw per m 2 GBO. De prijspeildatum is woningcategorie per m² GBO appartement tussenwoning hoekwoning twee-onder-een-kapwoning vrijstaande woning Het marktonderzoek leverde voor de appartementen, de twee-onder-een-kapwoningen en de vrijstaande woningen initieel een hogere benchmark op. Echter, deze woningen kunnen op dit moment als moeilijk verkoopbare categorieën worden bestempeld. Verkoopprijzen zullen derhalve naar alle waarschijnlijkheid lager liggen dan vraagprijzen. Om deze reden is het realistisch om de opgestelde benchmark ook naar beneden bij te stellen. Hierbij is een bijstelling van minus 7,5% gehanteerd. Onderstaand is per woningcategorie een aantal referentieprojecten aangegeven. Dit kan zowel nieuwbouw als bestaande bouw betreffen. Bij bestaande bouw wordt de vraagprijs kosten koper beschouwd als een VON-prijs. Dat wil zeggen dat de onderhandelingsruimte in de vraagprijs gelijk wordt verondersteld aan de hoogte van de kosten koper. 2

Appartement De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor appartementen is vastgesteld op 2.500. Hierbij betreft het appartementen met een vraagprijs tot 400.

3 Appartement De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor appartementen is vastgesteld op Hierbij betreft het appartementen met een vraagprijs tot vrij op naam en een gemiddelde GBO van 75 m 2. Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Naeld, Quartier Parijsch en De Coupure (allen Culemborg). Een overzicht: 3

Tussenwoning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor appartementen is vastgesteld op 2.050. Hierbij betreft het tussenwoningen met een vraagprijs tot 400.

4 Tussenwoning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor appartementen is vastgesteld op Hierbij betreft het tussenwoningen met een vraagprijs tot vrij op naam en een gemiddelde GBO van 125 m 2. Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Bloembedden, De Naeld (beiden Culemborg) en De Kwekerij (Leersum). Een overzicht: 4

Hoekwoning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor hoekwoningen is vastgesteld op 2.200. Hierbij betreft het hoekwoningen met een vraagprijs tot 450.

5 Hoekwoning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor hoekwoningen is vastgesteld op Hierbij betreft het hoekwoningen met een vraagprijs tot vrij op naam en een gemiddelde GBO van 125 m 2. Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), De Bloembedden, De Naeld (beiden Culemborg), De Kwekerij (Leersum) en Veilingpark (Wijk bij Duurstede). Een overzicht: 5

6 Twee-onder-een-kapwoning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor twee-onder-een-kap-woningen is vastgesteld op Hierbij betreft het twee-onder-een-kap-woningen met een vraagprijs tot vrij op naam en een gemiddelde GBO van 135 m 2. Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), t Buitenhof (Culemborg), De Kwekerij (Leersum) en Porta de Geer (Wijk bij Duurstede). Een overzicht: 6

Vrijstaande woning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor vrijstaande woningen is vastgesteld op 3.200. Hierbij betreft het vrijstaande woningen met een vraagprijs tot 700.

7 Vrijstaande woning De gemiddelde VON-prijs per m 2 GBO voor vrijstaande woningen is vastgesteld op Hierbij betreft het vrijstaande woningen met een vraagprijs tot vrij op naam en een gemiddelde GBO van 150 m 2. Als geschikte nieuwbouwreferenties worden aangemerkt: Hooghendijck (Beusichem), Veilingpark (Wijk bij Duurstede) en De Kwekerij (Leersum). Een overzicht: 7

8 Rekenschema Met onderstaand rekenschema kunnen de grondwaarden per woningcategorie residueel worden bepaald. Het rekenschema kan als volgt worden toegelicht: Gele markering: in te vullen cellen kavel: de kavelgrootte in m 2 op basis van het stedenbouwkundig plan, in dit geval is de benchmark uit het marktonderzoek ingevuld BVO: het aantal m 2 BVO van de woning op basis van het stedenbouwkundig plan, in dit geval is de benchmark uit het marktonderzoek ingevuld VON-prijs per m 2 GBO, in dit geval de benchmark uit het marktonderzoek Paarse markering: kengetallen vormfactor: de verhouding tussen de oppervlakte in m 2 BVO en m 2 GBO bouwkosten per m 2 BVO: prijspeildatum bijkomende kosten, zijnde honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitkosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten, risicoverrekeningen en winstpremie. Groene markering: formules op basis van de verscheidene formules wordt de residuele grondwaarde berekend nominale opbrengst per woningtype type woning appartement tussenwoning hoekwoning twee-onder-eenkap-woning vrijstaande woning kavel m² BVO m² vormfactor % 0,80 0,85 0,85 0,85 0,85 GBO m² VON-prijs VON-prijs excl. BTW bouwkosten per m² BVO bijkomende kosten % 30% 30% 30% 30% 30% totale bouwkosten per m² BVO totale bouwkosten grondwaarde grondquote % 27% 20% 26% 30% 40% grondwaarde per m² kavel grondwaarde (per w.e./m² kavel) VON-prijs per m² GBO VON-prijs per m² BVO grondwaarde per m² kavel nvt grondwaarde per m² GBO grondwaarde per m² BVO Nieuwbouwplannen kunnen aan het rekenschema worden getoetst op basis van de kavelgrootte, grondwaarde en grondquote. Nota bene, de getallen in het rekenschema zijn een momentopname en de berekende grondwaarden en grondquotes zijn slechts richtinggevend. 8

9 Grondwaarde sociale woningen De grondwaarde van sociale woningen wordt in de regel vastgesteld op basis van een vaste prijs per wooneenheid. Voor deze woningcategorie biedt het rekenschema dan ook geen uitkomst. Aan de hand van openbare Nota Grondprijzen van verscheidene gemeenten is de gemiddelde grondwaarde voor een appartement en een grondgebonden woning in de sociale sector in kaart gebracht. In onderstaand overzicht staan voor beide type woningen de bandbreedte, het gemiddelde en de aanbevolen grondwaarde weergegeven. woningcategorie bandbreedte gemiddelde aanbevolen grondwaarde grondwaarde appartement grondgebonden woning De verschillen (bandbreedte) zijn onder meer te verklaren doordat: onderscheid wordt gemaakt tussen koop en huur in de sociale sector; onderscheid wordt gemaakt tussen gestapelde woningbouw met en zonder gebouwd parkeren. Bij de grondwaarde voor appartementen in de sociale sector wordt in sommige gevallen een zogeheten stapelingsfactor gehanteerd. Dit wil zeggen dat de grondwaarde per appartement afhankelijk is van het aantal woonlagen. Hierbij worden gebruikelijk de volgende factorwaarden gehanteerd: aantal factor woonlagen 1 1, , , , , , , , , ,600 9

Vergelijkbare documenten

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden Grondprijsbrief 2015 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader