Nota grondprijzen 2019 gemeente Best

Transcriptie

1 Nota grondprijzen 2019 gemeente Best Vakgroep grondzaken en gemeentelijk vastgoed december 2018 Pagina 1 van 12 Archiefexemplaar van BL Nota grondprijzen 2019

2 INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2 Grondprijzen voor woningbouw Sociale woningbouw Projectbouw (vrije sector) Woningbouw door particulieren (bouwkavels) 9 Hoofdstuk 3 Grondprijzen voor overige functies Maatschappelijke voorzieningen Commerciële voorzieningen Industrie- en bedrijventerreinen Kabel en netwerkbedrijven Groen- en reststroken Agrarische gronden 11 BIJLAGE Totaaloverzicht grondprijzen per Pagina 2 van 12

3 Hoofdstuk 1 Inleiding Kader In de Nota grondbeleid 2015 (vastgesteld door de raad op 30 november 2015) is vastgelegd dat de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) jaarlijks gelijktijdig met de begroting aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. In afwijking op deze bepaling is in 2018, in verband met een beter moment in de planning- en controlcyclus, ervoor gekozen om de MPG gelijktijdig met de jaarrekening aan de raad aan te bieden. Het (jaarlijks geactualiseerde) grondprijzenoverzicht was tot 2018 onderdeel van de MPG. Omdat het MPG eerder in het jaar ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden is ervoor gekozen om vanaf 2019 jaarlijks een Nota grondprijzen te laten vaststellen. De vaststelling van de Nota grondprijzen is een bevoegdheid van het college. De Nota grondprijzen is een openbaar beleidsdocument en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Hierdoor worden potentiële afnemers van gronden vroegtijdig geïnformeerd over de actuele grondprijzen. De Nota grondbeleid 2015 is kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend (methode van grondprijsbepaling). De Nota grondprijzen 2019 wordt gebruikt als input voor de te actualiseren of nieuw op te stellen grondexploitaties. Daarnaast wordt deze gebruikt voor grondprijsberekeningen in het kader van het kostenverhaal. Methoden van grondprijsbepaling Voor het bepalen van de grondprijs is een aantal methodieken beschikbaar. Deze methodieken zijn door vaststelling van de Nota grondbeleid 2015 door de raad vastgesteld. Hieronder worden de methodieken kort toegelicht. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de te waarderen locatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de gehanteerde vergelijkingstransacties. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. Kostprijsmethode De kosten die de gemeente maakt (verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten) worden in deze methode als basis gehanteerd bij het bepalen van de grondprijs. De optelsom van alle gemeentelijke kosten vormt de verkoopprijs van de grond. Indien deze methode van prijsbepaling wordt gekozen, sluit de gemeentelijke exploitatie op 0. De kostprijs blijkt vaak geen goede afspiegeling te zijn van de marktconforme prijs. Daardoor bestaat het risico dat deze methode niet voldoet aan de staatssteunregels die stellen dat de gemeente bouwgrond tegen de marktwaarde dient te verkopen. Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaarde is het verschil tussen enerzijds de marktwaarde van het gerealiseerde vastgoed (grond plus opstallen) en anderzijds de totale bouw- en bijkomende kosten (inclusief ontwikkelwinst). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegerekend. Dit is dus de uiteindelijke grondprijs. De grondprijs is bij deze methode sterk afhankelijk van het op de grond te realiseren vastgoed. Bij huurobjecten wordt de waarde mede gebaseerd op het huurniveau en de eventuele restwaarde bij verkoop. Deze methode wordt vooral toegepast bij de bepaling van de grondprijs bij multifunctionele gebouwen. Dat wil zeggen dat binnen een dergelijk gebouw diverse combinaties van functies worden ingevuld zoals winkels, horeca, woningen, maatschappelijk. Het verschil in grondprijs tussen locaties wordt veroorzaakt door het verschil in de te realiseren functies en/of de aantrekkingskracht van de locatie. Pagina 3 van 12

4 Grondquote methode Deze methode is afgeleid van de residuele grondprijsmethode. In plaats van de grondwaarde per object te bepalen, wordt de waarde voor meerdere objecten bepaald. De grondprijs wordt aangegeven in een percentage van de vrij-op-naam prijs. Deze methode leent zich met name voor projectmatige woningbouw. Vaste grondprijs De grond heeft een vaste grondprijs per m². Deze methode leent zich voor een plangebied waarbij de grond in het hele gebied dezelfde kwaliteiten heeft. Indien gewenst kan een verschillende m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende woningtypologieën, prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. Grondprijs op basis van biedprocedure Via een inschrijving worden meerdere private partijen uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. De gemeente heeft alleen op voorhand de mogelijkheid om (stedenbouwkundige) criteria mee te geven. Daarnaast is het aan te raden om (intern) een minimum marktconforme verkoopprijs te bepalen. Taxatie In voorkomende situaties kan een onafhankelijke taxatie de marktconforme grondprijs bepalen. Keuze van grondprijsmethode De keuze van de grondprijsmethode is mede afhankelijk van het soort project, het te realiseren vastgoed en de doelstellingen en ambities die de gemeente heeft. Niet voor ieder project zal dezelfde methode worden gekozen. Uitgangspunt is dat de uitgifteprijzen marktconform zijn en dus de werkelijke marktwaarde vertegenwoordigen. Dit voorkomt verkapte, ongeoorloofde staatssteun in de grondprijs. Bij de bepaling van de grondprijs moet ook invulling gegeven worden aan het kostenverhaal. Het portefeuilleoverleg Wonen (van het Stedelijk Gebied Eindhoven) heeft in 2016 besloten om de normatieve residuele methode te hanteren voor het bepalen van de grondprijzen voor sociale huurwoningen. Daarnaast is besloten om vanwege de marktverstorende werking de korting op de grondprijzen voor sociale koop af te schaffen. Algemene uitgangspunten De grondprijzen zijn gebaseerd op verkoop van grond in bouwrijpe staat. Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief btw/overdrachtsbelasting en per prijspeil De grondprijzen die zijn opgenomen in deze nota zijn niet van toepassing op de grondtransacties waar voor de vaststelling van deze prijzen al afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de marktpartij of particulier over de grondprijs (zoals eerder gesloten overeenkomsten en bouwclaims). Bij verkoop van bouwgrond wordt geen ongeoorloofde staatssteun verstrekt door verkoop van bouwgrond onder de marktwaarde. Specifieke feiten en omstandigheden kunnen ertoe leiden dat een vaste prijs per vierkante meter niet marktconform wordt geacht of twijfel bestaat over de marktconformiteit. Dan wordt een onafhankelijk taxateur ingeschakeld om de marktwaarde te bepalen van de betreffende kavel(s). De gemeente Best behoudt zich ten allen tijde het recht voor om af te wijken van de in deze nota opgenomen grondprijzen. Grondprijzen die afwijken van de vastgestelde grondprijzen dienen goed gemotiveerd door het college te worden vastgesteld. Pagina 4 van 12

5 Exploitatiebijdragen Als de gemeente een bestemmingsplan vaststelt en geen bouwrijpe grond verkoopt moet een initiatiefnemer op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatiebijdrage betalen. Deze exploitatiebijdrage kan bestaan uit onder andere planontwikkelingskosten, kosten aanleg openbaar gebieden/of afdrachten bestemmingsreserves (fondsbijdragen). Als de gemeente bouwrijpe grond verkoopt dan hoeft de initiatiefnemer geen exploitatiebijdragen te betalen omdat deze in de grondprijs zijn verdisconteerd. Uitgangspunten voor bepaling en aanpassing grondprijzen 2019 De grondprijzen zijn ten opzichte van 2018 verhoogd met een percentage/index van 2%. Uitzondering hierop betreffen de grondprijzen voor: - Grondgebonden woningen middeldure en dure koop; - Appartementen middeldure en dure koop; - Duur huurappartement in vrije sector; - Dure huurwoning in vrije sector. Deze grondprijzen zijn ten opzichte van 2018 verhoogd met een percentage/index van 3,5%. Het percentage van 2% is gebaseerd op de parameters voor de stijging van de grondprijzen voor woningbouw en overig vastgoed uit Outlook Grondexploitaties 2018 van Metafoor. Op basis van comparatief onderzoek naar grondprijzen in de regio en uit (eigen) onderzoek naar vraag en aanbod van bouwkavels in de regio (bron: Funda) is gebleken dat de gemiddelde prijs voor bouwgrond in de vrije sector 375,- per m² ex BTW bedraagt. Dit betekent dat de grondprijzen voor woningen en appartementen in de vrije sector ten opzichte van 2018 met 3,5% worden verhoogd. Tot slot heeft de Stec groep onlangs een onderzoek gepubliceerd naar de ontwikkeling van grondprijzen (Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen ). Uit de Benchmark blijkt dat gemeenten maar beperkt hogere grondprijzen voor woningbouwlocaties rekenen (circa 2,5%). Pagina 5 van 12

6 Hoofdstuk 2 Grondprijzen voor woningbouw Voor grondprijzen van woningbouw wordt onderscheid gemaakt in sociale woningbouw, projectbouw (vrije sector) en woningbouw door particulieren (bouwkavels). Binnen deze categorieën woningbouw worden de prijsgrenzen gehanteerd zoals deze zijn opgenomen in de Regionale Begrippenlijst Wonen 2018 en vastgesteld door het Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost-Brabant. 2.1 Sociale woningbouw De sociale woningbouw bestaat uit de volgende categorieën: Goedkope huurwoningen Huur tot 414,02 Betaalbare huurwoningen Huur van 414,02 tot 710,68 1 Sociale huurwoningen Goedkope en betaalbare huur tot 710,68 Goedkope koopwoningen Koop tot VON Betaalbare koopwoningen Koop van tot VON 2 Sociale koopwoningen 3 Goedkope en betaalbare koop tot VON Sociale huurwoningen (grondgebonden en appartementen) Binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is in 2013 geconstateerd dat er verschillende grondprijzen voor sociale woningbouw worden gehanteerd. Daarom is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om voor het bepalen van een grondprijs voor sociale huurwoningen een gezamenlijke methode af te spreken. Besloten is om voor sociale huurwoningen uit te gaan van een uniforme berekeningsmethodiek (gebaseerd op residuele waarde). Deze uniforme berekeningsmethodiek resulteert in grondprijs binnen een bandbreedte van 275,- tot 350,- per m² ex BTW. De in Best gehanteerde grondprijs bedroeg in ,- per m² ex BTW en past binnen de vastgestelde bandbreedte. De geïndexeerde grondprijs voor 2019 bedraagt 297,- per m² ex BTW. (Bron: Metafoor index grondwaarde 2018). Voor appartementen in het sociale huursegment wordt deze prijs per m² Bruto Vloeroppervlakte (BVO) in rekening gebracht. Sociale koopwoningen (grondgebonden en appartementen) Binnen het SGE is ook besloten om vanwege de marktverstorende werking de korting op de grondprijs voor sociale koopwoningen af te schaffen. 1 De prijsgrens huur wordt jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. 2 De prijsgrens koop heeft betrekking op het bedrag dat de koper bij de notaris moet betalen bij aankoop van de woning. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks gebaseerd op het bedrag dat de rijksoverheid hanteert in de Regeling koopsubsidiegrenzen (maximale hypothecaire lening voor een- en meerpersoonshuishoudens). 3 Onder deze categorie wordt verstaan een woning die in gebruiksklare toestand aan de koper wordt overgedragen. Onder gebruiksklare toestand wordt verstaan: voorzien van alle benodigde installaties (keuken, sanitair en elektra, gas, water, CV en riool) en inrichtingen die onmiddellijke bewoning mogelijk maken (niet verplicht aanwezig: keukenapparatuur, vloerbedekking, gordijnen en behang). De keuken dient minimaal te bestaan uit een keukenblok met RVS-blad en spoelbak met kraan, aangesloten afzuigkap en 2 bovenkastjes. Aanwezig dient ook te zijn een betegelde toiletruimte met toiletpot en spoelinrichting met toebehoren. Voorts een betegelde badruimte met wasbak en douche voorzien van benodigde kranen en toebehoren. Verder geldt in geval een koper verplicht is 'extra's' bij nieuwbouwwoningen af te nemen (zoals garage en/of parkeerplaats) dat deze kosten begrepen moeten zijn in de hiervoor vermelde maximale koopprijs. Pagina 6 van 12

7 De grondprijs voor sociale (grondgebonden) koopwoningen bedroeg in ,- per m² ex BTW (gelijk aan de grondprijs van sociale huurwoningen). Vanwege het besluit om de korting op de grondprijs voor sociale koopwoningen af te schaffen, is aanpassing van deze prijssystematiek noodzakelijk. Voor de grondgebonden sociale koopwoningen wordt een vaste grondprijs per vierkante meter gehanteerd. De grondprijs voor 2019 bedraagt 325,- per m² ex BTW. Voor de verkoop van sociale huurappartementen wordt een bedrag van 325,- per m² BVO ex BTW (per appartement) gehanteerd. Prijs per m² Per appartement en per m2 Grondgebonden woning sociale huur 297 (ex BTW) Appartement sociale huur 297 (BVO en ex BTW) Grondgebonden sociale koopwoningen 325 (ex BTW) Appartement sociale koop 325 (BVO en ex BTW) 2.2 Projectbouw (vrije sector) Het segment vrije sector kan worden onderverdeeld in huurwoningen in het middensegment, dure huurwoningen, middeldure en dure koopwoningen: Middenhuur Huur vanaf 710,68 tot Dure huur Huur vanaf Vrije sector huurwoningen Middenhuur en dure huur vanaf 710,68 Middeldure koop 4 Dure koop Vrije sector koopwoningen Koop van tot VON Koop vanaf VON Middeldure koop en dure koop vanaf VON 4 Onder deze categorie wordt verstaan een woning die in gebruiksklare toestand aan de koper wordt overgedragen. Onder gebruiksklare toestand wordt verstaan: voorzien van alle benodigde installaties (keuken, sanitair en elektra, gas, water, CV en riool) en inrichtingen die onmiddellijke bewoning mogelijk maken (niet verplicht aanwezig: vloerbedekking, gordijnen en behang). In deze woning dient een volwaardige keuken te zijn opgenomen, minimaal bestaande uit een keukenblok met blad en spoelbak met kraan en voldoende (opberg)kastjes, een (aangesloten) afzuigkap en keukenapparatuur, waaronder minimaal wordt begrepen een koelkast, (magnetron-)oven en een fornuis. Aanwezig dient ook te zijn een betegelde toiletruimte met toiletpot en spoelinrichting met toebehoren. Voorts een betegelde badruimte met wasbak en douche voorzien van benodigde kranen en toebehoren. Verder geldt in geval een koper verplicht is 'extra's' bij nieuwbouwwoningen af te nemen (zoals garage en/of parkeerplaats) dat deze kosten begrepen moeten zijn in de hiervoor vermelde maximale koopprijs. Pagina 7 van 12

8 Huurwoningen in het middensegment (zowel grondgebonden als gestapeld Voor huurwoningen in het middensegment wordt een vaste grondprijs per vierkanter meter gehanteerd. De grondprijs voor 2019 bedraagt 325,- per m² ex BTW voor een grondgebonden woning en 325,- per m² BVO ex BTW voor een appartement. Middeldure koopwoningen Voor grondgebonden koopwoningen in het middensegment wordt een vaste grondprijs per vierkanter meter gehanteerd. Binnen de Regionale Begrippenlijst Wonen 2018 is de bandbreedte van deze categorie ruim geformuleerd. Daarom is ervoor gekozen om binnen de categorie middeldure woningen verder te differentiëren en voor de deel categorieën verschillende grondprijzen te hanteren. Een woning met een verkoopprijs van ,- is immers niet gelijk aan een woning met een verkoopprijs van ,-. De grondprijs voor woningen binnen deze categorie met een verkooprijs tussen ,- en ,- bedraagt voor ,- per m2 ex BTW. De grondprijs voor woningen binnen deze categorie met een verkooprijs tussen ,- en ,- bedraagt voor ,- per m2 ex BTW. Appartementen vrije sector (zowel koop als huur) Voor de verkoop van de gestapelde woningbouw (koop en huur) in de vrije sector wordt een vast bedrag per appartement gehanteerd. Voor een appartement in het segment bedraagt de grondprijs 375,- per m² BVO ex BTW. Dure koop- en huurwoningen (vrije sector) Voor grondgebonden koop- en huurwoningen in de vrije sector wordt een vaste grondprijs per vierkanter meter gehanteerd. De grondprijs voor 2019 bedraagt 375,- per m² ex BTW. Prijs per m² Per appartement en per m2 Grondgebonden woning middenhuur 325 (ex BTW) Appartement middenhuur 325 (BVO en ex BTW) Grondgebonden woning middeldure koop koop van tot VON koop van tot VON 344 (ex BTW) 375 (ex BTW) Appartement middeldure koop Duur huurappartement in vrije sector Appartement dure koop 375 (BVO en ex BTW) Grondgebonden woning dure koop en dure huurwoning in vrije sector 375 (ex BTW) Pagina 8 van 12

9 2.3 Woningbouw door particulieren (bouwkavels) Bouwkavels Voor de uitgifte van bouwkavels aan particulieren wordt een vaste grondprijs per vierkante meter gehanteerd. Voor de bepaling van de vaste prijzen per vierkante meter is gekeken naar referenties van verkochte bouwkavels en woningen in de gemeente Best en omgeving. Grote bouwkavels Voor bouwkavels met een groot oppervlak (vanaf 750 m²) wordt een degressief stelsel gehanteerd (staffeling). Dit houdt in dat de prijs trapsgewijs afneemt naarmate de oppervlakte van de bouwkavel toeneemt. Voor het degressief stelsel is gekozen omdat bij grotere kavels de bebouwingsmogelijkheden niet evenredig toenemen. Tevens benadert de methode van staffeling de bepaling van de waarde in het economisch verkeer het beste. Voor een koper heeft de extra oppervlakte van de tuin minder toegevoegde waarde dan de waarde van de oppervlakte van het perceel met bebouwingsmogelijkheden (eerste 750 m²). Voor de grote kavels wordt daarom de volgende systematiek gehanteerd: Voor de eerste 750 m² geldt de vaste grondprijs per m². Voor de tweede 500 m² geldt 50% van de vaste grondprijs per m². Voor de derde 500 m² geldt 25% van de vaste grondprijs per m². Voor de vierde 500 m2 en het meerdere geldt 12,5% van de vaste grondprijs per m2. Prijs per m² Bouwkavels tot 750 m² 375 (ex BTW) Bouwkavels > 750 m2 Eerste 750 m² Tweede 500 m² Derde 500 m² Vierde 500 m² en het meerdere Gestaffeld 375 (ex BTW) 188 (ex BTW) 94 (ex BTW) 47 (ex BTW) Pagina 9 van 12

10 Hoofdstuk 3 Grondprijzen voor overige functies 3.1 Maatschappelijke voorzieningen Voor grond die de gemeente verkoopt ten behoeve van de realisatie van maatschappelijke voorzieningen (zoals de bouw van scholen) wordt een residuele grondwaarde berekend. Het vooraf vastleggen van grondprijzen beperkt de flexibiliteit in het onderhandelingsproces met (maatschappelijke) partijen. Maatwerk is hier meer op zijn plaats. Er is veelal sprake van herstructureringslocaties waar meer factoren een rol spelen dan de grondprijs alleen. Prijs Maatschappelijke voorzieningen Residueel 3.2 Commerciële voorzieningen De gronden die de gemeente verkoopt voor de realisatie van commerciële voorzieningen (zoals winkels, maar ook reclamemasten) wordt een residuele grondwaarde berekend. De te realiseren bestemming en het gebruik van een perceel is bepalend voor de opbrengst van een perceel. Prijs Commerciële voorzieningen Residueel 3.3 Industrie- en bedrijventerreinen De gemeente Best beschikt op dit moment geen uitgeefbare grond voor industrie- en bedrijventerreinen. SGE heeft in oktober 2018 de Stec Groep (economisch adviesbureau over vastgoed) opdracht gegeven om een geactualiseerd grondprijsadvies te geven voor industrie- en bedrijventerreinen. Stec heeft een advies uitgebracht voor de bepaling en hoogte van de grondprijzen voor de huidige bedrijventerreinenmarkt in het stedelijk gebied. Aangezien de gemeente Best momenteel niet over bouwgrond voor industrie- en bedrijventerreinen beschikt is Best niet meegenomen in het advies van stec. Indien noodzakelijk zal de gemeente een taxatie van de marktwaarde voor de verkoop van (bouwrijpe) grond laten uitvoeren. Prijs Industrie- en bedrijventerreinen Taxatie Pagina 10 van 12

11 3.4 Kabel en netwerkbedrijven Bij verkoop van grond aan kabel- en netwerkbedrijven wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Prijs per m² Kabel- en netwerkbedrijven 364 (ex BTW) 3.5 Groen- en reststroken Ten aanzien van gedeeltelijke gronden, die thans in gebruik zijn als openbaar groen of reststroken, en die een particulier aan zijn huisperceel wil toevoegen, hanteert de gemeente een vaste prijs per m2. Prijs per m² Groen- en reststroken 188 (ex BTW of overdrachtsbelasting) 3.6 Agrarische gronden Voor agrarische gronden wordt de grondprijs project specifiek bepaald. Indien een verkoop van agrarische gronden zich voordoet, worden de agrarische percelen via een openbare inschrijving verkocht. Om de minimale verkoopprijs te bepalen wordt een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur/rentmeester. Prijs Agrarische gronden Taxatie Pagina 11 van 12

12 BIJLAGE Totaaloverzicht grondprijzen per Grondgebonden woning sociale huur per m2 (huur tot 710,68) Appartement sociale huur per m2 BVO (huur tot 710,68) Grondgebonden sociale koopwoningen per m2 en grondgebonden woning middenhuur (koop tot VON en huur vanaf 710,68 tot 1.000) Appartement sociale koop en appartement middenhuur 291 per m2 BVO 325 per m2 BVO (koop tot VON en huur vanaf 710,68 tot 1.000) Grondgebonden woning middeldure koop koop van tot VON per m2 koop van tot VON per m2 Appartement middeldure koop per m2 BVO en duur huurappartement in vrije sector (koop van tot VON en huur vanaf 1.000) Grondgebonden woning dure koop per m2 en dure huurwoning in vrije sector (koop vanaf VON en huur vanaf 1.000) Appartement dure koop per m2 BVO (koop vanaf VON) Bouwkavels tot 750 m² per m2 Bouwkavels > 750 m2 Staffeling Eerste 750 m² 375 per m2 Tweede 500 m² 188 per m2 Derde 500 m² 94 per m2 Vierde 500 m² en het meerdere 47 per m2 Maatschappelijke voorzieningen 204 Residueel Commerciële voorzieningen Residueel Residueel Industrie- en bedrijventerreinen Taxatie Kabel- en netwerkbedrijven per m2 Groen- en reststroken per m2 Agrarische gronden - Taxatie Pagina 12 van 12